Cass. 3e civ., 10 juillet 1970, n° 68-13.508

SUR LE MOYEN UNIQUE DU POURVOI N° 68-13508 ET LE PREMIER MOYEN DU POURVOI N° 68-13564, PRIS EN LEURS DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE IL RESULTE QU'AUX TERMES D'UN ARRET DU 17 DECEMBRE 1963, DEVENU IRREVOCABLE, IL A ETE JUGE QUE FOURNIAL EST PROPRIETAIRE DES PARCELLES 22 ET 23 SITUEES A TRANS-EN-PROVENCE ;

QUE LA SOCIETE L'ESSOR OLEICOLE, QUI AVAIT ACQUIS CES PARCELLES PAR ACTE DU 3 DECEMBRE 1953 DE LA SOCIETE X..., A ETE DEBOUTEE DE SA TIERCE OPPOSITION CONTRE CET ARRET;

QUE, FOURNIAL AYANT ASSIGNE LA SOCIETE L'ESSOR OLEICOLE EN EXPULSION, COMME OCCUPANTE SANS DROIT NI TITRE DES PARCELLES 22 ET 23 LUI APPARTENANT, CETTE SOCIETE A APPELE EN GARANTIE SES VENDEURS, LES CONSORTS X... ET LA SOCIETE ANONYME X..., AINSI QUE POULET, Y..., REDACTEUR DE L'ACTE ;

ATTENDU QU'IL EST REPROCHE AUDIT ARRET, QUI A FAIT DROIT A LA DEMANDE DE FOURNIAL, D'AVOIR DEBOUTE LA SOCIETE L'ESSOR OLEICOLE, ACQUEREUR D'UN IMMEUBLE A NON DOMINO, DE SA DEMANDE TENDANT A VOIR RECONNAITRE SON DROIT DE PROPRIETE SUR LE FONDEMENT DE L'APPARENCE, AU MOTIF QU'UN ARRET PRONONCE AU COURS D'UNE INSTANCE, OU SEULS LES TITRES DE PROPRIETE AVAIENT ETE EXAMINES, AVAIT DEBOUTE CET ACQUEREUR DE LA TIERCE OPPOSITION QU'IL AVAIT FORMEE CONTRE L'ARRET RENDU ENTRE SON AUTEUR ET LE VERITABLE PROPRIETAIRE, ALORS QUE L'AUTORITE DE CHOSE JUGEE SUPPOSE L'IDENTITE DE CAUSE, QUE LA SOCIETE L'ESSOR OLEICOLE, QUI A INVOQUE, DANS UNE PRECEDENTE INSTANCE, L'ACQUISITION D'UN BIEN PAR TITRE SE PREVAUDRAIT D'UNE CAUSE NOUVELLE, LORSQU'ELLE SE FONDE SUR L'APPARENCE DANS UN AUTRE PROCES ;

QU'AINSI LA COUR D'APPEL N'AURAIT PU LEGALEMENT RETENIR L'AUTORITE DE LA CHOSE JUGEE, LES DEUX CAUSES ETANT DIFFERENTES ET UNE PARTIE N'ETANT PAS TENUE DE SOULEVER " L'ENSEMBLE DES CAUSES POSSIBLES DE SON EXCEPTION A L'OCCASION D'UNE PREMIERE ACTION " ;

QU'IL EST ENCORE PRETENDU QU'EN ENONCANT QUE L'ERREUR N'ETAIT PAS INVINCIBLE, RIEN NE PERMETTANT DE PENSER QUE L'ACQUEREUR AVAIT EU CONNAISSANCE DU JUGEMENT RENDU AU PROFIT DE SON AUTEUR ET RECONNAISSANT A CE DERNIER LA PROPRIETE DU BIEN VENDU, LA COUR D'APPEL A STATUE PAR MOTIFS HYPOTHETIQUES ET DUBITATIFS ET QU'EN DECLARANT, PAR AILLEURS, QUE LE Y... INSTRUMENTAIRE QUI AVAIT PARFAITEMENT ACCOMPLI SA MISSION, CONNAISSAIT CE JUGEMENT ET QUE SI CET OFFICIER PUBLIC N'A PAS COMMIS DE FAUTE, IL A NECESSAIREMENT INFORME LA SOCIETE L'ESSOR OLEICOLE DU JUGEMENT DONT IL AVAIT CONNAISSANCE, ELLE A ENTACHE SA DECISION D'UNE CONTRADICTION DE MOTIFS ;

MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE, APRES AVOIR RAPPELE QUE, PAR ACTE DU Y... LLOSA, DU 1ER JUIN 1943, DES PARCELLES INDIVIDUALISEES, TANT PAR LEUR DESIGNATION QUE PAR LES NUMEROS DU CADASTRE, ONT ETE VENDUES PAR LE SYNDIC COULON A MARIUS X... (AUTEUR DE LA SOCIETE X... ET DE LA SOCIETE L'ESSOR OLEICOLE), QUE, PARMI CES PARCELLES, NE FIGURAIT PAS L'IMMEUBLE ACTUELLEMENT LITIGIEUX, QUE LA MENTION D'APRES LAQUELLE COULON VENDAIT " TOUT L'ACTIF IMMOBILIER " DE LA SOCIETE ELECTRIQUE DU VAR, NE POUVAIT DONC ABUSER L'ACQUEREUR SUR " L'EXACTE CONSISTANCE DES BIENS VENDUS, ET QU'AINSI MARIUS X... N'A PU NI ACHETER, NI CEDER A LA SOCIETE L'ESSOR OLEICOLE L'IMMEUBLE QUI FAIT L'OBJET DU PRESENT PROCES ", RELEVENT QU'IL IMPORTE PEU QUE, LORS DE SA TIERCE OPPOSITION, LADITE SOCIETE " SE SOIT FONDEE SUR SON TITRE ET NON SUR LES DROITS QU'AURAIT PU LUI CONFERER L'ERREUR COMMUNE ;

QUE L'APPARENCE DU DROIT, A SUPPOSER QU'ELLE AIT PU ETRE VALABLEMENT SOUTENUE, CONSTITUAIT ALORS L'UN DES TITRES SUR LESQUELS CETTE SOCIETE POUVAIT FONDER SA PRETENTION D'ETRE DEVENUE PROPRIETAIRE ;

QU'EN DECIDANT QU'ELLE NE L'ETAIT PAS, L'ARRET DU 1ER JUIN 1965 A JUGE DEFINITIVEMENT, SANS LUI LAISSER LA POSSIBILITE D'AGIR A NOUVEAU, PUISQU'ELLE NE SE PREVAUT PAS D'UN AUTRE ACTE D'ACQUISITION, MAIS DU MEME " ACTE " AUQUEL ELLE VOUDRAIT ATTRIBUER UNE AUTRE EFFICACITE " ;

QUE, PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL A JUSTEMENT ECARTE LE MOYEN TIRE DE L'APPARENCE COMME SE HEURTANT A L'AUTORITE DE LA CHOSE JUGEE, LES MOTIFS QUI CONCERNENT L'ERREUR ET QUI, SELON LE POURVOI, RENFERMENT UNE CONTRADICTION, POUVANT ETRE TENUS POUR SURABONDANTS ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;

SUR LE DEUXIEME MOYEN DU POURVOI N° 68-13564 : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR DEBOUTE LA SOCIETE L'ESSOR OLEICOLE DE L'ACTION EN RESPONSABILITE DIRIGEE CONTRE FOURNIAL, QUI, PENDANT PRES DE DIX ANS, LUI AURAIT DISSIMULE SES PRETENTIONS SUR LES IMMEUBLES REVENDIQUES ET L'AURAIT LAISSEE REALISER DES TRAVAUX IMPORTANTS AVEC LE DESSEIN D'EN TIRER PARTI, SANS REPONDRE AUX CONCLUSIONS PAR LESQUELLES CETTE SOCIETE AVAIT SOUTENU QUE LA DISSIMULATION DOLOSIVE NE RESULTAIT PAS DU RETARD APPORTE PAR LE REVENDIQUANT A EXERCER SON ACTION, MAIS DE LA CIRCONSTANCE QUE, PENDANT DIX ANS, IL N'AVAIT PAS CRU DEVOIR ADRESSER AU TIERS ACQUEREUR LE MOINDRE AVERTISSEMENT CONCERNANT SES PRETENTIONS, CE QUI AURAIT EMPECHE CE DERNIER D'ACCOMPLIR LES TRAVAUX ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE RETIENT " QUE LE FAIT QUE FOURNIAL HABITE TRANS-EN-PROVENCE ET QU'IL AIT TARDE A EXERCER SON ACTION, NE PROUVE NULLEMENT QU'IL AIT CONTEMPLE LES TRAVAUX EFFECTUES PAR LA SOCIETE L'ESSOR OLEICOLE SANS INTERVENIR, DANS LE SEUL BUT DE SE PROCURER UN ENRICHISSEMENT EN LAISSANT METTRE L'IMMEUBLE EN VALEUR, QU'IL A EXERCE ENTRE TEMPS UNE ACTION CONTRE L'ACQUEREUR D'UN AUTRE DE SES BIENS ET AVAIT LE DROIT ABSOLU D'ATTENDRE, POUR AGIR CONTRE UNE SOCIETE PUISSANTE, LE SORT QUE LA JUSTICE FERAIT A SA THESE ", AJOUTANT " QU'IL APPARTENAIT AU CONTRAIRE A LA SOCIETE DE NE PAS EFFECTUER IMPRUDEMMENT DES INVESTISSEMENTS IMPORTANTS, ALORS QUE SON TITRE NE POUVAIT LUI CONFERER LA CERTITUDE QU'ELLE AVAIT ACQUIS DU VERITABLE PROPRIETAIRE " ;

QUE, PAR CES MOTIFS, LES JUGES D'APPEL ONT REPONDU AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES ET, APPRECIANT SOUVERAINEMENT LES CIRCONSTANCES INVOQUEES A L'APPUI DE L'IMPUTATION DE DOL, ILS ONT PU EN DEDUIRE " QUE LA DEMANDE DE CE CHEF N'ETAIT PAS JUSTIFIEE " ;

SUR LE TROISIEME MOYEN DU POURVOI N° 68-13564 : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR DECIDE QUE LA GARANTIE D'EVICTION DUE PAR LE VENDEUR DE BONNE FOI, A L'ACQUEREUR EGALEMENT DE BONNE FOI, SERAIT LIMITEE, D'UNE PART, A LA PLUS-VALUE DU BIEN REALISEE INDEPENDAMMENT DU FAIT DE L'ACQUEREUR, ET, D'AUTRE PART, AUX REPARATIONS ET AMELIORATIONS UTILES, A L'EXCLUSION DES CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS ENTIEREMENT NOUVELLES, REALISEES PAR LEDIT ACQUEREUR, ALORS, D'APRES LA DEMANDERESSE EN CASSATION, QUE LE VENDEUR DOIT VERSER A L'ACHETEUR EVINCE LE MONTANT DE LA PLUS-VALUE, QUELLE QUE SOIT SON ORIGINE, QU'ELLE DEPENDE OU NON DE L'ACTIVITE DE L'ACQUEREUR, ET QUE TOUTES LES IMPENSES UTILES, ANCIENNES OU RECENTES, DOIVENT ETRE PAYEES PAR LE VENDEUR, LEQUEL NE PEUT, POUR ECHAPPER A LA GARANTIE, INVOQUER LES REGLES ETRANGERES A LA MATIERE DE LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE ET, EN PARTICULIER, LE CARACTERE IMPREVISIBLE DU DOMMAGE ;

MAIS ATTENDU QUE LA DEMANDE EN GARANTIE D'EVICTION DE LA SOCIETE L'ESSOR OLEICOLE, ACQUEREUR DE BONNE FOI, CONTRE SON VENDEUR, REPUTE DE BONNE FOI, EST COMPLEMENTAIRE DE L'ACTION QU'ELLE A EXERCEE EN VERTU DE L'ARTICLE 555 DU CODE CIVIL CONTRE FOURNIAL, LE VERITABLE PROPRIETAIRE, EN RAISON DES CONSTRUCTIONS EDIFIEES SUR SON FONDS ;

QU'A CET EGARD, L'ARRET ATTAQUE ADOPTANT LES MOTIFS DES PREMIERS JUGES, APRES AVOIR CONSTATE QUE FOURNIAL AVAIT OPTE, PAR APPLICATION DE L'ALINEA 3 DE L'ARTICLE 555 DU CODE CIVIL, POUR LE REMBOURSEMENT DU COUT DES MATERIAUX ET DE LA MAIN-D'OEUVRE, S'EST BORNE A RETENIR LA GARANTIE DE L'ACQUEREUR PAR LA SOCIETE DEMANDERESSE, EN SE RESERVANT DE STATUER SUR LE MONTANT DES SOMMES DUES DU FAIT DE CETTE GARANTIE ;

QUE, SE PRONONCANT SUR LE PRINCIPE DE CETTE GARANTIE, CONFORMEMENT A L'ARTICLE 1633 DU CODE CIVIL, LES JUGES D'APPEL ONT DECIDE A BON DROIT QUE LE REMBOURSEMENT DE LA PLUS-VALUE NE POUVAIT COMPORTER QUE " L'AUGMENTATION DE VALEUR AU-DESSUS DU PRIX DE VENTE, QUI A PU SE PRODUIRE INDEPENDAMMENT MEME DU FAIT DE L'ACQUEREUR " ;

QU'A JUSTE TITRE ET CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 1634 DU CODE CIVIL, ILS ONT ADMIS QUE L'ACQUEREUR A ENCORE DROIT AU REMBOURSEMENT DES " REPARATIONS ET AMELIORATIONS UTILES ", EN EXCLUANT " LES CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS NOUVELLES DE LA SOCIETE L'ESSOR OLEICOLE", DONT CELLE-CI SERA INDEMNISEE SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 555 DU CODE CIVIL ;

QUE, PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION, LE MOTIF, JUSTEMENT CRITIQUE QUI CONCERNE L'ARTICLE 1150 DU CODE CIVIL, INAPPLICABLE EN MATIERE DE GARANTIE D'EVICTION, ETANT SURABONDANT ;

D'OU IL SUIT QU'EN AUCUNE DE SES BRANCHES, LE MOYEN NE PEUT ETRE RETENU ;

REJETTE LE POURVOI N° 68-13508 ET LES TROIS PREMIERS MOYENS DU POURVOI N° 68-13564 ;

MAIS SUR LE QUATRIEME MOYEN DE CE DERNIER POURVOI : VU LA LOI DU 25 VENTOSE AN XI ET L'ARTICLE 1ER DE L'ORDONNANCE DU 2 NOVEMBRE 1945 ;

ATTENDU QU'EN VERTU DE LEUR STATUT, LES Z..., TENUS PROFESSIONNELLEMENT D'ECLAIRER LES PARTIES SUR LES CONSEQUENCES DE LEURS ACTES, NE PEUVENT DECLINER LE PRINCIPE DE LEUR RESPONSABILITE, EN SE BORNANT A DONNER LA FORME AUTHENTIQUE AUX DECLARATIONS RECUES ;

QU'ILS DOIVENT, AVANT DE DRESSER LES ACTES, PROCEDER A LA VERIFICATION DES FAITS ET CONDITIONS NECESSAIRES, POUR ASSURER L'UTILITE ET L'EFFICACITE DESDITS ACTES ;

ATTENDU QU'APRES AVOIR RETENU QUE L'ACTE DE VENTE DU Y... LLOSA, DU 1ER JUIN 1943, COMPORTANT VENTE PAR LE SYNDIC COULON A MARIUS X..., AUTEUR DE LA SOCIETE X... ET DE LA SOCIETE L'ESSOR OLEICOLE " DE PARCELLES INDIVIDUALISEES, TANT PAR LEUR DESIGNATION QUE PAR LES NUMEROS DU CADASTRE, PARMI LESQUELLES NE FIGURAIT PAS L'IMMEUBLE ACTUELLEMENT LITIGIEUX ", CONSTITUAIT, POUR LES AUTEURS DE LA SOCIETE L'ESSOR OLEICOLE ET POUR CELLE-CI, UN TITRE EQUIVOQUE, LES JUGES DU SECOND DEGRE, POUR DEBOUTER LE TIERS ACQUEREUR DE SA DEMANDE EN GARANTIE CONTRE LE Y... POULET, REDACTEUR DE SON ACTE D'ACQUISITION, ENONCENT QUE CE DERNIER " A VISE DANS L'ORIGINE DE PROPRIETE L'ACTE DU Y... LLOSA AUQUEL LA SOCIETE L'ESSOR OLEICOLE POUVAIT SE REFER " EN ESTIMANT QUE L'OBLIGATION DE CET OFFICIER PUBLIC " N'ALLAIT PAS AU-DELA ET QUE LE RECOURS EXERCE CONTRE LUI N'ETAIT PAS FONDE " ;

QU'EN STATUANT AINSI, LA COUR D'APPEL N'A PAS LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS SEULEMENT DANS LA LIMITE DU DERNIER MOYEN, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES, LE 7 MAI 1968, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE ;

REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE MONTPELLIER.