CA Rennes, 5e ch., 8 juin 2022, n° 18/00541

Sur l'intervention forcée de Mme [I]

Me [B] [I] membre de la Selarl [I] et Associés a été désignée en qualité de mandataire ad'hoc de la SCI Bod Bihan.

Son intervention forcée mise en oeuvre par Me [M] ès-qualités de mandataire liquidateur par acte d'huissier en date du 23 septembre 2021 est recevable.

Sur le bail liant la société SO DE PI à la SCI Bod Bihan

Le bail liant les parties signé le 29 avril 2013 est dénommé bail précaire, et stipule :

Désignation :

commune de Crac'h, lieudit Sclegen, une maison sise sur un terrain cadastré section C n° [Cadastre 5], [Cadastre 6],[Cadastre 7] et [Cadastre 8] pour une contenance de 50 ares

Destination :

Les locaux loués pourront servir à l'habitation et à l'exploitation commerciale de négoce, location et activités complémentaires, relatives aux produits liés aux activités nautiques.

Volonté des parties :

Ce bail est conclu pour permettre aux parties de finaliser la mise en place d'un bail de longue durée et d'un compromis de vente précisant les modalités de cession du bien ci-dessus désigné.

Durée:

Dans cet esprit le bail est conclu pour une durée de trois mois commençant le 1er mai 2013. Il pourra être interrompu dès la mise en place des modalités évoquées ci-dessus. Si le bail devait se poursuivre au-delà de cette durée, une nouvelle convention serait à établir entre les parties.

Me [M] ès-qualités de mandataire liquidateur de la société SO DE PI demande à la cour de dire que la SCI Bod Bihan ne peut revendiquer en l'espèce le statut des baux commerciaux et qu'en tout état de cause la demande de requalification du bail précaire en bail commercial est prescrite, pour n'avoir été formulée que le 16 novembre 2015, date de ses conclusions.

Il fait valoir que la SCI Bod Bihan est une société civile immobilière, inscrite au RCS qu'en tant que société civile et qu'elle n'exploite pas un fonds de commerce.

Il soutient donc que le bail liant les parties est un bail précaire, tel que libellé dans la convention signée entre elles et que toute action en requalification d'une convention d'occupation précaire se prescrit par deux ans en vertu de l'article L 145-60 du code de commerce, le point de départ de ladite prescription étant la date de signature de la convention, en l'espèce le 29 avril 2013.

La SCI Bod Bihan soutient qu'aux termes du bail qui a commencé à courir le 1er mai 2013, elle s'est maintenue dans les lieux et qu'ainsi le bail est désormais soumis aux dispositions des baux commerciaux en application de l'article L 145-5 du code de commerce.

Les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux sont fixées à l'article L 145-1 du code de commerceet sont les suivantes : un bail, un local ou un immeuble, un fonds commercial, industriel ou artisanal, et une immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Il n'est pas contesté que la SCI Bod Bihan, société civile n'exploite pas un fonds de commerce.

Au regard des termes du bail et de la volonté des parties exprimées dans celui-ci, le bail du 29 avril 2013 ne peut être qualifié de bail dérogatoire au sens de l'article L 145-5 du code de commerce, permettant au preneur, en cas de maintien dans les lieux à l'expiration de celui-ci, de se prévaloir d'un nouveau bail à cette date soumis au statut des baux commerciaux.

À raison, Me [M] soutient qu'en l'espèce, les parties ont entendu se lier par une convention d'occupation précaire, laquelle est soumise aux dispositions du code civil, et ce, en raison de circonstances exceptionnelles tenant à l'occupation des locaux dans l'attente d'un compromis de vente précisant les modalités de la cession du bien loué, cession pour laquelle un compromis sous condition suspensive de prêt avait été signé, caractérisant dès lors la fragilité de l'occupation, soumise ainsi à un aléa. Il est rappelé par la cour que la convention d'occupation précaire ne donne pas droit au statut des baux commerciaux, à la différence du bail dérogatoire de l'article L 145-5 du code de commerce.

L'action en requalification d'un tel bail en bail commercial est soumise à une prescription de deux ans (dont le point de départ est la date de la convention) ; la prescription est acquise en l'espèce, n'étant pas contesté que cette demande a été formulée par conclusions datées du 16 novembre 2015.

Les premiers juges ont donc à tort estimé que le bail était soumis au statut des baux commerciaux.

Sur la demande de résiliation du bail et les sommes dues par la SCI le Bihan

Me [M], ès-qualités de mandataire liquidateur de la société SO DE PI, invoquant les dispositions des articles 1184 ancien et 1728 du code civil, entend voir confirmer le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion de la SCI Bod Bihan, cette dernière malgré une mise en demeure du 16 mars 2016 et l'assignation du 25 mai 2016 n'ayant pas payé les loyers dus.

Le bail fixe un loyer de 3 200 euros HT, et précise d'agissant de la révision des loyers : Le loyer ne sera pas révisable. Au delà de la période fixée, la nouvelle convention à établir entre les parties fixera les nouvelles modalités, à défaut le loyer sera révisable annuellement à sa date anniversaire, sur la base de l'indice du coût de la construction du 1er trimestre de l'année en cours.

Il ne peut donc être valablement prétendu par le preneur qu'aucun accord n'est intervenu entre les parties pour fixer le loyer du bail au terme du bail précaire.

La demande de la SCI Bod Bihan, appuyée sur un rapport d'expertise de M. [W], de voir fixer la valeur locative du bien à 1 300 euros ne peut aboutir sur le fondement des dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce, la cour ayant exclut le statut des baux commerciaux.

Le preneur, aux termes de ses écritures (cf page 8) précise s'être acquitté aux conditions antérieures du loyer jusqu'au mois de mai 2014.

Il n'est donc pas contesté que les loyers contractuellement dus ne sont pas payés depuis juillet 2015, tel que soutenu par Me [M], et que la SCI Bod Bihan est toujours dans les lieux. Le loyer révisé conformément aux clauses du bail était de 3 844,67 euros en juillet 2015.

Compte tenu de l'absence de paiement de loyers par la SCI Le Bihan depuis juillet 2015, celle-ci apparaît avoir manqué gravement à son obligation principale de payer le payer le prix du bail aux termes convenus, et la résiliation judiciaire du bail s'impose en effet, tel que déduite de ces circonstances par les premiers juges.

La cour confirme le jugement s'agissant du prononcé de la résiliation du bail, et de l'expulsion de la SCI Bod Bihan.

Il convient en outre, le preneur se maintenant dans les lieux, de fixer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, soit le 6 décembre 2017. Cette indemnité mensuelle sera égale au montant du loyer antérieur de 3 844,76 euros.

La somme due par la SCI Le Bihan au 1er août 2018, au titre des loyers et indemnités d'occupation impayées est donc de 138 408,12 euros, et il convient de faire droit à la demande de condamnation à ce titre. De même, la SCI Bod Bihan sera condamnée à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ci-dessus définie à compter du 1er août 2018 jusqu'à complète libération des lieux.

La cour infirme en conséquence le jugement qui condamne la SCI Bod Bihan au paiement de la somme de 73 680 euros au titre des loyers jusqu'au mois de mai 2017 inclus outre les loyers échus jusqu'à la date du jugement jusqu'à complète libération des lieux et fixe l'indemnité d'occupation due par celle-ci à compter du jugement à 1 300 euros charges comprises.

Sur la demande relative au dépôt de garantie

À bon droit, l'intimée objecte qu'une telle demande ne peut aboutir, la restitution du montant du dépôt de garantie n'étant exigible qu'à la libération des lieux. La cour rejette cette prétention.

Sur l'indécence du bien loué

Les premiers juges faisant application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, et de celles du décret du 30 janvier 2002 relatives aux critères de logement décent, ont fixé la créance de la SCI Bod Bihan au titre de son préjudice de jouissance, en raison d'un défaut d'entretien de la part de la bailleresse, à 6 000 euros.

La SCI Bod Bihan entend voir porter cette somme à 39 000 euros, demande à la cour l'infirmation du jugement sur ce point et sollicite qu'elle fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société SO DE PI ladite somme. Au soutien de cette demande, elle évoque les conclusions d'un rapport de M. [W], architecte dressé le 12 avril 2016.

Me [M] soulève l'irrecevabilité de toutes demandes de fixation au passif de la créance alléguée dans la mesure où une telle demande n'a pas été précédée d'une déclaration de créance. Il indique être circonspect à propos du rapport [W], dans la mesure où, selon lui, il est en contradiction avec le compromis de vente notarié, le rapport faisant état de 3 chambres au 1er étage, et l'acte notarié indiquant un premier étage mansardé composé de 11 chambres 2 salles de bains et 4 salles d'eau.

L'article 1719 du code civil dispose :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L'article 1720 du même code prévoit :

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur emporte celle de délivrer un logement décent et donc conforme aux dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022. Ces dernières dispositions prévoient que logement décent assure le clos et le couvert, que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

Les interrogations de Me [M] quant au bien réellement visité par M. [W] ne sont pas sérieuses, la cour relevant que cet expert, s'il décrit l'état d'une chambre 2 à l'étage, ne dit pas que 3 chambres seulement sont présentes à ce niveau, puisqu'il précise que les désordres constatés par lui dans cette chambre 2 se situent à l'arrière du coin douche de la chambre 10, de sorte qu'aucune ambiguïté n'existe sur ce rapport.

Les constatations opérées par M. [W] mettent en évidence, comme justement relevé par les premiers juges, des infiltrations affectant plusieurs pièces de vie, conséquences d'anciennes fuites d'eau, entraînant des dégradations sur les murs, plafonds et des moisissures.

En effet ce dernier relève dans la chambre 2 de l'étage, des dégradations au niveau de la chape du balcon, avec un phénomène d'épaufrures du plancher béton, conséquence de percolation d'eau en horizontale, du fait de l'absence d'étanchéité ou de drainage de la surface du balcon. Il précise que les désordres dont on trouve les conséquences en plafond de certaines pièces de vie pourraient provenir de fuites sur alimentation d'eau

( corrosion cuivre), de fuites sur évacuation, de défauts d'étanchéité sur les surfaces carrelées(horizontales et verticales).

L'indécence du logement imputable au bailleur a donc été à raison retenue par ces derniers, qui ont fait une exacte appréciation du préjudice de jouissance des preneurs en résultant.

La société SO DE PI a été placée en liquidation judiciaire le 10 mars 2015. La cour confirme le jugement qui fixe au passif de cette procédure la créance indemnitaire précitée, qui procède d'un défaut d'entretien du bailleur.

Sur les demandes accessoires

La cour confirme les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

La SCI Bod Bihan qui succombe supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS