CA Montpellier, 1re ch. a, 14 décembre 2017, n° 14/7902

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 6 octobre 2009, Robert A... et Claudette X... son épouse (aujourd'hui divorcés) ont vendu à Patrick C... et Géraldine D... son épouse une cave élevée d'un étage avec jardin et terrains attenants sis sur la commune de [...](34) moyennant le prix de 210 000 € payable par un versement de 50 000 € et le solde de 160 000 € par une dation en paiement d'un appartement de type 3 en duplex en l'état futur d'achèvement livrable au cours du second semestre 2011.

Soutenant que l'appartement ne correspondait pas à l'état descriptif figurant dans le contrat de vente les consorts A... X... ont refusé d'en prendre livraison et ont sollicité le bénéfice d'une expertise en référé.

L'expert E..., désigné par une ordonnance en date du 16 juillet 2012, a déposé son rapport le 11 janvier 2013.

En lecture de ce rapport, les consorts A... X... ont fait citer les époux C... devant le tribunal de grande instance de Béziers afin d'obtenir la désignation d'un nouvel expert et, subsidiairement, de voir condamner les époux C... à leur payer un supplément de prix de 40 000 € correspondant au différentiel entre le prix de vente d'un immeuble similaire et le prix de l'appartement, objet de la dation en paiement.

Par jugement en date du 28 août 2014, ce tribunal a :

• homologué le rapport d'expertise E... ;

• dit que le bien immobilier, objet de la dation en paiement, est justement évalué à la somme de 160.000 € ;

• dit que l'acceptation de la dation éteint la dette ;

• constaté que la dation est parfaite ;

• rejeté la demande de contre expertise formée par les consorts A... X... ;

• débouté les consorts A... X... de l'intégralité de leurs prétentions ;

• condamné les consorts A... X... à payer aux époux C... la somme de 547,60 € au titre des impôts fonciers ;

• débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

• condamné les consorts A... X... aux dépens incluant le coût du procès-verbal dressé par Maître F..., huissier de justice, le 16 décembre 2012 ;

• condamné les consorts A... X... à payer aux époux C... la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

• rejeté la demande d'exécution provisoire.

Claudette X... a relevé appel de ce jugement le 23 octobre 2014 à l'encontre de Robert A... et des époux C....

Vu les conclusions de l'appelante remises au greffe le 10 mai 2017;

Vu l'assignation délivrée par l'appelante à Robert A... le 27 janvier 2015 (à l'étude de l'huissier) ;

Vu les conclusions des époux C... remises au greffe le 5 mars 2015 ;

Vu la signification des conclusions des époux C... à la personne de Robert A..., intimé non constitué, le 13 mars 2015 ;

MOTIFS :

Sur la recevabilité à agir de Claudette X... :

L'immeuble vendu par Claudette X... et Robert A... aux époux C... avait été acquis par eux en 2008 à une époque où ils étaient mariés sous le régime de la séparation de biens (contrat de mariage de 1985) puisqu'ils sont aujourd'hui divorcés.

Il s'agit d'un bien indivis pour lequel Claudette X... est recevable à agir seule en paiement du prix de vente, sur le fondement de l'article 815-2 alinéa 1 du Code civil, son appel ayant pour objet la conservation des droits des indivisaires tels qu'ils ont été définis dans l'acte de vente auquel a participé Robert A....

Sur la demande de contre expertise :

L'appelante critique le rapport d'expertise réalisé par Jean-Michel E... et reproche à ce dernier de n'avoir pas sollicité l'avis d'un sapiteur spécialisé dans les estimations immobilières alors qu'il n'avait pas la compétence pour y procéder lui-même, de n'avoir pas tenu compte ou d'avoir minimisé certaines des non-conformités ou anomalies affectant le logement donné en paiement pour aboutir à une valeur vénale erronée et d'avoir pris en compte l'avantage fiscal attaché à cet immeuble.

Mais l'expert Jean-Michel E..., ingénieur en génie civil et métreur vérificateur de formation et expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Montpellier dans les rubriques « architecture » et « économie de la construction » entre 2003 et 2015, disposait des compétences suffisantes pour procéder à l'évaluation de la valeur vénale de cet appartement sans avoir besoin de recourir à un sapiteur.

En outre, chacune des non-conformités ou anomalies dénoncées par l'appelante a été examinée attentivement par l'expert qui a retranscrit ses constatations techniques dans son rapport et qui a répondu aux dires des parties de manière précise et circonstanciée.

Enfin le juge n'est jamais tenu par les conclusions d'un expert judiciaire et la cour dispose des éléments suffisants entre les constatations de l'expert judiciaire et celles de l'expert amiable Z... pour trancher le présent litige de sorte que la demande de contre expertise sera rejetée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur le paiement du prix :

À titre subsidiaire, l'appelante soutient que la valeur vénale de l'immeuble est inférieure ou égale à 120 000 € et que les acquéreurs restent lui devoir une somme de 40.000 € au titre du solde du prix de vente.

Le bien, objet de la dation en paiement, n'était pas achevé au jour de la vente du 6 octobre 2009 puisqu'il s'agissait d'un appartement en cours de construction au sein d'un bâtiment ancien en voie de réhabilitation.

La livraison était prévue pour le deuxième semestre 2011 et le transfert de propriété devait être retardé au jour de la livraison.

L'acte prévoit, en page 4, que l'acquéreur sera libéré de son obligation au paiement du prix après le transfert de la propriété du bien, objet de la dation en paiement, au profit des vendeurs et après constatation de la livraison et de la quittance par un acte établi aux frais des acquéreurs.

C'est donc à tort que les époux C... soutiennent que la dation en paiement a éteint leur dette dès le jour où les vendeurs en ont accepté le principe et les modalités alors que le contrat signé entre les parties a prévu de retarder l'effet extinctif de la dation en paiement au jour de la livraison de l'immeuble et après que celle-ci ait été dûment constatée dans un acte notarié.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Ce transfert de propriété n'est jamais intervenu puisque Claudette X... a refusé de recevoir la livraison de l'immeuble en invoquant diverses non-conformités découvertes lors de la visite du bien.

Le vendeur ne peut être tenu d'accepter autre chose que ce que les parties ont prévu.

Le solde du prix de 160 000 € devait être réglé au moyen d'une dation en paiement portant sur un appartement d'une valeur vénale équivalente et dont les caractéristiques techniques étaient décrites précisément dans l'acte de vente.

Il convient donc de rechercher si l'appartement promis dans la dation en paiement correspond à l'appartement livré ou si, au contraire et ainsi que le soutient Claudette X..., il est affecté par de nombreuses non-confomités qui commandent de revoir à la baisse l'estimation de sa valeur vénale.

L'acte de vente du 6 octobre 2009 décrit l'immeuble donné en paiement comme un appartement de type 3, duplex, comprenant, au premier étage, un séjour, une cuisine américaine, une chambre et une terrasse et au deuxième étage, une chambre et une salle d'eau.

Après ce descriptif général, l'acte énonce les caractéristiques techniques du logement qui précisent que « le 1er étage sera composé d'une chambre, un salon, un WC, une kitchenette équipée d'un meuble vasque et d'une hotte et une terrasse. Le sol sera carrelé. L'escalier en bois plein. Le second étage est composé d'une chambre avec parquet et d'une salle d'eau carrelée faïencée (douche + WC). Il sera équipé de menuiseries en PVC ou aluminium bronze, d'une VMC. Les murs seront peints en blanc. »

Ce sont ces caractéristiques techniques détaillées qui font la loi des parties et qui doivent primer sur le descriptif général.

L'appartement doit être conforme à ces caractéristiques techniques et correspondre aux distributions et surfaces qui étaient indiquées sur les plans.

Claudette X... ne peut invoquer l'absence de cuisine américaine dans le logement dès lors que les caractéristiques techniques font état d'une kitchenette équipée d'un meuble vasque et d'une hotte.

De même, il ne peut être reproché l'absence de contremarches dans l'escalier puisque les caractéristiques techniques sont taisantes sur ce point et que la mention « en bois plein » doit se comprendre comme l'équivalent de « en bois massif » et ne signifie nullement que l'escalier devait disposer de contremarches.

En revanche, l'acte de vente décrit une chambre au premier étage alors que cette pièce mesure 7,54 m² selon l'expert judiciaire et qu'elle ne correspond pas aux normes d'habitabilité exigées par le décret du 30 janvier 2002 pris pour l'application de la loi du 13 décembre 2000 (loi SRU). L'appartement ne donc être présenté comme un T3, contrairement à ce qu'a retenu l'expert judiciaire, puisque cette pièce ne pourra pas être proposée à la vente comme une chambre. Il doit donc être comparé, pour l'estimation de sa valeur vénale, à des T2 et non à des T3.

La chambre au second étage est située sous la pente de la toiture. Cette pente qui descend rapidement vers le milieu de la pièce, empêche une personne mesurant plus d'un mètre soixante-dix d'y accéder sans se heurter la tête ce qui n'est pas précisé dans le contrat qui est à l'origine d'un inconfort certain dans cette chambre.

Les toilettes du premier étage sont encombrées par un lavabo aux dimensions disproportionnées par rapport à l'espace disponible puisqu'il constitue un obstacle pour parvenir aux WC.

La salle d'eau, qui apparaît sur les plans non cotés comme une pièce spacieuse, ne présente en réalité que 2,18 m² de surface utile (Loi Carrez) en raison des rampants et des poutres de charpente qui l'encombrent ce qui la rend difficilement praticable.

Enfin, un cumulus horizontal de 200 litres a été dissimulé derrière le placard de la chambre du second étage, ce qui n'était pas indiqué sur les plans. Cet équipement horizontal imposant, positionné dans l'unique placard de la chambre, empiète sur l'espace qui devait, selon les plans, être réservé aux rangements et devrait générer des nuisances sonores dans une pièce destinée au sommeil et au repos.

Au total, l'appartement présente des non-conformités sérieuses qui réduisent sa surface habitable au point d'en faite un T2, qui réduisent sa surface de rangements et qui gênent l'accès aux principales pièces du logement et sont susceptibles de générer des nuisances sonores.

Il ne s'agit donc pas d'un appartement conforme à celui qui était l'objet de la dation en paiement dans l'acte de vente.

Ces non-conformités, qui constitueront autant d'obstacles importants lors de la revente, ne sont pas compensées par le surplus de surface hors loi Carrez (8,30 m2) ni par l'avantage fiscal attaché à cet immeuble, contrairement à ce qu'a considéré l'expert judiciaire.

C'est pourquoi la valeur vénale de cet appartement ne peut être arrêtée à 160 000 € comme le propose l'expert judiciaire ni a fortiori à 165 000 € voire 170 000 € comme le proposent les agences immobilières consultées par les époux C....

Il ne peut pas davantage être fixé à 120 000 € comme l'a proposé l'expert amiable Z...consulté par Claudette X... puisque celui-ci a omis de prendre en compte les deux emplacement de parkings, que l'expert E... a estimé à 10 000 (2 x 5000 €) sans être utilement contredit sur ce point, et que les biens comparés étaient vétustes et n'étaient pas situés dans un environnement comparable à celui dans lequel est localisé l'appartement litigieux.

En comparant les estimations immobilières auxquelles il a été procédé pour le compte du tribunal ou pour le compte des parties, il apparaît que la juste valeur de l'appartement, de type T2, peut être fixée à 135 000 €.

Cette estimation tient compte des non-conformités précitées, des deux emplacements de parking et du cachet de la résidence qui est située dans un quartier calme et qui continuera de bénéficier de vues agréables tenant le fait que l'environnement est classé en zone rouge du PPRI.

Claudette X... accepte de recevoir la livraison du bien mais, la valeur vénale réelle de l'immeuble donné en paiement n'étant pas équivalente à l'obligation contractée par les époux C... de régler le solde du prix de 160 000 €, ces derniers restent devoir à Claudette X... et à Robert A... une somme de 25 000€ en règlement du prix de vente.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement (clause de solidarité prévue dans l'acte) à payer ladite somme à leurs vendeurs indivis avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2013, date de l'assignation et il leur sera ordonné d'avoir à comparaître devant le notaire désigné par les parties pour régulariser l'acte de livraison et dresser quittance du prix, à leurs frais, conformément au contrat et au présent arrêt, dans le délai de trois mois à compter de sa signification et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai.

Sur les demandes reconventionnelles des époux C... :

Les époux C... succombent dans leurs prétentions.

Ils seront par conséquent déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts pour mauvaise foi des vendeurs et pour procédure abusive ainsi que de leurs demandes de remboursement des impôts, taxes et assurances afférentes à l'immeuble dont le retard dans le transfert de propriété leur est exclusivement imputable dès lors que le bien immobilier donné en paiement n'est pas conforme à celui prévu dans l'acte de vente entre les parties.

Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné les consorts A... X... à payer certaines sommes au titre de la taxe foncière.


PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande de contre expertise formée par les consorts A... X... ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés ;

Déclare recevable Claudette X... en son appel ;

Dit que l'appartement proposé à la livraison aux consorts A... X... n'est pas conforme à celui décrit dans le contrat du 6 octobre 2009 et faisant l'objet de la dation en paiement ;

Dit que la valeur vénale de l'appartement proposé à la livraison doit être arrêtée à la somme de 135 000 € ;

Constate que la valeur de cet appartement n'est pas équivalente au solde du prix de vente de 160 000 € et que sa livraison, acceptée par Claudette X..., n'éteint pas la dette des époux C... ;

Condamne par conséquent les époux C... solidairement à payer aux consorts A... X... par la comptabilité du notaire la somme de 25 000 € en règlement du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2013 ;

Ordonne aux époux C... d'avoir à comparaître devant le notaire désigné par les parties pour régulariser l'acte de livraison et dresser quittance du prix, à leurs frais, conformément au contrat et au présent arrêt, dans le délai de trois mois à compter de sa signification et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai ;

Déboute les époux C... de toutes leurs demandes reconventionnelles ;

Condamne les époux C... in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront ceux du référé expertise et les frais taxés de l'expertise judiciaire et à payer à Claudette X... la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour ses frais engagés en première instance et en cause d'appel.