CA Paris, Pôle 4 ch. 10, 3 juin 2021, n° 18/20986

Par acte notarié du 29 octobre 1999, M. V. a acquis un local commercial situé à [...], comprenant deux boutiques et un appartement.

Un bail commercial a été consenti à Mme Isabelle B. épouse C. qui avait acquis le fonds de commerce de Mme Simone B. veuve N. le 1er août 1988.

La gestion du bien a été assurée par l'agence Gillet, devenue la société Foncia Amyot Gillet.

La locataire, Mme C., a engagé une procédure à l'encontre du bailleur, M. V., lequel a été condamné, suivant jugement du tribunal de grande instance de Melun en date du 18 septembre 2012 à réaliser des travaux importants et à payer diverses sommes. Par la suite, des instances ont été diligentées devant le juge de l'exécution.

Estimant que sa mandataire avait commis des fautes de gestion, M. V. a fait assigner en responsabilité la société Foncia Amyot Gillet et en paiement, à titre principal, des sommes de 36 769,57 euros en remboursement des coûts et frais et des condamnations prononcées à son encontre du fait de la non information, le non-suivi et la dissimulation des procédures diligentées par le mandataire, de 20 000 euros en remboursement des coûts supplémentaires des travaux nécessaires au maintien en état conforme des lieux loués à Mme C., de 64 693,69 euros au titre de la non-indexation des loyers.

Par jugement du 31 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Melun a condamné la société Foncia Amyot Gillet à verser à M. V. la somme de 8 939, 05 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2017 et capitalisation des intérêts, au titre du paiement de la taxe foncière et a rejeté les autres demandes. Il a ordonné le partage des dépens.

Par déclaration du 17 septembre 2018, M. V. a relevé appel de la décision.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 février 2020, M. V. demande à la cour :

- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, à l'exception de la condamnation prononcée à hauteur de 8 939,05 euros au titre des taxes foncières avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et anatocisme,

- de condamner la société Foncia Amyot Gillet à lui verser la somme de 24 958,61 euros en remboursement des coûts et frais et des condamnations prononcées à son encontre du fait de la non-information, du non-suivi et de la dissimulation des procédures diligentées par le mandataire,

- de condamner la société Foncia Amyot Gillet à lui verser la somme de 20 000 euros en remboursement des coûts supplémentaires des travaux nécessaires au maintien en état conforme des lieux loués à Mme C.,

- de condamner la société Foncia Amyot Gillet à lui verser la somme de 44 958,61 euros, au titre de l'absence de révision des loyers, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts,

- de condamner la société Foncia Amyot Gillet à lui verser la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 septembre 2019, la société Foncia Amyot Gillet demande à la cour :

- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à régler à M. V. la somme de 8 939 ,05 euros au titre des impôts fonciers des années 2007 à 2011,

Et statuant à nouveau,

- de rejeter la demande en paiement de cette somme,

- de confirmer le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

- de condamner M. V. à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2020.

SUR CE, LA COUR,

La juridiction de première instance a débouté M. V. de sa demande au titre de la procédure diligentée par Mme C. et de la révision du loyer. En revanche, elle a retenu la faute commise par la société Foncia Amyot Gillet qui a consisté à ne pas recouvrer la taxe foncière afférente au bien loué et l'a condamnée au paiement de la somme de 8 939,05 euros, pour les années 2007 à 2011.

Par acte du 1er janvier 1985, M. V. a donné à l'Agence Gillet, aux droits de laquelle vient la société Foncia Amyot Gillet, un mandat intitulé 'mandat de gestion locative' portant sur le bien immobilier lui appartenant situé à [...].

Plusieurs fautes sont reprochées par l'appelant à la société Foncia Amyot Gillet qu'il convient d'examiner successivement : le défaut d'information portant sur la procédure engagée par la locataire, l'inertie de l'agence retardant la réalisation des travaux ordonnés par le tribunal, le défaut de révision des loyers et l'absence de demande de remboursement de la taxe foncière.

Sur la procédure engagée par la locataire

M. V. reproche à la société Foncia Amyot Gillet d'avoir violé les obligations auxquelles elle est tenue en vertu des articles 1992, 1993 et 1793 du code civil en ne l'informant pas de la procédure qui s'est déroulée entre septembre 2008 et décembre 2013.

Ainsi, il soutient ne pas avoir été informé de l'assignation qui a été délivrée par sa locataire en 2008, ni de l'ordonnance de référé rendue le 6 février 2009 désignant un expert judiciaire, ni du jugement qui a été rendu par le tribunal de grande instance de Melun le 18 septembre 2012 qui l'a condamné, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à exécuter ou faire exécuter dans l'immeuble des travaux de réfection.

Il indique que c'est uniquement à l'occasion de l'assignation qui lui a été délivrée à personne le 26 décembre 2013, aux fins de comparaître devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Melun, qu'il a découvert l'existence de ce jugement.

Il conclut que si la société Foncia Amyot Gillet avait respecté ses obligations d'information, il n'aurait pas été tenu de régler des frais de procédure et d'expertise et n'aurait pas été condamné au paiement de l'astreinte.

La société Foncia Amyot Gillet réplique que M. V. ne rapporte pas la preuve d'une faute dans l'exécution de son mandat.

Elle précise que, non seulement il a été domicilié à son agence pour tous les actes de procédure, mais qu'il a été informé du suivi de la procédure et qu'il a fourni également des instructions à l'agence qui les a transmises à l'avocat.

Elle ajoute, sur ce point, que M. V. a, d'ailleurs, réglé sans émettre aucune contestation, les honoraires de l'avocat.

Elle conclut que le retard dans l'exécution des travaux ne peut lui être imputé, dans la mesure où leur réalisation nécessitait l'accord de M. V..

Aux termes de l'article 1993 du code civil, le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion à son mandant et, en conséquence, de porter à sa connaissance les procédures engagées à son encontre.

L'agence prétend que M. V. était domicilié chez elle pour tous les actes de la procédure, mais aucune clause du contrat de mandat ne prévoit la domiciliation du mandant chez son mandataire pour les actes de la procédure.

La locataire, Mme C., a fait assigner M. V. devant le juge des référés chez la société Foncia Amyot Gillet qui a accepté de recevoir l'acte. L'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Melun le 6 février 2009 précise que M. V. est domicilié chez son mandataire, la société Foncia Amyot Gillet, [...] et qu'il est représenté par Me M., avocat au barreau de l'Essonne.

L'expert désigné par l'ordonnance de référé indique dans son rapport déposé le 8 décembre 2009 que Me M. représentait M. V. aux opérations d'expertise.

De même, le jugement du 18 septembre 2012 indique expressément que M. V. a été assigné le 16 mai 2011 au siège de la société Foncia Amyot Gillet, son mandataire, qui a également accepté l'acte.

M. V. n'ayant pas été assigné à son domicile, mais chez son mandataire, que ce soit au titre de la procédure de référé que de la procédure au fond, il appartenait à la société Foncia Amyot Gillet de l'informer de ces procédures, ce qu'elle indique avoir fait lors de conversations téléphoniques.

Cependant, le 21 novembre 2012, le jugement en date du 18 septembre 2012 a été signifié par l'huissier de justice à M. V., à son domicile personnel, et non plus chez son mandataire.

C'est donc à tort que M. V. soutient qu'il n'a été informé de la procédure qu'en décembre 2013.

Si la réalité des appels téléphoniques alléguée n'est pas établie, la société Foncia Amyot Gillet justifie, en revanche, que M. V. a réglé les honoraires de l'avocat, Me M., sans demander d'explication particulière, ce qu'il n'aurait pas manqué de faire s'il n'avait pas eu connaissance des procédures en cours.

M. V. n'établit pas non plus avoir posé la moindre question à sa mandataire, lorsque le jugement lui a été signifié le 21 novembre 2012, ce qui démontre qu'il n'a pas découvert cette procédure en novembre 2012, mais qu'il en a été informé.

Bien plus, l'expert désigné par le jugement du 18 septembre 2012 pour le suivi des travaux, indique que Me L., avocat représentant M. V., lui a transmis par courrier électronique du 19 février 2014 deux devis de travaux établis par les sociétés Arec et BC Agencement.

Ainsi, l'appelant a mandaté son avocat personnel pour assister aux opérations d'expertise ordonnées par le jugement du 18 septembre 2012.

Il résulte de ce qui précède que M. V. a été manifestement informé de l'existence des procédures, même s'il ne les a pas suivies personnellement, laissant à sa mandataire le choix de sa défense.

Le premier juge a, à juste titre, écarté le grief de défaut d'information qui ne peut prospérer.

Sur la carence du mandataire dans la réalisation des travaux

M. V. expose que si les travaux avaient été réalisés en temps utile, il n'aurait pas exposé des frais supplémentaires.

Il ressort des éléments du dossier que lorsque M. V. a acquis l'immeuble litigieux, il avait connaissance de son état de vétusté dans la mesure où Mme C. avait fait dresser un procès-verbal de constat d'huissier de justice qui attestait de la vétusté de l'immeuble dès le mois d'avril 1999.

La société Foncia Amyot Gillet démontre avoir communiqué à M. V. des devis de travaux de remise en état entre 2004 et 2007.

Ainsi dès le 6 septembre 2004, elle a adressé à son mandant un devis de travaux de ravalement, lui demandant de lui verser la moitié de la somme afin de lui permettre de les engager et M. V. ne justifie pas avoir versé cet acompte.

Par jugement du 18 septembre 2012, le tribunal a ordonné sous astreinte à M. V. d'effectuer les travaux suivants : la réfection de l'installation électrique du 1er étage, les travaux propres à assurer l'étanchéité et l'imperméabilité des murs du 1er étage, les travaux de menuiseries extérieures, les travaux de suppression des fissures affectant les plafonds et les murs du 1er étage.

L'expert désigné avec une mission de bonne fin et de bonne exécution des travaux a déposé un rapport à la suite de sa visite sur les lieux le 7 septembre 2015, qui précise que les travaux de réfection de l'installation électrique du premier étage et les travaux de menuiseries extérieures sont terminés, et que les ravaux d'étanchéité seront terminés en décembre 2015.

La cour d'appel de Paris, statuant sur l'appel du jugement du juge de l'exécution du 17 mars 2015, a, par arrêt du 3 novembre 2016, minoré à 15 000 euros le montant de l'astreinte fixé par le premier juge, au motif qu'une partie des travaux avait d'ores et déjà été exécutée avant le jugement rendu par le juge de l'exécution et au motif que si certains travaux ont été faits avec retard, ils sont désormais terminés, dès lors que la locataire ne dit pas qu'il reste encore des travaux en cours.

M. V. reproche à la société Foncia Amyot Gillet le retard dans l'exécution des travaux ordonnés par le tribunal, ce qui a conduit à sa condamnation, alors que l'agence était tenue par son mandat de faire faire les travaux urgents.

Le 13 novembre 2012 et le 14 janvier 2013, la société Foncia Amyot Gillet a demandé des devis de réparation à deux entreprises.

La société Arec a adressé son devis de travaux d'électricité le 10 janvier 2013.

Ce n'est que le 13 avril 2013 que M. V. a accepté ce devis, ce qui a permis le démarrage des travaux, comme l'expert l'a indiqué dans son rapport.

Le 7 mai 2013, la société BC Agencement a envoyé à son tour son devis de travaux de menuiseries et les travaux ont été également effectués, comme l'indique l'expert.

Force est ainsi de constater que M. V. ne démontre pas que la société Foncia Amyot Gillet n'a pas rempli ses obligations à la suite du jugement, d'autant que le mandat l'autorisait seulement à exécuter toutes réparations de faible coût ou toutes réparations urgentes.

En conséquence, il n'est pas démontré que la société Foncia Amyot Gillet a failli à ses obligations et la demande en paiement de dommages et intérêts est rejetée.

Sur la révision du loyer

M. V. reproche à la société Foncia Amyot Gillet de ne pas avoir appliqué au bail la clause de révision triennale du loyer.

Un mandat de gestion a été conclu entre les parties le 1er janvier 1985 aux fins de gérer un immeuble situé à [...].

Un ajout manuscrit à ce mandat indique que la gestion porte également sur un immeuble situé à [...], c'est ce qui explique que le contrat de mandat est antérieur à l'achat par M. V. de ce bien.

En tout état de cause, les parties s'accordent pour reconnaître que ce contrat est applicable à l'espèce.

Il stipule que le mandataire doit effectuer " tous actes d'administrations, notamment ['] procéder à la révision des loyers " et le contrat de bail conclu le 24 avril 1979 avec la locataire précédente prévoyait à la clause intitulée 'Révision', que 'le loyer tel qu'il a été stipulé sera révisable en fonction des législations en vigueur, l'indice de référence étant celui du 2ème trimestre 1978, soit 461".

M. V. soutient que si, comme le prétend la société Foncia Amyot Gillet, celle-ci se heurtait à des difficultés d'application de la clause de révision du loyer, elle aurait dû l'en tenir informé conformément à son obligation d'information et de conseil et il lui reproche de ne pas avoir, à tout le moins, appliqué l'indice de base.

Il conclut que sa mandataire a laissé courir le délai de prescription en faveur de la locataire en ne mettant pas en œuvre les procédures de révision, ce qui l'a empêché de recouvrer la différence entre le loyer payé et le loyer révisé.

La société Foncia Amyot Gillet réplique que la clause figurant au bail n'est pas une clause d'indexation dans la mesure où elle ne comporte pas d'indication sur une prise d'effet automatique ou de plein droit de la modification du loyer et elle expose avoir sollicité à la demande de son mandant les révisions triennales.

La clause contractuelle, ci-dessus rappelée, prévoit la variation du montant du loyer en fonction d'un indice dont il n'est pas mentionné à quoi il se rapporte puisqu'il est juste indiqué que c'est l'indice 461 du 2ème trimestre 1978 ; de même elle n'indique pas une prise d'effet automatique, ni même la périodicité de révision convenue.

Ainsi, cette clause n'est pas applicable, mais elle est distincte de la révision triennale, d'ailleurs sollicitée par M. V., et consacrée par l'article L. 145-38 du code de commerce qui est d'ordre public et qui dispose que 'la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision'.

M. V. a acquis le bien le 29 octobre 1999. Le loyer annuel s'élevait à cette date à 42 169,20 francs ( 6 428.65 euros).

La société Foncia Amyot Gillet devait appliquer la révision triennale du loyer, distincte d'une révision conventionnelle et l'article L. 145-38 du code de commerce devait s'appliquer, comme étant d'ordre public.

Le 14 novembre 2000, un congé avec offre de renouvellement a été signifié par huissier de justice à Mme C. moyennant un loyer annuel de 150 000 francs, ce à quoi la locataire a répondu le 12 décembre 2000 qu'elle acceptait le renouvellement du bail, mais non le prix demandé, en raison de l'état précaire de l'immeuble.

Cette réponse de Mme C. a été portée à la connaissance de M. V. par courrier de l'huissier de justice du 14 décembre 2000 et il n'est pas établi que M. V. a demandé à la société Foncia Amyot Gillet de faire toute diligence pour entamer une procédure à l'encontre de sa locataire devant le juge des loyers commerciaux.

Le 24 septembre 2004, la société Foncia Amyot Gillet a écrit à Me C., avocat, pour lui dire que M. V. l'avait informée qu'il l'avait chargé de faire procéder à la révision du loyer de la pharmacie C. et lui demander en conséquence de prendre contact avec elle dans les plus brefs délais.

Ainsi au titre de la révision triennale de cette période, aucune faute ne peut être reprochée à la société Foncia Amyot Gillet qui n'était plus en charge de cette mission confiée au conseil de M. V. .

La révision suivante a été demandée par la société Foncia Amyot Gillet par un courrier adressé à Mme C. le 2 juin 2007 l'informant que le loyer serait fixé à compter du 1er juin 2007 à 8 020,11 euros par an. La locataire n'ayant pas répondu au courrier, la révision a été tacitement acceptée.

S'agissant de la révision suivante, un congé avec offre de renouvellement a été signifié à Mme C. le 24 décembre 2009 avec une proposition de loyer de 50 000 euros.

Cette proposition n'a pas été acceptée par Mme C. et la commission de conciliation a indiqué, dans son avis du 17 septembre 2012, qu'elle 'constate que la conciliation des parties est envisageable mais ne peut pas intervenir présentement. Par ailleurs elle considère que les éléments présentés ne justifient pas le déplafonnement du loyer'.

M. V. reproche à la société Foncia Amyot Gillet d'avoir saisi tardivement la commission, mais il convient de préciser que c'est l'avocat de la locataire qui est à l'origine de la saisine et il résulte de l'avis de la commission que des discussions étaient en cours, ce qui correspond d'ailleurs aux dates d'engagement de la procédure au fond.

Un commandement de payer a été délivré à la locataire le 15 juillet 2015 à la requête de Me L., avocat de M. V. , aux fins de réglement des arriérés d'indexation entre juin 2010 et juin 2015 pour la somme totale de 24 450,29 euros.

Un nouveau projet de bail a été adressé en 2015 à Mme C. par Me L., établi sur la base d'un loyer annuel de 12 992,17 euros HT, et la locataire a indiqué à la société Foncia Amyot Gillet, suivant courrier électronique du 14 février 2019, que ce projet pouvait servir de support pour une nouvelle discussion afin d'aboutir à une signature.

Il résulte de tous ces éléments que la société Foncia Amyot Gillet a entrepris de nombreuses démarches aux fins d'obtenir les augmentations triennales du loyer et M. V. ne justifie pas avoir sollicité de sa mandataire aux fins de saisine du juge des loyers commerciaux, en l'absence d'accords sur les révisions proposées.

En conséquence, aucune faute n'est caractérisée à l'encontre de la société Foncia Amyot Gillet de sorte que le grief doit être écarté.

Sur la demande de remboursement de la taxe foncière

La société Foncia Amyot Gillet demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. V. la somme de 8 939,05 euros au titre des impôts fonciers des années 2007 à 2011, alors que l'action de M. V. était prescrite sur le fondement de l'article 2224 du code civil qui dispose que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'.

L'appelant soutient la confirmation du jugement sur la condamnation prononcée à hauteur de 8 939,05 euros au titre des taxes foncières, des intérêts y afférents et de l'anatocisme. Il fait valoir que la demande formulée sur la base de l'article 1992 du code civil n'est pas soumise à la prescription quinquennale pour la partie antérieure au 17 juin 2008 mais à la prescription trentenaire et, depuis la réforme de la prescription, à la prescription quinquennale à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, soit en l'espèce à compter du mois de juin 2016.

Le contrat de mandat stipule l'obligation pour le mandataire " d'acquitter les sommes dues au titre des impositions et les recouvrer éventuellement auprès des locataires ".

Or, la société Foncia Amyot Gillet a omis de recouvrer les taxes foncières auprès de la locataire pour la période courant de 2007 à 2011. Néanmoins, M. V. en a eu connaissance au fur et à mesure, dès lors qu'il recevait les sommes encaissées par l'agence pour son compte et il n'explique pas quel est l'événement survenu au mois de juin 2016 qui lui aurait permis de découvrir cette carence.

En tout état de cause, l'article 222 du code civil précise qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, en l'espèce la loi du 17 juin 2008.

L'assignation en paiement ayant été délivrée le 8 mars 2017, l'action était prescrite à cette date .

En conséquence, le jugement doit être infirmé de ce chef.

Sur les autres demandes

Il est équitable d'allouer à la société Foncia Amyot Gillet la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.

M. V., partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition de la décision au greffe;

Infirme le jugement déféré sur la condamnation prononcée à l'encontre de la société Foncia Amyot Gillet et sur les dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. Patrick V. de l'intégralité de ses demandes ;

Condamne M. Patrick V. à verser à la société Foncia Amyot Gillet la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande ;

Condamne M. V. aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.