CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 27 novembre 2013, n° 11/01551

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 6 juillet 1976 , M. S. a donné en location aux époux M. aux droits desquels sont venus les époux T. des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [...], à destination de commerce de boulangerie pâtisserie. A compter du 20 janvier 1989, Mme S., épouse C. est venteaux droits de M.S. ; elle est propriétaire de l'immeuble voisin situé [...].

Le fonds de commerce de boulangerie pâtisserie a donc été cédé le 20 septembre 1976 aux époux T. qui l'ont eux-mêmes cédé aux époux M. par acte du 29 octobre 1986

;

Le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er juillet 2000 pour une période de 9 ans. Le 2juin 2003, Mme et M. ont donné le fonds de commerce en location gérance aux époux P. L..

Estimant que les époux M. occupaient sans droit ni titre une partie des locaux situés [...], Mme C. les a fait assigner à jour fixe par acte d'huissier en date du 6 octobre 2005 aux fi ns d'entendre prononcer avec exécution provisoire la résolution du bail commercial portant sur les locaux situés[...], ainsi que leur expulsion des lieux et de voir désigner un expert afin d'évaluer le préjudice subi par elle. En raison du décès de M. M., la demanderesse a régularisé la procédure à l'encontre des héritiers.

Par jugement avant dire droit du 2 février 2006, le tribunal de grande instance de Meaux a ordonné la réouverture des débats et donné injonction à Mme C. de produire tous les documents justifiant de sa qualité de propriétaire des immeubles situés [...] au jour de l'assignation, et sursis à statuer sur les demandes.

Par jugement du 4 mai 2006, le tribunal a avant dire droit sur la résiliation du bail, ordonné une expertise afin d'examiner les lieux, déterminer les éventuels désordres et chiffrer le coût de la remise en état.

Par jugement en date du 29 janvier 2009, le tribunal a :

- rejeté la demande de résiliation et d'expulsion formée par Mme C.,

- rejeté l'ensemble de ses demandes de travaux,

- condamné les consorts M. /C. à payer à Mme C. la somme de 5 900 € à titre d'indemnité d’occupation pour la période allant du 16 février 2005 au 3 août 2007,

- rejeté la demande de dommages et intérêts formé par les consorts M. /C. pour action abusive,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision,

- condamné les consorts M./C. aux dépens de l'instance,

- rejeté les demandes fondées sur l'

article 700 du Code de procédure civile

.

M François C. et Mme Emmanuelle M. épouse F. ci-après les consorts C. sont venus aux droits de Mme C.,

Par un arrêt du 13 février 2013, cette cour a :

- sursis à statuer sur la demande de résiliation du bail jusqu'à la réalisation par les consorts M. C. de certains travaux énumérés qu'ils ont été condamnés à effectuer dans le délai de six mois au plus tard à compter de l'arrêt,

- condamné les consorts M. C. à régler une somme de 6 400 € à titre d'indemnité d'occupation, outre une somme de 100 € par mois à compter du 3 août 2007 jusqu'à la parfaite libération des locaux,

- dit que les consorts C. devront remettre quittance aux consorts M. C. contre paiement de l’ensemble des sommes dues, tant au titre des loyers que d'indemnités d'occupation jusqu'à la parfaite libération des lieux,

- renvoyé l'affaire à une prochaine audience pour statuer sur la demande de résiliation du bail,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- condamné les consorts M. C. aux dépens de première instance incluant le coût de l'expertise et d’appel ;

Par leurs conclusions en date du 31 octobre 2012, les consorts C. demandent à la cour de :

Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation et d'expulsion formée par Mme C.,

Infirmer ledit jugement en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes de travaux de Mme C.,

Infirmer ledit jugement en ce qu'il a condamné Mme L. épouse Marie J. et Mme M. épouse C. payer à Mme C. la somme de 5 900 € à titre d'indemnité d'occupation pour la seule période allant du 16 février 2005 au 3 août 2007,

Confirmer ledit jugement sur les autres chefs de condamnation,

En conséquence,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial portant sur les locaux situés

[...] aux torts des consorts M.,

Ordonner l'expulsion des consorts M. tant de leurs personnes que de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique.

Condamner les consorts M., sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la notification du jugement à intervenir, à effectuer les travaux de remise en état des locaux sis, [...] à savoir :

- au [...] :

évacuation des matériels, équipements et marchandises de boulangerie, fourniture et pose d'une porte sécurisée d'accès à la courette,

fermeture de l'ancien refend dans la cave,

remise en l'état de l'escalier d'accès au sous-sol avec ouverture,

suppression du conduit d'évacuation dans la cour.

- au [...],

suppression de l'aménagement de la cuisine à l'étage, à savoir dépose des éléments indissociables et fermeture des réseaux des fluides, suppression de l'emprise d'une chambre et remise en oeuvre des murs séparatifs au droit de l'immeuble sis [...],

Condamner les consorts M. au paiement d'une indemnité d'occupation de 535 € par mois à compter du 1er décembre 2004, soit la somme de 49 220 €, compte arrêté au 31 juillet 2012,outre une indemnité d'occupation de 535 € par mois du 1er août 2012 jusqu'à parfaite libération des lieux,

En tout état de cause,

Condamner les consorts M. à verser aux consorts C. la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

.

Par leurs conclusions en date du 19 septembre 2013, les consorts M. demande à la cour de :

Débouter les consorts C. de toutes leurs demandes fi ns et conclusions notamment de leur demande de résiliation judiciaire du bail,

Condamner les consorts C. à payer à Mme M. la somme de 5 000 € par application de l'

article 700du Code de procédure civile

et aux entiers dépens.

SUR CE,

Les consorts M. C. font valoir que l'occupation temporaire du local situé [...] ne saurait conduire à la résiliation du bail d'autant que la pièce occupée illégalement a été libérée par les locataires gérants ainsi qu'il a été constaté par huissier, que s'agissant du sous-sol, le mur de soutien séparant les n° 22 et 24 a été supprimé avant leur entrée en jouissance, ainsi qu'en font preuve quatre nouvelles attestations dont celle de M. M. attestant que le four a toujours été à la même place depuis 1984et celle de M. V. ancien client affirmant que la disposition du sous-sol est la même depuis 1977, date d'installation du four, qu'ils n'ont accompli aucun travaux destinés à modifier les lieux, comme le confirme l'attestation de Mme R. ex épouse T., précédente locataire, qui affirme que la cuisine existait à son emplacement actuel à son entrée dans les lieux en 1976 et celle des époux B. voisins de la boutique qui attestent qu'aucun travaux n'a été réalisé entre 1986 et 1997 ; ils indiquent qu'ils ont cependant fourni un devis de maçonnerie de bouchage de la niche et de reconstitution de mur en pierre de pays comme demandé par le bailleur.

Le contrat de bail dispose que les preneurs ne pourront faire dans les lieux aucun percement des murs ni aucun changement de distribution, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.

La cour dans son précédent arrêt a relevé qu'il résulte tant du rapport de l'expert judiciaire qui a fait le constat en mai 2007 que le commerce du 24 occupe la totalité du sous-sol, y compris celui au droit de la parcelle du n° 22, que de l'attestation précise et réitérée de M. G., premier locataire gérant des consorts M., que M M. lui a affirmé à son entrée dans les lieux avoir détruit le mur mitoyen entre les n° 22 et 24 afin d'y aménager le laboratoire de pâtisserie qui se trouvait alors au second étage ; que cependant le procès- verbal de constat d'huissier du 16 février 2005 qui a été dressé en présence des locataires gérants, distingue deux ouvertures aménagées dans le sous-sol :l'une formée d'une arche habillée de placage qui constitue celle pratiquée par les époux M. et une autre sur la réalité de laquelle l'huissier a noté : 'dans la partie du fond de l'atelier en sous-sol, une ouverture a été a priori aménagée sous la séparation des deux immeubles pour permettre l’ouverture d'une nouvelle pièce occupée principalement par le four '; or aucun élément ne permet de dire que le four a été déplacé à l'arrivée des consorts M., M. G. ne le dit pas lui-même et M. M.qui pratique l'entretien du four affirme qu'il est à la même place depuis 1984 ; il s'ensuit que seule une ouverture entre la pièce contenant principalement le pétrin et l'autre pièce au droit de la parcelle n° 22 en façade a été faite sans autorisation du bailleur par M M..

Le plan dressé par le géomètre expert le cabinet O. M. conforte cette appréciation dans la mesure où ce plan distingue bien deux ouvertures, l'une séparant le four et une réserve du reste des locaux en sous-sol et une autre séparant le fournil comportant plans de travail, du reste des locaux en sous-sol.

La cour a donc considéré qu'en conséquence, les travaux de remise en état des lieux ne concernaient que la réalisation d'un des murs séparatifs entre une première pièce en sous-sol contenant pétrin, chambre de pousse et balancelle et une seconde pièce où se trouvent plan de travail et armoires réfrigérées ainsi que l'installation d'un escalier d'accès au sous-sol depuis le [...],l'ancien occupant des lieux ayant attesté de l'existence d'un accès au sous-sol par un escalier.

Il s'ensuit que les attestations à nouveau produites concernant l'existence du four à la même place depuis plusieurs années et à l'impossibilité de le déplacer sont sans portée et que les consorts M.C. ne s'expliquent pas sur les raisons de ne pas avoir fait procéder à la reconstitution de la séparation susvisée, les devis de maçonnerie concernant une niche de 1,40 m de hauteur sur 0,60de profondeur ne correspondant pas au mur de séparation détruit par M M..

S'agissant de la cuisine, il a été retenu dans le précédent arrêt que les aménagements indiqués par l’expert comme ayant été pratiqués par les époux P. n'ont consisté qu'à réaménager les deux pièces du premier étage en une seule grande pièce sans cloison intermédiaire et que les preneurs actuels ont procédé au premier étage au réaménagement de cette pièce transformée en cuisine et à l’installation d'une salle de bains qui constitue un élément de confort minimal, la cour n'ayant pas retenu au visa de l'attestation de Mme G. que cette transformation avait été réalisée avant la prise de possession des lieux par les époux M. dans la mesure ou le projet de cession de 2004comportait la même description que le bail ; la nouvelle attestation de Mme R. indiquant avoir elle-même procédé au changement des éléments de de cuisine, jointe aux indications de l'attestation de Me L. avocat indiquant que la promesse de vente en 2004 n'a fait que reprendre les indications contenues dans le bail sans tenir compte des aménagements réalisés, doivent conduire la cour à considérer que l'obligation de supprimer l'aménagement de la cuisine, à savoir la dépose des éléments et des fluides, ne saurait être mis à la charge des consorts M. C. qui n'ont tout au plus procédé qu'à des aménagements secondaires des lieux sans en modifier l'affectation.

Il n'est pas au surplus établi que les preneurs ou leurs ayant droit aient annexé d'autres pièces du second étage, la description faite par l'expert correspondant à cet étage avec les dispositions du bail, ou qu'ils aient fait poser de façon illicite un conduit d'évacuation dont la suppression ne saurait être mise à leur charge, l'installation d'une porte sécurisée d'accès à la courette devant en revanche suivant les constatations de l'expertise leur être imputée.

Il ressort par ailleurs des constatations de l'expert et de l'aveu des consorts P. locataires gérants fait à l'huissier qu'ils ont autorisé à pénétrer dans les locaux et dont les constatations ne sont donc pas illégales, qu'ils ont utilisé le rez-de-chaussée et une pièce du premier étage des locaux contigus qui étaient inexploités pour les transformer en réserves ; les locataire gérants étant sans lien de droit avec les bailleurs, ceux-ci sont fondés à reprocher les manquements qu'ils ont commis aux preneurs dont ils tirent leur droit d'occuper les lieux ; or il ressort d'un constat de Me B. huissier de justice du 3 août 2007 que le local du rez-de-chaussée du [...] est désormais libéré de tout mobilier ou autre appareil.

Ainsi les manquements des preneurs à leurs obligations caractérisés par l'occupation illicite de locaux voisins, et par l'engagement de travaux pour abattre une cloison séparative et étendre l’emprise du bail au-delà de ses limites, sont établis ;

Bien que la cour ait donné aux preneurs un délai pour se mettre en conformité avec les dispositions du bail et procédé notamment à la construction d'une cloison séparative, ils ne justifient ni y avoir procédé ni avoir pris l'engagement de le faire, le devis qu'ils produisent ne concernant pas la reconstruction de la cloison en question.

Il s'ensuit que, quoique leurs ayant droits, locataires gérants aient libéré les pièces du rez-de-chaussée et du premier étage qu'ils occupaient indûment sous forme de réserves, il reste que la persistance par les preneurs de l'occupation illicite du local du sous-sol contigu appartenant aux bailleurs et qui n'est pas inclus dans l'assiette du bail constitue une infraction suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail, leur expulsion des lieux loués et celle de tous occupants de leur chef sans qu'il y ait lieu de prévoir d'astreinte.

Les preneurs paieront jusqu'à leur départ effectif une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges outre la somme de 100 € par mois au titre de l'occupation illicite du sous-sol ainsi qu'il a déjà été jugé par le précédent arrêt de la cour qui a statué sur l'indemnité d'occupation due pour la période du 1er décembre 2004 au 3 août 2007.

Les consorts C. seront déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile

; les consorts M. C. seront déboutés de leur demande en dommages intérêts, faute de faire la preuve du caractère abusif de la procédure entreprise à leur encontre. Ils supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

Vu l'arrêt de cette cour du 13 février 2013 ayant réformé le jugement et condamné les consorts M.C. à régler aux consorts C. une somme de 6 400 € à titre d'indemnité d'occupation, outre une somme de 100 € par mois à compter du 3 août 2007 jusqu'à la parfaite libération des locaux et dit que les consorts C. doivent remettre quittance aux consorts M.C. contre paiement de l’ensemble des sommes dues, tant au titre des loyers que d'indemnités d'occupation jusqu'à la parfaite libération des lieux,

Réformant le jugement déféré en ses autres dispositions non précédemment réformées par l'arrêt du 13 février,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail et l'expulsion des preneurs les consorts M. C. des lieux loués avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire.

Dit que les lieux devront être libérés de tous objets mobiliers leur appartenant et qu'ils devront procéder avant leur départ à :

*la fermeture du mur séparant au sous-sol la partie fournil (située [...] et telle qu'elle figure sur le plan du géomètre expert, le cabinet O. M.), du reste des locaux du sous-sol et la remise en l'état de l’escalier d'accès au sous-sol avec ouverture,

*la fourniture et la pose d'une porte sécurisée d'accès à la courette d'un modèle courant analogue à celui existant.

Condamne les consorts M. C. à payer une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer courant, charges et taxes en sus, depuis la résiliation du bail jusqu'à la parfaite libération des locaux-à laquelle s'ajoute la somme de 100 €/mois à compter du 3 août 2007 pour la partie du local du sous-sol occupé indûment ainsi qu'il résulte de l'arrêt du 13 février 2013,

Déboute les consorts C. de leurs autres demandes,

Condamne les consorts M. C. aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct conforme aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile