CA Versailles, 12e ch., 17 février 2022, n° 20/03380

EXPOSE DU LITIGE

La société Stones, titulaire de la carte professionnelle agent immobilier, a pour activité principale les prestations de services dans le domaine immobilier et gestion de patrimoine, et Mme X en est la présidente.

La société Primaxia - aujourd'hui dénommée la Société Générale Immobilier Patrimonial (ci-après la société SGIP), filiale de la banque Société Générale, spécialisée dans l'investissement immobilier neuf, exerce une activité de commercialisation de programmes immobiliers pour le compte de promoteurs.

Dans le cadre de cette activité, la SGIP a conclu avec les banques Société Générale et Crédit du Nord des conventions de partenariat la chargeant de commercialiser une sélection de biens immobiliers à des clients adressés par ces banques.

Par contrat du 1er juin 2013 - expressément soumis aux articles L. 134-1 et suivants du code de commerce (relatifs aux agents commerciaux), et à la loi Hoguet - la société SGIP a confié à la société Stones un mandat commercial, avec mission de négocier la vente de programmes immobiliers.

Le contrat a été conclu pour une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction le 1er juin de chaque année, sauf dénonciation par l'une des parties avec un préavis de 3 mois. La rémunération de la société Stones était constituée d'une commission sur le prix de vente, la commission n'étant payable qu'après la conclusion définitive de la vente par signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Le 1er mars 2018, la société SGIP a informé Mme X, au cours d'un entretien téléphonique, de la rupture du contrat de mandat de la société Stones.

Par lettre du 15 mars 2018, la société Stones a demandé une confirmation écrite à la société SGIP. La société SGIP a répondu, le 22 mars 2018, lui avoir envoyé une première lettre recommandée le 28 février 2018 à l'adresse de son ancien siège social. Elle confirmait la dénonciation du contrat au 31 mai 2018, offrant toutefois d'augmenter le préavis de 2 mois qui devait ainsi se terminer le 31 juillet 2018.

Par lettre du 24 avril 2018, la société Stones a indiqué à la société SGIP qu'elle ne souhaitait pas bénéficier du préavis complémentaire de deux mois, mais que compte tenu de l'information tardive de la rupture, le contrat aurait dû se poursuivre jusqu'au 31 mai 2019. La société Stones a en outre sollicité le paiement de ses commissions sur les affaires en cours et demandé la somme de 112.889,92 € au titre de l'indemnité de résiliation.

Par lettre du 12 juillet 2018, la société SGIP a reconnu un droit à commission s'appliquant aux contrats de réservation en cours soit 32.307 € hors taxes, mais a refusé tout paiement d'une indemnité de résiliation.

Par acte du 31 juillet 2018, la société Stones a assigné la société SGIP devant le tribunal de commerce de Nanterre aux fins de la voir condamner à lui verser la somme de 112.889,92 € au titre de la résiliation du contrat, ainsi qu'une indemnité de 56.444,96 € au titre de la période d'exécution du contrat jusqu'au 31 mai 2019. Mme X est intervenue volontairement à l'instance.

Par jugement du 6 mai 2020, le tribunal de commerce de Nanterre a :

- Constaté l'intervention volontaire de Mme X ;

- Dit irrecevable la pièce n° 24 de la société Stones et de Mme X, et a écarté cette pièce des débats ;

- Condamné la société SGIP à payer à la société Stones à titre d'indemnité de rupture de contrat d'agent commercial la somme de 108.657,92 € ;

- Débouté la société Stones et Mme X de leurs autres demandes quel qu'en soit le fondement, de dol, de fraude, contractuel ou quasi délictuel ;

- Condamné la société SGIP à payer à la société Stones la somme de 5.000 € au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la société SGIP aux dépens ;

- Ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 17 juillet 2020, la société SGIP a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 3 novembre 2021, la société SGIP demande à la cour de :

- Infirmer le jugement du 6 mai 2020 en ce qu'il a :

- Condamné la société SGIP à payer à la société Stones à titre d'indemnité de rupture de contrat d'agent commercial la somme de 108.657,92 € ;

- Condamné la société SGIP à payer à la société Stones la somme de 5.000 € au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la société SGIP aux dépens ;

- Ordonné l'exécution provisoire du jugement ;

- Confirmer le jugement du 6 mai 2020 en ce qu'il a :

- Débouté la société Stones et Mme X de leurs autres demandes, quel qu'en soit le fondement.

En conséquence et statuant à nouveau,

A titre principal,

- Juger que le statut d'agent commercial prévu aux articles L. 134-1 et suivants du code de commerce n'est pas applicable à la société Stones dans l'exercice de sa mission de commercialisation des programmes immobiliers pour le compte de la société SGIP ;

- Juger que l'exercice de cette activité de commercialisation est soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

- Juger que la société SGIP n'a commis aucun dol ni aucune fraude lors de la conclusion du contrat de mandat du 1er juin 2013 ;

En conséquence,

- Débouter la société Stones de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour considérait que la société SGIP a commis un dol lors de la conclusion du contrat de mandat du 1er juin 2013,

- Juger que le préjudice de la société Stones ne peut consister en l'octroi d'une indemnité équivalente à celle octroyée par le statut d'agent commercial prévu aux articles L. 134-1 et suivants du code de commerce ;

- Constater que l'action de la société Stones est prescrite ;

En conséquence,

- Débouter la société Stones de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce compris sa demande de paiement d'une indemnité de rupture d'un montant de 112.889,92 € et d'une indemnité d'un montant de 56.444,96 € au titre de la période d'exécution du contrat dont elle aurait été privée ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour considérait que l'activité de la société Stones relevait du statut d'agent commercial prévu par le code de commerce,

- Juger que le montant de l'indemnité de rupture due par la société SGIP à la société Stones ne peut être supérieur à six mois de commissions calculées sur la moyenne des trois dernières années d'exécution du contrat de mandat ;

- Condamner la société Stones au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la société Stones aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 8 octobre 2021, la société Stones et Mme X demandent à la cour de :

- Confirmer le jugement du 6 mai 2020 en ce qu'il :

- Constate l'intervention volontaire de Mme X ;

- Condamne la société SGIP à payer à la société Stones à titre d'indemnité de rupture de contrat d'agent commercial la somme de 108.657,92 € ;

- Condamne société SGIP à payer à la société Stones la somme de 5.000 € au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne la société SGIP aux dépens ;

- Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ;

- Infirmer le jugement du 6 mai 2020 en ce qu'il :

- Dit irrecevable la pièce n° 24 de la société Stones et Mme X, écarte cette pièce n° 24 des débats ;

- Déboute la société Stones et Mme X de leurs autres demandes, quel qu'en soit le fondement ;

En conséquence, statuant à nouveau,

A titre liminaire,

- Déclarer recevable l'enregistrement communiqué par les demandeurs sous la numérotation de pièce n° 24 ;

A titre principal,

- Juger que la société Stones pouvait être mandatée par la société SGIP à négocier, s'entremettre, ou s'engager pour son compte ;

- Juger qu'en conséquence de ce mandat et du fait qu'elle n'était pas salariée de la société SGIP, la société Stones bénéficie des dispositions du Chapitre IV du Titre III du Livre 1er du code de commerce ;

- Condamner la société SGIP à verser à la société Stones une indemnité de 108.657,92 € au titre de la rupture, à l'initiative de la société SGIP, du contrat d'agent commercial conclu entre elles ;

- Condamner la société SGIP à verser à la société Stones une somme de 54.328,96 € au titre de la période d'exécution du contrat dont elle a été privée ;

A titre subsidiaire,

- Juger que la société SGIP a obtenu le consentement de la société Stones au contrat du 1er juin 2013 par des manœuvres dolosives ;

- Condamner la société SGIP à verser à la société Stones une somme de 108.657,92 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elle lui a occasionné de ce fait ;

- Condamner la société SGIP à verser à la société Stones une somme de 54.328,96 € au titre de la période d'exécution du contrat dont elle a été privée ;

A titre infiniment subsidiaire,

- Juger que la conclusion par la société SGIP du contrat l'ayant liée à la société Stones constitue une fraude aux dispositions de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet ;

- Juger que la société Stones est légitime à obtenir l'indemnité de rupture de contrat à laquelle un négociateur immobilier aurait eu droit dans sa situation, ou à défaut, restituer aux faits leur juste qualification en jugeant que Mme X était négociateur immobilier bénéficiant du statut de l'agent commercial ;

- Condamner la société SGIP à verser à la société Stones, ou à défaut à Mme X à titre personnel, une indemnité de 108.657,92 € au titre de la rupture, à l'initiative de la société SGIP, des contrats d'agent commercial ayant existé entre eux ;

- Condamner la société SGIP à verser à la société Stones une somme de 54.328,96 € au titre de la période d'exécution du contrat dont elle a été privée ;

En toute hypothèse,

- Condamner la société SGIP à verser à la société Stones une somme de 15.000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la présente procédure d'appel, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Me Oriane Dontot, JRF & Associes, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 novembre 2021.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 - Sur la recevabilité de la pièce numéro 24 communiquée par la société Stones,

Le premier juge a écarté la pièce numéro 24 communiquée par la société Stones, constituée de l'enregistrement d'une conférence téléphonique du 22 mars 2018, au motif que cet enregistrement avait été fait à l'insu de la société SGIP de sorte qu'il s'agissait d'un procédé déloyal, ajoutant qu'il n'était pas justifié qu'il s'agisse d'une réunion publique.

La société SGIP sollicite la confirmation du jugement de ce chef.

La société Stones sollicite l'infirmation du jugement au motif que la conférence réunissait 60 personnes, revêtant ainsi le caractère d'une réunion publique et non pas privée ou confidentielle.

Le seul fait que la conférence téléphonique concerne 60 personnes ne lui confère pas un caractère public, dès lors que son accès était réservé à des personnes identifiées.

Il n'est pas contesté que l'enregistrement a en outre été réalisé à l'insu de la société SGIP de sorte qu'il s'agit d'un procédé déloyal rendant irrecevable sa production en justice à titre de preuve. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

2- Sur la demande d'application du statut des agents commerciaux,

La société SGIP sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a considéré que la société Stones pouvait bénéficier du statut des agents commerciaux. Elle soutient, d'une part que le statut d'agent commercial n'est pas applicable aux personnes morales exerçant une activité soumise à la loi Hoguet, de sorte que la société Stones ne peut s'en prévaloir, d'autre part et en tout état de cause que la société Stones ne remplit pas les conditions pour bénéficier du statut.

* Sur l'application du statut d'agent commercial aux personnes morales exerçant une activité soumise à la loi Hoguet.

La société SGIP expose que l'article L. 134-1 du code de commerce comprend une disposition excluant l'application du statut des agents commerciaux aux personnes exerçant une activité soumise à une réglementation spécifique, comme c'est le cas en l'espèce pour les agents immobiliers soumis à la loi Hoguet.

Elle ajoute que si l'article 4 de la loi Hoguet introduit une exception, en permettant l'application du statut des agents commerciaux aux agents immobiliers, cette application est réservée aux seules personnes physiques ainsi qu'il ressort de l'article 9 du décret d'application de la loi Hoguet.

La société Stones rappelle en premier lieu que le contrat se réfère expressément au statut des agents commerciaux, de même que les documents émanant de la société SGIP. Elle soutient que l'article 4 de la loi Hoguet permet au titulaire de la carte professionnelle (comme c'est le cas de la société SGIP) d'habiliter toute personne, qu'elle soit morale ou physique, à négocier pour son compte. Elle ajoute qu'en sa qualité de personne morale disposant elle-même de la carte professionnelle, elle n'a pas besoin de l'attestation visée à l'article 9 du décret, uniquement applicable aux personnes physiques. Elle soutient donc que le statut des agents commerciaux lui est applicable.

Il résulte de l'article L. 134-1 du code de commerce que :

« L'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale.

Ne relèvent pas des dispositions du présent chapitre les agents dont la mission de représentation s'exerce dans le cadre d'activités économiques qui font l'objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières. »

Il résulte de l'article 1 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) que les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales (souligné par la cour) qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives a : 1° L'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis (...).

Il résulte de l'article 4 alinéa 1 de cette loi que toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie d'une compétence professionnelle, de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables. L'alinéa 2 dispose : Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce « c'est-à-dire le statut des agents commerciaux »  sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu'elles ne sont pas salariées (...) (souligné par la cour).

Il résulte enfin de l'article 9 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi Hoguet que toute personne physique (souligné par la cour) habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l'étendue de ses pouvoirs par la production d'une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l'économie.

La cour observe en premier lieu que le mandat commercial signé par les parties dispose, en son article 1 : « le présent contrat est conclu en application notamment des textes suivants : des articles L. 134-1 et suivants du code de commerce, de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, et décret du 20 juillet 1972 en fixant les conditions d'application. »

Il ressort ainsi des termes mêmes du contrat que la société SGIP, tout en se référant expressément à la loi Hoguet, a cependant estimé que les dispositions du statut des agents commerciaux étaient également applicables, de sorte qu'il est surprenant qu'elle conteste désormais cette application, même si elle invoque l'utilisation d'un contrat type indifférencié pour les personnes physiques ou personnes morales.

S'il est exact que l'article L. 134-1 du code de commerce énonce le principe selon lequel les agents dont la mission s'exerce dans le cadre de dispositions législatives particulières sont exclus du statut, les parties admettent que l'article 4 de la loi Hoguet introduit une exception en ce que le statut est toutefois applicable aux personnes visées au premier alinéa de cet article, c'est-à- dire toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier.

Il n'est pas contesté que le statut des agents commerciaux est ainsi applicable aux personnes visées à l'alinéa 1 de l'article 4 de la loi Hoguet, c'est à dire : toute personne, habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, qui justifie d'une compétence professionnelle, de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

Les parties s'opposent toutefois sur le sens qu'il convient de donner au terme "personne habilitée" :

- La société SGIP soutient que cette habilitation dans les conditions fixées par décret ne concerne que les personnes physiques conformément à l'article 9 de ce décret (20 juillet 1972) qui précise que "la personne physique habilitée" « justifie de la qualité et de l'étendue de ses pouvoirs par la production d'une attestation » (attestation visée par le président de la chambre de commerce et d'industrie).

- La société Stones soutient que cette habilitation concerne tant la personne physique, qui justifie de sa qualité par l'attestation prévue à l'article 9 du décret, que la personne morale qui est habilitée à négocier dès lors qu'elle dispose elle-même d'une carte professionnelle justifiant de sa compétence dans les conditions fixées par le même décret (en ses articles 1 à 8).

L'article 4 de la loi Hoguet vise "toute personne habilitée" au contraire de l'article 9 du décret d'application qui vise "toute personne physique habilitée".

Si, comme le soutient la société SGIP, l'article 4 fait expressément référence au décret, il ne fait toutefois pas uniquement référence à l'article 9 de ce décret, définissant les conditions dans lesquelles les personnes physiques habilitées peuvent justifier de leur qualité et de leurs pouvoirs par le biais de l'attestation délivrée par le titulaire de la carte professionnelle. L'article 4 fait en effet référence au décret, sans indication d'un article en particulier.

En outre, l'article 4 précité ne dit pas que la personne est habilitée par le titulaire de la carte dans les conditions fixées par le décret, mais qu'elle doit justifier de sa compétence dans les conditions fixées par ce décret. L'habilitation n'est donc pas précisément définie, excepté le fait qu'elle émane du titulaire de la carte et qu'elle vise à permettre la négociation, l'entremise ou l'engagement pour son compte. Il est donc inexact de prétendre que l'habilitation se réalise « dans les conditions fixées par le décret ». Seule la justification de la compétence professionnelle s'effectue dans les conditions fixées par le décret.

Le décret prévoit, en ses articles 1 à 8 les conditions pour l'obtention d'une carte professionnelle d'agent immobilier. Il précise notamment à son article 3 que la demande est accompagnée de la justification qu'il est satisfait par le ou les demandeurs aux conditions d'aptitude professionnelle. La délivrance de la carte a donc pour objet de vérifier la compétence professionnelle de celui qui la sollicite.

Le décret prévoit, en son article 9, la manière dont la personne physique habilitée « justifie de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs » par la production d'une attestation conforme à un certain modèle, sans qu'il soit alors question de vérifier une compétence professionnelle, mais uniquement une "qualité" et "des pouvoirs". Il s'en déduit que la compétence professionnelle est uniquement requise de la personne qui sollicite une carte professionnelle, et qu'elle n'est donc pas nécessaire pour la remise d'une attestation.

Force est ici de constater que l'article 4 prévoit la justification, non pas uniquement de la « qualité et de l'étendue des pouvoirs » de la personne habilitée, ce qui renvoie à l'article 9 du décret relatif aux personnes physiques, mais également la justification d'une « compétence professionnelle » ce qui n'est pas prévu à l'article 9 (les négociateurs habilités ont juste besoin de justifier de leur qualité et de l'étendue de leurs pouvoirs), mais ressort clairement de l'article 3 du décret qui précise que la carte professionnelle est délivrée aux personnes justifiant d'une aptitude professionnelle.

Il est rappelé que l'article 4 prévoit une justification de « la compétence professionnelle, de la qualité et de l'étendue des pouvoirs » "dans les conditions fixées par le décret", ce qui renvoie ainsi tant au texte de l'article 9 relatif aux personnes physiques, qu'aux articles 1 à 8 relatif aux personnes (physiques ou morales) disposant d'une carte professionnelle.

S'il est ainsi certain que la personne physique habilitée par le titulaire d'une carte doit justifier de sa compétence par la production d'une attestation, rien n'interdit au titulaire de la carte d'habiliter également une personne morale qui ne sera pas concernée par la présentation d'une attestation (réservée aux personnes physiques), mais devra justifier de sa compétence par la présentation d'une carte professionnelle.

En l'espèce, il est constant que la société SGIP est titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier. Par le mandat souscrit elle a bien habilité - sans qu'il soit nécessaire d'une habilitation particulière dès lors que la société Stones est également titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier - la société Stones pour négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte, de sorte que la société Stones doit bénéficier de l'application du statut.

Enfin, s'il est exact que l'article 9 du décret prévoit que toute personne physique habilitée justifie de la qualité et de l'étendue de ses pouvoirs par la production d'une attestation, cela ne signifie pas que les personnes morales soient exclues de l'article 4 de la loi, mais simplement que ces dernières, contrairement aux personnes physiques, peuvent justifier de leur qualité et de leurs pouvoirs par la présentation d'une carte professionnelle.

Force est également d'observer que ni l'article 4 de la loi précitée, ni aucune autre disposition, ne comporte une exclusion des personnes morales qui se verraient ainsi interdire d'exercer, en qualité d'agent commercial, un mandat de négociateur immobilier pour le compte d'un agent immobilier. L'article 4 précité dispose au contraire que le statut des agents commerciaux est applicable aux personnes visées au premier alinéa qui vise toute personne habilitée par le titulaire de la carte professionnelle, étant rappelé que la société SGIP, titulaire de la carte professionnelle, a bien habilité la société Stones, elle-même titulaire de cette carte.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il est établi que le statut d'agent commercial est applicable aux personnes morales exerçant une activité soumise à la loi Hoguet.

* Sur les conditions requises pour bénéficier du statut d'agent commercial.

La société SGIP soutient, en tout état de cause, que la société Stones ne remplit pas les conditions pour bénéficier du statut des agents commerciaux, dès lors d'une part qu'elle ne disposait pas du pouvoir de négocier les conditions de vente et de prix, d'autre part qu'elle ne prospectait pas la clientèle.

La société Stones soutient que si le pouvoir de négocier est une condition d'application du statut, ce dernier ne s'entend pas uniquement comme le pouvoir de négocier les prix, mais inclut toute faculté de négociation pour parvenir à la vente. Elle ajoute avoir accordé à plusieurs reprises des remises commerciales ou des avantages aux clients qu'elle suivait. Elle fait enfin état de ses différentes missions impliquant une négociation, ainsi que des termes mêmes du mandat par lequel le mandant est chargé de "négocier" la vente des programmes immobiliers. Elle fait enfin valoir que son activité n'était pas limitée à négocier les ventes avec les clients adressés par la société SGIP, mais qu'elle disposait bien d'une mission de prospection de clientèle (avec une rémunération plus élevée). Elle ajoute que les parties ont bien entendu soumettre leur relation contractuelle au statut d'agent commercial, ainsi que cela ressort des termes mêmes du contrat.

Il convient de rappeler ici les termes de l'article L. 134-1 du code de commerce selon lesquels :

« L'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale. »

Le contrat d'agent commercial n'implique pas nécessairement que le mandataire dispose du pouvoir de modifier les prix, l'essentiel étant qu'il négocie et parvienne à la conclusion de contrats au nom et pour le compte de son mandant.

La cour observe en premier lieu que le contrat litigieux fait référence, à plusieurs reprises - et non pas uniquement par la mention de l'application des articles L. 134-1 et suivants du code de commerce - au statut d'agent commercial. Il est ainsi précisé à l'article 1 du contrat que le mandataire s'engage à : « communiquer dans le délai d'un mois suivant la conclusion du présent contrat, son immatriculation au registre spécial des agents commerciaux (...) », et qu'à défaut le contrat sera automatiquement rompu. Il est également indiqué en page 4 du contrat que le mandataire s'engage à faire figurer sur ses documents commerciaux « sa qualité d'agent commercial. »

Contrairement à ce que soutient la société SGIP, il apparaît ainsi que les parties ont très clairement entendu conclure un contrat d'agent commercial soumis aux dispositions spécifiques du code de commerce. Elles ont même soumis la validité du contrat à la condition essentielle et déterminante que la société Stones soit immatriculée au registre spécial des agents commerciaux, à défaut de quoi le contrat serait automatiquement rompu, ce qui démontre leur volonté claire et non équivoque de faire application du statut d'agent commercial.

La volonté des parties de soumettre leur relation aux dispositions du statut des agents commerciaux, dès lors qu'elle ne fait aucun doute, ne peut être remise en cause que de leur volonté mutuelle, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Si l'article 3 du contrat prévoit : « le mandataire respectera les conditions de vente et tarifs qui lui seront indiqués par le mandant pour chaque affaire ou type d'affaires. Il ne pourra déroger au tarif ou modifier ces conditions qu'avec l'accord exprès du mandant », ces seules indications sont insuffisantes à exclure tout pouvoir de négociation au mandataire, alors même que l'article 2 prévoit expressément cette faculté de négociation en ces termes : « le mandataire négocie les ventes des programmes immobiliers qui lui sont confiés avec les candidats acquéreurs ». La société Stones justifie en outre - sans être contestée sur ce point - avoir accordé à ses clients divers avantages (frais de notaire offerts, équipements de cuisine offerts), ce qui démontre pleinement son pouvoir de négociation.

La cour observe également que, contrairement à ce qui est soutenu par la société SGIP, le contrat conclu comporte bien une mission de prospection de clientèle même si celle-ci est généralement apportée par la société SGIP. Cela ressort de l'article 2 du contrat au terme duquel : « le mandant pourra autoriser le mandataire à présenter aussi l'offre du mandant à sa propre clientèle (...). Le mandataire n'a ni secteur spécialement attribué, ni catégorie de clientèle particulière. Il peut donc prospecter auprès de toute personne et sur tout le territoire national. » Dans l'hypothèse où l'acquéreur a été démarché directement par la société Stones, celle-ci bénéficie d'ailleurs d'une commission plus élevée (5 % au lieu de 3 %).

Il ressort ainsi de l'ensemble des dispositions contractuelles conformes à l'article L. 134-1 précité, que la société Stones avait le pouvoir de négocier les contrats de vente, peu important qu'elle ne dispose pas directement du pouvoir de négocier les prix, ce pouvoir étant soumis à un accord préalable et légitime du mandant.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient donc de constater que le contrat conclu entre les sociétés SGIP et Stones est un contrat d'agent commercial, le jugement étant confirmé de ce chef.

3 - Sur la demande en paiement de l'indemnité compensatrice de rupture

Il résulte de l'article L. 134-12 du code de commerce qu'en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

Sur le fondement de ces dispositions, le premier juge a alloué à la société Stones une somme de 108.657,92 euros, correspondant à deux années de commissions en moyenne.

La société Stones sollicite confirmation du jugement sur ce point, rappelant que cette indemnité doit être calculée sur le préjudice découlant de la privation d'un courant d'affaires pour l'avenir, de sorte que la circonstance de la faible prospection de clientèle invoquée par la société SGIP est indifférente. Elle ajoute avoir effectué un important travail, s'apparentant à un travail de prospection, en formant les équipes des agences bancaires au sujet de l'investissement immobilier et des régimes fiscaux. Elle conteste en outre le fait que les ventes réalisées avec un client ne puissent se renouveler.

La société SGIP soutient, à titre principal, que la société Stones ne bénéficie d'aucun droit au paiement d'une indemnité de cessation de contrat dès lors que le statut d'agent commercial ne lui est pas applicable, et à titre subsidiaire que l'indemnité allouée ne pourrait excéder 6 mois de commissions. Elle rappelle notamment les particularités du contrat, d'une part en ce qu'elle apportait l'essentiel de la clientèle à la société Stones, d'autre part en ce que les opérations conclues n'avaient pas vocation à se renouveler, s'agissant d'achats immobiliers d'un montant important.

L'indemnité de rupture est destinée à réparer le préjudice subi par l'agent du fait de la perte pour l'avenir des revenus tirés de l'exploitation de la clientèle. Son quantum n'étant pas réglementé, il convient de fixer son montant en fonction des circonstances spécifiques, peu important l'usage reconnu consistant à octroyer à l'agent une indemnité équivalente à deux années de commissions.

Tenant compte de la durée des relations contractuelles, à savoir 5 années, et de la particularité de la clientèle qui est le plus souvent occasionnelle, ne permettant pas dès lors d'assurer des revenus certains pour l'avenir (s'agissant d'achats immobiliers importants par des particuliers), la cour fixera l'indemnité de rupture à une année de commissions calculée sur la moyenne des commissions perçues les trois années précédant la résiliation.

Les parties s'opposent sur le montant des commissions perçues au cours des trois années précédant la résiliation, la société SGIP retenant un chiffre de 146.900,88 euros, tandis que la société Stones retient un chiffre de 162.986,88 euros.

Le document produit par la société SGIP, intitulé « suivi d'activité de la société Stones » est un document interne qui n'est authentifié par aucune pièce, notamment comptable. La société Stones produit pour sa part l'intégralité de ses factures de commissions récapitulées dans des tableaux annuels, de sorte que ces documents - au demeurant non discutés par la société SGIP - sont probants, la cour retenant ainsi un montant de commissions de 162.986,88 euros sur les trois années précédant la résiliation, soit une moyenne annuelle de 54.328,96 euros.

Il convient dès lors de condamner la société SGIP au paiement de cette somme de 54.328,96 euros au titre de l'indemnité de rupture du contrat d'agent commercial. Le jugement sera infirmé sur le quantum de cette indemnité.

4 - Sur la demande indemnitaire résultant du non-respect du délai de préavis.

La société Stones sollicite réparation de son préjudice du fait que la société SGIP l'a privée de pouvoir exécuter la dernière année de son contrat. Elle fait en effet valoir que la société SGIP n'a pas respecté le préavis de 3 mois, dès lors que le courrier de rupture ne lui a été adressé que le 22 mars 2018 pour le 31 mai 2018. Elle soutient ainsi que le contrat s'est trouvé automatiquement reconduit jusqu'au 31 mai 2019. Elle sollicite donc paiement d'une somme de 54.328,96 euros représentant une année de commissions.

La société SGIP s'oppose à cette demande, rappelant ses deux courriers de résiliation adressés, l'un à l'ancien siège social, et l'autre au nouveau siège de la société Stones. Elle fait valoir qu'elle a finalement reporté les effets de la résiliation au 31 mai 2019, ce que la société Stones a toutefois refusé, de sorte qu'elle se trouve aujourd'hui mal fondée à invoquer le non-respect du préavis, les parties s'étant finalement accordé sur une fin de contrat au 31 mai 2018.

Il ressort des termes du contrat du 1er juin 2013 qu'il est conclu pour une durée déterminée d'un an à compter de cette date, et qu'il se renouvelle ensuite par tacite reconduction pour une durée d'un an, sauf dénonciation adressée par lettre recommandée AR envoyée 3 mois avant la fin de chaque échéance.

Il n'est pas contesté que la première dénonciation du contrat, adressée le 28 février 2018 à l'ancien siège social de la société Stones, ne lui est jamais parvenue, de sorte que la seconde dénonciation, adressée le 22 mars 2018 ne respecte pas le délai de 3 mois, étant observé que la société SGIP admet qu'elle connaissait le nouveau siège social de la société Stones depuis plusieurs années.

Le 24 avril 2018, la société Stones a écrit à la société SGIP : « (...) Votre courrier du 22 mars 2018 ayant été envoyé au-delà de la date contractuellement prévue, Stones réserve son analyse, notamment s'agissant de la possibilité de considérer qu'à défaut de rupture dans les délais prévus, le contrat a été tacitement reconduit pour un an jusqu'au 31 mai 2019, et que votre rupture s'avère en conséquence totalement abusive et intempestive puisque notifiée comme prenant effet au 31 mai 2018, un an avant l'échéance (...) ». Tout en réservant son analyse sur la reconduction tacite jusqu'au 31 mai 2019 qu'elle envisageait ainsi clairement, elle indiquait ne pas souhaiter bénéficier de l'offre de préavis additionnel de 2 mois (jusqu'au 31 juillet 2018), considérant que le préavis se terminerait donc au 31 mai 2018. Elle sollicitait enfin paiement de l'indemnité de rupture.

Le 29 mai 2018, Mme X écrivait à la société SGIP qu'elle refusait la proposition d'emploi salarié qui lui avait été faite entre temps, indiquant qu'elle souhaitait connaître la procédure à suivre pour terminer sa mission : « tant en ce qui concerne les réservations antérieures au 31 mai, que les dossiers en cours. »

La société SGIP lui a répondu le 1er juin 2018 que, pour la fin de mission, elle proposait de faire un point la semaine suivante, afin notamment d'établir la liste des dossiers en cours. La société SGIP terminait son courriel en ces termes : « je tiens en tout état de cause à vous remercier chaleureusement pour la contribution fructueuse que vous avez apportée à Primaxia (devenue SGIP) ».

Les parties, et notamment la société SGIP s'en sont ainsi tenues à une fin de contrat au 31 mai 2018, étant rappelé que la société Stones avait réservé son analyse quant au caractère abusif de la rupture et à la reconduction tacite jusqu'au 31 mai 2019.

Le 18 juin 2018 - soit 18 jours après la fin du contrat - la société SGIP a écrit à la société Stones, en rappelant l'historique des échanges, indiquant finalement reconnaître que les effets de la dénonciation du 22 mars 2018 étaient reportés au 31 mai 2019 conformément au courrier du 24 avril 2018 adressé par la société Stones. La société SGIP lui demandait alors de poursuivre sa mission jusqu'au 31 mai 2019.

Par courriel du 29 juin 2018, la société Stones a manifesté sa surprise, soutenant que la rupture était bien intervenue au 31 mai 2018, conformément notamment au courrier du 1er juin 2018, rappelant qu'elle avait transmis les dossiers en cours depuis plusieurs semaines, ajoutant que le contrat avait pris fin au 31 mai 2018 du seul fait de la société SGIP.

La société SGIP ne peut sérieusement reprocher à la société Stones d'avoir refusé de reprendre les relations contractuelles en juin 2018, alors qu'elle avait laissé ces relations s'achever sans jamais évoquer une possibilité de reprise, donnant au contraire le 1er juin 2018 les consignes relatives à la fin de mission et la remerciant chaleureusement pour la contribution fructueuse apportée. Alors que les relations contractuelles étaient achevées depuis 18 jours, la société Stones était parfaitement libre de refuser une reprise qui n'avait jamais été évoquée auparavant.

Ce refus de reprendre des relations contractuelles achevées ne prive pas la société Stones de se prévaloir du non-respect du préavis entraînant reconduction tacite du contrat jusqu'au 31 mai 2019, ainsi qu'elle l'avait expressément réservé.

L'offre manifestée par la société SGIP de reprise des relations contractuelles à compter du 18 juin 2018 est manifestement tardive et inopérante.

La société Stones est ainsi fondée à solliciter l'indemnisation du préjudice qu'elle subit du fait du non-respect par la société SGIP du délai de préavis, entraînant résiliation abusive du contrat au 31 mai 2018, et impossibilité d'exécution de ce contrat jusqu'à son terme. Le préjudice ainsi subi ne peut toutefois être chiffré qu'au montant de la marge nette que la société Stones aurait réalisée durant une année entre juin 2018 et mai 2019, et non au montant total des commissions qui correspond à son chiffre d'affaires, la cour estimant pouvoir fixer la marge nette annuelle à la somme de 33.000 euros.

La société SGIP sera condamnée au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'impossibilité d'exécuter le contrat jusqu'à son terme.

5 - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La société SGIP, qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens d'appel.

Il n'est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu'elle a dû engager pour faire valoir son droit.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Nanterre en ce qu'il a :

- Constaté l'intervention volontaire de Mme Y X de Bagousse.

- Dit irrecevable la pièce numéro 24 communiquée par la société Stones.

- Statué sur les frais irrépétibles et les dépens.

L'infirme pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

Condamne la Société Générale Immobilier Patrimonial à payer à la société Stones les sommes suivantes :

- 54.328,96 euros au titre de l'indemnité de rupture du contrat d'agent commercial.

- 33.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'impossibilité d'exécuter le contrat jusqu'à son terme.

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la Société Générale Immobilier Patrimonial aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés directement par les avocats qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.