CA Montpellier, 5e ch. civ., 5 juillet 2022, n° 19/06685

ARRET :

-contradictoire;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues audeuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Séverine ROUGY, greffière.

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[G] et [H] [M]ont acquis par acte du 6 novembre 2006

un appartement T2 en état de futur achèvement correspondant au lot 93 d'un ensemble immobilier « Grand Angle » exploité en résidence de tourisme par une société Résid'hôtel titulaire d'un bail commercial qu'ils lui ont consenti .

Une société Elithea Grand Angle substituée à Résid'hôtel a eu des retards de paiement des loyers, puis a été placée en redressement judiciaire, et une cession d'activité est intervenue en mai 2010en faveur d'une société DG Urbans.

Les époux [M]ont mis en demeure la société mère de DG Urbans de régulariser la dette de loyer accumulée par lettre recommandée du 21 mai 2015, puis ont appris qu'il n'avait pas été souscrit de bail commercial avec DG Urbans, et ils ont fait délivrer par leur conseil le 5 octobre 2017 un commandement de payer les loyers et justifier d'une assurance.

Par acte du 6 décembre 2017, ils ont fait assigner la SARL DG Urbans pour faire obtenir la résiliation du bail et la condamnation au paiement de la dette locative.

Le jugement rendu le 15 mai 2019 par le tribunal de Grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

Déboute les demandeurs de leurs demandes, et la défenderesse des demandes reconventionnelles.

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Laisse à chaque partie la charge des dépens par elle exposés.

Le tribunal constate que le bail produit par les demandeurs ne correspond pas au bien dont ils sont propriétaires, et que la défenderesse affirme qu'elle n'a pas repris dans la cession les baux qui étaient pourtant seuls de nature à permettre l'exploitation de la résidence, qu'elle ne justifie avoir soumis un projet de bail que le 2 mai 2017, 7 ans après l'acte de cession d'actifs, alors qu'elle a adressé au demandeur des revenus locatifs de 2012 à 2014, et ne produit pas le jugement du tribunal de commerce prononçant la cession.

Les époux [M]ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 8 octobre 2019.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 27 avril 2022.

Les dernières écritures pour les époux [M]ont été déposées le 7 juillet 2020.

Les dernières écritures pour la SARL DG Urbans ont été déposées le 19 mai 2020.

Le dispositif des écritures pour les époux [M] énonce :

Dire qu'il a été signé entre les époux [M] et la société Elithea Grand Angle un bail commercial le 2août 2006 opposable à l'acquéreur des éléments d'actifs cédés à DG Urbans dans le plan de cession homologué par le tribunal de commerce le 21 mai 2010.

Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail commercial en raison des manquements de la société DG Urbans à ses obligations contractuelles, ordonner son expulsion sous astreinte de 200€ par jour de retard, la condamner au paiement de 41 113,03 € HT à parfaire au jour de l'arrêt, et une indemnité d'occupation de 6720 € HT par an jusqu'à libération complète et remise des clés, sous astreinte de 250 € par jour.

Subsidiairement, dire que le comportement de la société DG Urbans caractérise la rupture d'une promesse de bail aux conditions du bail du 6 août 2009.

Condamner DG Urbans au paiement de 45 000 € de dommages-intérêts égal au rendement locatif, de 15 000 € au titre de sa résistance abusive, de 5000 € sur le fondement de l'

article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Les époux [M] exposent qu'un projet de bail établi par DG Urbans semble se prévaloir du jugement du tribunal de commerce de cession des actifs de la société Elithea Grand Angle, que plusieurs loyers ont été payés par DG Urbans par une société de gestion locative lui appartenant.

Ils indiquent que le bail produit en première instance qui ne semble pas effectivement concerner leur bien est celui qui a été soumis à leur signature le 2 août 2006 par le preneur sans qu'ils aient connaissance du bien concerné, que DG Urbans refuse de produire le document du plan de cession et le jugement d'homologation qui permettraient de lever toute incertitude.

Ils soutiennent qu'à défaut d'avoir été résilié ce bail initial est opposable au cessionnaire des actifs du précédent preneur.

Ils exposent que la cession des éléments du fonds de commerce de la société Elithea Grand Angle sans les baux leur imposerait la signature de nouveaux baux à des conditions imposées par le preneur sans avoir pu faire valoir leurs droits dans la procédure de cession.

Le dispositif des écritures pour la SARL DG Urbans énonce :

Confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a débouté DG Urbans de sa demande reconventionnelle.

Et statuant à nouveau, condamner les époux [M] à payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive, la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

La SARL DG Urbans expose que l'acte de cession de l'exploitant de la résidence ne comportait pas les baux commerciaux qu'il avait conclus, que les époux [M] n'ont pas voulu signer sa proposition d’un nouveau bail commercial qui a été en revanche accepté par d'autres propriétaires, que les époux [M] ne démontrent pas l'exploitation effective de leur lot à l'appui d'une demande de paiement de loyers.

Elle soutient sa demande de dommages-intérêts par le caractère abusif des affirmations et accusations péremptoires des époux [M].

MOTIFS

La cour renvoie les parties à la lecture des motifs pertinents du premier juge qui ne sont pas critiqués en ce qu'il a constaté l'absence de concordance à plusieurs titres du bail commercial produit par les époux [M] avec l'acte d'acquisition du 6 novembre 2006, y compris sur l'identification de la résidence concernée, de sorte qu'il ne peut en être déduit un bail dans la résidence hôtelière « Grand Angle » opposable à la SARL DG Urbans, dont les époux [M] seraient fondés à demander l'exécution ou la résiliation à l'encontre de cette société.

Cette relation parti culière entre les parties du transfert à DG Urbans d'un bail commercial sur le lot acquis dans l'immeuble par les époux [M] ne peut pas davantage être déduite en l'absence de preuve d'un bail initial à transférer, ni de l'indication d'une cession d'actifs du précédent preneur sans éléments de preuve d'un contenu comportant les baux qu'il avait souscrits, ni de la mention sur l'extrait K bis d'une activité de gestion d'établissements hôteliers avec la précision insuffisante d’achat d'éléments d'actifs, ni d'écritures comptables unilatérales de loyers encaissés, ni d'un courrier d'une société de gestion du preneur du 22 janvier 2014 qui demande aux époux [M]d'opter sur les modalités de règlement des loyers, alors que ces documents ne sont pas reliés avec le contenu contractuel d'un bail commercial, et que DG Urbans et les époux [M]ont échangé sur une proposition d'un contenu de bail commercial qui n'a pas été validée.

Il en résulte que les époux [M] démontrent qu'ils sont propriétaires d'un lot dans la résidence, sans démontrer pour autant l'opposabilité au dernier exploitant de la résidence d'un contenu de bail commercial pour fonder leurs prétentions d'ailleurs formulées à titre subsidiaire à la résiliation du bail, à une rupture fautive d'une promesse de bail, au paiement de loyers ou d'une indemnité d’occupation, à des dommages-intérêts au titre d'un préjudice résultant d'une inexécution fautive du bailleur.

Dans les éléments de contexte du litige, la SARL DG Urbans qui refuse obstinément de produire l'acte de cession d'actifs et le jugement du tribunal de commerce qui l'a validé, document que les époux [M] n'ont aucun moyen d'exiger dans une instance judiciaire et une relation contractuelle dont ils sont absents, n'est pas fondée à prétendre à un préjudice de procédure abusive résultant des tentatives des époux [M] d'obtenir la reconnaissance du bénéfice d'un investissement destiné à des revenus locatifs et une défiscalisation.

Il n'est pas inéquitable pour les mêmes motifs de laisser à la charge de chacune des parties les frais non remboursables exposés dans l'instance.

La cour laissera, comme le juge de première instance, à chaque partie la charge des dépens par elle exposée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Confirme le jugement rendu le 15 mai 2019 ;

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chaque partie la charge des dépens d'appel par elle exposée.