Cass. 3e civ., 11 mai 1982, n° 80-15.285

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE LA SOCIETE TREFIMETAUX, LOCATAIRE DES LOCAUX COMMERCIAUX APPARTENANT A LA COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS FRANCAIS IMMOBILIERS COGIFI, FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE (VERSAILLES, 21 MAI 1980) DE L'AVOIR DEBOUTEE DE LA DEMANDE QU'ELLE AVAIT FORMEE EN VERTU DE L'ARTICLE 28 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 EN REVISION DE SON LOYER INDEXE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LORSQUE LE BAIL COMMERCIAL PORTE SUR DES LOCAUX A USAGES DIFFERENTS, POUR LESQUELS ONT ETE PREVUS DES LOYERS DE MONTANTS DISTINCTS, QUI ONT ETE L'OBJET D'AUGMENTATIONS VARIABLES, LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A LA FACULTE D'ORDONNER LA REVISION DU LOYER D'UNE CATEGORIE DE LOCAUX, SI CE LOYER A AUGMENTE DE PLUS D'UN QUART DEPUIS SA DERNIERE FIXATION SANS QU'IL IMPORTE QUE L'AUGMENTATION MOYENNE DES LOYERS DES DIFFERENTES CATEGORIES DE LOCAUX LOUES AIT ETE INFERIEURE A 25 % ;

QU'EN L'ESPECE, LA COUR D'APPEL CONSTATE QUE LES PARTIES ETAIENT CONVENUES D'UNE PONDERATION DES DIFFERENTS ELEMENTS MATERIELS DU BAIL ;

QUE DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL NON CRITIQUEES DE CE CHEF, LA SOCIETE TREFIMETAUX AVAIT FAIT VALOIR QUE LE CONTRAT DE BAIL AVAIT OPERE UNE DISTINCTION ENTRE LES LOYERS DE CHAQUE CATEGORIE DE LOCAUX A USAGE DE BUREAUX, D'ENTREPOTS D'ARCHIVES ET D'EMPLACEMENTS DE PARKING ;

QU'ELLE AVAIT RAPPELE QUE CES DIVERS LOYERS AVAIENT VARIE DANS DES PROPORTIONS DIFFERENTES A L'INITIATIVE DU BAILLEUR LUI-MEME ET QU'AINSI LE LOYER AFFERENT AU BUREAUX AVAIT AUGMENTE DE PLUS D'UN QUART, DE SORTE QUE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX DISPOSAIT DES ELEMENTS D'APPRECIATION SUFFISANTS POUR STATUER SUR UNE DEMANDE SUBSIDIAIRE LIMITEE AUX SEULS BUREAUX 

QUE, DES LORS, EN ECARTANT LA DEMANDE AU MOTIF QUE LE BAIL AURAIT FORME UN TOUT, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 28 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET, QUI RELEVE SOUVERAINEMENT QUE LA VENTILATION OPEREE NE CONSTITUAIT EN FAIT QU'UNE METHODE DE PONDERATION DES DIFFERENTS ELEMENTS MATERIELS D'UN BAIL UNIQUE, RETIENT JUSTEMENT QUE SEUL DOIT ETRE PRIS EN CONSIDERATION LE PRIX GLOBAL DU LOYER ;

QU'AYANT CONSTATE QUE LE LOYER GLOBAL DES LOCAUX LOUES N'AVAIT SUBI QU'UNE AUGMENTATION DE 24,32 %, LA COUR D'APPEL EN A JUSTEMENT DEDUIT QUE LES CONDITIONS D'APPLICATION DE L'ARTICLE 28 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 N'ETAIENT PAS REMPLIES ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

MAIS SUR LE DEUXIEME MOYEN : VU L'ARTICLE 27, ALINEA 3, DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ;

ATTENDU QUE, A MOINS QUE NE SOIT RAPPORTEE LA PREUVE D'UNE MODIFICATION MATERIELLE DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE AYANT ENTRAINE PAR ELLE-MEME UNE VARIATION DE PLUS DE 10 % DE LA VALEUR LOCATIVE, LA MAJORATION OU LA DIMINUTION DU LOYER CONSECUTIVE A UNE REVISION TRIENNALE NE PEUT EXCEDER LA VARIATION DE L'INDICE TRIMESTRIEL DU COUT DE LA CONSTRUCTION INTERVENUE DEPUIS LA DERNIERE FIXATION AMIABLE OU JUDICIAIRE DU LOYER ;

ATTENDU QUE POUR RETENIR QUE LA SOCIETE LOCATAIRE NE POUVAIT DEMANDER LA REVISION, EN BAISSE, DU LOYER, QU'ELLE AVAIT FONDEE, EN APPLICATION DE L'ARTICLE 27 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, SUR UNE MODIFICATION DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE, L'ARRET ENONCE QUE LA REVISION DU LOYER PAR APPLICATION DE CET ARTICLE NE PEUT AVOIR LIEU QUE DANS LE MEME SENS QUE CELUI DE LA VARIATION DE L'INDICE DE REFERENCE ;

QU'EN STATUANT AINSI, ALORS QUE CET ARTICLE RESERVE LE CAS D'UNE VARIATION DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE, LA COUR D'APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;

PAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL Y AIT LIEU DE STATUER SUR LE TROISIEME MOYEN : CASSE ET ANNULE, MAIS SEULEMENT EN CE QU'IL A STATUE SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 27 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 21 MAI 1980, PAR LA COUR D'APPEL DE VERSAILLES ;

REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'ORLEANS.