CA Montpellier, 5e ch. civ., 28 juin 2022, n° 19/04181

Par actes du 6 et du 21 novembre 2014 visant la clause résolutoire contenue dans les baux, ils ont fait commandement à la société DG Urbans de leur payer des sommes au tre de la part variable sur le chiffre d'affaires et au tre de loyers et charges en exécuon des contrats de baux.

Sur leur assignaon en référé, un arrêt du 7 janvier 2016 en appel d'une ordonnance en référé du 2 juillet 2015 confirme la résiliaon de plein droit des contrats à la date du 7 décembre 2014 en applicaon de la clause résolutoire, sauf pour les baux des lots 70, 72, 73, 82, 83, des demandeurs [N], [RU], [OE], [ZD], [TD], condamne la SARL DG Urbans à payer aux copropriétaires les sommes restant dû au tre du reliquat de la part variable sur le chiffre d'affaires et des loyers, selon les tableaux figurant au disposif des écritures, et suspend les effets de la clause résolutoire pour l'applicaon de délais de paiement, et en cas de non-respect des délais ordonne l'expulsion et fixe une indemnité d'occupaon.

Par un courriel du 18 janvier 2017, le conseil des copropriétaires informe DG Urbans que les baux se trouvent résiliés au mof de l'absence de règlement des sommes.

Par un courrier avec accusé de récepon du 21 janvier 2017 visant le défaut de paiement des loyers du quatrième trimestre 2016, et par un acte d'huissier du 23 février 2017, les copropriétaires meent en demeure la société au visa du disposif de l'arrêt de la cour d'appel de libérer les lieux.

Par actes d'huissier du 25 janvier 2017, la société DG Urbans a fait assigner les copropriétaires pour dire n'y avoir lieu à résiliaon des baux, subsidiairement suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder de nouveaux délais de paiement, au mof d'une contestaon de l'assiee

de la part variable et de la validité de la clause d'indexaon, et les condamner à des restuons de trop-perçus, et au paiement d'un engagement de financement de téléviseurs installés dans la résidence.

Le disposif du jugement rendu le 20 mai 2019 par le tribunal de Grande instance de Montpellier énonce dans son disposif:

Déclare irrecevable pour être prescrite la demande formée par la société DG Urbans au tre du financement des téléviseurs.

Déboute les copropriétaires de leur prétenon à la résiliaon des baux, et la société DG Urbans à la restuon de trop-perçus au tre de la part variable et de la clause d'indexaon.

Dit n'y avoir lieu à l'applicaon de l'arcle 700 du code de procédure civile, et que chacune des pares conservera ses dépens.

Le jugement constate la prescripon de deux ans de l'acon des professionnels pour les biens ou services fournis aux consommateurs pour rejeter la demande de la société DG Urbans au financement de la livraison de téléviseurs.

Le jugement rejee l'applicaon de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer du quatrième trimestre 2016 à l'échéance contractuelle du 15 janvier 2017 au mof que la société DG Urbans avait émis un chèque en paiement le 18 janvier date du courriel de mise en demeure libellé au nom de l'associaon des copropriétaires, même si le reversement de la quote-part des copropriétaires par l'associaon a caractérisé un retard de règlement.

Le jugement rejee l'applicaon de la clause résolutoire pour le défaut de paiement de la part variable de loyer à l'échéance annuelle du 15 avril en l'absence du préalable d'une mise en demeure.

Le jugement rejee l'argument de mauvaise foi du preneur du fait de retards de paiements répéfs et d'un mauvais entreen invoqué de la résidence, à défaut de pièces jusficaves.

Sur la demande du preneur en restuon au tre de la part variable et de la clause d'indexaon, le jugement déclare non fondée la contestaon du calcul de la part variable qui doit bien être

déterminée sur le chiffre d'affaires total et non uniquement sur la pare hébergement, et l'affirmaon d'un trop versé. Il reent la validité de la clause d'indexaon en ce qu'elle vise une

révision en foncon de l'indice du coût de la construcon suscepble de varier aussi bien à la hausse qu'à la baisse.

Le jugement écarte une demande d'experse qui viendrait pallier la carence de la pare à jusfier sa prétenon.

Les copropriétaires ont relevé appel du jugement par déclaraon au greffe du 17 juin 2019.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 avril 2022, puis après une ordonnance de révocaon à la date de l'audience du 11 mai 2022.

Les dernières écritures pour les copropriétaires ont été déposées le 11 mai 2022.

Les dernières écritures pour la SARL DG Urbans ont été déposées le 19 avril 2022.

Le disposif des écritures pour les copropriétaires énonce, en termes de prétenons :

Infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a débouté la société DG Urbans de ses demandes en paiement.

Constater l'acquision de la clause résolutoire des baux après un mois suivant la significaon des commandements du 6 novembre et du 21 novembre 2014, en l'état du non-respect des délais accordés en appel en référé.

Condamner la société DG Urbans à payer par lot une indemnité d'occupaon égale au montant du dernier loyer payé (part fixe), auquel s'ajoutera la part variable prévue au contrat, et le montant des charges, jusqu'à libéraon des lieux.

Condamner la société DG Urbans à payer le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, 9678 € pour 2017 et 9701 € pour 2018, tel que ces sommes sont répares dans les pièces 11 et 12, sans préjudice des années écoulées jusqu'à libéraon des lieux.

Ordonner l'expulsion de la société de l'ensemble des lots sous astreinte de 500 € par jour d'occupaon par lot.

Subsidiairement, ordonner la résiliaon judiciaire des baux, le preneur étant de mauvaise foi, avec les mêmes condions d'indemnité d'occupaon et de paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, et d'expulsion sous astreinte.

À défaut de confirmer le rejet des demandes en restuon de trop-perçus sur la part variable et sur la clause d'indexaon, à tout le moins retenir la prescripon des sommes réclamées sur une échéance de plus de deux ans.

En cas de condamnaon au paiement d'une somme quelconque, condamner DG Urbans à payer la même somme à chaque copropriétaire au tre de la part variable qui aurait dû augmenter d'autant (calculée sur le chiffre d'affaires après déducon des paiements au propriétaire), ou à défaut au tre du préjudice du fait de la suppression de la clause d'indexaon déterminante de leurs consentements, et ordonner la compensaon des sommes.

Rejeter toutes demandes de condamnaon solidaire s'agissant de contrats individuels.

Condamner DG Urbans à payer à chaque copropriétaire de 1000 € de dommages-intérêts au tre du préjudice financier, 1500 € au tre du préjudice moral, 1000 € au tre de l'arcle 700 du code de procédure civile.

Condamner la société DG Urbans aux dépens.

Les copropriétaires énumèrent les nombreuses mises en demeure de paiement de sommes payées avec retard ou parellement, et constatent le choix contraire aux disposions du contrat d'un paiement par chèque ou lieu d'un virement bancaire, et à une associaon de copropriétaires qui n'est pas contractant des baux.

Ils constatent que les condions des délais de paiement fixés en appel du référé n'ont pas été respectées.

Il n'était pas besoin de statuer sur les condions du paiement du quatrième trimestre 2016 pour fonder la demande d'expulsion, de sorte que la saisine du juge du fond pour contester une part du quantum de la dee deux ans après l'arrêt de la cour d'appel en référé était purement dilatoire, alors que la clause résolutoire est acquise depuis les commandements de 2014.

Ils opposent au mof du premier juge que le non-respect des condions de délai de paiement n'avait pas besoin de mise en demeure préalable pour appliquer le disposif de l'arrêt.

Ils exposent que ni la récepon de versements de certaines sommes, ni la délivrance conservatoire d'un congé le 23 mai 2018 pour l'échéance du bail du 24 mai 2019, ne vaut renonciaon à se prévaloir de la rupture des baux, qui doit être considérée acquise le 16 janvier 2017 en raison du constat du non-respect des délais de paiement fixés par l'arrêt du 7 janvier 2016. L'indemnité d'évicon proposée dans le congé ne pourrait être due que dans l'hypothèse d'un rejet judiciaire de l'applicaon de la clause résolutoire.

Ils exposent que si le loyer doit être diminué par la suppression de la clause indexaon, la part variable augmente mécaniquement puisqu'elle est calculée déducon faite de la pare fixe.

Ils souennent qu'ils ont une qualité de simple consommateur pour l'applicaon de la prescripon de deux ans à l'acon du professionnel en restuon de prétendu trop-perçus.

Le disposif des écritures pour la société DG Urbans énonce:

Infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a débouté les copropriétaires de leur demande de résiliaon des baux à la date du 16 janvier 2017.

Subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire en constatant la bonne foi du preneur, et accorder des délais de paiement en considéraon des versements effectués.

Dire que l'assiee de la part variable doit être cantonnée au seul chiffre d'affaires hébergement, et réputer non écrite la clause d'indexaon.

Condamner solidairement, ou à défaut individuellement, au regard des pièces 27 et 28 les copropriétaires à restuer le trop-perçu, à hauteur de 120 105,18 € au tre de la part variable, de 60 284,02 € au tre de l'indexaon.

Subsidiairement, désigner un expert judiciaire pour faire les comptes entre les pares.

Condamner solidairement les copropriétaires à verser à la société DG Urbans la somme de
21 765,62 € au tre de leur engagement de financement des téléviseurs installés dans chaque lot.

Condamner solidairement les copropriétaires à verser la somme de 50 000 € de dommages- intérêts, et la somme de 10 000 € sur le fondement de l'arcle 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

La société DG Urbans souent qu'elle a régulièrement acquié les échéances trimestrielles selon son décompte récapitulaf, que les versements reçus sans protestaons après la date du 16 janvier 2017, y compris pour la part variable disposion contractuelle qui ne pouvait être une composante d'une indemnité d'occupaon, valent renonciaon au bénéfice de l'applicaon antérieure de la clause résolutoire, de même que la délivrance d'un congé avec l'offre d'une indemnité d'évicon.

Elle expose que les avis de paiement de loyers ont été adressés à une société de geson qui n'est pas le preneur, quelle est à jour des paiements de la pare non contestée du loyer contractuel, hors clause d'indexaon réputée non écrite.

Elle souent que la décision de la cour en référé n'a pas autorité de la chose jugée devant le juge du fond concernant notamment la résiliaon du bail.

Elle souent que la définion contractuelle de la part variable est un pourcentage du chiffre d'affaires uniquement hébergement sur lequel est expressément prévu le contrôle de l'associaon des copropriétaires, les baux ayant été conclu pour des lots à usage de chambre.

Elle souent que la prescripon de deux ans au bénéfice du consommateur ne peut pas être applicable à un bailleur commercial.

Elle souent que la clause d'indexaon ne jouant qu'à la hausse doit être réputée non écrite. Elle prétend donner un calcul précis des montants réclamés au tre d'un trop-perçu du bailleur.

MOTIFS

Par acte du 23 mai 2018, les copropriétaires ont délivré à leur preneur la SARL DG Urbans un congé de l'ensemble des baux commerciaux consens individuellement par chacun d'eux avec l'offre d'une indemnité d'évicon, pour la date d'échéance du bail, mais en précisant expressément dans l'acte que le congé est délivré « afin de préserver leurs droits sans préjuger de la décision qui sera rendue » dans cee instance, dans laquelle ils demandent pour des mofs propres l'acquision de la clause résolutoire ou la résiliaon judiciaire des baux.

Il en résulte que l'argument du preneur de considérer ce congé comme une volonté unilatérale de renoncer aux prétenons de résiliaon des baux n'est pas fondé.

L'arrêt de la cour d'appel du 7 janvier 2016 statuant sur l'ordonnance en référé du 2 juillet 2015 a confirmé la résiliaon acquise le 7 décembre 2014 de plein droit des baux commerciaux par l'applicaon de la clause résolutoire, et suspendu les effets de la résiliaon par l'octroi de délais de paiement.

Dans des mofs pernents que la cour adopte, et auxquels elle renvoie les pares pour une lecture complète, l'arrêt expose au souen de la constataon de l'acquision de la clause résolutoire les condions contractuelles exactes de la déterminaon du montant des loyers, pare fixe et part variable, et clause d'indexaon, écarte à juste tre la contestaon de l'assiee de la part variable au regard de la menon contractuelle d'une base de « chiffre d'affaires total », qui ne peut pas être remise en cause par la clause parculière de l'autorisaon d'une associaon de certains copropriétaires d'accès aux documents comptables de contrôle du chiffre d'affaires « hébergement », constate que les sommes réclamées dans le commandement au tre de diverses échéances n'ont pas été réglées dans le mois suivant ni postérieurement.

La cour adopte également les mofs pernents du premier juge dans cee instance pour écarter la contestaon de la validité de la clause d'indexaon du loyer, alors que la clause du bail commercial est spulée en foncon de la variaon de l'indice de coût de la construcon suscepble de varier aussi bien à la hausse qu'à la baisse.

La cour rejee pour ces mofs adoptés sur le montant contractuel du loyer les demandes du preneur reprises en appel de restuon au tre de la part variable et de l'indexaon, et d'une d'experse judiciaire.

Il n'est pas contesté que les délais accordés par l'arrêt du 7 janvier 2016 avec une suspension des effets de la clause résolutoire n'ont pas été respectés par la SARL DG Urbans par le versement à chaque échéance trimestrielle d'un supplément correspondant à la fracon de la condamnaon par provision, dans l'espèce concernant l'échéance contractuelle du 15 janvier 2016.

Le premier juge n'était pas fondé à valider un paiement qui devait être effectué dans les termes du contrat entre les mains de chaque bailleur à terme échu, alors qu'il a été réalisé postérieurement à cee date par l'émission d'un chèque global libellé au nom de l'associaon de copropriétaires qui n'a d'aucune façon la qualité de bailleur, laquelle a dû par la suite reverser encore postérieurement

à chaque bailleur le montant lui revenant, sur le mof que les propriétaires ne contestent pas avoir reçu le paiement avant l'expiraon d'un délai d'un mois suivant un courriel de mise en demeure par leur conseil le 18 janvier 2017, alors d'une part que ce courriel n'est pas une mise en demeure mais une constataon de l'acquision de la résiliaon du bail, d'autre part qu'une mise en demeure préalable n'est pas nécessaire pour l'exécuon des termes énoncés du disposif de l'arrêt du 7 janvier 2016 « qu'à défaut de paiement d'une seule échéance augmentée de la part d'arriérés, les clauses de résiliaon de plein droit reprendraient leur ener effet, les baux étant résiliés ».

La SARL DG Urbans n'est pas sérieusement fondée à opposer l'argument d'une impossibilité de payer entre les mains du bailleur à défaut d'avoir obtenu de certains d'entre eux l'idenficaon bancaire qu'ils sont tenus contractuellement de fournir, alors d'une part que cet argument nouveau en appel n'avait jamais été opposé dans le cadre des paiements antérieurs de loyers, d'autre part que DG Urbans ne produit aucun élément de jusficaon d'une quelconque carence d'un propriétaire bailleur, ni d'une quelconque réclamaon à ce tre.

La cour rejee la demande de nouveaux délais de paiement, qui est soumise par la disposion légale à l'appréciaon souveraine du juge sans aucun critère d'obligaon, dans une situaon conflictuelle de respect aléatoire de l'obligaon contractuelle principale de paiement des loyers depuis 2013, alors que les copropriétaires produisent de mulples commandements de payer jusqu'au dernier en date du 29 décembre 2020.

La cour constate en conséquence la résiliaon des baux commerciaux à la date du 7 décembre 2014, ordonne l'expulsion de la SARL DG Urbans dans un délai d'un mois à compter de la significaon d'un commandement, la condamne à payer à chaque propriétaire une indemnité d'occupaon mensuelle jusqu'à libéraon effecve des lieux égale au prorata du loyer contractuel annuel.

Le prononcé d'une mesure d'astreinte n'apparaît pas à ce jour fondé.

La SARL DG Urbans jusfie dans les débats de l'avis bancaire des virements effectués en paiement de la prétenon dans le disposif des écritures des copropriétaires au tre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour 2017 et 2018.

Le premier juge a rejeté la demande de la société DG Urbans relave à un engagement pris par les copropriétaires concernant le remboursement de téléviseurs mis à disposion de leurs lots au mof

de l'acquision de la prescripon de deux ans du code de la consommaon pour l'acon de professionnels pour les biens fournis aux consommateurs.

DG Urbans oppose que la prescripon du code de la consommaon n'est pas applicable en renvoyant à son argumentaon développée sur la demande de restuon de la part variable du loyer.

La cour observe que l'argumentaon de la société DG Urbans est inopérante concernant la fourniture d'un bien sans aucun lien avec le régime parculier des baux commerciaux sur lequel elle fonde celle-ci.

La cour observe également que le courrier du 19 mars 2016 sur lequel elle fonde sa prétenon correspond à une intenon d'engagement d'une associaon de copropriétaires de rembourser à certaines condions les téléviseurs dont les copropriétaires sont membres de l'associaon.

La société DG Ubans n'est pas fondée par ce courrier à prétendre à une condamnaon au remboursement d'une somme globale par des propriétaires membre de l'associaon pour autant non idenfiés individuellement, ni à une condamnaon solidaire pour des prestaons de fournitures individuelles.

La cour rejee la prétenon au-delà de la confirmaon de principe de la prescripon retenue par le premier juge.

La cour confirme le disposif du premier juge concernant l'applicaon de l'arcle 700 du code de procédure civile et la charge des dépens.

La cour rejee également pour les frais exposés en appel l'applicaon de l'arcle 700 du code de procédure civile, mais en revanche met à la charge de l'appelant qui succombe les dépens de l'appel.

PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposion greffe;

Confirme le jugement rendu le 20 mai 2019 par le tribunal de Grande instance de Montpellier, sauf en ce qu'il déboute les copropriétaires de leurs prétenons à la résiliaon des baux ;

Et statuant à nouveau :

Constate la résiliaon des baux commerciaux à la date du 7 décembre 2014 ;

Ordonne l'expulsion de la SARL DG Urbans et de tout occupant de son chef dans le délai d'un mois suivant la significaon d'un commandement de libérer les lieux en exécuon de cet arrêt, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamne la SARL DG Urbans à payer à chacun des copropriétaires jusqu'à libéraon effecve des lieux une indemnité d'occupaon mensuelle égale au prorata du loyer et charges contractuel annuel ;

Rejee les autres prétenons ;