CA Bordeaux, 2e ch. civ., 25 mars 2008, n° 07/00235

La S.C.I. PNB, aux droits de laquelle vient Bruno LAFAYE, a consenti à la S.A.R.L, LES RÊVERIES DU PROMENEUR SOLITAIRE un bail dérogatoire aux statuts des baux commerciaux pour une durée de 23 mois (du 01^er mai 1999 au 31 mars 2001), portant sur divers locaux situés 19, rue Jean-Jacques ROUSSEAU à BORDEAUX, moyennant un loyer mensuel de 9 000 francs hors taxes.

Par acte du 01er avril 2001, un nouveau bail dérogatoire portant sur les mêmes locaux a été régularisé à effet au 01er avril 2001 pour se terminer le 28 février 2003 fixant le loyer mensuel à 12 500 francs hors taxe, soit 1905,61 €.

Par un acte du 03 avril 2001, la S.A.R.L LES RÊVERIES DU PROMENEUR SOLITAIRE a exprimé sa volonté de renoncer au statut des baux commerciaux d'une manière éclairée, expresse et certaine, acceptant de limiter la durée du bail à 23 mois et renonçant expressément à se prévaloir de tout droit au bénéfice du statut.

Par acte du 01er mars 2003 un nouveau bail a été signé entre les parties et par acte du 03 mars 2003 le preneur signait une renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux. Ce bail est arrivé à son terme le 31 janvier 2005.

La S.A.R.L, LES RÊVERIES DU PROMENEUR SOLITAIRE, par acte signifié le 10 février 2005, assigne Bruno LAFAYE devant le tribunal de grande instance de BORDEAUX à l'effet de voir constater qu'en vertu des articles L. 145-1 et L. 145-5 du Code de commerce la S.A.R.L LES REVERIES DU PROMENEUR SOLITAIRE est titulaire d'un bail commercial ordinaire d'une durée de neuf ans en vertu de l'article L. 145-4 du Code de commerce à compter du 01er mai 1999. Elle réclame 3 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Le tribunal de grande instance de BORDEAUX, par jugement en date du 07 décembre 2006, déboute la S.A.R.L LES REVERIES DU PROMENEUR SOLITAIRE de l’intégralité de ses demandes puis, après avoir constaté que la S.A.R.L LES RÊVERIES DU PROMENEUR SOLITAIRE occupe sans droit ni titre les locaux sis 19, rue Jean-Jacques ROUSSEAU à BORDEAUX depuis le 01er février 2005, ordonne et organise son expulsion et fixe l'indemnité d'occupation.

La S.A.R.L LES REVERIES DU PROMENEUR SOLITAIRE relève appel de cette décision dont elle demande la réformation. Elle explique que les trois baux dits "dérogatoires" s'étant enchaînés sans solution de continuité, elle est fondée à revendiquer, au-delà de l'apparence, le statut des baux commerciaux. Les parties étant en désaccord sur le montant du loyer, elle sollicite une expertise afin de déterminer la valeur locative des lieux donnés à bail. Très subsidiairement, elle demande un délai d'un an pour quitter les lieux. Enfin, elle sollicite 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et poursuit la condamnation de l'intimé aux dépens.

Bruno LAFAYE conclut à la confirmation de la décision déférée, réclame 10 000 € à titre de dommages et intérêts et sollicite 7 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Il fait essentiellement valoir qu'à la suite des trois baux

dérogatoires convenus entre les parties, la S.A.R.L LES REVERIES DU PROMENEUR SOLITAIRE ne peut se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce faute, pour la période postérieure au 31 janvier 2005, de pouvoir justifier d'avoir été laissé en possession des lieux. Il entend se prévaloir de la mise en demeure d'avoir à quitter les lieux à l'expiration du bail du premier mars 2003 contenue dans l'acte du 03 mars 2003 et de la sommation de déguerpir qu'il lui a adressé dès le 07 février 2005.

SUR CE :

Sur la revendication du statut des baux commerciaux.

Il ressort des conclusions des parties que la validité des baux dérogatoires signés les 01er mai 1999, 01er avril 2001 et 01er mars 2003 ne sont plus en cause et que le problème se résume à déterminer si, à l'expiration du bail dérogatoire du premier mars 2003, soit au 31 janvier 2005, la S.A.R.L LES REVERIES DU PROMENEUR SOLITAIRE peut revendiquer le statut des baux commerciaux.

Les parties conviennent également que l'article L. 145-5 al 2 est bien le texte applicable à leur situation.

".../... Si à l'expiration de cette durée (au plus deux ans) le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.../...".

En d'autres termes, le problème consiste à déterminer si, comme le prétend l'appelante, elle est restée et a été laissée en possession au sens des dispositions sus-visées ou si, au contraire, comme le prétend l'intimé, elle s'est maintenue dans les lieux contre sa volonté expresse.

Il est de jurisprudence constante qu'il appartient au bailleur de démontrer son opposition au maintien en possession du preneur.

Au cas d'espèce, Bruno LAFAYE apporte la preuve qui lui incombe dès lors que le preneur avait été mis en demeure dès le 03 mars 2003 de déguerpir dès la fin du bail conclu le 01er mars 2003 dans des termes non équivoques ci-après rappelés (" Elle -la SARL LES REVERIES DU PROMENEUR SOLITAIRE - se reconnaît par conséquent d'ores et déjà en demeure d'avoir à quitter les lieux à la date du 31 janvier 2005 par la seule survenance du terme, conformément à l'article 1737 du Code civil et sans qu'il soit nécessaire de donner congé. La persistance de son occupation, au-delà de cette date ne saurait créer à son profit aucun droit au maintien dans les lieux ni au renouvellement de ce bail conformément à l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953.") et que dès le 07 février 2005, il a adressé à la S.A.R.L LES REVERIES DU PROMENEUR SOLITAIRE une sommation de déguerpir.

Le fait que la S.A.R., LES RÊVERIES DU PROMENEUR SOLITAIRE ait revendiqué le statut des baux commerciaux, par courriers, parvenus au bailleur entre le 04 février et le 08 février 2005, n'est pas de nature à démontrer que le bailleur ait consenti à laisser le preneur en possession des lieux.

Sur la fraude.

Pour les motifs complets et pertinents développés par le tribunal et que la cour fait siens, la S.A.R.L LES REVERIES DU PROMENEUR SOLITAIRE ne démontre pas que les baux dérogatoires convenus par les parties seraient affectés par une fraude du bailleur.

Sur la demande de délais.

Il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande alors que l'appelante se maintien dans les lieux, sans droit ni titre, depuis le ler février 2005.

Sur les mesures accessoires.

Bruno LAEAYE ne démontre pas que la S.A.R.L LES RÊVERIES DU PROMENEUR SOLITAIRE a exercé son droit d'appel dans l'intention de lui nuire ou avec une légèreté blâmable équipollente au dol. Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Ses frais irrépétibles seront arbitrés à la somme de 3 000 €.

La société appelante supportera les dépens de l'instance.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR:

Déclare l'appel recevable en la forme,

Le dit mal fondé,

Déboute la S.A.R.L LES RÊVERIES DU PROMENEUR SOLITAIRE de sa demande de délais,

Pour le surplus, confirme la décision déférée, Y ajoutant,

Déboute Bruno LAFAYE de sa demande de dommages et intérêts

pour appel abusif,

Condamne la S.A.R.L LES RÊVERIES DU PROMENEUR SOLITAIRE à payer à Bruno LAFAYE 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,

Condamne la SARL LES RÊVERIES DU PROMENEUR SOLITAIRE aux entiers dépens de l'instance et en ordonne la distraction en application des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.