CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 7 septembre 2011, n° 09/29040

La Cour statue sur l'appel interjeté par Mme Jacqueline MAZET veuve de M. Guy DIGEON à l'encontre du jugement du 15 décembre 2009 du tribunal de grande instance de PARIS qui a:

- déclaré recevable la demande de Mme DIGEON,

- fixé à la somme de 174 000€, éventuelles indemnités de licenciement en sus, l'indemnité d'éviction due par celle-ci à la société SIDNEY CARRON,

- fixé à la somme annuelle en principal de 20 000€ l'indemnité d'occupation due par la société SIDNEY CARRON à Mme DIGEON à compter du 1er janvier 2007,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné Mme DIGEON aux dépens y compris les frais d'expertise et ceux du constat de Me BOUVET.

Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu'il suit :

Par acte du 2 avril 1992 M.Guy DIGEON a donné à bail commercial à M.GORDAT aux droits duquel se trouve la société SIDNEY CARRON des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble [...], ce bail étant conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 1992 et pour l'activité de « papeterie, librairie, articles de Paris, disques, vidéo, prêt-à porter et accessoires »;

Par acte extrajudiciaire du 15 mai 2006 Mme Jacqueline MAZET veuve de M. Guy DIGEON a délivré congé avec refus de renouvellement à la société SIDNEY CARRON pour le 31 décembre 2006 avec offre d'une indemnité d'éviction;

Le 19 juin 2006 elle a sollicité et obtenu en référé la désignation d'un expert en la personne de M. FRUCHTER avec mission de déterminer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation;

Arguant de ce que lors de l'expertise de M. FRUCHTER il avait été constaté l'exploitation dans les lieux d' une activité de 'conception, fabrication et vente au détail et en gros de bijouterie fantaisie' et une modification des locaux par rapport au descriptif du bail, Mme Jacqueline DIGEON a, le 17 mars 2008 et au visa de l'article L145-17 du Code de commerce, mis en demeure la société SIDNEY CARRON de mettre fin aux manquements contractuels dans le délai d'un mois à compter de la signification de la sommation en précisant qu'à défaut d'exécution, elle entendait se prévaloir des infractions visées comme motifs graves et légitimes du refus de renouvellement du bail;

Ensuite de cette sommation et en date du 8 avril 2008, la société SIDNEY CARRON a assigné Mme DIGEON devant le tribunal de grande instance de Paris afin de voir déclarer cet acte nul et de se voir allouer la somme de 500 000€ à titre d'indemnité d'éviction.

C'est dans ces conditions que le jugement déféré a été rendu ;

Postérieurement au jugement, les biens loués ont été vendus par les consorts DIGEON en juin 2010 à la SCI VICTORIA laquelle est intervenue volontairement en cause d'appel;

Par ailleurs, Mme Jacqueline DIGEON est décédée le19/10/2010, ses deux enfants, M. Benoît DIGEON et Mme Sabine DIGEON intervenant à la procédure en reprise d'instance;

M. Benoît DIGEON, Mme Sabine DIJEON et la SCI VICTORIA, intervenants volontaires à l'instance, les premiers en reprise de l'instance intrOduite par leur mère, Mme Jacqueline DIGEON, demandent à la Cour ;

- de constater que la SCI VICTORIA est subrogée dans les droits et obligations des consorts DIGEON vis-à vis de la société SIDNEY CARRON

- d'infirmer le jugement entrepris,

- de valider le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans indemnité d'éviction visés à la sommation du 17 mars 2008,

- d'ordonner la libération des lieux par la société SIDNEY CARRON et tous occupants de son chef sous astreinte de 1000€ par jour de retard et d'autoriser l'expulsion de celle-ci et de tout occupant avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier s'il y a lieu.

- à titre subsidiaire, de dire que le montant de l'indemnité d'éviction doit être fixé en fonction de la valeur du droit au bail et de fixer le montant de cette indemnité à la somme de 28.800€ sans indemnités accessoires et, à titre plus subsidiaire, de réduire de manière substantielle ces indemnités,

- en tout état de cause, de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société SIDNEY CARRON à compter du 1er janvier 2007 à la somme annuelle de 23.744€,

- de condamner celle-ci au paiement de la somme de 5000€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise ainsi que les frais de constat de Me BOUVET, huissier de justice.

La société SYDNEY CARRON intimée, demande pour sa part à la Cour :

- de dire que la SCI VICTORIA ne peut poursuivre la présente procédure d'éviction pour motif grave et légitime et de la déclarer, partant, irrecevable en ses demandes.

- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que le congé avait été régulièrement délivré par Mme Jacqueline DIGEON,

- de dire qu'il n'est pas justifié de la qualité à agir de cette dernière et de dire nul et de nul effet le congé par elle délivré le 15 mai 2006,

- à titre subsidiaire, de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'absence de motifs graves et légitimes et reconnu droit à la concluante à une indemnité d'éviction, en ce qu'il a dit que l'indemnité d'éviction devait être calculée sur la valeur du fonds de commerce et en ce qu'il a retenu le principe des indemnités accessoires et de l'infirmer sur les montants retenus,

- de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 250.000€, indemnités de licenciement en sus, et de condamner M. Benoît DIGEON et Mme Sabine DIGEON venus aux droits de Mme Jacqueline DIGEON et au besoin la SCI VICTORIA au paiement desdites sommes,.-de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 20.000€ par an à compter du 1er janvier 2007,

- de condamner la SCI VICTORIA ,M. BENOIT DIGEON et Mme Sabine DIGEON au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel;

MOTIFS

Considérant que les consorts DIGEON et la SCI VICTORIA estiment que contrairement à l'appréciation du tribunal les griefs allégués au congé sont constitutifs de motifs graves et légitimes de refus de renouvellement, qu'ils font subsidiairement valoir qu'eu égard à l'activité non conforme exercée dans les lieux, l'indemnité d'éviction ne peut être appréciée qu'en valeur du droit au bail qu'ils établissent à 28 800€, contestent le principe des indemnités accessoires au motif de l'absence d'intention de la locataire de se réinstaller et critiquent en tout état de cause l'appréciation de l'expert suivi par le tribunal sur le taux des frais de remploi qu'ils disent être excessif, sur le principe d'un trouble commercial alors que l'activité exercée est irrégulière, sur le principe des frais de déménagement portant selon eux uniquement sur des effets personnels et sur les frais de réinstallation et critiquent le prix unitaire en valeur locative de marché établissant, au regard de cette critique, l'indemnité d'occupation due par la locataire au 1er /1/2007 à la somme de 23 744€ par an ;

Que la société SIDNEY CARRON fait, elle, appel incident sur la validité retenue au jugement du congé alors, selon elle, que Mme Jacqueline DIGEON n'avait pas qualité pour le délivrer seule comme n'étant usufruitière des biens loués que pour 3/4 et critique subsidiairement l'évaluation faite par le tribunal de l'indemnité d'éviction en valeur vénale du fonds ; qu'elle fait valoir concernant l'intervention de la société VICTORIA que celle-ci n'a pas qualité à agir s'agissant de griefs antérieurs à son acquisition du bien et en l'absence de clause de subrogation dans les droits des vendeurs dans l'acte de vente ;

Considérant, sur ces divers points, que la société SIDNEY CARRON n'est pas fondée à contester la qualité à agir de la SCI VICTORIA dés lors que, contrairement à ce qu'elle soutient, l'acte de vente comporte en page 12 à la rubrique 'occupation des biens' une clause par laquelle l'acquéreur 'reconnaît avoir reçu du vendeur tous documents et informations relatifs aux deux locations sur les biens vendus et notamment à la procédure opposant le bailleur à la société SIDNEY CARRON, le vendeur y déclarant subroger l'acquéreur dans ses droits et obligations et l'acquéreur déclarant, de son côté, s'être personnellement renseigné sur ces situations et vouloir en faire son affaire personnelle';

Considérant, concernant la validité du congé, qu'il ressort de l'attestation de Me CROISON, notaire, que le bien, objet du bail litigieux, appartenait à Mme Jacqueline MAZET veuve de M. Guy DIGEON pour un quart en pleine propriété et pour trois quart en usufruit ;

Que celle-ci disposant ainsi sur le bien d'un plein usufruit avait qualité pour délivrer seule le congé comme l'a, à bon droit, retenu le tribunal;

Considérant, sur le caractère grave et légitime des motifs allégués pour justifier le refus de renouvellement, à savoir infraction à la destination et à la clause travaux du bail, concernant le premier motif, que l'activité effectivement exercée dans les lieux par la locataire est celle de 'création, importation et exportation de bijoux fantaisie incluant tant la vente en gros qu'au détail de ces bijoux';

Considérant que cette dernière activité ne correspond pas à la destination du bail visant les activités de 'papeterie-librairie-articles de Paris-disques video- prêt à porter et accessoires';

Considérant, en effet, que l' activité ci-dessus exercée qui, parmi les diverses activités prévues au bail, ne pourrait se rattacher qu'à celle 'd'articles de Paris' ne s'inscrit pas dans cette dernière activité laquelle se définit comme la vente d'un ensemble d'accessoires de mode ( notamment sacs, foulards et bijoux fantaisie) ; que portant exclusivement sur 'la création et vente de bijoux fantaisie' elle relève d'une autre catégorie, à savoir celle de joaillerie, laquelle est au surplus pour partie et pour la plus grande part exercée en commerce de gros si l'on réfère au rapport d'expertise mentionnant que l' activité de gros représente sur le chiffre d'affaires moyen global des trois dernières années un pourcentage de 67%, la société SIDNEY CARRON vendant donc essentiellement des bijoux stockés dans ses locaux et achetés à des tiers pour les revendre à des détaillants notamment d'articles de Paris, forme d'activité qui n'est pas envisagée au contrat;

Considérant que l'infraction au bail de ce chef est donc incontestablement établie;

Considérant, ceci étant, qu'il résulte des pièces produites par l'intimée que dans la procédure de redressement judiciaire ouverte en octobre 1997 à l'égard de celle-ci et dans laquelle un plan de continuation a été arrêté par jugement du 15/2/1999 pour une durée de 10 ans, le représentant des créanciers avait, par courrier recommandé du 16/12/1998, adressé à chacun des créanciers (parmi lesquels figurait le bailleur) la proposition d'apurement du plan qui lui avait été soumise, ce courrier qui faisait mention de l'activité de 'négoce, création de dessins et modèles, importation de bijoux fantaisie, accessoires de mode et objet de décoration 'exercée par le débiteur, ayant été reçu par le bailleur ainsi qu'en atteste une lettre du 22/12/1998 de son mandataire, le cabinet ISAMBERT, par laquelle celui-ci en accusait réception en précisant que la locataire était à jour de ses loyers:

Considérant que Mme Jacqueline DIGEON avait ainsi, bien antérieurement à la délivrance du congé, eu, via son mandataire, connaissance de l'activité irrégulière de création et vente de bijoux en gros effectivement exercée dans les lieux par la société SIDNEY CARRON et qu'elle en avait eu confirmation par la levée par elle avant la délivrance du congé et en date du 25/4/2006 d'un extrait Kbis dont fait état la locataire sans être sur ce point contredite;

Qu'elle n'a cependant pas manifesté une opposition expresse à ce type de commerce;

Que s'il ne peut résulter de cette absence d'opposition preuve suffisante d'un accord de sa part à ce changement d'activité, il en ressort par contre une tolérance de sa part à l'activité dont s'agit ce qui s'oppose à ce que l'infraction en cause puisse être retenue comme motif grave et légitime de refus de renouvellement;

Considérant, sur l'autre grief allégué et tenant à la modification apportée aux lieux, que les locaux au vu des éléments produits ont incontestablement été modifiés depuis l'origine du bail puisque ces locaux qui comportaient à l'origine selon le descriptif du contrat une boutique, deux réserves, bureau et dégagement et une cave communiquant par une trappe avec la boutique, sont actuellement composés, ainsi qu'il ressort d'un constat d'huissier de justice dressé en vertu d'une ordonnance le 13/6/2008, d'une boutique, d'une arrière-boutique avec porte ouvrant sur un sas et débouchant à droite sur la cour et, dans la partie arrière, d'une unique pièce à usage d'atelier et qu'il existe en partie arrière des WC accessibles par le sas et non mentionnés au descriptif du bail sans qu'il puisse être valablement soutenu par la société SIDNEY CARRON, alors que l'acte de cession du fonds à son profit reprend le descriptif d'origine et alors qu'il n'est produit aucune pièce contraire, que cette modification soit intervenue durant l'occupation du précédent exploitant;

Considérant que cette modification qui, en vertu du bail interdisant 'tout changement de disposition ou modification au gros oeuvre, percement de murs ou autres', aurait nécessité l'accord du bailleur ne saurait être toutefois considérée comme constituant un motif grave et légitime de refus de renouvellement dés lors qu'elle n'apparaît pas avoir entraîné une détérioration ou une dépréciation du bien loué;

Considérant que droit à indemnité d'éviction sera donc reconnu à la société SIDNEY CARRON, le jugement déféré étant donc confirmé en ce qu'il a retenu ce droit;

Considérant qu'en l'état d'une simple tolérance des bailleurs à l'activité exercée dans les lieux non conforme à l'activité prévue au bail, le préjudice résultant de l'éviction dont il n'est pas contesté qu'elle entraînera la perte du fonds doit être apprécié à la seule valeur du droit au bail comme le conclut ceux-ci et non, comme il est sollicité par l'intimée et comme il l'a été retenu par le tribunal, à la valeur vénale du fonds;

Considérant, sur la valeur du droit au bail ainsi à retenir en l'espèce, que la valeur locative de marché et la valeur locative en renouvellement apparaissent, au vu des références figurant au rapport d'expertise, devoir être fixées aux sommes retenues par l'expert de 510 € en valeur de marché et de 425€en valeur de renouvellement, le coefficient à appliquer au différentiel étant, lui, fixé eu égard à l'emplacement des locaux dans un secteur qualifié par l'expert de commercialement dynamique à 6,8, d'où, sur la base d'une surface pondérée non contestée de 51,73€ mentionnée par l'expert (et non de 52,13m2 comme indiqué au jugement et ce par suite d'une erreur purement matérielle puisque le tribunal se référait à la surface pondérée déterminée par l'expert), une valeur de droit au bail de 29900€ (26382€ -21985€ x6,8=29 899,6 € arrondi à 29900€) ;

Considérant que l'expert suivi par le tribunal a fait une juste appréciation du pourcentage des frais de remploi en le fixant globalement à 11% du montant de l'indemnité d'éviction principale , ces frais devant donc être établis sur cette base et la critique sur ce point des bailleurs n'étant donc pas fondée;

Considérant que les bailleurs contestent à tort le trouble commercial en arguant du caractère non conforme de l'activité exercée alors que l'éviction entraîne inévitablement gêne dans l'exploitation quelle que soit l'activité de sorte que cette gêne aurait existé si l'activité exercée avait été conforme à la destination contractuelle;

Que ce trouble apparaît pouvoir être approché sur la base retenue au rapport d'expertise rapportée au pourcentage du chiffres d'affaires de l'activité de détail ; qu'il sera fixé en considération de ce qui précède à 5441€;

Considérant qu'il est certain que le preneur évincé aura à supporter des frais de déménagement même si ceux-ci s'avèrent devoir être limités, une somme de 1500 € étant à retenir à ce titre ;

Considérant que la perte du fonds qu'entraînera l'éviction conduit à ajouter aux indemnités accessoires les frais de licenciement sur justificatifs, étant relevé que le rapport d'expertise faisait état au vu de la DADS 2005 de trois salariés et que, dans ses dernières écritures, la locataire fait état en page 10 desdites écritures de deux salariés employés depuis une quinzaine d'années;

Considérant que ne saurait en revanche être compris dans les indemnités accessoires le poste retenu au jugement et correspondant aux aménagements non amortis dans la mesure où (et comme le relevait justement l'expert) ceux- ci sont susceptibles en vertu du bail de faire accession aux bailleurs sans indemnité et dans la mesure où, par ailleurs et l'activité de vente de bijoux fantaisie qui aurait du être exercée dans les lieux ne nécessitant pas d'aménagements spécifiques, il n'est pas, pour cette activité seule autorisée au bail, justifié de frais spéciaux de réinstallation;

Considérant que le montant de l'indemnité d'éviction globale s'établira, au vu de ce qui précède, à la somme de 40130€détaillée comme suit :

- indemnité d'éviction pour perte du fonds déterminée en valeur du droit au bail 29 900€

- frais de remploi (11% de l'indemnité d'éviction principale) 3289 €

- trouble commercial 5 441€

- frais de déménagement ........................... 1500€

TOTAL 40 130€ plus frais de licenciement sur justificatifs.

Que les consorts DIGEON et la SCI VICTORIA seront déclarés in solidum redevable de cette somme à la société SIDNEY CARRON;

Considérant que l'indemnité d'occupation due à compter du 1er/1/2007 par la société SIDNEY CARRON sera, eu égard à la valeur locative en renouvellement à laquelle doit être en vertu de l'article L. 145-28 du code de commerce établie cette indemnité telle que cette valeur a été ci-dessus déterminée à l'examen de la valeur du droit au bail et eu égard au taux d'abattement usuel de 10% pour précarité, fixée à la somme annuelle de 19786,5€(21 985€ x0,90) arrondie à 19800€, la différence avec la somme de 19 940€ (arrondie à 20 000€) retenue au jugement tenant à l'erreur matérielle susvisée commise au jugement sur la surface pondérée;

Considérant qu'il sera alloué à la société SIDNEY CARRON une somme de 3500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Que la demande du même chef des consorts DIGEON et de la SCI VICTORIA sera, elle, rejetée ;

Considérant que les dépens de première instance et d'appel seront à charge des consorts DIGEON et de la SCI VICTORIA et qu'y seront compris les frais d'expertise ;

PAR CES MOTIFS

Donne acte à la SCI VICTORIA et Mme Sabine DIGEON et à M. Benoît DIGEON de leur intervention volontaire à l'instance la première suite à l'acquisition par elle des biens loués et les deuxièmes suite au décès de leur mère, Mme Jacqueline MAZET veuve de M. Guy DIGEON, appelante,

Constate l'existence dans l'acte de vente au profit de la SCI VICTORIA d'une clause de subrogation dans les droits et obligations des vendeurs relativement à la présente procédure et dit, partant, la SCI VICTORIA recevable en ses demandes,

Confirme le jugement déféré sur la validité du congé délivré par Mme Jacqueline MAZET veuve de M. Guy DIGEON et sur l'absence de motifs graves et légitimes de refus de renouvellement et sur le droit subséquent de la locataire à une indemnité d'éviction,

Infirme le jugement déféré sur le montant de l'indemnité d'éviction,

Statuant à nouveau de ce chef,

Dit que cette indemnité doit correspondre au titre de l'indemnité principale à la valeur du droit au bail et y ajoutant les indemnités accessoires ci-dessus retenues, la fixe globalement à la somme de 40130€ outre les frais de licenciement sur justificatifs,

Dit la SCI VICTORIA et les consorts DIGEON redevables in solidum de cette indemnité à la société SIDNEY CARRON,

Reformant le jugement déféré sur le montant de l'indemnité d'occupation,

Dit que l'indemnité d'occupation est de 19786,5€ arrondie à 19800€ au lieu de 19 940€ (arrondie à 20 000€ comme retenu par erreur au jugement ),

Condamne in solidum la SCI VICTORIA et les consorts DIGEON à payer à la société SIDNEY CARRON la somme de 3500€au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Déboute la SCI VICTORIA et les consorts DIGEON de leur demande du même chef à l'encontre de la société SIDNEY CARRON,

Condamne la SCI VICTORIA et les consorts DIGEON aux entiers dépens de première instance d'appel en ce compris les frais d'expertise dont distraction, pour les dépens d'appel, au profit de la SCP HARDOUIN.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Décision(s) antérieure(s)

Tribunal de Grande Instance PARIS 15 Décembre 2009 08/05819.