Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-11.685

Faits et procédure :

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 octobre 2018), le 29 mars 2007, la société Orsi, bailleresse, et la société Max Transports, locataire, ont conclu un bail commercial prévoyant l'indexation annuelle du loyer à compter du 1er avril 2009, précisant les modalités applicables à la première indexation et celles applicables aux indexations suivantes et stipulant que la révision ne pourra en aucun cas jouer à la baisse.

2. Après avoir donné congé et quitté les lieux, le 30 juin 2016, la société locataire a assigné la société bailleresse aux fins de voir déclarer la clause d'indexation réputée non écrite et voir celle-ci condamnée au remboursement de toutes les sommes perçues en sus du loyer contractuellement exigible depuis le 1er avril 2008.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. La société Orsi fait grief à l'arrêt de déclarer non écrite la clause d'indexation insérée dans le bail et, en conséquence, de la condamner à rembourser à la société Max Transports la somme de 261 420 euros au titre des loyers trop versés, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016, alors « qu'en application de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, seule la stipulation qui crée une distorsion entre la période de variation indiciaire et la durée écoulée lors d'une variation du loyer doit être réputée non écrite, nonobstant la stipulation que la clause d'indexation dans son ensemble est essentielle et déterminante de la volonté de contracter ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que, si la stipulation de la clause d'indexation litigieuse applicable à la première révision avait certes conduit à la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée écoulée depuis la prise d'effet du bail, les stipulations de cette clause applicables aux révisions postérieures ne prévoyaient pas une période de variation de l'indice supérieure à la durée écoulée entre lesdites révisions ; qu'en retenant néanmoins que la clause d'indexation devait être réputée non écrite en son entier et non pas seulement en sa stipulation régissant ponctuellement et spécialement la première révision du loyer, la cour d'appel a violé l'article L. 112-1 du code monétaire et financier. »

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 112-1 du code monétaire et financier :

4. En application du premier de ces textes, est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, tel que le bail commercial, prévoyant la prise en compte, dans l'entier déroulement du contrat, d'une période de variation indiciaire supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.

5. Pour déclarer la clause d'indexation non écrite en son entier, l'arrêt, après avoir relevé que les modalités applicables à la première révision prévue à l'alinéa 2 de la clause d'indexation, conduisent à la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée écoulée depuis la prise d'effet du bail, de sorte qu'elle n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, et que la stipulation, contenue à l'alinéa 4 et écartant toute réciprocité de variation, fausse le jeu normal de l'indexation et contrevient aux dispositions des articles L. 145-39 du code de commerce en ne permettant pas une diminution du loyer et retient que le bailleur a entendu faire de l'ensemble des dispositions de la clause d'indexation un élément essentiel de sa volonté de contracter, sans qu'il soit possible de distinguer entre les diverses parties de cette clause.

6. En statuant ainsi, alors que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles.