Cass. com., 16 octobre 2019, n° 18-14.678

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 1589-2 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation (chambre commerciale, financière et économique, 2 février 2016, pourvoi n° 14-24.299), que, par un acte du 30 septembre 2001, enregistré, M. P et son épouse, W S, (M. et Mme P), ont donné leur fonds de commerce en location-gérance avec promesse de vente, au prix de 457 347,50 euros, à la société Résidence Pernety (la société Pernety) ; que celle-ci ayant levé l'option à ce prix, M. et Mme P se sont prévalus d'un avenant portant le prix de vente à la somme de 609 796,06 euros ; que la société Pernety les a assignés en annulation de l'avenant contenant promesse unilatérale de vente, faute d'enregistrement, en demandant à être déclarée propriétaire du fonds ; que M. et Mme P ont assigné la société Pernety en caducité de la levée d'option, résiliation du contrat de location-gérance, expulsion des lieux et paiement d'une indemnité d'occupation ainsi que de redevances et de loyers ; que la société Pernety a appelé en cause M. I, propriétaire des locaux dans lesquels est exploité le fonds de commerce ; que celui-ci a donné congé à M. et Mme P, avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que M. I a cédé les locaux à la ville de Paris, qui est intervenue volontairement à l'instance ; que W S étant décédée, ses ayants droit, Mmes M et R, ainsi que M. P (les consorts P), ont repris l'instance ;

Attendu que pour dire que l'avenant du 10 mars 2002 doit recevoir application et que, faute pour la société Pernety d'avoir levé l'option au nouveau prix convenu, la promesse unilatérale de vente, telle qu'elle avait été modifiée, est devenue caduque, l'arrêt relève que l'avenant à la promesse stipule que celle-ci n'est consentie qu'au locataire-gérant et que, pour en bénéficier, ce dernier devra être, et avoir toujours été, strictement à jour de ses redevances de location-gérance et des loyers et charges afférents aux murs, sous peine de caducité dès le premier incident de paiement ; qu'il en déduit qu'il existe un lien de dépendance entre les obligations réciproques des parties et que, dès lors, l'avenant n'avait pas à être enregistré ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les redevances, loyers et charges étaient dus par la société Pernety en exécution des contrats de location gérance et de bail qu'elle avait souscrits indépendamment de la conclusion de l'avenant litigieux, qu'ils n'étaient donc pas unis par un lien de dépendance nécessaire aux engagements pris par le promettant et ne conféraient à celui-ci aucun avantage réciproque propre à modifier les caractéristiques de la promesse, laquelle ne constituait pas un élément d'une opération globale, de sorte que la promesse unilatérale de vente modifiée par l'avenant devait être enregistrée dans le délai légal et, à défaut, annulée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déboute M. P, Mmes M et R de leur demande en paiement de la somme de 41 349,93 euros au titre de la reconnaissance de dette du 31 décembre 2002 et de leur demande de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 7 février 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée.