Cass. 3e civ., 6 avril 2022, n° 21-14.173

Faits et procédure 

2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 novembre 2020), par acte du 9 mars 2005, M. [E] (le vendeur) a vendu à la société civile immobilière 16 rue du Monument (l'acquéreur) un bien immobilier à usage d'habitation et de commerce, comprenant, entre autres locaux, deux studios en rez-de-jardin.

3. Le 12 décembre 2014, un arrêté préfectoral a été notifié à l'acquéreur l'informant que l'un des studios loué était impropre à l'habitation en raison de sa configuration, son insalubrité et sa sur-occupation.

4. Le 7 février 2015, un nouvel arrêté préfectoral a été notifié à l'acquéreur lui indiquant que le second studio loué était lui aussi impropre à l'habitation pour les mêmes motifs.

5. L'acquéreur a assigné le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés et d'un manquement à son obligation de délivrance aux fins de réduction du prix de vente et d'indemnisation du préjudice subi.

Examen des moyens

Sur le second moyen, en ses première et deuxième branches, ci-après annexé

6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision 

spécialement motivée sur ces griefs qui sont irrecevables.

Sur le premier moyen 

Enoncé du moyen

7. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés et d'indemnisation de son préjudice, alors « que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, que M. [E] n'a défendu à l'action fondée sur le vice caché qu'en invoquant le caractère apparent du vice pour la SCI 16 rue du Monument et la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte ; que dès lors en soulevant d'office le moyen tiré de ce que l'inaptitude des studios du rez-de-jardin à la location à usage d'habitation en raison de leur non-conformité aux normes légales ne constitue pas un vice caché de la chose mais relève de l'obligation de délivrance due par le vendeur, pour déclarer non fondée l'action en garantie des vices cachés, sans inviter les parties à présenter, même brièvement, leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour 

8. C'est sans violer le principe de la contradiction que la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'inviter les parties à formuler leurs observations, dès lors qu'elle se bornait à vérifier l'absence ou la réunion des conditions d'application de la règle de droit invoquée, a retenu que l'inaptitude des studios du rez-de-jardin à la location à usage d'habitation en raison de leur non-conformité aux normes légales ne constituait pas un vice caché de la chose vendue, mais relevait de l'obligation de délivrance due par le vendeur. 

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

10. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de résolution de la vente pour défaut de conformité et d'indemnisation de son préjudice, alors « que le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme aux qualités convenues et que tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur ; qu'en écartant tout manquement à l'obligation de délivrance conforme au motif qu'il n'était pas stipulé que l'acquéreur destinait les studios situés en rez-de-jardin à la location, sans rechercher, si au-delà de la précision de ce que le studio du rez-de-jardin était effectivement loué et donc susceptible de location, la jouissance des studios par la perception des loyers n'était pas prévue à l'acte de vente et si son caractère générateur de revenus n'était pas entré dans le champ contractuel du fait de l'objet même de la SCI et de la nécessité de rembourser le crédit envisagé pour l'acquisition au moyen des loyers perçus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1602, 1603 et 1604 du code civil. »

Réponse de la Cour

11. La cour d'appel a relevé que l'immeuble était désigné, dans l'acte de vente, comme étant à usage commercial et d'habitation et que, s'il était indiqué que l'un des studios du rez-de-jardin et l'appartement du rez-de-chaussée étaient loués au moment de la vente, il n'avait pas été stipulé que l'acquéreur destinait les studios litigieux à la location à usage d'habitation et que son aptitude à cet usage constituait une qualité convenue.

12. Elle a retenu qu'il appartenait à l'acquéreur, qui destinait les appartements du rez-de-jardin à la location et dont l'objet social révélait sa qualité de professionnel, de s'assurer que ces appartements présentaient les caractéristiques conformes à cet usage au regard, notamment, des normes légales de décence.

13. Elle a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la demande de résolution de la vente pour défaut de conformité devait être rejetée.

14. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière 16 rue du Monument aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience

publique du six avril deux mille vingt-deux.