CA Versailles, 12e ch. sect. 1, 9 mars 2010, n°  09/00226

Vu l'appel interjeté par la société Images Diffusion et la Scp Laureau Jeannerot ès qualités de commissaire à l'exécution du plan au redressement judiciaire de cette société, d'un jugement rendu le 1er avril 2008 par le tribunal de grande instance de Versailles qui a :

* donné acte à la société Vuc de ce qu'elle intervenait en lieu et place de la société Bail Investissement Foncière, devenue Foncière des Régions,

* prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial souscrit le 23 septembre 1986,

* ordonné en conséquence la libération du local n° 9 exploité dans le [...],

* ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de la société Images Diffusion, ainsi que de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique,

* dit que la Société Vuc pourrait procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meubles au choix de la bailleresse, aux frais, risques et périls du preneur,

* fixé au montant du loyer contractuel, le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Images Diffusion de la date du jugement jusqu'à la libération effective des lieux,

* dit que la Société Vuc conserverait le montant du dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer en principal,

* fixé, à titre privilégié, la créance de la société Foncière des Régions, venue aux droits de la société Bail Investissement Foncière, à hauteur de 48 540,40 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 29 novembre 2005,

* rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

* condamné la société Images Diffusion à verser à la société Vuc la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

* condamné la société Images Diffusion aux entiers dépens.

Vu les écritures en date du 23 octobre 2009, par lesquelles la société Images Diffusion et la Scp Laureau Jeannerot ès qualités demandent à la Cour de :

* déclarer la société Images Diffusion et son commissaire à l'exécution du plan de redressement, la Scp Laureau et Jeannerot ès-qualités, recevables et bien fondées en leur appel,

* déclarer la Foncière des Régions et la Société Vuc recevables mais mal fondées en leur appel incident,

en conséquence,

* infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Versailles le 1er avril 2008, en ce qu'il a notamment ordonné la résiliation du bail commercial souscrit le 23 septembre 1986,

* dire et juger en effet que la société Images Diffusion n'a pas porté atteinte à la destination contractuelle des lieux,

* débouter en conséquence la société Vuc de l'ensemble de ses demandes,

fins et prétentions,

* condamner la société Vuc à verser à la société Images Diffusion la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamner la société Vuc aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Vu les dernières écritures en date du 7 septembre 2009 aux termes desquelles les sociétés Vuc et Foncière des Régions prient la Cour :

à titre principal, de :

* débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes,

* confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a fixé au montant du loyer contractuel, le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Images Diffusion de la date du jugement jusqu'à la libération effective des lieux,

* statuant de nouveau sur ce point, condamner la société Images Diffusion à payer à la société Vuc une indemnité d'occupation égale au loyer global de la dernière année de location majoré de 50 % (cinquante pour cent), outre tous charges et accessoires dudit loyer, à compter de la décision à intervenir,

à titre subsidiaire, de :

* débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes,

* confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

en toute hypothèse, de :

* condamner solidairement les appelants à payer à la société Foncière des Régions la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamner solidairement les appelants à payer à la société Vuc la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamner solidairement les appelants aux entiers dépens.

SUR CE, LA COUR

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties ; qu'il convient de rappeler que :

* par acte sous seing privé du 23 septembre 1986, la société des Centres des Magasins d'usines a donné à bail à la société Cassidy un local à usage commercial situé dans le [...] pour y exercer une activité de 'art de la table, objet décoration, cadeaux, carterie',

* la société Bail Investissement Foncière est venue aux droits de la société des Centres des Magasins d'usines,

* le 18 juin 1993, la société Cassidy a vendu son fonds de commerce et cédé le droit au bail à la société Images Diffusion,

* par un jugement du 23 septembre 2003, le juge des loyers commerciaux du tribunal de Versailles a constaté l'accord des parties pour renouveler le bail pour une durée de douze années aux clauses et conditions du bail initial,

* par décision du 29 novembre 2005, le tribunal de commerce de Versailles a prononcé le redressement judiciaire de la société Images Diffusion et a désigné la SCP Laureau-Jeannerot en qualité d'administrateur judiciaire,

* reprochant à la société Images Diffusion la violation de la clause de destination prévue au bail, la société Foncière des Régions, venant aux droits de la société Bail Investissement Foncière, l'a assignée devant le tribunal de grande instance de Versailles en résiliation du bail, demandant son expulsion et la fixation d'une indemnité d'occupation, outre le paiement d'un arriéré locatif,

* la société Vuc est intervenue volontairement à l'instance, aux lieu et place de la société Foncière des Régions par suite d'une fusion-absorption,

* c'est dans ces circonstances, qu'est intervenu le jugement déféré,

* la SCP Laureau-Jeannerot a été désignée commissaire à l'exécution du plan de la société Images Diffusion ;

Considérant que ne sont pas remises en cause devant la cour les dispositions de la décision entreprise qui ont fixé au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société Images Diffusion la créance de la société Foncière des Régions à hauteur de la somme de 48.540,40 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et accessoires, arrêtée au 29 novembre 2005 ;

Sur la résiliation judiciaire du bail :

Considérant que le bailleur reproche à la société Images Diffusion d'exploiter une activité d'encadrement non prévue au bail ;

Considérant que, pour s'opposer à la demande de résiliation judiciaire du bail commercial souscrit le 23 septembre 1986, la société Images Diffusion et la SCP Laureau-Jeannerot, ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire de cette société, contestent toute violation de la clause de destination prévue au bail ;

Qu'ils rappellent que cette société a pour activité la commercialisation de tout produit pour l'équipement de la maison et que dans le dessein d'exploiter un magasin de décoration, elle a acquis le fonds de commerce situé dans le [...] ;

Qu'ils font valoir que selon le bail, le preneur est autorisé à vendre des produits se rapportant à l'art de la table, les objets de décoration, les cadeaux et la carterie et que la seule activité de vente de cadres exercée par la société Images Diffusion, qui ne représente que 10 % de son chiffre d'affaires, entre dans la destination prévue par l'article 1.3 du contrat dès lors qu'elle correspond par sa nature à l'activité de décoration et de carterie ;

Qu'ils ajoutent qu'il n'est nullement démontré que cette société réaliserait sur place une activité d'encadrement ;

Considérant que l'article 1.3 du contrat de bail en date du 23 septembre 1986 stipule que les locaux devront être utilisés conformément à la destination générale du centre et plus particulièrement selon les critères suivants : Nature des produits vendus : Art de la table-objet de décoration-cadeaux-carterie ;

Que selon le paragraphe 3 du contrat intitulé 'activités autorisées', le preneur s'est engagé à ne pouvoir exercer dans les lieux que les activités limitativement énumérées par les stipulations principales, à l'exclusion de toutes autres (Cf 1.3) ;

Considérant que selon le procès-verbal de constat établi le 9 juillet 2003, par maître Simon, huissier de justice :

- Dans la première vitrine, je constate à l'intérieur de la boutique quelques objets africains et cadres,

- Dans la deuxième vitrine, je constate la présence d'articles se rapportant au nautisme et de cadres,

- Des cadres sont exposés à l'extérieur du local commercial,

- A l'intérieur du magasin, je constate aussi que des objets africains sont exposés à gauche en entrant, dans une vitrine carrée de 0,80 cm X 1,80 cm de hauteur environ,

- Pour le surplus, je constate que des cadres sont exposés sur toute la surface du local commercial, je note des cadres avec photographies, des cadres sans photographie et sur le mur gauche un important échantillonnage d'encadrements de couleur et dimensions diverses ;

Considérant que l'activité d'encadrement, peu important qu'il n'existe au sein du local aucun plan de travail destiné à la fabrication d'encadrements, ainsi qu'il ressort d'un procès-verbal de constat d'huissier daté du 22 octobre 2003, n'est pas incluse dans les commerces autorisés par le bail ;

Considérant en droit, que l'article L.145-47 du code de commerce dispose que le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé ;

Que ces dispositions imposent seulement que l'activité soit connexe ou complémentaire et qu'il importe peu qu'elle soit prépondérante par rapport à l'activité ancienne ;

Considérant en l'espèce, que l'activité de vente d'encadrement ne peut être considérée comme connexe ou complémentaire du commerce d'art de la table, de vente d'objets de décoration, de cadeaux et de carterie ;

Or, considérant que force est de constater qu'en méconnaissance des dispositions légales, la société Images Diffusion n'a pas notifié au bailleur son intention de procéder à une extension d'activité et ne saurait se prévaloir d'une prétendue tolérance de ce dernier ;

Considérant que, par des motifs pertinents adoptés par la cour, le tribunal a justement retenu que cette adjonction aux activités prévues au bail sans autorisation préalable du bailleur constitue un manquement grave devant être sanctionné par la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion de la société Images Diffusion ;

Considérant que le premier juge a exactement fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel jusqu'à la libération des lieux ;

Qu'il s'ensuit que la décision déférée sera confirmée en ses dispositions soumises à la cour ;

Sur les autres demandes :

Considérant qu'il résulte du sens de l'arrêt que la société Images Diffusion ne saurait bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que l'équité ne commande pas de faire application de ces dispositions au profit de la société Foncière des Régions au titre de la procédure d'appel ; qu'en revanche, l'équité commande de condamner la SCP Laureau-Jeannerot ès qualités de commissaire à l'exécution du plan au redressement judiciaire de la société Images Diffusion, sur ce même fondement, à verser à la société Vuc une indemnité complémentaire de 3.000 euros ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

- CONFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement déféré,

- Y AJOUTANT,

- CONDAMNE la SCP Laureau-Jeannerot ès qualités de commissaire à l'exécution du plan au redressement judiciaire de la société Images Diffusion à payer à la société Vuc la somme complémentaire de 3 000 euros (trois mille euros) au titre des frais irrépétibles d'appel,

- REJETTE toutes autres demandes contraires à la motivation,

- CONDAMNE la SCP Laureau-Jeannerot ès qualités de commissaire à l'exécution du plan au redressement judiciaire de la société Images Diffusion aux dépens et DIT que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

- signé par Dominique ROSENTHAL, président, et par Sabine MAREVILLE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.