CA Paris, ch. 3 Pôle 5, 8 juin 2022, n° 20/17519

Sur la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015

Mme [V] [H] soutient que le loyer doit être déplafonné en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue pendant le bail expiré. Elle expose que l'ouverture du centre commercial [13], comprenant 120 enseignes d'envergure nationale et internationale inauguré le 23 octobre 2013 amène un afflux important de chalands des arrondissements voisins et des communes avoisinantes à fort pouvoir d'achat mais aussi de salariés et de touristes ; que par arrêté du 25 septembre 2015, la zone incluant la place [Adresse 15] a été classée zone touristique internationale permettant l'ouverture dominicale ce qui profite à la locataire lorsqu'elle est pharmacie de garde. Elle souligne l'évolution des transports en commun avec la création d'une station de Batobus et l'augmentation importante de la fréquentation de la station de métro [Localité 14] située au pied des locaux et qui est empruntée par les chalands se rendant au centre [13]. Elle considère que le jugement de première instance n'a pas suffisamment tenu compte de l'augmentation du nombre de salariés au cours de la période du bail expiré ainsi que l'afflux de chalands résultant de l'ouverture du centre commercial et l'augmentation de la fréquentation de la station de métro alors que la Selarl Pharmacie [16] est située sur la place [Adresse 15] à quelques mètres du centre [13] ; qu'elle a également pour activité la parapharmacie qu'elle met en valeur en vitrine, ce qui démontre qu'elle cherche à attirer la clientèle de passage. S'agissant de la pharmacie prétendument concurrente, Mme [H] souligne que cette pharmacie est présente depuis 1989; que son emplacement est moins intéressant ; qu'elle est spécialisée dans la vente en ligne et elle soutient que les données de géolocalisation dont se prévaut la Selarl Pharmacie [16], postérieures à la date de renouvellement, ne sont pas pertinentes.

La société [16] soutient que l'évolution des facteurs locaux de commercialité se situe en fin de bail ; que pendant les 7 premières années du bail, l'environnement commercial s'est dégradé en raison des travaux du centre [13] qui avait fermé ; que la réouverture de ce centre a apporté une concurrence aux commerces du secteur commerçant de la [Adresse 20]; que son activité est essentiellement à destination des habitants du secteur et elle subit la concurrence de 9 autres officines dans un périmètre de 500 mètres avec notamment la concurrence d'une pharmacie située de l'autre côté de la place ; que la hausse de la fréquentation de la station [Localité 14] n'est pas particulièrement significative par rapport à l'ensemble du métro parisien. Elle souligne que l'analyse des flux piétonniers permet de constater que la réouverture du centre commercial [13] n'apporte pas de clientèle supplémentaire à la pharmacie. S'agissant du classement en zone touristique, la Selarl Pharmacie [16] explique que le décret du 23 septembre 2015 est trop proche de la date de renouvellement du bail pour avoir eu un effet ; qu'en outre les pharmacies restent fermées le dimanche selon un arrêté préfectoral qui n'a pas été abrogé.

La Cour renvoie à la motivation du jugement entrepris en l'absence de moyens nouveaux pertinents, le jugement ayant fait une appréciation exacte de l'évolution des facteurs locaux de commercialité et de leur incidence sur l'activité du commerce exercé.

C'est donc de manière justifiée que le jugement entrepris, considérant notamment l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale de pharmacie exercée par le preneur, a écarté la demande de déplafonnement.

Sur le montant du loyer du bail déplafonné

La Selarl Pharmacie [16] soutient que le loyer doit être fixé à la valeur locative qu'elle évalue à la somme de 17 280 euros pour l'appartement et à 37 000 euros pour la partie commerciale, soit une somme totale de 54 280 euros/an HT-HC, inférieure au montant du loyer plafond. Elle conteste la pondération de la partie commerciale retenue par l'expert judiciaire qui n'a procédé à aucun relevé de surfaces contrairement à M. [D], son expert ; elle considère que les coefficients sont erronés et elle demande de retenir une pondération de 72,48 euros/m²P. S'agissant de la valeur unitaire, elle soutient qu'il ne doit pas être tenu compte des références locatives du centre commercial qui est une unité commerciale autonome ; qu'il s'agit en outre de baux neufs ; que l'analyse des références du rapport de l'expertise judiciaire et de celui de M. [D] son expert, converge vers une valeur de 550 euros/m²P. La Selarl Pharmacie [16] critique également le prix unitaire de l'appartement qui doit être ramené à 20 euros/m² s'agissant d'un appartement peu lumineux se situant au 1er étage et loué depuis 40 ans.

Mme [H] conteste le coefficient de pondération de 0,40 retenu par l'expert pour la dernière partie du rez-de-chaussée, lequel devrait être de 0,60, pour aboutir à une surface pondérée de la partie commerciale de 89m²B. S'agissant des critiques de la locataire, elle fait valoir que l'estimation de la surface des locaux a été réalisée sur la base des mêmes plans par les deux experts ; que pour la pondération, l'expert judiciaire s'est appuyé sur la charte de l'expertise immobilière tout en tenant compte de l'intérêt des surfaces. S'agissant des références de comparaison, elle expose que la locataire ne peut pas se prévaloir que des fixations judiciaires ; que les références qu'elle cite concernent des activités différentes et doivent être écartées ainsi que les références postérieures à la date de renouvellement ; que le prix unitaire doit être compris entre 920 et 930 euros/m²P pour la partie commerciale, prix largement supportable pour la pharmacie dont le chiffre d'affaire avoisinait 3.000.000 euros en 2013. S'agissant de l'appartement, elle soutient que la valeur de 25 euros/m² est très inférieure au prix de location des appartements dans le 15e arrondissement rappelant qu'il s'agit d'un appartement bien situé dont le prix annuel ne peut pas être inférieur à 36 000 euros. Elle conclut ainsi à une valeur locative totale de 117 880 euros/an.

L'expert judiciaire a retenu une valeur locative annuelle de 73 920 euros pour la partie commerciale (surface pondérée de 84 m²Px 880 euros) et une valeur locative annuelle de 21 300 euros pour l'appartement sur la base d'un prix de 25 euros/mois et d'une surface de 71m².

Il résulte du rapport de l'expert judiciaire et l'avis de M. [D], expert de la locataire, que les locaux loués sont situés [Adresse 12] dans le quartier [Adresse 18], au croisement des rues [Adresse 21] ainsi que de l'avenue [Adresse 17]; que sous cette place se trouve la station de métro « [Localité 14] » desservie par la ligne 10 dont une des deux sorties est située à proximité des lieux loués. Les locaux, situés dans un immeuble de style pierre de taille en bon état d'entretien, se composent au rez-de-chaussée d'une surface de vente (rénovée en 2017) d'une arrière boutique divisée en deux zones (une première plus petite avec WC lave main et la seconde à usage d'officine avec un escalier menant au 1er étage), un 1er étage accessible par l'officine et par les parties communes de l'immeuble donnant accès à un bureau et à un appartement de 3 pièces, un sous-sol à usage de réserve avec un automate de délivrance de médicaments, accessible par la surface de vente par un escalier à vis métallique, une chambre à usage de réserve au 7e étage, accessible par les parties communes, équipée d'un lavabo et ballon d'eau chaude, ce qui résulte des constatations objectives de l'expert judiciaire et des photographies. L'expert judiciaire a considéré qu'avant la rénovation de 2017 de la surface de vente, les locaux pouvaient être considérés en état d'usage à la date de renouvellement en 2015.

Le local commercial bénéficie d'une excellente visibilité et d'un très bon emplacement pour l'activité exercée, sur la place [Adresse 15], à proximité immédiate d'une station de métro, dans un quartier commerçant dynamique. L'activité exercée est conforme à la destination contractuelle, les locaux sont fonctionnels avec climatisation réversible dans la partie commerciale.

S'agissant de la surface des locaux, l'expert judiciaire s'est fondé sur les plans qui lui ont été communiqués par le conseil du bailleur, dont certains n'étaient pas côtés, mais il a précisé, en réponse aux dires, que les plans sur lesquels se fondent la locataire sont les mêmes. L'expert judiciaire a relevé une surface totale de 138 m² pour la partie commerciale et de 71 m² pour l'appartement, ce qui est proche des surfaces relevées par M. [D] dans son avis estimatif de 2017, qui est intervenu de manière non contradictoire pour le compte de la Selarl Pharmacie [16], à savoir 135,40 m² pour la partie commerciale et 72 m² pour l'appartement. M. [D] a indiqué que les surfaces "résultent du relevé de l'expert lors de la visite sur les plans" sans qu'il n'en ressorte précisément qu'il aurait pris des mesures sur place et il n'est pas rapporté la preuve qu'il aurait bénéficié de plans plus précis que ceux communiqués lors de l'expertise judiciaire. Par conséquent, les surfaces retenues seront celles figurant au rapport d'expertise judiciaire, la cour relevant en outre qu'il n'est pas rapporté la preuve que l'expert judiciaire n'aurait pas correctement retraité les trémies dans le calcul des surfaces.

S'agissant de la pondération, il convient de rappeler que contrairement à ce que soutient la locataire, la charte de l'expertise immobilière n'a pas de valeur contraignante.

S'agissant du rez-de-chaussée, le coefficient de la zone 2 de la surface de vente de 0,9 critiqué par la locataire est conforme à la fourchette de la charte de l'expertise immobilière sans qu'il n'y ait lieu, soit de minorer ce coefficient en raison de la présence des comptoirs de vente soit de considérer que la partie "comptoirs de vente" constituerait une zone 3 avec un coefficient de 0,5. Le coefficient de pondération de 0,40 de la partie "réserve et officine" étant conforme aux valeurs de la charte, sera également retenu. S'agissant du sous-sol relié à usage de réserve, la pondération de 0,30 proposé par l'expert judiciaire s'applique lorsqu'il s'agit d'une surface accessible à la clientèle ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Il sera par conséquent retenu un coefficient de 0,25 conforme aux valeurs de la charte, tenant compte de l'usage de réserve, de l'escalier et de la présence d'un automate pour les médicaments. Il en va de même pour le bureau situé au 1er étage, d'un accès peu aisé, qui sera pondéré à 0,20 au lieu de 0,25.

Il s'ensuit que les surfaces pondérées sont les suivantes :

Rez-de-chaussée

- surface de vente 1ère zone : 32,4m²x 1=32,4m²P

-surface de vente 2e zone : 31,8 x 0,90=28,62m²P

- réserve et officine : 27 m² x 0,40=10,8m²P

1er étage : bureau 12,7m²x 0,20=2,54 m²P

Sous-sol : réserve 26,5m²x0,25= 6,62m²P

7e étage : réserve : 8,1m² x 0,10=0,81m²P

soit 81,79 m²P

S'agissant des références locatives, il n'y a pas lieu de retenir les références situées dans le centre commercial [13] qui forme une unité autonome, ni les références postérieures à la date de renouvellement du bail.

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire les références suivantes correspondant à des boutiques situées dans un rayon de 500 mètres et à des pharmacies situées en majorité dans le 15e arrondissement :

- nouvelles locations : de 411 euros/m²P (restauration rapide 2015) à 2067 euros/m² P (bijouterie 2013) rue du commerce

- renouvellements amiables : de 1167 euros/m²P (pharmacie centrale [Adresse 6] 2007) à 296 euros/m²P (pharmacie [Adresse 5] 2007) dont une pharmacie à 463 euros/m²P , [Adresse 7] (2007), pharmacie [Adresse 8] 424 euros/m²P (2007)

- renouvellements judiciaires : de 880 euros/m²P (pharmacie [Adresse 10] 2010) à 800 euros/m²P (pharmacie [Adresse 3]) dont une pharmacie [Adresse 9] (2012) pour un prix unitaire de 500 euros/m²P, pharmacie [Adresse 2] (2014) pour un prix unitaire de 475 euros/m²P,

S'agissant de la référence Pharmarket, l'expert judiciaire a précisé que la valeur locative unitaire résultant de l'avenant de révision du 4 octobre 2013 est de 710 euros/m²P par application des coefficients de pondération de la Charte de l'expertise immobilière. M. [D] a également relevé les références des pharmacies [Adresse 9] et [Adresse 2] cités par l'expert judiciaire.

Au regard de l'ensemble de ces éléments et des développements qui précèdent, le prix unitaire de la partie commerciale sera fixé à la somme de 780 euros/m²P.

La valeur locative de la partie commerciale s'établit donc à la somme arrondie de 63 796 euros (81,79 m²Px780 euros).

L'expert judiciaire a relevé des loyers d'appartement pour le quartier selon l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne et la Coteimmo entre 20,3 et 35 euros/mois. L'appartement est en état d'usage avec des prestations anciennes, il est très bien situé, au pied du métro dans un environnement commerçant dynamique. Le prix de 25 euros/m²/mois proposé par l'expert judiciaire est donc justifié. Il s'ensuit que le loyer s'établit pour l'appartement à la somme annuelle en principal de 21 300 euros (71 m²x 25euros/moisx12 mois).

Par conséquent, la valeur locative des locaux donnés à bail est de 85 096 euros/an en principal.

Le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 en fonction de la variation des indices ILC est de 73.753 euros selon les modalités de calcul non contestées figurant tant au rapport d'expertise judiciaire que dans l'avis de M. [D].

La valeur locative étant supérieure au montant du loyer plafond et la bailleresse ayant précédemment été déboutée de sa demande de déplafonnement, il convient de fixer le loyer du bail renouvelé au montant du loyer indiciaire susmentionné, soit à la somme de 73 753 euros/an HT HC. L'intimée sera donc déboutée de sa demande de fixation du loyer à une valeur locative inférieure au loyer plafond.

Par conséquent le jugement de première instance sera confirmé.

Dans la mesure où la demande d'intérêt à taux légal avec capitalisation de la locataire sur les restitutions de loyers se fonde sur sa demande de fixation du loyer à une valeur locative inférieure au montant du loyer plafond, il n'y a pas lieu d'y faire droit, ni à celle de la bailleresse sur les intérêts à taux légal sur les compléments de loyer qui se fonde sur un loyer fixé à une valeur locative supérieure à celle du montant du loyer plafond.

Enfin le jugement sera rectifié conformément à la demande de la bailleresse en ce qu'il a dit par erreur que la demande de nullité du rapport d'expertise judiciaire, qui a été rejetée, était formée par Mme [H] alors que cette demande était formée par la Selarl Pharmacie [16] aux termes du dispositif de ses conclusions telles que reprises dans le jugement ainsi que dans la motivation du jugement, étant relevé qu'il n'a pas été interjeté appel de ce chef du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le jugement étant confirmé au principal, il le sera également en ce qu'il a partagé les dépens, en ce inclus les coûts d'expertise, par moitié entre les parties et les a débouté de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En cause d'appel, l'équité commande de condamner Mme [H] à payer à la Selarl Pharmacie [16] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et Mme [H] succombant, elle sera condamnée aux dépens de l'appel. Il n'y a pas lieu d'inclure dans les dépens d'appel, les frais qui pourraient être engagés au titre des articles A444-10 et suivants du code de commerce qui relèvent de l'exécution forcée de la décision.

PAR CES MOTIFS