Cass. 3e civ., 3 novembre 2021, n° 20-20.437

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 septembre 2020), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 11 avril 2019, pourvoi n° 18-13.668), la société Swisslife assurance et patrimoine, propriétaire de locaux à usage de bureaux et centre de recherches médicales, biologiques, radiologiques et toutes activités annexes ou complémentaires, à l'exclusion de toute autre, donnés en location à la Société d'investissement pour une médecine moderne, l'a assignée en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2012, en prétendant à un loyer déplafonné.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé

2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en ses deuxième et troisième branches

Enoncé du moyen

3. La société Swisslife assurance et patrimoine fait grief à l'arrêt de refuser le déplafonnement du loyer à l'occasion du renouvellement du bail, alors :

« 2°) qu'à moins d'une modification notable des caractéristiques des locaux loués, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'INSEE ou s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des activités tertiaires publiés par l'INSEE ; que la destination des lieux loués est celle effectivement autorisée par le bail et ses avenants ou, à défaut, par le tribunal ; qu'en l'espèce, la destination des lieux loués, telle que résultant du bail du 12 février 1987 ultérieurement renouvelé, était « à usage de bureaux et centre de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi que toutes les activités annexes et complémentaires, à l'exclusion de toute autre. Cette destination ne pourra être ni changée, ni étendue » ; que la cour d'appel a expressément retenu qu'il y avait eu modification de la destination des lieux loués, dès lors que « les soins traditionnels dispensés au sein du centre esthétique », à savoir les soins allant « de l'épilation à la cire, au modelage en passant par la beauté des mains et des pieds avec pose de vernis à ongle », ne présentaient pas « un quelconque degré de connexité ou de complémentarité avec l'activité du centre médical » ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations une modification notable de la destination des lieux loués, le société locataire ayant ajouté une activité non prévue au bail, qui n'était ni complémentaire, ni annexe à celle initialement et contractuellement convenue ; qu'en décidant que l'adjonction d'une activité d'esthétique ne constituait pas une modification notable de la destination des lieux, au motif inopérant que les soins esthétiques traditionnels ne constituaient « qu'une activité minoritaire, non essentielle », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble les articles L. 145-33 et L 145-34 du code de commerce ;

3°) qu'en l'espèce, la destination des lieux loués, telle que résultant du bail du 12 février 1987 ultérieurement renouvelé, était « à usage de bureaux et centre de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi que toutes les activités annexes et complémentaires, à l'exclusion de toute autre. Cette destination ne pourra être ni changée, ni étendue » ; que la cour d'appel a expressément retenu que le rapport d'expertise établissait que « le centre d'esthétique du Parc Monceau propose des soins visages-corps, LPG/Cellu M6, épilation, épilation définitive, beauté des mains, beauté des pieds s'apparentant à un institut de beauté ; que les captures d'écran du site internet du centre esthétique produites par le bailleur présentent le centre esthétique comme implanté au sein d'un cabinet médical dédié à l'esthétique, « doté du must en matière de beauté et de bien-être : haute technologie d'épilation définitive sans douleur (Alma Lazer), Cellu M6 endermolab (dernier né de la gamme LPG), sans omettre les sublimes soins visages et corps Carita » ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que l'adjonction d'un centre d'esthétique constituait une modification notable de la destination des lieux loués, dès lors qu'il n'y était pratiqué, non pas des activités connexes ou complémentaires aux activités médicales, mais des activités s'apparentant à un institut de beauté ; qu'en décidant au contraire que « la part d'activité dépendant de technologies nouvelles » était « étroitement liée à l'activité de chirurgie plastique et esthétique pratiquée au sein du cabinet médical », de sorte qu'elle constituait une activité annexe ou complémentaire entrant dans la destination contractuelle, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel a retenu souverainement que la modification de la destination contractuelle des lieux résultait de la seule adjonction des soins esthétiques traditionnels qui ne constituent qu'une activité minoritaire et non essentielle.

5. Elle a pu en déduire que la modification de la destination contractuelle des lieux était dépourvue de caractère notable.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Swisslife assurance et patrimoine aux dépens.