CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 19 juin 2013, n° 11/08241

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juin 2005, la société Denton Wilde Sapte devenue Denton UK LLp, cabinet international d'avocats, a pris à bail auprès de la société 5/7 Percier aux droits de laquelle vient la Sa Foncière des régions, pour une durée de neuf années entières et consécutives, dont une durée ferme de sept années commençant à courir le 1er janvier 2006, un ensemble de bureaux destinés à l'activité d'avocat et de conseil juridique, situés au rez-de-chaussée, deuxième et troisième étage de l'immeuble [...], ainsi que deux locaux d'archives au sous-sol et 18emplacements de parking.

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 1 258 640 € hors taxes et hors charges payable trimestriellement d'avance et une franchise de loyers couvrant la période du 1er janvier au 30 avril 2006 ainsi qu'une participation du bailleur aux travaux d'aménagement réalisés par le preneur à hauteur de 524 433 €.

Par avenant du 11 juillet 2008, il a été convenu d'adjoindre à compter du 1er juillet 2008 un ensemble de bureaux situés sous la cour anglaise de l'immeuble, et de porter le loyer à la somme de1 443 826 €, soit un supplément de 28 350 € pour 81m² supplémentaires. Il était précisé que « en contrepartie de l'adjonction on de locaux ainsi accordée, le preneur renonce irrévocablement à invoquer pendant toute la durée du bail et ses renouvellements successifs les dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, la présente clause constituant une condition essentielle et déterminant des présentes à défaut de laquelle le bailleur n'aurait pas contracté ».

Par exploit du 31 mars 2010, la snr Denton Uk LLp a donné congé pour le 30 septembre 2010, indiquant se fonder sur les dispositions de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 et a libéré les lieux.

La sa Foncière des régions a a fait citer la snr Denton UK Llp, société de droit anglais, par acte extrajudiciaire en date du 13 décembre 2010 aux fi ns de la voir juger redevable de l'ensemble des loyers du bail commercial du 10 juin 2005 jusqu'au 31 décembre 2012, inclus et obtenir le paiement desdites sommes.

Par jugement du 31 mars 2011, le Tribunal de grande instance de Paris

a :

- dit que le bail du 10 juin 2005 est valablement soumis au statut des baux commerciaux, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986,

- dit que l'avenant du 10 juillet 2008 n'a pas opéré novation,

- constaté que la snr Denton UK Llp a valablement renoncé au bénéfice des dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986,

- dit que le congé du 31 mars 2010 n'a pu prendre effet que le 31 décembre 2012,

- condamné en conséquence la snr Denton UK Llp à payer à la sa Foncière des régions les sommes suivantes :

-503 615, 99 € TTC pour l'échéance du 4^e trimestre 2010 correspondant aux loyers, charges, taxes et impôts divers

-87 947,72€ TTC pour la période du 1er au 6 janvier 2011 pour la totalité des locaux,

-227 769 € TTC pour la période du 7 janvier au 31 mars 2011 pour la partie non relouée des locaux, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2010 sur la somme de 503 615, 99 € et du17 février 2011 sur le surplus,

- ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné la snr Denton UK Llp à payer à la sa Foncière des régions la somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision,

- condamné la snr Denton Uk Llp aux entiers dépens.

La snr Denton UK Llp a relevé appel de cette décision et par ses dernières conclusions, en date du 2 décembre 2011, elle demande à la Cour de :

Réformer le jugement en ce qu'il a :

- considéré que les effets du congé doivent être reportés à la date du terme contractuel, soit le 31décembre 2012, et condamné snr Denton à payer les loyers échus pour la parti e non relouée des locaux et jusqu'à la date de relocation pour le surplus,

- condamné snr Denton UK Llp à payer à la société Foncière des régions une sommes de 227 769 € TTC correspondant aux loyers, charges, taxes et impôts divers pour la période du 7 janvier au 31mars 2011, pour la partie non relouée des locaux, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2011,

Statuant à nouveau,

S'agissant de la date de résiliation,

A titre principal,

Dire et juger que la résiliation du bail du 10 juin 2005 a été acceptée par Foncière des régions, compte tenu des agissements de cette dernière au 7 janvier 2011, ou toute autre date antérieure déterminée au regard des pièces qui seront fournies à la requête de la cour si celle-ci l'estime utile,

A titre subsidiaire,

Dire et juger que la résiliation du bail su 10 juin 2005 doit être prononcée au 1er juillet 2011, date de l'entrée en vigueur de la relocation de l'intégralité des locaux initialement pris à bail par snr Denton UK Llp,

S'agissant des sommes à la charge de Denton UK Llp,

A titre principal :

Dire et juger que snr Denton n'est redevable à l'encontre de Foncière des régions d'aucune somme de quelque nature que ce soit à compter de la date susvisée,

Condamner Foncière des régions, le cas échéant, à la restitution du trop-perçu au titre de l'exécution provisoire acquittée par snr Denton,

A titre subsidiaire :

Dire et juger dans l'hypothèse où l'article XIV point 4 du contrat de bail du 10 juin 2005 devait être considéré comme applicable, que celui-ci est une clause pénale,

Dire et juger manifestement excessives les sommes réclamées par Foncière des régions à cet égard,

Réduire à une somme symbolique le montant des sommes devant être payées par snr Denton,

En toute hypothèse,

Débouter Foncière des régions de toutes ses demandes, fi ns et conclusions contraires,

Condamner Foncière des régions, à s'acquitter d'une somme de 20 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens.

La société Foncière des régions par ses dernières conclusions en date du 24 août 2012, demande à la Cour de :

Débouter le cabinet snr Denton UK Llp de l'intégralité de ses demandes, fi ns et conclusions, comme irrecevables et subsidiairement mal fondées,

Confirmer le jugement en ce qu'il a :

- dit que le bail du 10 juin 2005 est valablement soumis au statut des baux commerciaux, sousréserve de l'application des dispositions de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986,

- dit que l'avenant du 10 juillet 2008 n'a pas opéré novation,

- constaté que la snr Denton UK Llp a valablement renoncé au bénéfice des dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986,

- dit que le congé du 31 mars 2010 n'a pu prendre effet que le 31 décembre 2012,

- condamné en conséquence la snr Denton UK Llp à payer à la sa Foncière des régions les sommes suivantes :

-503 615, 99 € TTC pour l'échéance du 4^e trimestre 2010 correspondant aux loyers, charges, taxes et impôts divers,

-87 947,72 € TTC pour la période du 1er au 6 janvier 2011 pour la totalité des locaux,

-227 769 € TTC pour la période du 7 janvier au 31 mars 2011 pour la partie non relouée des locaux, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2010 sur la somme de 503 615, 99 € et du17 février 2011 sur le surplus,

- ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné la snr Denton UK Llp à payer à la sa Foncière des régions la somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision,

- condamné la snr Denton Uk Llp aux entiers dépens.

Dire et juger en conséquence, que la somme de 840 158,62 € versée par le cabinet Denton UK Llp dans le cadre de l'exécution provisoire lui est acquise,

Statuant à nouveau, ajoutant,

Dire et juger que ni la remise des clefs ni l'établissement d'un constat d'état des lieux de sortie opéré unilatéralement par snr Denton UK Llp ni de même la relocation d'une partie des locaux à compter du 7 janvier 2011 ne caractérise un quelconque accord du bailleur pour résilier la bail par anticipation,

Dire et juger qu'en tout état de cause à supposer qu'un tel accord existe celui-ci était nécessairement subordonné à la condition d'une relocation complète de l'ensemble des locaux et à la perception d'un revenu locatif de substitution, pour l'ensemble de ceux-ci ;

Condamner par suite en tout état de cause, la cabinet snr Denton UK Llp à payer la somme de 1332 407,19 € tt c selon décompte figurant au dossier, sauf à parfaire correspondant à l'ensemble des loyers, charges, taxes, impôts, et accessoires, correspondant à la partie non relouée des locaux à compter du 1er avril 2011 jusqu'à l'entrée en vigueur du loyer dû par Unilocation ;

Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité respective, et jusqu'à complet paiement, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil,

Condamner en outre Denton UK llp à payer :

*la somme de 501 777,82 € tt c à titre de remboursement de la franchise de loyer accordée par la bailleresse au locataire durant les quatre mois consécutifs à la prise d'effet du bail,

*la somme de 627 221,87 € tt c à titre de remboursement de la contribution aux travaux d'aménagement du preneur, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, adressée au preneur le 4octobre 2010 jusqu'à complet paiement et capitalisation des intérêts, dus pour une année entière sur le fondement de l'article 1154 du code civil,

Condamner le cabinet snr Denton UK Llp à payer à la, société Foncière des régions, outre l'indemnité allouée en première instance, une indemnité complémentaire de 20 000 € au titre de ses frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la recevabilité des demandes en appel :

La société Foncière des régions soulève en premier lieu l'irrecevabilité des demandes de la société- Denton UK Llp comme nouvelles en cause d'appel ; elle soutient qu'en effet, si la société Denton UK ne conteste plus la validité de sa renonciation au bénéfice de l'article 57 A de la loi du 23décembre 1986, elle forme des prétentions nouvelles en ce qu'elles ne tendent pas aux mêmes fins que celles présentées en première instance, que la société Denton UK a non seulement modifié le fondement juridique de ses demandes mais leur objet même qui est différent, qu'il ne s'agit plus de faire constater la fin des rapports locatifs par l'effet du congé donné sur le fondement de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 mais de faire juger l'existence d'un accord des parti es, ayant conduit à une résiliation à l'amiable du bail et de voir minorer les demandes financières, que la société Denton UK Llp tente en vain devoir dire que la première relocation est intervenue société Denton UK Llp tente en vain de voir dire que la première relocation est intervenue postérieurement au jugement alors qu'elle en a été informée dès le 18 janvier 2011, la société Foncière des régions ayant d'ailleurs modifié ses demandes en conséquence en première instance, que la société Denton n'a au surplus sollicité aucune pièce justifiant de cette relocation et n'a développé aucun argument relatif à celle-ci ;

La snr Denton UK Llp soutient que des faits nouveaux sont survenus ou ont été révélés depuis l'audience du 17 février 2011, que notamment la société Foncière des régions a reloué la seconde partie des locaux, et conclu à cet effet un bail daté du 19 avril 2011 avec la société Unilocation, qu'elle n'a obtenu que postérieurement au jugement communication du bail conclu entre la société Foncière des régions et la société Chloé, ainsi que d'autres pièces justificatives, que ses prétentions en cause d'appel ne sont pas nouvelles en ce qu'elles tendent à la résiliation du bail non plus sur le fondement de la validité du congé mais sur un certain nombre d'actes positifs marquant la volonté du bailleur claire et non équivoque d'acquiescer au congé ;

Les parties ne peuvent soumettre à la cour des prétentions nouvelles n'ayant pas subi l'épreuve du premier degré de juridiction que sous certaines réserves prévues à l'article 564 du code de procédure civile ; les prétentions ne sont cependant pas nouvelles lorsqu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ;

En l'espèce, en première instance, la société Denton UK Llp demandait de dire que sa renonciation au bénéfice de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 n'était pas valablement intervenue, que le congé signifié le 31 mars 2010 était régulier et que le bail liant les parti es avait été valablement résilié ; la société Denton UK Llp, ayant abandonné sa demande tendant à la régularité du congé, sollicite en cause d'appel le constat de l'acquiescement de la société bailleresse à la résiliation du bail en raison des actes positifs qu'elle a accomplis et consistant en des relocations parti elles ;

Il s'ensuit que si le fondement juridique de la seule demande maintenue en cause d'appel concernant le constat de la régularité de la fi n du bail au 30 septembre 2010 est parfaitement distinct du fondement juridique invoqué par la société Denton UK Llp en première instance, cette demande tend néanmoins aux mêmes fi ns que celle formée en première instance et elle est donc recevable en cause d'appel.

Sur le fond :

La société Denton UK Llp fait valoir que la société bailleresse a reloué d'abord partie des locaux puis l'intégralité de ceux-ci objet du bail dans des conditions contestables auxquelles elle est étrangère, ce qui constitue autant d'actes positifs qui manifestent l'acceptation non équivoque parla bailleresse de la résiliation du bail, lequel est indivisible de sorte que la bailleresse ne pouvait à son gré reprendre une partie des locaux pour en disposer, que la résiliation a pris effet au plus tôt à la date du congé notifiée par Denton UK Llp et au plus tard au 7 janvier 2011 ;

Or les dispositions du jugement qui a dit que la société Denton UK Llp a valablement renoncé à la protection de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, le congé délivré le 31 mars 2010 pour le30 septembre 2010 était prématuré et les effets du congé sont reportés à la date du terme contractuel, soit le 31 décembre 2012, ne sont plus contestées de sorte que dans le principe, la société Denton UK Llp est obligée de régler les loyers et charges dus en exécution du bail pour suivi jusqu'à cette date.

Le fait que la société bailleresse qui disposait des clefs que lui avait remises volontairement la société locataire, ait néanmoins repris pour les relouer une partie des locaux à effet du 7 janvier2011 ne peut s'analyser comme un acte positif et non équivoque valant renonciation à se prévaloir de l'irrégularité du congé et réclamer les loyers et charges jusqu'au terme convenu ;

En effet, dès réception du congé, la bailleresse avait fait clairement savoir à sa locataire par lettre successivement des 7 avril, 16 et 30 septembre 2010 qu'elle considérait que le congé n'était pas valable et que la locataire restait tenue en conséquence des obligations contractuelles jusqu'au 31décembre 2012 ; la relocation à laquelle elle a procédé ne constitue, dans ces conditions et dans les rapports entre les parti es en cause, aucun acte de renonciation non équivoque de la bailleresse à continuer à revendiquer l'application du bail en ce qui concerne la partie des locaux non loués ainsi qu'elle l'a fait savoir à la société Denton UK par courrier du 18 janvier 2011 ainsi libellé :

« Votre obligation de poursuivre vos engagements fi nanciers et la poursuite diligentée à cet égard ne nous interdisent en rien, afin de minimiser le préjudice de notre société, de pourvoir à la relocation rapide des locaux... Une telle démarche est également faite dans votre intérêt et ne saurait valoir reconnaissance d'une quelconque validité du congé »

La société Denton UK n'a formé à cette date aucune protestation et elle argue en vain de l'absence de concertation ou de connaissance des modalités du calcul des loyers pour ce qu'elle considère comme étant des locaux indivisibles, dès lors que la bailleresse a procédé ainsi tant dans son intérêt que dans celui de sa locataire dont elle a ainsi minoré le préjudice en ne lui réclamant que le loyer de la partie des locaux encore laissés vacants et à sa disposition, nonobstant le fait qu'elle ait remis les clefs de son propre gré, et qu'elle ne les occupait plus effectivement.

Seule la relocation ensuite par la société Foncière des régions de la totalité des locaux a eu pour effet de rendre les locaux entièrement indisponibles tant matériellement que juridiquement de sorte que la société Foncière des régions ne peut réclamer à la société Denton UK Llp ni loyers ni charges ni taxes pour la période postérieure à la prise d'effet au 1er juillet 2011 de ce second bail qui ne pouvait valablement coexister avec le précédent ;

La société Foncière des régions ne peut arguer que ce second bail a été consenti à des conditions financières moins avantageuses pour elle et qu'elle est fondée en conséquence à demander paiement de la franchise de loyer qu'elle a consenti e à la société Unilocation alors que les modalités de ce nouveau bail ont été librement convenues entre elle et la nouvelle locataire sans que celles-ci soient opposables à la locataire précédente, le fait pour la bailleresse d'avoir accordé une remise de loyers contre la réalisation par la nouvelle locataire d'importants travaux dans les lieux étant sans lien avec le départ prématuré de la société Denton UK Llp.

En ce qui concerne la provision pour la taxe foncière 2011, la bailleresse ne peut en réclamer la totalité à la société Denton UK et n'opère aucun décompte en fonction des périodes d'occupation par les sociétés locataires Chloé et Unilocation ; elle ne peut davantage lui réclamer les frais de remise en état dès lors qu'il n'est pas justifié que ceux-ci sont le résultat de réparations imputables au locataire sortant ; elle ne peut non plus réclamer les honoraires de location qui lui échoient dès lors qu'elle a opté pour une relocation rapide de la totalité des locaux.

Il convient donc d'ajouter au jugement déféré, confirmé en ses dispositions principales, la condamnation de la société Denton UK Llp au paiement des loyers et charges dus pour la partie des locaux non encore reloués à Unilocation du 1er avril au 30 juin 2011, soit 241 856,32 €, la provision 2011 pour taxe sur les bureaux pour la partie non relouée à Unilocation de 22 641,58 € déduction faite de la régularisation des charges 2010 pour 33 807,14 €, ce qui représente la somme de 185 490,76 €.

Enfin, les premiers juges ont justement apprécié que la clause dont se prévaut la société bailleresse qui oblige la locataire à restituer les avantages qui lui ont été consenti s en début de bail - remise de loyers, paiement de travaux - en cas de résiliation du bail du fait du preneur, ce qui ne constitue que la sanction prévue en cas d'inexécution par la locataire de ses obligations nées du bail, ne s'applique précisément qu'en cas de résiliation du bail par le fait de la locataire et non dans le cas d'un congé donné prématurément, la société bailleresse ayant justement exigé en pareil cas la poursuite des relations contractuelles jusqu'au terme convenu ainsi qu'il a été jugé.

La société Denton UK Llp supportera les entiers dépens de première instance et d'appel ; il n'y a pas lieu à application au bénéfice de l'une ou l'autre partie en cause d'appel de l'article 700 du code de procédure civile, la somme allouée en première instance à la société Foncière des régions sur ce fondement lui restant acquise ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Denton UK Llp à payer à la société Foncière des régions la somme de 185490,76 € représentant les loyers et charges impayés à la date du 30 juin 2011 avec intérêts au taux légal à compter de l'échéance du 2ème trimestre 2011 et capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;

Déboute la société Denton UK Llp et la société Foncière des régions de leurs autres demandes ;

Condamne la société Denton UK Llp aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct conforme aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.