CA Paris, Pôle 5 ch. 4, 8 juin 2022, n° 20/18356

FAITS ET PROCEDURE

La société S.A.S Izimmo (ci-après « la société Izimmo ») anciennement « Le comptoir immobilier » exerce l'activité d'agence immobilière spécialisée dans l'immobilier de placement. Elle est à la tête d'un réseau de 25 agences en France, sous les enseignes :

- "Le comptoir immobilier" auprès des particuliers.

- "La référence pierre" auprès des conseils en gestion de patrimoines indépendants.

La société se voit confier par des promoteurs ou leur mandataire des mandats aux fins de commercialiser directement ou indirectement des programmes immobiliers neufs à vocation d'investissement et de défiscalisation.

La société S.A.S Cerenicimo (ci-après « la société Cerenicimo ») exerce l'activité d'agent immobilier et est spécialisée dans la commercialisation de programmes immobiliers.

Depuis 2003, la société Cerenicimo a confié à la société Izimmo de commercialiser différents programmes immobiliers dans le cadre de contrats d'agent d'affaires non exclusifs.

Par lettre du 21 juin 2011, la société Cerenicimo a rompu, sans préavis, les contrats d'affaires régularisés entre les parties les 24 juillet 2003, 15 septembre 2005, 30 janvier 2006 et le 1er juillet 2010.

Le 5 juillet 2011, la société Cerenicimo a assigné la société Izimmo devant le tribunal de commerce de Nantes aux fins de (i) faire interdire les agissements déloyaux allégués, (ii) de voir ordonner la résiliation des contrats d'agent d'affaires aux torts exclusifs d'Izimmo, (iii) d'obtenir une indemnisation symbolique de 1 euro et (iv) de faire afficher dans les locaux du groupe et publier dans la presse le jugement.

La société Izimmo a sollicité à titre reconventionnel l'indemnisation du préjudice qui résulterait de la rupture brutale de la relation commerciale.

Par jugement du 8 janvier 2015, le tribunal de commerce de Nantes a débouté la société Cerenicimo de l'ensemble de ses demandes et s'est déclaré incompétent pour connaître de la demande reconventionnelle de la société Izimmo au profit du tribunal de commerce de Rennes, exclusivement compétent pour connaître des demandes formées au visa de l'article L. 442-6, I 5° du Code de commerce.

La société Cerenicimo a relevé un appel général du jugement. Par arrêt du 27 juin 2017, la cour d'appel de Rennes a confirmé le jugement.

La société Cerenicimo a formé un pourvoi devant la Cour de cassation et demandé au tribunal de commerce de Rennes de surseoir à statuer, ce que ce dernier a accepté par jugement du 27 mars 2018. Par arrêt du 3 juillet 2019, la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi.

C'est dans ce contexte que le tribunal de commerce de Rennes a eu à connaître de la demande reconventionnelle en indemnisation de la société Izimmo.

Par jugement du 10 novembre 2020, le tribunal de commerce de Rennes a :

Débouté la société Cerenicimo de sa demande de dire et juger que la Loi Hoguet, en ce qu'elle organise une profession réglementée avec ses propres règles, exclut l'application de l'article L. 442-6-1-1°-5 du code de commerce et que donc la société Izimmo est irrecevable et mal-fondée dans son action.

Débouté la société Izimmo de sa demande de condamner la société Cerenicimo à lui payer la somme de 1 l 61 900 € à titre de dommages-intérêts au titre de l'article L. 442-6-1-5 du Code de Commerce.

Débouté la société Izimmo de sa demande subsidiaire fondée sur le droit des contrats et les articles (anciens) 1134 et 1147 du Code Civil.

Condamné la société Izimmo à verser à la société Cerenicimo la somme de 10'000'€ par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile.

Débouté les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires.

Condamné la société Izimmo aux entiers dépens.

Liquide les frais de greffe à la somme de 78.89 euros tels que prévu aux articles 695 et 70l du Code de Procédure Civile.

Par déclaration reçue au greffe le 15 décembre 2020, la société Izimmo a interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 24 août 2021, la société Izimmo demande à la Cour de :

Vu le jugement rendu par le Tribunal de commerce de NANTES le 8 janvier 2015,

Vu l'arrêt prononcé par la Cour d'appel de RENNES le 27 juin 2017,

Vu l'arrêt prononcé par la Cour de cassation le 3 juillet 2019,

Par application des dispositions des articles L. 442-6, 1 5° (ancien) et L. 442-1 du Code de commerce et, subsidiairement, 1134 et 1147 anciens du Code civil.

I - Réformer le jugement déféré en ce qu'il :

Déboute la société IZIMMO de sa demande de condamner la société CÉRÉNICIMO à lui payer la somme de 1.161.900 € à titre de dommages et intérêts au titre de l'article L. 442-6-1-5 du Code de commerce.

Déboute la société IZIMMO de sa demande subsidiaire fondée sur le droit des contrats et les articles (anciens) 1134 et 114 7 du Code civil.

Condamne la société IZIMMO à verser à la société CÉRÉNICIMO la somme de 10.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamne la société IZIMMO aux entiers dépens.

II - Statuant à nouveau :

Condamner la société CÉRÉNICIMO à payer à la société IZIMMO la somme de 516.400 € à titre de dommages et intérêts.

Débouter la société CÉRÉNICIMO de l'intégralité de ses demandes.

Condamner la société CÉRÉNICIMO à payer à la société IZIMMO la somme de 12.000'€ par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Pascale FLAURAUD, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes des dernières conclusions, déposées et notifiées le 28 février 2022, la société Cerenicimo demande à la Cour de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l'article 122 du Code de procédure civile,

Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972,

Vu l'article L. 442-6 du Code de commerce dans sa version antérieure à l'Ordonnance n° 2019-359 du 24 avril 2019,

Réformer le jugement du tribunal de commerce de Rennes du 10 novembre 2020 en ce qu'il a jugé que la Loi Hoguet, en ce qu'elle organise une profession réglementée avec ses propres règles, n'exclut pas l'application de l'article L. 442-6-I-1°-5 du Code de commerce.

Confirmer l'ensemble des autres dispositions du Jugement du Tribunal de commerce de Rennes du 10 novembre 2020.

En tout état de cause,

A titre principal,

Dire et juger les demandes de la société IZIMMO irrecevables et mal-fondées et l'en débouter ;

A titre subsidiaire,

Vu les articles 1984 et suivants du Code civil,

Vu l'article L. 442-6 du Code de commerce dans sa version antérieure à l'Ordonnance n° 2019-359 du 24 avril 2019,

Dire et juger que la relation entre les sociétés CERENICIMO et IZIMMO n'était pas établie.

Dire et juger que la rupture des relations entre les sociétés CERENICIMO et IZIMMO n'ont pas été rompu à l'initiative de la société CERENICIMO, la société IZIMMO y ayant mis fin avant la résiliation par la société CERENICIMO du contrat les liant.

Dire et juger que l'envoi du courrier de résiliation du 21 juin 2011 par la société CERENICIMO ne constitue pas une rupture brutale de relations commerciales établies.

Dire et juger que la résiliation du mandat par la société CERENICIMO était justifiée au regard d'une inexécution contractuelle de la société IZIMMO.

En conséquence,

Débouter la société IZIMMO de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire,

Constater l'absence de préjudice subi par la société IZIMMO.

En conséquence,

Débouter la société IZIMMO de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre encore plus subsidiaire,

Rejeter la demande de la société IZIMMO sur le fondement des anciens articles 1134 et 1147 du Code civil.

En tout état de cause,

Condamner la société IZIMMO à la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué par la SELARL JRF & ASSOCIES représentée par Maître Stéphane FERTIER conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

***

La Cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé du litige et des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Les 24 juillet 2003, 15 septembre 2005, 30 janvier 2006, 1er juillet 2010, la société Cerenicimo a conclu avec la société Izimmo sous les enseignes Comptoir immobilier, IZI et Izimmo des contrats d'agent d'affaires non exclusifs ayant pour objet (article 3) :

3.1 Le mandant confie à l'agent, qui l'accepte, la mission de commercialiser, à titre non exclusif, des biens et droits immobiliers.

Il est convenu que le Mandant décide seul des programmes immobiliers dont il entend confier la commercialisation à l'Agent, étant précisé que ce dernier a la faculté de refuser les programmes qui lui sont proposés.

Chaque programme immobilier dont la commercialisation sera confiée, à titre non exclusif, à l'Agent fera l'objet d'un avenant conclu entre les parties définissant les conditions particulières de commercialisation dudit programme.

3.2 En raison du caractère non exlusif du contrat, le Mandant pourra confier la commercialisation d'un même programme à plusieurs Agents simultanément et, d'une manière générale sera libre de choisir les modes de commercialisation qui lui paraîtront les plus appropriés pour chaque programme.

Il n'est pas contesté par les parties que ces contrats d'agent d'affaires constituaient des contrats-cadre organisant leur relation de manière générale, et que pour chaque programme était signé un avenant précisant les modalités particulières du produit distribué, outils de vente, rémunération et autres (exemple pièce Cerenicimo n° 47).

Depuis le début de la relation entre les parties, la société Izimmo a conclu pour le compte de la société Cerenicimo, 685 ventes représentant un chiffre d'affaires de 85 820 150 euros.

Entre octobre 2010 et juin 2011, la société Izimmo n'a commercialisé aucun bien pour la société Cerenicimo.

Par lettre du 21 juin 2011, la société Cerenicimo a notifié à la société Izimmo la fin des contrats d'agent d'affaires régularisés les 24 juillet 2003, 15 septembre 2005, 30 janvier 2006, 1er juillet 2010 aux motifs suivants :

« Cette résiliation sans préavis est prononcée à vos torts exclusifs dès lors que vous avez délibérément violé vos obligations de loyauté, notamment en débauchant ou en tentant de débaucher notre personnel et en recopiant nos matrices de contrat pour élaborer vos propres contrats, ce que confirme la saisie que nous avons fait pratiquer dans vos locaux.                                                      Ces faits sont en effet contraires à l'article 11 des contrats susvisés ainsi qu'à l'article 1134 du Code Civil qui dispose que les conventions doivent être exécutées de bonne foi. Tel n'est absolument pas le cas en ce qui vous concerne, vos agissements étant au surplus particulièrement préjudiciable à notre société (...). »

Sur la demande de dommages-intérêts fondées sur l'article L. 442-6,I,5°.

* L'applicabilité des dispositions de l'article L. 442-6, I, 5° du code de commerce à la rupture des relations entre les parties.

La société Cerenicimo soutient en substance que les demandes de la société Izimmo sont irrecevables dès lors que les parties sont toutes deux des agents immobiliers, profession réglementée, dont le statut relève de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972, et d'un code déontologique, excluant l'application de l'article L. 442-6, I, 5° du code de commerce. Elle précise qu'à l'article 78 du décret un préavis de 15 jours est organisé seulement pour le cas où l'agent immobilier bénéficie d'une exclusivité sur le bien à vendre ou d'une clause pénale ou d'honoraires même si l'opération est conclue sans son intermédiaire. Elle en déduit que ces dispositions traduisent la volonté du législateur et du pouvoir réglementaire de ne pas enfermer, sauf cas exceptionnels, les mandats dans une relation qui ne serait plus souhaitée avec leur agent immobilier, sachant que ces relations reposent sur la confiance entre un vendeur et un agent immobilier. Aussi, selon elle, l'esprit de la Loi Hoguet et de ses décrets d'application est de ne pas imposer de préavis, sauf disposition expresse en ce sens, en sorte que les dispositions de l'article L. 442-6, I, 5° précités n'ont pas vocation à se substituer à cette réglementation spécifique.

La société Izimmo soutient que si le vendeur d'un bien immobilier, exerce lui-même l'activité d'agent immobilier, le contrat passé avec l'agent immobilier mandaté pour présenter son bien à la vente relèvera nécessairement de la loi Hoguet qui n'établit aucune distinction en fonction de la profession du mandant (Civ 1ère 23 janvier 2019 n° 18-11.677), mais elle prétend que la loi Hoguet n'est pas applicable aux conventions par laquelle le mandataire initial, qu'il s'agisse d'une agence immobilière ou d'un notaire, confie un sous-mandat à une autre agence immobilière (civ 1ère 9 janvier 2019, n° 17-27.841). Aussi, selon la société Izimmo, la situation en l'espèce est étrangère à la loi Hoguet dès lors que le litige ne concerne pas la rupture d'un mandat de vente entre un mandant et son mandataire, ni l'un ou l'autre des sous-mandats confiés, sans exclusivité ni clause pénale, mais la résiliation brutale de la relation commerciale issue des contrats d'intérêt commun ayant liées durant plus de sept ans les parties.

Sur ce,

Selon l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet : « Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives a :

1° L'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; (...) »

Il en ressort que les dispositions de cette loi ne s'appliquent pas au sous-mandat donné par le mandataire initial à un agent immobilier.

Or en l'espèce, la rupture litigieuse concerne les contrats d'agent d'affaires conclus entre les parties les 24 juillet 2003, 15 septembre 2005, 30 janvier 2006, 1er juillet 2010, organisant le cadre général de leur relation d'affaires permettant à la société Cerenicimo, qui commercialise des programmes immobiliers au nom et pour le compte de promoteurs, de confier à la société Izimmo un sous-mandat pour la commercialisation de ces programmes. Autrement dit, la rupture des contrats d'agent d'affaires telle que notifiée par la société Cerenicimo ne concerne pas des mandats de vente de biens immobiliers entre les parties tels que définis à l'article 1er précité.

Il s'ensuit que les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d'application ne sont pas applicables au litige en cause. Par ailleurs la réglementation de la profession d'agent immobilier n'exclut pas pour ceux-ci l'exercice d'une activité commerciale.

L'article L. 442-6, I, 5° est dès lors applicable en l'espèce. Néanmoins, il y a lieu de vérifier si les conditions de mise en œuvre de la responsabilité qu'il prévoit sont réunies.

L'article L. 442-6, I, 5° du code de commerce dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2019-359 du 24 avril 2019 applicable au litige, dispose qu'engage la responsabilité de son auteur et l'oblige à réparer le préjudice causé le fait, par tout producteur, commerçant, industriel ou personne immatriculée au répertoire des métiers, de rompre brutalement, même partiellement, une relation commerciale établie, sans préavis écrit tenant compte de la durée de la relation commerciale et respectant la durée minimale de préavis déterminée, en référence aux usages du commerce, par des accords interprofessionnels.

* Sur l'existence d'une relation commerciale établie,

La relation commerciale, pour être établie au sens des dispositions susvisées, doit présenter un caractère suivi, stable et habituel. Le critère de la stabilité s'entend de la stabilité prévisible, de sorte que la victime de la rupture devait pouvoir raisonnablement anticiper pour l'avenir une certaine continuité du flux d'affaires avec son partenaire commercial.

La société Izimmo relève que les contrats-cadre ont été suivis, pour chacun des programmes commercialisés, d'avenants applicatifs consacrant les mandats donnés à Izimmo de procéder à la vente des lots immobiliers pour le compte de Cerenicimo, et permettant ainsi depuis le début du partenariat de réaliser 685 ventes de biens immobiliers pour un chiffre d'affaires de 85 820 150 euros. Elle en déduit que l'existence d'une relation ininterrompue entre 2003 et 2010 générant un flux d'affaires important doit être qualifiée de relation commerciale établie au sens de l'article précité.

Cependant, comme la relève à juste titre la société Cerenicimo, la relation commerciale entre les parties et le flux d'affaires dépendaient de plusieurs facteurs :

- De l'obtention par la société Cerenicimo de programmes immobiliers à commercialiser.

- Les contrats d'agent d'affaires ne permettaient pas à eux seul la commercialisation des programmes mais supposaient la signature d'un avenant pour chaque programme déterminant leurs modalités concrètes (objet, prix et commissions du mandataire donnant lieu à des négociations).

- Les contrats d'agent d'affaires n'étaient pas exclusifs, en sorte que pour chaque programme la société Cerenicimo pouvait en confier la commercialisation à plusieurs sous-mandataires.

- La société Izimmo gardait la possibilité de retenir ou non un programme.

En outre, la Cour constate que le flux d'affaires entre les parties a fortement diminué à compter de juillet 2010 et à compter d'octobre 2010, la société Izimmo n'a effectué plus aucune vente pour le compte de la société Cerenicimo.

L'avenant du 20 juin 2010 portant sur le programme "Orpea Le Sophora" à [Localité 4] n'a donné lieu qu'à la conclusions de deux contrats de vente par la société Izimmo alors que celle-ci concluait en moyenne 11 ventes par programme (pièces Cerenicimo n° 44 et 49). Un nouveau contrat d'agent d'affaires a été signé entre les parties le 1er juillet 2010 et deux avenants ont été signés le 1er juillet 2010 pour des programmes "orpea" et "Lozari II", mais n'ont donné lieu à aucune vente par la société Izimmo (pièces n° 50 et 51). Le dernier avenant régularisé entre les parties le 20 septembre 2010 pour le programme "Korian-[Localité 3]" a fait l'objet de quatre ventes (pièce n° 44), la dernière étant intervenue en octobre 2010.

Il ressort des échanges de mail entre les parties courant juin-juillet 2010 (pièces Izimmo n° 5 à 7 ; n° 31 et suivants) que la baisse du flux d'affaires a été concomitante au refus de la société Izimmo d'accepter la proposition du 3 juin 2010 de convention de fourniture exclusive de sa partenaire et à une dégradation des relations commerciales consécutive. Il est noté que l'accord d'exclusivité proposé par la société Cerenicimo a été refusé par la société la société Izimmo pour conserver son indépendance tout en précisant « si nous avons un accès plus important à votre stock et à des taux de commissions supérieurs, nous privilégierons naturellement votre offre à notre sourcing direct minimisant la concurrence entre nos deux sociétés sur le sourcing de ce type de produit » (courriel du 11 juin 2010 pièce n° 6).

Si la société Izimmo prétend que la société Cerenicimo a fait obstacle à compter de cette période à la conclusion de contrat de réservations qu'elle lui a proposé, il n'en demeure pas moins que plus aucun avenant n'a été régularisé entre les parties après octobre 2010, alors qu'il n'est pas contesté que la société Izimmo avait accès à la plate-forme de commercialisation des programmes proposés par la société Cerenicimo et que celle-ci au cours de la période d' octobre 2010 à juin 2011 n'a formalisé aucune plainte particulière.

Il s'ensuit qu'au moment où la société Cerenicimo a notifié à la société Izimmo par lettre du 21 juin 2011 la fin des contrats d'agent d'affaires régularisés les 24 juillet 2003, 15 septembre 2005, 30 janvier 2006, 1er juillet 2010, la relation commerciale entre les parties s'était en fait fortement dégradée en raison de leur situation concurrentielle, en sorte que la société Izimmo ne pouvait raisonnablement anticiper pour l'avenir une certaine continuité du flux d'affaires avec son partenaire commercial. Aussi, au moment de la résiliation desdits contrats, la relation commerciale entre les parties n'était pas établie au sens des dispositions de l'article L. 442-6, I, 5° précité.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Izimmo de sa demande de dommages-intérêts fondée sur les dispositions de l'article L. 442-6, I, 5° du code de commerce.

Sur la demande subsidiaire fondée sur les dispositions des articles 1134 et 1147 anciens du code civil.

La société Izimmo soutient que la rupture des relations contractuelles à l'initiative de la société Cerenicimo n'est fondée sur aucun motif légitime et procède par conséquent d'un abus lui ouvrant droit à réparation de son préjudice sur le fondement du droit commun.

Comme le relève à juste titre la société Cerenicimo, les contrats en cause étant conclus à durée indéterminée, chacune des parties pouvait y mettre un terme à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception sans avoir à justifier d'un motif de résiliation, la seule obligation étant celle de respecter le préavis contractuel.

La société Izimmo ne justifiant d'aucune faute caractérisant un abus dans la mise en œuvre de la résiliation des contrats, sera déboutée de sa demande à ce titre.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a, dans son dispositif, débouté la société Izimmo de sa demande fondée sur les articles 1134 et 1147 anciens du code civil.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Izimmo aux dépens et à payer à la société Cerenicimo la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Izimmo, partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, la société Izimmo sera déboutée de sa demande et condamnée à payer à la société Cerenicimo la somme de 10 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Condamne la société Izimmo aux dépens d'appel qui seront recouvrés selon la procédure de l'article 699 du code de procédure civile.

Condamne la société Izimmo à payer à la société Cerenicimo la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Rejette toute autre demande.