CA Versailles, 12e ch. sect. 1, 23 juin 2011, n° 09/02886

* infirmé le jugement déféré,

* statuant à nouveau, ordonné une expertise confiée à Philippe Sixdenier,

* fixé le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en cours, soit la somme de 35 109,20 euros hors taxes et hors charges

* réservé toutes autres demandes et les dépens;

Vu les dernières écritures en date du 9 mai 2011, par lesquelles Robert et Rolande Sivadier, notamment aux termes de constater qui ne sauraient constituer des prétentions au  sens du code de procédure civile, demandent à la cour de :

* relever la fin de non recevoir invoquée sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile en raison de ce que les intimés soulèvent l'absence de cause de l'avenant au bail régularisé le 16 décembre 2002, auxquels ils ne sont d'ailleurs pas parties,

* écarter la règle du plafonnement et fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative,

* fixer à la somme de 57 000 euros en principal le montant du loyer dû en renouvellement à compter du 1er juillet 2006, en jugeant que ce montant du nouveau loyer  sera, en tout état de cause, dû sur une base de 38 000 euros du 1er juillet 2006 au 18 juin 2008, en prenant en compte le congé avec offre de renouvellement notifié  par les bailleurs à effet du 1er juillet 2006 moyennant un loyer annuel en principal de 38 000 euros,

* dire que le loyer sera porté à 57 000 euros en principal et ne prendra effet qu'à compter de la nouvelle demande des bailleurs notifiée par mémoire en date du 18 juin 2008,

* dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

* dire que les compléments d'arriéré de loyer dus porteront intérêts au taux légal au fur et à mesure de leurs échéances et seront capitalisés,

* condamner les époux Chu au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

Vu les dernières écritures en date du 10 mai 2011, aux termes desquelles Shiu Lung Chu et Mai-Chien Chu prient la cour de:

* dire que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé par application des règles du plafonnement,

* fixer le loyer du bail renouvelé à la somme principale de 36 082,10 euros, pour un nouveau bail de neuf années, à compter du 1er juillet 2006, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangés ,

* subsidiairement, si la cour estimait l'existence d'une modification notable d'un élément de la valeur locative, fixer le montant du loyer au 1er juillet 2006 à la somme de 36 000 euros par an  en principal,

* plus subsidiairement, si la cour retenait l'hypothèse d'un loyer plus élevé que la somme de 38.000 euros, dire que le montant du nouveau loyer ne pourra dépasser ladite somme  pour la période du 1er juillet 2006 au 18 juin 2008,

* dire en tout état de cause, que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyers échus ne pourront prendre effet qu'à compter du prononcé de  l'arrêt,

* débouter les consorts Sivadier de leurs demandes,

* condamner les consorts Sivadier au versement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure ;

SUR CE, LA COUR,

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties;  qu'il convient de rappeler que :

* par acte sous seing privé du 17 juillet 1997, les époux Sivadier ont donné à bail aux époux Constant des locaux situés au [...], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 1997, moyennant un loyer annuel HT et HC de 180 000 francs, soit 27 440,82 euros, avec révision triennale et réajustement du dépôt de garantie,

* les locaux avaient à l'origine pour destination: bar, brasserie, marchand de vins, traiteur, débit de tabac, articles pour fumeurs, loteries, lotos, titres de transport et hôtel  meublé,

* à la suite d'un avenant du 16 décembre 2002, à effet au 1er janvier 2003, a été autorisée une extension d'activité à la vente de cartes téléphoniques fixes et mobiles, de recharges internet et plus généralement de  tous produits de téléphonie,

* le loyer a été porté à la somme principale de 32 000 euros et le dépôt de garantie réajusté,

* par acte du 1er avril 2003, les époux Constant ont cédé leur fonds de commerce aux époux Chu,

* par acte extra-judiciaire du 23 décembre 2005, les époux Sivadier ont donné congé aux époux Chu, avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2006  moyennant un loyer annuel de 38 000 euros outre les charges et taxes,

* par acte sous seing privé du 29 septembre 2006 intitulé « avenant de troisième révision au bail commercial » visant le congé avec offre de renouvellement, les parties ont  porté le loyer à la somme de 35 109,20 euros HT et HC, avec réajustement du dépôt de garantie, à effet rétroactif au 10 février 2006, les autres clauses du bail non contraires demeurant applicables,

* les époux Sivadier, après mémoire préalable notifié le 18 juin 2008, ont assigné les époux Chu devant le juge des loyers commerciaux, le 5 septembre 2008, aux fins de voir le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2006 fixé à la valeur locative, soit à la somme de 88 281,24 euros en principal, avec paiement des intérêts sur les  arriérés de loyers et capitalisation,

* par arrêt du 19 novembre 2009, la présente cour, infirmant la décision du premier juge, a considéré qu'un avenant du 29 septembre 2006, ne pouvait être requalifié en renouvellement de bail, avant dire droit sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2006, a ordonné une mesure d'expertise et fixé un loyer provisionnel  à la somme de 35 109,20 euros,

* l'expert, Philippe Sixdenier, a déposé un rapport de ses opérations le 16 juillet 2010, proposant à la cour de retenir une valeur locative au 1er juillet 2006, arrêtée à la somme de 56 000 euros  l'an ;

Sur la fixation du loyer en renouvellement :

Considérant que les époux Sivadier sollicitent la fixation du loyer de renouvellement à compter du 1er juillet 2006, à la valeur locative, soutenant que pour le commerce exercé et pendant la durée du bail écoulé, il convient d'écarter la règle du plafonnement au regard de la modification des facteurs locaux de commercialité et de la modification contractuelle de la destination des lieux par adjonction de  nouvelles activités ainsi que de la modification des obligations respectives des parties ;

que les époux Chu répliquent que la règle du déplafonnement ne saurait être écartée dès lors qu'aucune modification notable de l'un des éléments de la valeur locative ne s'est  produite au cours du bail expiré ;

considérant que selon les observations de l'expert judiciaire :

- le fonds de commerce est situé [...], artère en sens unique, commençant [...] et s'achevant à hauteur de la porte de Champerret,

- ce fonds de commerce, qui dépend d'un immeuble formant angle avec la [. ..], implanté en centre ville, en face du marché couvert tri-hebdomadaire, ouvert le dimanche, se trouve dans la proximité immédiate d'un des meilleures  pôles commerciaux de la commune constitué de ce marché et des voies semi-piétonnes attenantes, offrant toutes commodités en matière de commerces et services de proximité et à quelques minutes à pied des stations de métro Anatole France et Louise Michel ;

considérant qu'il est acquis aux débats que les locaux loués sont destinés aux activités de bar, brasserie, marchand de vins, traiteur, débit de tabac, articles pour fumeurs , loteries, lotos, titres de transport et hôtel meublé, et depuis la signature d'un avenant du 16 décembre 2002 à la vente de cartes téléphoniques fixes et mobiles, de recharges internet et plus généralement de tous produits de téléphonie ;

considérant qu'il est constant que ces locaux comprennent au rez-de-chaussée: une boutique, une cuisine, une réserve à tabac, un coin téléphone, un dégagement avec lavabo, deux WC et un vestiaire , au premier étage: un appartement d'habitation de trois pièces principales accessibles depuis les parties communes de l'hôtel, au n° 31, et par un escalier intérieur depuis la brasserie, le reste du premier étage et la totalité du  deuxième étage étant constitués de seize chambres d'hôtel, la partie du premier étage située dans le bâtiment n° 33 étant accessible par deux escaliers donnant dans la cour de l'immeuble ;

considérant que selon le bail, le preneur supporte tous les travaux et charges du bâtiment sis [...]  résultant des articles 605 et 606 du code civil, y compris le ravalement, et est tenu de supporter les charges et travaux du bâtiment sis [...]  résultant de l'article 605 du code civil ;

considérant que les époux Chu reprochent à l'expert judiciaire de ne pas avoir procédé à une étude précise de l'évolution des facteurs locaux de commercialité dans le quartier  où se trouvent les locaux et d'avoir énoncé des généralités relatives à la ville de Levallois - Perret dans sa globalité ;

qu'ils soutiennent que leur commerce est un commerce de quartier avec une clientèle de proximité, qu'aucune infrastructure importante n'a été modifiée dans ce secteur traditionnel, dit Henri Barbusse 1, dont la commercialité est restée stable au cours du bail expiré, que l'expert n'a pas recherché si le quartier avait connu une  évolution de sa population, que l'augmentation de fréquentation de la station de métro Louise Michel n'est pas significative d'une quelconque amélioration de la commercialité du quartier concerné ;

que relevant que 12 établissements de même nature sont implantés dans le quartier,

ils ajoutent que leurs chiffres d'affaires et bénéfices n'ont pas augmenté depuis leur acquisition du fonds de commerce, leur activité étant en régression notamment en raison des augmentations successives du prix du tabac, de la baisse du pouvoir d'achat de la clientèle et de l'ouverture du marché téléphonique;

considérant que l'expert Philippe Sixdenier a indiqué que la population résidente était passée de 54 700 habitants en 1999 à 63.225 habitants en 2007, soit une augmentation de 15,67%, que le nombre de salariés employés sur la commune est passé de 43 332 à 57 572, soit une augmentation de 32,86%, que cette arrivée de population nouvelle se retrouve dans la fréquentation de la station de métro la plus proche des lieux  loués, Louise Michel : 2 295 986 entrants en 1997, 2 898 986 en 2006, soit une augmentation de 26 % ;

que l'expert relève que si pour un commerce d'hôtel meublé, cette forte augmentation quantitative de la population résidente et de la population travaillant sur la commune est indifférente, en revanche, elle  est profitable aux activités de café, tabac, vente de jeux et de produits de téléphonie, alors qu'entre les mois de juillet 2004 et juin 2007, les preneurs ont réalisé  près de 90% de leur chiffre d'affaires grâce à la branche café-tabac-jeux et produits de téléphonie ;

considérant que les documents produits par les époux Chu révèlent un chiffre d'affaires au 30 juin 2005 de 578 904 euros au 30 juin 2005, de 560 850 euros au 30 juin 2006, alors qu'il s'élevait à 460 724 euros pour l'année 2000, 517 363 euros pour l'année 2001 et 565 000 euros pour l'année 2002 ;

qu'à cet égard, l'expert retient que l'observation des éventuelles variations du chiffre d'affaires doit s'effectuer sur toute la durée du bail expiré et non sur ses deux  dernières années et en comparaison avec celles des concurrents dans le secteur considéré et qu'elle ne peut suffire à trancher à elle seule la question  d'une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité ;

qu'il observe à juste titre que les évolutions de chiffres d'affaires ne sont pas nécessairement dictées par celles de la commercialité locale et peuvent résulter de facteurs économiques ou de circonstances particulières ;

considérant en tout état de cause, que les époux Sivadier invoquent la modification contractuelle de la destination des lieux et des obligations respectives des parties ;

qu'ils rappellent l'avenant établi le 16 décembre 2002, ayant autorisé les locataires à adjoindre les activités de vente de cartes téléphoniques fixes et mobiles, de recharges internet et plus généralement  de tous produits de téléphonie ;

considérant que les époux Chu répliquent que l'activité de vente de produits de téléphonie mobile est un accessoire à l'activité de vente de tabac de sorte qu'il n'y a pas eu, au cours du bail, une extension de l'activité contractuelle ;

qu'ils font valoir que c'est sur la menace d'une résiliation du bail à l'initiative des bailleurs que les époux Yip, précédents locataires, ont accepté de signer l'avenant , régularisant la vente de cartes téléphoniques avec augmentation du loyer, qui était en réalité sans cause ;

considérant que, contrairement à ce que soulèvent les époux Sivadier;  cet argument ne constitue pas une demande nouvelle, formée pour la première fois devant la cour, de sorte qu'il est recevable ;

que cependant, force est de constater que les époux Chu, qui n'étaient pas parties à l'avenant, ne démontrent nullement que les époux Yip auraient signé l'avenant sous la menace et que cet acte ne serait pas causé ;

considérant que les époux Sivadier ne contestent pas que dans l'activité de débit de tabac est annexe et accessoire l'activité de vente de communications téléphoniques, mais font  valoir qu'ont été autorisées des activités plus larges liées à la vente de tous produits de téléphonie ;

que l'expert relève à cet égard que si la jurisprudence regarde la vente de cartes téléphoniques comme une activité incluse dans celle de débit de tabac,  l'avenant du 16 décembre 2002 ne s'est pas limité à permettre la vente de ces seules cartes et a autorisé la vente de tous produits de téléphonie qui ne constitue  pas une activité complémentaire ou incluse dans celles initialement prévues au bail ;

qu'il en conclut au caractère notable de cette extension justifiant que le loyer en renouvellement soit porté à sa valeur locative ;

que la cour faisant siennes les conclusions de l'expert, l'avenant du 16 décembre 2002, constitue une modification contractuelle notable de la destination des lieux ;

considérant par ailleurs, qu'il est acquis que la majoration hors indices du loyer survenue corrélativement à cette extension a modifié notablement les obligations financières respectives des parties,  justifiant le déplafonnement ;

qu'en effet, contrairement à ce que soutiennent les époux Chu, cette augmentation de loyer n'est pas sans cause dans la mesure où elle est la contrepartie de la modification de la destination contractuelle ;

considérant par voie de conséquence que les règles du plafonnement doivent être écartées et le montant du loyer fixé selon la valeur locative ;

Sur la valeur locative :

Considérant que l'expert a appliqué la méthode de comparaison pour la partie boutique, café, tabac, jeux, produits de téléphonie ;

que relevant un bon emplacement pour le commerce considéré, au coeur du centre-ville dans un secteur semi-piéton, commercialement très actif, en face du marché couvert municipal, l'expert  a retenu une valeur au m² de 340 euros et une majoration de 2% en raison de l'autorisation d'exploiter une petite terrasse en emprise sur le trottoir de la [...] ;

considérant que les bailleurs sollicitent, pour cette partie boutique, la retenue d'une valeur locative de 350 euros /m2 sur l'estimation préalablement faite de leur propre expert, Madame Maigne-Gaborit ;

que les locataires estiment excessive l'évaluation de l'expert et proposent un prix de 280 euros/ m² et contestent la majoration s'agissant d'une terrasse ouverte louée à la municipalité six mois par an;

considérant que les preneurs ne sauraient retenir les seules références liées à l'alimentaire, de sorte que l'appréciation circonstanciée de l'expert, qui a porté sur plusieurs  termes de comparaison, est pertinente et sera retenue par la cour; que le pourcentage de la majoration pour terrasse apparaît justifié ;

que dès lors, la valeur locative concernant la partie boutique sera fixée, eu égard à la surface pondérée, à la somme annuelle de 31 200 euros ;

considérant que les parties s'accordent sur la valeur retenue par l'expert en ce qui concerne la partie hôtel, aboutissant à une valeur locative de 11 500 euros l'an ;

considérant en ce qui concerne la partie habitation, que l'expert a, conformément aux dispositions de l'article R.145-3 du code de commerce, estimé la valeur locative du logement des exploitants par comparaison avec les prix des locations nouvelles pratiqués à l'habitation dans le secteur considéré, corrigés des avantages et inconvénients résultant de son intégration dans un tout commercial ;

qu'il a calculé le loyer du logement des exploitants sur la base modérée de 15 euros/m² en soulignant d'une part, la situation au coeur du centre ville, proche de  toutes commodités, la rénovation du logement doté d'un bon niveau de confort, un double accès par le café ou par le porche de l'immeuble, et d'autre part, la  présence du marché couvert source de nuisances sonores et olfactives, la mauvaise distribution du logement, l'absence de cuisine ;

qu'il a proposé une valeur de 15 euros X 12 mois, arrondie à 17 000 euros ;

considérant que les preneurs soutiennent que leur logement ne répond pas aux exigences de la loi SRU du 13 décembre 2000, en ce que le local ne possède pas de cuisine ni d'entrée séparée;  qu'ils sollicitent ainsi un abattement de 30% sur la valeur locative de la partie habitation ;

considérant que force est de constater premièrement, que dans son estimation, l'expert a tenu compte des critères négatifs notamment à l'absence de cuisine et a précisé, en réponse  à un dire, qu'aucun élément ne conduisait à considérer que l'appartement n'était pas conforme aux exigences légales (6 pièces, surface de 94 m²) et secondement, que les époux  Chu ne démontrent pas davantage devant la cour que l'habitation principale ne serait pas décente, au sens de la loi précitée, au seul motif de l'absence d'une cuisine au même niveau ;

que dans ces circonstances, il n'y a pas lieu à minorer la base locative retenue par l'expert ;

considérant que, tenant compte des stipulations particulières, l'expert a appliqué une majoration de 4% justifiée par le droit accordé au preneur de donner le fonds en location gérance et de sous- louer la partie des locaux à usage d'hôtel meuble;

que par ailleurs, il a appliqué une minoration de 10% liée à la prise en charge par le preneur de l'impôt foncier, des grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil à hauteur de 45% du total pour le bâtiment sis [...], l'assurance de l'immeuble et les honoraires de gestion ;

considérant que les preneurs considèrent cette minoration insuffisante et sollicitent un abattement de 20% justifiée, selon eux, par la vétusté du bâtiment et des travaux à  prévoir ;

considérant que l'expert, répondant à un dire, a justement indiqué que:

- les obscurités et contradiction d'un bail s'interprétant en faveur du débiteur de l'obligation, les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil ne pèsent sur les preneurs qu'à hauteur de 45% pour le bâtiment au [...] et demeurent en totalité à la charge du bailleur pour le bâtiment au numéro 31 de cette rue,

- si les assurances doivent être déduites en intégralité lorsqu'elles sont mises par le bail à la charge du preneur, il n'en va pas de même pour l'impôt foncier, celui- ci comprenant la taxe d'ordures ménagères qui constitue une charge locative récupérable sur le locataire,

- la chambre n°14 pourrait être offerte à la location et aurait pu être intégrée dans le calcul de la recette théorique qui sert de base de calcul du loyer de la partie hôtel,

- compte tenu de l'obligation légale pour l'exploitant d'un hôtel dit de préfecture à être présent sur place de jour comme de nuit, il aurait fallu en  raison de l'absence de locaux mis à sa disposition autre que la chambre n°18, soit pratiquer un léger abattement sur la valeur locative de la partie hôtel, soit minorer  faiblement le pourcentage sur recette servant à son calcul, ou bien encore amputer l'appartement d'habitation des m² correspondant à ceux d'un logement d'hôtelier banal, lui même corrigé des 8,30 m² de la chambre n°18,

- par d'autres chemins, aurait été obtenu un résultat analogue ;

considérant que ces explications pertinentes ne sont pas sérieusement critiquées par les époux Chu, de sorte que les majoration et minoration telles que fixées par l'expert , seront retenues ;

considérant que les époux Chu font observer que le compteur d'eau est commun avec le voisin ce qui entraîne des désagréments puisque celui-ci leur doit environ 25 000 euros de ce chef ;

mais considérant que les époux Sivadier établissent par la production de correspondances en date des 8 février, 18 mars 2011, que depuis le 6 avril 2011, a été mis en place un compteur d'eau individuel ;

considérant par voie de conséquence, que faisant siennes les conclusions de l'expert,

la cour dispose des éléments suffisants pour fixer le montant du loyer en renouvellement à la somme annuelle de 56 000 euros à compter du 1er juillet 2006, étant précisé, que  conformément aux dispositions de l'article L.145-11 du code de commerce, le montant du loyer ne sera dû que sur la base de 38 000 euros du 1er juillet 2006 jusqu'au 18 juin 2008 ;

que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;

considérant que les compléments de loyers ne porteront intérêts au taux légal qu'à compter de la notification du présent arrêt, et non au fur et à mesure de leurs échéances comme le sollicitent les bailleurs ;

Sur les autres demandes :

Considérant que l'équité ne commande pas, en l'espèce, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

que les dépens exposés au cours de cette procédure, y compris les frais d'expertise judiciaire, seront partagés par moitié par chacune des parties ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire

Vu l'arrêt rendu par cette cour le 19 novembre 2009,

Fixe le montant du loyer en renouvellement à compter du 1er juillet 2006, à la somme annuelle de 56 000 euros,

Dit que le montant du dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

Dit que le montant dû de ce nouveau loyer ne pourra pas dépasser la somme de 38 000 euros du 1er juillet 2006 au 18 juin 2008,

Dit que les compléments de loyers porteront intérêts au taux légal à compter de la notification du présent arrêt ;

Rejette toutes autres demandes contraires à la motivation,

Fait masse des dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, qui seront partagés par moitié par chacune des parties et dit que ceux-ci pourront être  recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de  procédure civile.

signé par Mme Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT.