CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 6 mars 2013, n° 11/08708

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 1997 la sci Honoré royale a consenti à la société Kuzu France un bail commercial pour des locaux sis à [...] ayant pour destination: «usage de commerce de vêtements de cuirs et de commerce de peaux et de fourrures, à l'exclusion de tout autre activité ou affectation. Néanmoins pulls et autres articles textiles d'habillement, chaussures et maroquineries assortis pourront être commercialisés à titre d'accessoires des articles faisant l'objet du commerce principal».

La gérante de la bailleresse ayant constaté que seuls étaient vendus dans la boutique des articles de prêt-à-porter de la marque Gérard Darel, a fait dresser un constat d'huissier le 11 juillet 2008 et fait délivrer le 11 juillet 2008 à la sarl Kuzu France une sommation visant la clause résolutoire au motif que la déspécialisation réalisée par la société locataire constituerait un manquement aux clauses du bail.

Par acte d'huissier en date du 20 juillet 2008, la sarl Kuzu france a fait notifier à la bailleresse son opposition à la sommation du 11 juillet 2008 et a demandé au Tribunal de grande instance de Paris de constater que la déspécialisation de l'activité prévue au bail renouvelé est acquise depuis au plus tard le 23 février 2007, à l'expiration du délai de trois mois prévue par l'article L 145-49 alinéa 3 du code de commerce, dire que la sommation délivrée le 11 juillet 2008 visant la clause résolutoire ne peut produire effet et la déclarer nulle.

Par ailleurs, la société bailleresse ayant refusé de réitérer son accord pour la réalisation dans les lieux de travaux, la société Kuzu France l'a assignée par acte d'huissier de justice du 24 février 2009 pour être autorisée à poursuivre et réaliser le projet d'aménagement et les travaux décrits dans l'assignation.

Par un jugement en date du 22 mars 2011, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- constaté que la demande de déspécialisation n'a pas été signifiée au domicile de la gérante de la sci bailleresse, domicile élu conformément au bail,

- dit que cette demande irrégulièrement signifiée n'a pu avoir aucun effet,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 11 août 2008, pour changement non autorisé de la destination de la bailleresse,

- constaté qu'en application du bail commercial, le dépôt de garantie restera acquis à la sci Honoré royale,

- ordonné l'expulsion de la société Kuzu France et de toutes personnes dans les lieux de son chef avec le recours du commissaire de police, d'un serrurier et dans le délai de deux mois suivant la signification du jugement,

- ordonné, aux frais de la société Kuzu France, le transport et le stockage des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

- débouté la société Kuzu France de sa demande d'autorisation de réaliser des travaux,

- débouté la société Kuzu France de sa demande de condamnation de la sci Honoré Royale à lui verser des dommages et intérêts,

- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné la société Kuzu France aux entiers dépens.

La société Kuzu France a relevé appel de cette décision et par ses dernières conclusions en date du 1er décembre 2011, demande à la Cour de :

Infirmer le jugement du 22 mars 2011,

Constater, dire et juger régulière la demande de déspécialisation plénière des 8 et 23 novembre 2006,

Constater que la déspécialisation de l'activité prévue au bail est acquise le 23 février 2007, en application de l'article L. 145-49 du code de commerce,

Subsidiairement,

Constater, dire et juger régulière la demande de déspécialisation des 7 et 8 novembre 2005 et constater que la déspécialisation de l'activité prévue au bail est acquise le 8 février 2006 au plus tard,

Plus subsidiairement encore, constater et juger que la sci Honoré Royale a, en donnant son accord les 29 mai et 2 juin 2008 aux travaux sollicités par le groupe Gerard Darel, renoncé à se prévaloir de la prétendue infraction à la destination de la bailleresse,

En conséquence, dire nulle et de nul effet la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 11 juillet 2008 par la sci Honoré Royale à Kuzu France,

Constater que la société locataire s'est totalement conformée aux stipulations claires et précises du bail s'agissant des travaux, prévues à l'article VI-6,

Constater, en tant que de besoin, que la société Kuzu France a fait établir un projet des travaux et un dossier technique, qu'elle a communiqués au syndic de la copropriété, le cabinet Mas Rocher, à l'architecte de la copropriété, M.Michel Blanc, ainsi qu'à la société bailleresse, la sci Honoré Royale et que, au surplus, l'assemblée générale des copropriétaires a donné son accord à ces travaux suivant résolution n° 9 en date du 29 mai 2008 , ainsi que la sci honoré Royale par lettre du 2 juin 2008,

En conséquence, autoriser la société Kuzu France à poursuivre et réaliser le projet d'aménagement et les travaux décrits dans les présentes conclusions et attesté par les pièces jointes,

En tout état de cause, donner acte à la société Kuzu France de ce qu'elle n'est pas opposée à ce que la Cour désigne tel expert qu'il plaira avec mission de procéder à un constat de bonne fin après l'exécution des travaux, la demanderesse proposant spontanément de prendre à sa charge les frais de cet expert,

Condamner la sci Honoré Royale à payer à la société Kuzu France, avec intérêts au taux légal :

* 2 343 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice commercial résultant de l'opposition de la bailleresse aux travaux d'aménagement,

* 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* 20 000 € pour résistance abusive, en application de l'article 32-1 du Code de procédure civile,

* 20 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires de la sci Honoré Royale qui seraient dirigées contre la sarl Kuzu France,

Condamner la sci Honoré Royale aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

La sci Honoré Royale, par ses dernières conclusions en date du 27 septembre 2011, demande à la Cour de :

Rejeter la demandes de la sarl Kuzu France, confirmer la décision du TGI du 22 mars 2011, et statuant à nouveau,

Constater l'irrégularité de la demande de déspécialisation notifiée à la sci Honoré Royale les 8 et 23 novembre 2006, à la demande de la sarl Kuzu France,

Constater l'irrégularité de la demande de déspécialisation notifiée à la sci Honoré Royale les 7 et 8 novembre 2005, à la demande de la société Kuzu France,

Constater que la sarl Kuzu France n'a pas mis un terme aux violations contractuelles visées dans la sommation qui lui a été délivrée par voie d'huissier,

Constater la mauvaise foi de la sarl Kuzu France,

En conséquence,

Constater l'acquisition de la clause résolutoire,

Constater qu'en application du bail commercial, le dépôt de garantie restera acquis à la sci Honoré Royale,

Ordonner l'expulsion de la société Kuzu France et de toutes personnes dans les lieux de son chef avec le recours du commissaire de police, d'un serrurier et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcer du jugement jusqu'au départ définitif,

Ordonner aux frais de la société Kuzu France le transport et le stockage des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par la Cour ou tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront éventuellement être dues,

Débouter la société Kuzu France de sa demande d'autorisation de réaliser les travaux,

Débouter la société Kuzu France de sa demande d'autorisation de condamnation de la sci Honoré Royale à lui verser des dommages et intérêts,

Condamner la société Kuzu France au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société Kuzu France aux entiers dépens.

SUR CE,

Sur la déspécialisation :

La société Kuzu France fait valoir que la sommation du 11 juillet 2009 est nulle et de nul effet, car la déspécialisation plénière est parfaitement régulière, qu'elle a produit devant le tribunal la seule pièce dont elle disposait alors, à savoir le second original de la demande de déspécialisation notifié au siège social de la sci bailleresse, que le tribunal a considéré cette notification irrégulière pour n'avoir pas été adressée au domicile de la gérante figurant sur l'extrait K bis du registre du commerce, à savoir [...] où elle demeurait jusqu'en juin 2007, qu'elle s'est alors rapprochée de l'huissier en lui demandant de rechercher le premier original de l'acte qui révèle que cet acte notifié au [...] a fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses le 23 novembre 2006, que des courrier simples et recommandés avec avis de réception ont été adressés à Mme Wu, que ces diligences dont que la sci Honoré Royale conteste la réalité sont attestées au surplus par les notes de frais d'huissier, les retours des courriers et les avis de réception des lettres recommandées portant l'indication 'n'habite pas à l'adresse indiquée' ou 'non réclamé, retour à l'envoyeur', qu'il y a lieu de dire régulière la demande de déspécialisaton, qu' à titre subsidiaire, la demande de déspécialisation des 7 et 8 novembre 2005 formée dans les mêmes termes et notifiée de la même façon et qui avait elle-même pour objet d'étendre l'activité au commerce de textiles qui est exercée actuellement, est régulière et fait échec à la sommation visant la clause résolutoire, qu'il ne s'agit pas d'une demande nouvelle en cause d'appel, que la sci Honoré Royale qui n'a pas répondu aux demandes successives de déspécialisation dans les trois mois ne peut reprocher à sa locataire une infraction à la clause de destination du bail, que le commandement qui a été délivré l'a été de mauvaise foi alors que la copropriété avait donné son accord, lors de l'assemblée générale du 29 mai 2008 ou était présente la sci Honoré Royale, à la réalisation de travaux qui ne laissaient aucun doute sur l'activité exercée.

La bailleresse reproche au preneur d'avoir exercé dans les lieux loués une activité différente de celle visée dans la clause de destination des lieux loués, raison pour laquelle, elle a délivré le 11 juillet 2008 une sommation aux termes de laquelle elle mettait le preneur en demeure de mettre fin aux infractions constatées, que le preneur a fait le choix de ne pas se conformer à la sommation, que la clause d'élection de domicile insérée dans le contrat de bail était claire, que le tribunal a exactement jugé que le preneur avait l'obligation de signifier la demande déspécialisation plénière non seulement au siège social du bailleur, mais aussi à son domicile élu chez sa gérante, que la demande de déspécialisation faite en 2006 est irrégulière dès lors qu'elle n'a pas été signifiée au domicile élu, qu'en tout état de cause, le preneur ne pourrait se fonder sur une prétendue demande de déspécialisation plénière faite en 2005 alors que cette demande ne visait qu'à l'extension de l'activité principale à la commercialisation d'articles accessoires, l'activité principale demeurant le commerce de vêtements en cuir et fourrures, que l'acquisition de la clause résolutoire doit être constatée.

Il n'est contesté ni que la bailleresse a pour l'exécution des clauses du bail fait élection de domicile chez son gérant ou son mandataire, ni que le domicile du gérant est celui figurant sur l'extrait Kbis de la société, [...], adresse à laquelle la société Kuzu avait donc l'obligation de faire signifier l'acte contenant demande de spécialisation.

La société Kuzu France à laquelle il a été reproché en première instance de n'avoir fait signifié cet acte qu'au siège de la sci Honoré Royale [...] ou elle a fait dresser procès-verbal de recherches infructueuses, a produit en cause d'appel une copie d'un acte de tentative de signification à Mme Wu née Chen Tzu Fei ès qualités de gérante de la sci Honoré Royale à l'adresse du [...] portant date du 23 novembre 2006 et contenant demande de déspécialisaiton plénière et qui a fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses, la gardienne de l'immeuble ayant déclaré ne pas connaître Mme Wu et aucune autre adresse dans la capitale ne figurant sur le minitel concernant l'intéressée ; cette copie est accompagnée de la copie des accusés de réception des lettres recommandées adressées par l'huissier successivement le 23 novembre 2006, délivrée le 24 et encore le 27 novembre 2006 et portant la mention 'non réclamé, retour à l'envoyeur' ainsi que la note de frais adressée à l'avocat de la société Kuzu pour le montant hors taxes figurant dans la copie de l'acte.

Quoique la communication de ces nouveaux documents émanant de l'huissier n'a été faite qu'en copie en cause d'appel, ce que la société Kuzu explique par les investigations auxquelles a procédé l'huissier de justice à sa demande à la suite du jugement, ils ne sont contredits par aucun élément permettant de mettre en doute leur authenticité et notamment une attestation de la gardienne de l'immeuble ou encore la confirmation que Mme Wu possédait bien à la date de l'acte de tentative de signification une adresse au [...] où elle recevait son courrier, tous éléments qui contrediraient les indications portées par l'huissier dans son procès-verbal du 23 novembre 2006 et qui font foi jusqu'à inscription de faux.

Il s'ensuit que faute pour la sci bailleresse d'avoir répondu à la demande de la société Kuzu de pouvoir exercer dans les locaux au lieu du commerce de vêtements de cuir et peaux et fourrures, tel que prévu au bail, celui de prêt-à-porter, articles textiles d'habillement et accessoires, vêtements de cuir et imitation, chaussures, chapellerie, maroquinerie...dans le délai de trois mois de l'article L 145-49 du code de commerce, elle est réputée avoir accepté la déspécialisation plénière demandée et ne peut en conséquence reprocher à la locataire une infraction à la clause de destination du bail. La sommation délivrée le 11 juillet 2008 visant la clause résolutoire est donc dépourvue d'effet.

Sur la demande de travaux :

.La société Kuzu fait valoir qu'en présence d'une clause soumettant les travaux du locataire à l'accord préalable du bailleur, celui-ci ne dispose pas d'un droit discrétionnaire de s'opposer aux travaux, et ne peut opposer un refus qui ne serait ni légitime ni sérieux, que la bailleresse avait donné son accord aux travaux par lettre du 2 juin 2008 et a d'ailleurs voté les travaux demandés dans le cadre de l'assemblée générale des copropriétaires- résolution n° 9 - autorisant les travaux, qu'en l'absence de réalisation de ces travaux, la clientèle n'a pu identifier la boutique comme faisant partie du réseau des boutiques Gerard Darel, ce qui est de nature à compromettre gravement son exploitation, que les travaux devaient permettre en outre à la boutique d'être plus attractive qu'elle n'est actuellement, d'où un manque à gagner sur le chiffre d'affaires.

La sci Honoré Royale soutient de son coté que contestant le droit de la société locataire d'exploiter l'activité sollicitée dans les locaux loués, dans la mesure où le preneur n'a pas valablement sollicité la déspécialisation du bail, elle ne peut avoir commis d'abus en s'opposant aux travaux, que la lettre du 2 juin 2008 censée manifester son accord auxdits travaux ne visait qu'un projet et n'a pas été signée par elle, qu'elle n'a commis aucune faute ayant causé préjudice à la société locataire laquelle exerce déjà dans les lieux la vente de prêt-à-porter de la marque Gerard Darel, que la preuve n'est pas rapportée au surplus d'un lien de causalité entre les travaux demandés et le préjudice allégué qui n'est pas justifié ;

La lettre du 2 juin 2008 à en tête de la sci Honoré Royale adressée à la société Kuzu contenant accord donné par celle-ci pour la réalisation des travaux votés en assemblée générale sous diverses réserves concernant l'obligation de surveillance par l'architecte du bailleur, les autorisations administratives, les assurances, l'absence de toute franchise, le fait encore que ces aménagements deviendront la propriété du bailleur en fin de bail en cours, ne comporte pas la signature de la bailleresse mais celle uniquement de la locataire à laquelle il était demandé in fine de renvoyer la lettre co-signée.

Or cette autorisation en date du 2 juin 2008 d'exécuter les travaux demandés par la locataire sous certaines réserves conformes aux dispositions du bail est confortée par le fait que l'assemblée générale des copropriétaires avait elle-même approuvé le 29 mai 2008 sous certaines réserves la demande 'de la société Gérard Darel' d'effectuer des travaux d'aménagement intérieur et de modification de façade de la boutique occupée par la société Kuzu à l'unanimité des copropriétaires présents dont la sci Honoré Royale, mention étant faite, dans le procès-verbal, de la convocation comportant le descriptif des travaux, des plans et la lettre de M Blanc architecte de l'immeuble ;

Il s'ensuit que la société bailleresse ne peut sérieusement soutenir n'avoir pas donné son accord à la réalisation des travaux demandés accompagnés des plans et descriptif, le bail ne soumettant l'autorisation préalable de la bailleresse à aucune formalité.

Il n'y a pas lieu de désigner un expert chargé de suivre l'exécution des travaux qui seront exécutés sous le contrôle et la surveillance d'un architecte.

La société Kuzu France ne peut soutenir que le comportement de la société bailleresse - tendant à contester la régularité de la demande de déspécialisation et l'accord donné aux travaux serait abusif et générateur de préjudice dans l'exercice de son activité commerciale dès lors que le tribunal a prononcé l'irrégularité de la demande de déspécialisation, étant observé au surplus que la société vend déjà dans les locaux des articles de la marque Gérard Darel et qu'elle ne justifie par aucun document comptable du préjudice financier qu'elle allègue.

Sur la demande de dommages intérêts complémentaires :

La société Kuzu France a cependant, du fait de la procédure de résiliation mise en oeuvre à tort à son encontre, subi un préjudice moral qui sera indemnisé par l'octroi d'une somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts. Elle ne justifie pas au surplus de la mauvaise foi et de la mauvaise volonté, voire de l'intention de nuire de la bailleresse pouvant conduire à l'octroi de dommages intérêts complémentaires.

La sci Honoré Royal qui succombe supportera les entiers dépens et paiera à la société Kuzu France une somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Réformant le jugement déféré,

Dit que la demande de déspécialisation plénière a été régulièrement signifiée par la société Kuzu France à la sci Honoré Royale le 23 novembre 2006 et que faute de réponse de la bailleresse dans le délai de trois mois à compter de la demande, elle est réputée avoir donné son accord à la demande de déspécialisation plénière,

Dit qu'en conséquence la clause résolutoire contenue dans la sommation du 11 juillet 2008 n'a pas produit effet,

Dit que la sci Honoré Royal a donné son accord à la demande de travaux d'aménagement de la boutique présentée par la société Kuzu France sous les réserves exprimées tant dans la lettre du 2 juin 2008 que dans le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété du 29 mai 2008.

Condamne la sci Honoré Royal à payer à la société Kuzu France la somme de 20 000 € à titre de dommages intérêts pour préjudice moral,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la sci Honoré Royal aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à payer à la société Kuzu France la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.