Cass. 3e civ., 11 mars 2021, n° 20-12.345

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 5 décembre 2019), la société civile immobilière Elysées Saint-Ouen, aux droits de laquelle vient la société civile immobilière Orexim, devenue la SCI BMB (la SCI), a donné à bail à la société Comeca Systèmes (la société Comeca) divers locaux commerciaux.

2. Le contrat comportait une clause d'indexation annuelle stipulant en son article 8-8 que celle-ci ne pourrait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base.

3. La société Comeca ayant donné congé, la Sci l'a assignée en paiement de travaux de remise en état.

4.Soutenant que la clause d'échelle mobile était en son entier réputée non écrite, la preneuse a reconventionnellement demandé le remboursement des loyers versés au titre de l'indexation.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. La société Comeca fait grief à l'arrêt de dire la clause d'indexation réputée non écrite en son seul paragraphe selon lequel elle ne pouvait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base et de rejeter ses demandes de remboursement de la part indexée des loyers, alors :

« 1°) qu'est réputée non écrite, la clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation du loyer et stipule que celui-ci ne peut être révisé qu'à la hausse ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que la clause d'échelle mobile stipulée dans le contrat de bail commercial du 7 novembre 2006 prévoyait que « la présente clause d'échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base » ; que cette disposition excluait donc, en cas de baisse de l'indice, l'ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice publié dans le même temps ; qu'en refusant de déclarer cette clause non écrite en son entier, la cour d'appel a violé les articles L. 145-9 du code de commerce et L. 112-1 du code monétaire et financier ;

2°) qu'est réputée non écrite, la clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation du loyer et stipule que celui-ci ne peut être révisé qu'à la hausse ; que dans l'impossibilité de séparer le principe de l'indexation de ses modalités concrètes d'application, cette clause doit être tenue pour indivisible et déclarée non écrite en son entier ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que la clause d'échelle mobile stipulée dans le contrat de bail commercial du 7 novembre 2006 prévoyait que « la présente clause d'échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base » ; qu'en refusant de déclarer cette clause non écrite en son entier, la cour d'appel a violé les articles L. 145-9 du code de commerce et L. 112-1 du code monétaire et financier ;

3°) qu'est réputée non écrite, la clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation du loyer et stipule que celui-ci ne peut être révisé qu'à la hausse ; que cette sanction est d'ordre public ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que la clause d'échelle mobile stipulée dans le contrat de bail commercial du 7 novembre 2006 prévoyait que « la présente clause d'échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base » ; qu'en affirmant, pour refuser de déclarer cette clause non écrite en son entier, que le reste de la clause relève, de manière certaine, de la commune intention des parties, de sorte qu'il serait contraire à cette intention de la réputer non-écrite, la cour d'appel qui a méconnu le caractère d'ordre public des dispositions en cause, a violé les articles L. 145-9 du code de commerce et L. 112-1 du code monétaire et financier, ensemble l'article 6 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. Seule la stipulation créant la distorsion prohibée par l'article L. 112-1 du code monétaire et financier est réputée non écrite (3e Civ., 29 novembre 2018, pourvoi n° 17-23.058).

7. L'appréciation du caractère essentiel et déterminant d'une clause du contrat relève de l'appréciation souveraine du juge du fond.

8. Ayant retenu, à bon droit, que seule l'indication d'un loyer plancher était contraire aux dispositions de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier et, souverainement, que l'article 8-8 du contrat était dissociable des autres dispositions de la clause d'indexation, qui exprimaient la commune intention des parties, la cour d'appel en a exactement déduit que seule la stipulation irrégulière devait être réputée non écrite.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.