CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 17 avril 2013, n° 10/14847

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 février 1992, la société Euromarché aux droits de laquelle se trouve la société immobilière Carrefour a donné à bail dénommé bail à construction à la société Eris restauration aux droits de laquelle s’est trouvée la société Phenix Richelieu un lot de volume portant le n° 2 dépendant d’un ensemble immobilier situé à XXX pour une durée de trente années à compter du 30 septembre 1987, moyennant un loyer annuel hors taxes de 22 500 francs révisable tous les trois ans en fonction de l’indice insee du coût de la construction ;

Par acte du 13 avril 2000, passé devant notaire, la société Phenix Richelieu a cédé ce bail à la sci Centre commercial de Stains ;

La société Immobilière Carrefour a délivré à la locataire plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire les 23 avril 2002, 25 février et 2 décembre 2003 et le 26 avril 2004 ;

La sci Centre commercial de Stains a informé le 30 avril 2004 la société immobilière Carrefour qu’elle avait cédé le bénéfice du bail à la sci Synergy Hm par acte notarié du 12 février 2004 ;

La société immobilière Carrefour a alors assigné la sci du Centre commercial de Stains pour demander la résolution judiciaire du bail à construction aux torts de la sci du Centre commercial de Stains, de prononcer son expulsion et de la condamner à lui payer une indemnité d’occupation ;

XXX est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement en date du 28 juin 2007, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— débouté la société immobilière Carrefour de sa demande en requalification du bail à construction signé le 14 avril 1992 en bail soumis au statut des baux commerciaux et en résiliation du bail,

— condamné la société immobilière carrefour à payer à la sci du centre commercial de Stains la somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil et en tous les dépens et à payer à la sci du centre commercial de Stains la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société immobilière Carrefour a interjeté appel de cette décision ; cette cour, statuant par arrêt du 12 mars 2009, a confirmé le jugement sauf en ce qu’il a débouté la sci du Centre commercial de Stains de sa demande en dommages intérêts pour procédure abusive statuant à nouveau sur ce point, la cour a condamné la société immobilière Carrefour à payer à la sci du Centre commercial de Stains une somme de 10 000 € ;

Sur pourvoi formé par la société immobilière Carrefour, la cour de cassation, par arrêt du 12 mai 2010, a cassé l’arrêt en toutes ses dispositions aux motifs que 'pour débouter la société immobilière carrefour, de sa demande de requalification de la convention du 14 février 1992 en bail commercial, l’arrêt retient que le bail à construction suppose l’édification de travaux ayant à la fois un caractère immobilier et substantiel ; que le bail porte en l’espèce sur un terrain de 3 470 m² et de deux volumes sans précision d’ouvrages existants, que cet élément de fait ajouté à la qualification de bail à construction (article L 251-1 du code de la construction) que les deux parties ont très explicitement énoncé dans le contrat, ne permet pas d’effectuer la requalification sollicitée sans dénaturer leurs intentions au 14 février 1992" , qu''en statuant ainsi sans rechercher si le preneur s’était engagé à édifier des constructions sur le terrain du bailleur , la cour n’a pas donné de base légale à sa décision'.

La société immobilière Carrefour demande à la cour par conclusions signifiée le 21 décembre 2012, de réformer le jugement déféré et statuant à nouveau, de :

— dire que la convention signée le 14 février 1992 entre la société Euromarché et la société Eris construction est un bail soumis aux dispositions de l’article L. 145-1 du code de commerce,

— déclarer acquise en conséquence la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de règlement par la sci du centre commercial de la somme de 5 536,78 € au titre du 2e trimestre 2004 et provision sur taxe foncière pour l’année 2004,

— subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1184 du code civil,

subsidiairement au cas ou la cour maintiendrait la qualification de bail à construction,

— valider la clause d’agrément,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1184 du code civil ,

— ordonner l’expulsion de la sci centre commercial de Stains des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, notamment la sci Synergy, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles et marchandises pouvant se trouver dans les lieux, dans tel garde-meubles qu’il plaira à la société immobilière carrefour aux frais de la sci Centre commercial de Stains,

— condamner la sci Centre commercial de Stains à lui verser la somme de 91 951,80 € sauf à parfaire , montant des loyers et charges locatives dus au 16 juin 2006,

— condamner in solidum la société Centre commercial de Stains et la sci Synergy à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation hors taxes et hors charges de 3 000 € sur le fondement de l’article 1382 du code civil à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son expulsion,

— condamner solidairement la sci Centre commercial de Stains et la société Synergy à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d’appel.

La sci du Centre commercial de Stains par conclusions signifiées le 15 juin 2012 demande de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, de prendre acte que la sci Centre commercial de Stains justifie du règlemement des loyers et des charges jusqu’à la date de cession du bail, de débouter en conséquence la société immobilière carrefour de ses demandes de ce chef, de condamner la société immobilise carrefour et tout succombant à lui régler la somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts, pour procédure abusive outre celle de 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant ceux de l’arrêt cassé ;

A titre subsidiaire, de dire et juger que Me X devra la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, frais et accessoires, tant du chef de la société immobilière carrefour que la société Synergie, de condamner la société immobilière carrefour et tout succombant en tous les dépens comprenant ceux de l’arrêt cassé, dont le montant sera recouvré conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Synergie Hm demande par conclusions signifiées le 7 octobre 2010 de confirmer le jugement déféré et subsidiairement de condamner solidairement la sci Centre commercial de Stains et Me X à lui payer la somme de 2 241 100 € à compter de la notification de l’arrêt à intervenir et 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner les mêmes et sous la même solidarité aux dépens de première instance et d’appel recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Me X par conclusions signifiées le 18 avril 2012 demande à la cour de rejeter la demande en garantie de la sci Centre commercial de Stains et de toute demande formée contre lui, de confirmer le jugement déféré, de condamner la sci du Centre commercial de Stains ou toute autre partie succombant à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement conforme à l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

La société immobilière Carrefour fait valoir que le juge n’est pas tenu par la qualification que les parties ont pu donner à leur convention , que le bail litigieux n’est pas, malgré son intitulé, un bail à construction dés lors qu’il ne comporte aucune obligation pour le preneur d’édifier une construction, ne contient aucune précision sur la nature et l’importance des constructions envisagées qui doivent avoir un caractère substantiel, que l’assiette du bail portait sur un lot de volume n° 2 dépendant d’un ensemble immobilier constitué d’un hyper-marché, de réserves, d’un parking et d’autres commerces déjà construits lors de la signature du bail, que le volume n° 2 objet du bail correspondant à la cafétéria portait ainsi sur une boutique existante, que si des travaux d’aménagement devaient y être édifiés, ceux ci n’avaient pas la consistance suffisante pour mettre en valeur le bien du bailleur qui est de l’essence même du bail à construction, que le preneur n’a versé aux débats aucun document justifiant de l’exécution de son obligation, que de surcroît, le bail comporte des clauses qui caractérisent un bail commercial, qu’il s’agisse de la destination des lieux à usage de cafétéria, de la présence d’une clause d’agrément en cas de cession ou de sous location, de la clause de solidarité entre cédant et cessionnaire, que le loyer et ses revalorisations sont loin de démontrer que l’économie du contrat est fondée sur la valorisation du patrimoine du bailleur, qu’il s’ensuit que dès lors qu’il s’agit d’un bail commercial, elle est fondée à demander le bénéfice de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, la cession au profit de la société Synergie pour laquelle elle n’a pas donné son accord lui étant inopposable ;

La société Centre commercial de Stains réplique que la société immobilière carrefour est mal fondée en sa demande de requalification du bail qui comporte bien un engagement de construire, cet l’engagement pouvant porter sur un terrain nu ou supportant des constructions préexistantes, et de payer un loyer réel, que la clause de destination et de solidarité ne sont pas contraires à la qualification de bail à construction, que la clause d’agrément en revanche se heurte aux dispositions d’ordre public de l’article L 251-3 du code de la construction et de l’habitation et doit être jugée nulle et de nul effet ; elle fait valoir à titre subsidiaire que la procédure intentée par la bailleresse l’a été de mauvaise foi, qu’elle a exécuté ses obligations jusqu’à la cession du bail, que c’est donc en vain que la société carrefour sollicite la résiliation du bail ;

La société Synergie soutient que le bail a été consenti moyennant une construction immobilière à édifier par le preneur à partir et en complément d’un volume d’immeuble déjà construit, suivant des plans devant être fournis par le bailleur qui s’abstient de les produire aux débats, que la mention de la destination des locaux est superfétatoire et n’est pas incompatible avec l’existence d’un bail à construction, que la clause d’agrément en revanche en ce qu’elle limite le droit du preneur qui dispose d’un droit réel immobilier de céder son bail est entachée de nullité laquelle ne peut être invoquée que par la partie qu’elle est destinée à protéger et non par la bailleresse, que la clause de solidarité est prévue par l’article L. 251-3 du code de la construction et ne donne pas lieu à requalfication, que la condition d’un loyer modique est remplie en l’espèce, que la clause d’agrément doit être déclarée nulle, que la bailleresse est mal fondée à demander l’application de la clause résolutoire ou encore la résiliation du bail alors qu’elle a refusé les paiements qui lui étaient offerts par la société Synergie et qu’au surplus la somme qu’elle réclame n’est pas justifiée, que si les lieux ne sont pas exploités, c’est en raison du refus de la société bailleresse de prendre des mesures de délivrance d’un permis feu et d’isolation des locaux.

Le bail conclu entre la société Intermarché et la société Eris restauration porte sur le volume 2 dépendant d’un immeuble divisé en volumes aux termes d’un acte notarié dressé le 16 juillet 1991, le volume 2 étant lui même divisé en deux 'fractions’ a et b définies elles mêmes par des mesures de surface (571 et 342 m²), une altitude inférieure moyenne et une altitude supérieure moyenne, l’altitude inférieure de la fraction 'b’ correspondant à la dalle formant plancher du rez-de-chaussée du bâtiment principal, les altitudes moyennes supérieures (de la fraction b) correspondant à la sous face du plan incliné formé par la rampe d’accès des véhicules sur la terrasse couvrant le bâtiment principal et l’altitude moyenne supérieure de la fraction 'a’ correspondant à la face supérieure finie de la terrasse couvrant le bâtiment principal ; il confère à la société Eris restauration la propriété de ce volume 2 et le droit d’y réaliser sous réserve des autorisations administratives, toutes constructions ;

Il s’ensuit que la description qui est faite dans le bail de la chose louée sous forme de volume précisément décrit rend possible la réalisation de travaux de construction à l’intérieur de ce volume précisément défini, étant observé que la présence d’immeuble existant n’est pas un obstacle à la conclusion d’un bail à construction ;

Si en outre, dans l’exposé du bail, il est indiqué que le preneur se propose d’édifier sur immeuble commercial à usage de cafétéria, ce qui ne constitue aucune obligation ferme, il résulte clairement de l’énoncé des charges et conditions du contrat, que le preneur s’oblige à édifier ou faire édifier à ses frais des constructions conformes aux plans qui ont été fournis par le bailleur, la circonstance qu’il y est indiqué que les constructions seront édifiées sur ' le terrain présentement loué’ alors qu’il s’agit en réalité d’un volume est sans conséquence au regard de l’engagement du preneur d’édifier des constructions sur la chose donnée à bail ;

Il ne peut davantage être tiré de conséquence de ce que les travaux ne sont pas précisément décrits dès lors que ceux-ci devaient être réalisés suivant les plans fournis par le bailleur qui était ainsi parfaitement en mesure de connaître à la fois l’importance et la nature des travaux à réaliser et ne produit aucun document à cet égard ;

La clause de destination des locaux à usage de cafétéria n’est rappelée que dans l’exposé de la convention, préalable à l’énoncé des obligations respectives des parties et autres clauses de la convention, et ne contient à cet égard qu’une déclaration d’intention du preneur qui n’est pas incompatible avec la qualification d’un bail à construction ;

La bailleresse relève également que le loyer fixé est loin d’être symbolique, ce qui démontre selon elle que l’économie du contrat n’est pas fondée sur la valorisation du patrimoine du bailleur par l’édification de constructions et que s’il ne correspond pas à la valeur locative des lieux, c’est qu’il a été 'très certainement’ tenu compte de l’aménagement des locaux par le preneur; or elle s’abstient de produire tout élément concernant la valeur locative qu’elle attribue aux locaux en 1987 et elle ne démontre en conséquence ni que le loyer fixé à la valeur annuelle de 22 500 € au 1er octobre 1987 constituait un loyer proche de la valeur locative ni que la fixation du prix aurait tenu compte d’aménagements devant être réalisés par le preneur d’origine.

La clause de solidarité prévue par ailleurs au contrat suivant laquelle en cas de cession, les cessionnaires seront tenus solidairement entre eux et avec le preneur envers le bailleur des mêmes obligations que le preneur lui même garant jusqu’à l’achèvement des constructions ne déroge pas aux dispositions relatives au bail à construction et notamment à l’article L 251-3 alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation ;

Enfin, l’insertion dans le contrat de bail d’une clause d’agrément contraire à la liberté de cession qui est un élément fondamental du bail à construction ne saurait à elle seule permettre de requalifier la convention de bail à construction en bail commercial en présence d’un engagement du preneur de construire sur la chose louée, définie comme un volume, et alors que l’ensemble des autres stipulations du contrat se référent expressément aux clauses habituelles d’un bail à construction, qu’il s’agisse notamment de la durée du bail, de la propriété des constructions, de la constitution et l’acquisition de droits réels au profit de tiers.

Il s’ensuit qu’il ne peut être retenu, ainsi qu’il a été jugé en première instance, que la commune intention des parties ait été de signer un bail commercial.

Si en matière de bail à construction, certaines restrictions qui ne sont pas contraires aux dispositions d’ordre public des article L. 251-3 et suivants peuvent être apportées à la liberté de céder dont bénéficie le preneur, le fait de soumettre la cession du bail à l’accord écrit du bailleur constitue cependant une restriction du droit de céder du preneur, contraire à la liberté de cession qui est de l’essence même du bail à construction en ce qu’il confère au preneur un droit réel immobilier ; la clause d’agrément du bailleur à la cession dans un bail qui ne supporte pas d’autre qualification que celle de bail à construction, doit donc être déclarée nulle et de nul effet ; il convient d’ailleurs d’observer que lors de cessions antérieures, il n’est pas fait état de l’intervention du bailleur ;

La société immobilière Carrefour demande, à titre subsidiaire, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’entretien des locaux et défaut de paiement des loyers ;

La société immobilière Carrefour produit deux lettres de mise en demeure adressées les 23 août et 11 octobre 2001 à la sci du Centre commercial de Stains relative au mauvais état d’entretien d’un mur de bardage et deux procès-verbaux de constats d’huissier dressés l’un le 22 août 2002 à 15 et l’autre le 27 juin 2003 à 11 heures 30 faisant état de l’état d’un intérieur de la 'boutique’ sale et poussiéreux et de locaux qui semblent à l’état d’abandon ainsi que de la présence de lézarde sur l’un des murets de la terrasse ; la société Centre commercial expose qu’elle a rempli ses obligations et que la société immobilière Carrefour a renoncé à poursuivre la procédure de résiliation du bail qu’elle avait précédemment entreprise à son encontre pour défaut d’entretien ;

Les éléments produits par la bailleresse ne peuvent suffire à voir prononcer la résiliation du bail dans la mesure où d’une part, aucune date concernant l’achèvement des constructions n’était prévue au bail et d’autre part, si le désistement n’emporte pas renonciation à poursuivre la résiliation du bail pour défaut d’entretien des lieux, la procédure doit être actuellement dirigée contre la société cessionnaire la société Synergie, ce qui n’est pas le cas en l’état de la contestation soulevée par la bailleresse sur la qualité de cette dernière concernant son occupation ;

Il en est de même en ce qui concerne le paiement des loyers ; tout en indiquant dans les motifs de ses conclusions qu’elle a fait délivrer, sous réserve de la procédure en cours, commandement de payer le 27 août 2007 à la société Synergie d’avoir à lui payer la somme de 86 239,60 € au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 16 juin 2006, elle ne sollicite pas l’application de la clause résolutoire prévue dans ce commandement et elle ne dirige pas sa demande en paiement des loyers, fut ce à titre subsidiaire, contre la société Synergie Hm qui lui avait adressé précédemment à la suite de la délivrance d’un précédent commandement du 26 avril 2004 le règlement des loyers réclamés dans l’acte et que la société immobilière Carrefour, ne la considérant pas comme sa locataire, a refusé de recevoir ;

Il s’ensuit qu’il n’y a lieu ni de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers par application de la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer du 26 avril 2004 délivré à la société Centre commercial de Stains et dont la société immobilière Carrefour a refusé de recevoir le paiement, ni de prononcer la résiliation du bail pour défaut d’entretien et défaut de paiement des loyers qui doivent être dirigées contre la société cessionnaire la société Synergie Hm en conséquence du présent arrêt confirmatif ;

S’agissant de la demande en paiement des loyers dirigée contre la sci Centre commercial de Stains, elle ne peut davantage prospérer dès lors que si ladite société peut être considérée comme solidaire du paiement des loyers en tant que cédante en l’absence d’achèvement des travaux de construction, la demande n’est pas dirigée contre elle à ce titre mais en sa qualité de preneur à bail ;

La demande en garantie dirigée contre Me X en tant que notaire rédacteur de l’acte de cession du bail est sans objet.

La société immobilière Carrefour supportera les entiers dépens et paiera à Me X une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; la société Synergie sera déboutée de sa demande de condamnation à l’encontre de la sci Centre commercial de Stains et Me X qui ne supportent pas de condamnation aux dépens. La sci Centre commercial de Stains qui ne démontre pas le caractère abusif de la procédure sera déboutée de sa demande en dommages interets et supportera les frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré,

Déboute la société immobilière Carrefour de toutes ses demandes,

Déboute les sociétés Centre commercial de Stains et Synergie Hm de leurs autres demandes,

Condamne la société immobilière Carrefour aux entiers dépens de première instance et d’appel recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à Me X la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.