CA Rennes, 5e ch., 19 octobre 2011, n° 09/08308

I CADRE DU LITIGE

A) Objet

* Action en résiliation d'un bail commercial consacré par acte sous seings privés du 21 décembre 2005 concernant un local sis [...], engagée par M. Alain CLAVIER et par Mme Pascaline HOOGSTOEL épouse CLAVIER, bailleurs, contre Madame Isabelle LEMOINE née BASART, locataire qui, selon acte authentique en date du 18 septembre 2006, a cédé ledit bail à la Société PROMOSTOCK, laquelle a ouvert au sein des locaux une agence à l'enseigne COTE ET MERIMMOBILIER, la prise de jouissance des locaux étant fixée au jour de la signature de l'acte.

L'action est fondée sur les dispositions de l'article L 145-31 du Code de commerce et sur les stipulations du bail cédé qui, en son article IV paragraphe 12, dispose ce qui suit :

« Le présent bail est fait sous les charges et conditions suivantes que le PRENEUR s'oblige à exécuter et à accomplir : ...

12 Ne pouvoir céder son droit au bail sans le consentement exprès et par écrit du BAILLEUR, sauf toute fois dans le cas de cession du bail à son successeur dans son commerce.

Dans tous les cas, le PRENEUR demeurera garant solidaire de son cessionnaire ou sous-locataire pour le paiement des loyers et de l'exécution des conditions du bail et cette obligation de garanties » étendra à tous les cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non les lieux.

En outre, toute cession ou sous-location devra avoir lieu moyennant un loyer égal à celui ci-après fixé.'

Cette stipulation a été amendée dans le cadre d'un litige précédemment porté devant le

Juge des loyers commerciaux, litige qui s'est achevé, après prononcé du jugement le 10 mai 2005, par une transaction réputée intervenue conformément aux dispositions des articles 2044 et suivants du Code Civil stipulant ce qui suit en son article 2 :

« En conséquence du bail commercial conclu tel que prévu à l'article 1, Monsieur et Madame CLAVIER acceptent la possibilité pour Mme LEMOINE de céder son droit au bail sous réserve que l'activité exercée par son acquéreur n'ait vocation à occasionner de quelconques troubles du voisinage, de nuisances sonores ou olfactives. » (Protocole transactionnel du 5 janvier 2006)

Avant de céder le bail à la Société PROMOSTOCK, Madame Isabelle LEMOINE née BASART a, selon acte sous seings privés du 13 juin 2006, sous-loué pour 3 mois à la SARL LNC CADEAUX le local dont elle entendait abandonner la jouissance en vue de prendre sa retraite de commerçante local, dont elle entendait abandonner la jouissance en vue de prendre sa retraite de commerçante, et signifié aux bailleurs par exploit d'huissier du 28 juin 2006 son projet de céder le bail à la Société PROMOSTOCK dans les conditions fixées par un accord du 7 février 2006 modifié par la suppression d'une clause suspensive tenant à une nouvelle rédaction de l'article IV paragraphe 12de la convention permettant la libre cession du bail.

Le litige, introduit par les poursuivants selon assignation du 10 août suivant, tient dans le fait qu'ils entendent se prévaloir d'une violation de cette clause interdisant à Mme Isabelle LEMOINE née BASART de sous-louer le local alors que celle-ci prétend, comme la Société PROMOSTOCK, démontrer par le biais d'un historique des relations conflictuelles entretenues par les parties et au terme d'une analyse littérale du paragraphe 12 tel que modifié par l'article 2 du protocole transactionnel en date du 5 janvier 2006, que la sous-location intervenue dans le cadre d'un bail saisonnier courant du 15 juin au 14 septembre 2006 n'a pu consacrer une violation des clauses contractuelles, la faculté de sous-louer lui ayant été accordée en connaissance de cause, savoir au regard du fait que, âgée de 63 ans, elle envisageait de prendre sa retraite et de céder le fonds de commerce à court terme.

Cette analyse est contredite par les poursuivants qui s'entiennent à une lecture littérale du paragraphe 12 de l'article IV du bail dont ils font valoir qu'en aucun cas il ne porte dérogation expresse ou tacite au principe posé par l'article L. 145-31 du Code du commerce, de l'interdiction de sous-location.

Dans le droit fil de cette controverse, les parties discutent en fait de la légitimité de la poursuite en résiliation du bail au regard de la gravité de la violation du contrat de location alléguée, appréciée dans le contexte de l'espèce, les époux CLAVIER, dont l'argumentation est en tous points réfutée par Mme Isabelle LEMOINE née BASART, faisant valoir que la sous-location est de nature à constituer une faute grave, d'une part parce qu'elle viole l'interdiction légale en marge du contrat qui ne porte aucune dérogation à la loi, d'autre part, parce qu'ils n'ont pas été appelés à concourir à l'acte de sous-location, non dénoncé.

* Action engagée par M. Alain CLAVIER et par Mme Pascaline HOOGSTOEL épouse CLAVIER selon acte du 10 novembre 2006 faisant suite à la signification le 20 octobre 2006 de la cession de bail consacrée le 18 septembre 2006 entre Mme Isabelle LEMOINE née BASART et la Société PROMOSTOCK, afin de voir prononcer la nullité de cette cession.

La Société PROMOSTOCK, qui s'associe à Mme Isabelle LEMOINE née BASART et conclut au débouté de la demande en résiliation de bail, objecte aux époux CLAVIER, ce que ceux-ci contredisent en soulignant qu'à leurs yeux la Société PROMOSTOCK confond la sous-location et la cession du bail, laquelle n'est pas régulière dès lors qu'elle a porté sur un bail qui doit être considéré comme résilié en raison de la faute du locataire,

- que les époux CLAVIER sont, au principal, de mauvaise foi ainsi que cela ressort des discussions et actes dont font état les parties au procès, leur comportement procédurier s'exprimant lors de précédentes tentatives de cession du fonds ou du bail auxquelles ils se sont opposés pour les motifs les plus divers, engageant, à l'occasion, une procédure au moment du renouvellement du bail au 1er juillet 2004.

- qu'ils ne peuvent en l'espèce s'opposer à une cession intervenue dans le respect de l'article 2 du protocole transactionnel signé avec la cédante le 5 janvier 2006, l'activité poursuivie n'étant pas de nature à perturber la quiétude de l'environnement.

- qu'ils ne peuvent davantage contester que le projet de cession du bail leur a été signifié le 28 juin 2006, le droit d'exercer leur faculté de rachat dans le cadre des dispositions de l'article

L 145-51 du Code de commerce ayant été rappelé dans l'acte, droit qu'ils n'ont pas fait valoir dans les 2 mois, ce qui leur interdit définitivement toute action tendant à remettre en cause cette cession.

* Action en garanti e poursuivie subsidiairement par la Société PROMOSTOCK contre Mme Isabelle LEMOINE né BASART dans l'hypothèse où la cession du droit au bail serait annulée.

A cet égard, la Société PROMOSTOCK fait valoir que la résolution de la cession du droit au bail est la conséquence nécessaire de la résiliation du bail et que, dans la mesure où elle est de bonne foi, où il appartenait à la cédante d'obtenir l'autorisation préalable des époux CLAVIER avant d'engager toute démarche auprès d'elle, elle lui doit indemnisation des coûts directs et indirects de son investissement, soit le remboursement du prix de cession, frais inclus, en ce compris les émoluments du notaire, et encore 'la somme correspondant au coût global des investissements réalisés dans le local'.

Mme Isabelle LEMOINE née BASART, qui souti ent la même argumentation que le cessionnaire dans le cadre de la poursuite en annulation de la cession du 18 septembre 2006 en ce qui concerne la portée de la carence des bailleurs à faire valoir leur priorité de rachat en application de l'article L. 145-51 du Code de commerce et en tire la conclusion qu'ils se sont par là-même interdit l’article L. 14551 du Code de commerce

et en ti re la conclusion qu’ils se sont par là même interdit de contester la sous-location et de poursuivre la résiliation du bail, oppose à la Société PROMOSTOCK, quant à l'appel en garanti e dont elle est l'objet,

- que celle-ci est mal fondée à revendiquer la restitution du prix de cession, autres frais et investissements car elle a acquis le droit au bail connaissance prise de l'assignation en résiliation du dit bail introduite en août 2006 par les bailleurs.

- qu'en outre, elle occupe les lieux depuis quatre ans et demi sans restriction ni réserve par le biaisde sa filiale, l'agence COTE ET MER IMMOBILIER.

- qu'enfin, elle ne justifie ni de l'existence de ses investissements, ni du coût des travaux entrepris, au demeurant, à ses risques et périls.

B) Décision

Jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINT NAZAIRE en date du 24 septembre 2009 qui a statué en ces termes :

« Constate que la sous-location consenti e par Madame LEMOINE à la SARL LNC CADEAUX est irrégulière,

Ordonne la résiliation du bail consenti par les époux CLAVIER à Madame Isabelle LEMOINE le 21décembre 2005 portant sur l'immeuble, [...],

Ordonne l'expulsion de Madame LEMOINE ainsi que de la SARL LNC CADEAUX et de tout éventuel occupant de leurs chefs, de l'immeuble, [...], dès signification du jugement,

Prononce la nullité de la cession du droit au bail portant sur l'immeuble, [...], consenti e par Madame LEMOINE au profit de la SARL PROMOSTOCK, par acte authentique de Maître QUEMENEUR, Notaire à Saint-Nazaire, en date du 18 septembre 2006,

Ordonne l'expulsion de la SARL PROMOSTOCK et de tout éventuel occupant de son chef de l'immeuble, [...], dès signification du jugement,

Fixe l'indemnité d'occupation due par Madame LEMOINE et par la SARL PROMOSTOCK, au montant du loyer annuel de 12773 € pour la période allant du jugement jusqu'à la libération totale des lieux loués,

Dit que Madame LEMOINE devra rembourser à la SARL PROMOSTOCK le prix de vente du droit au bail, outre la moitié des frais de cession en ce compris les émoluments du Notaire,

Rejette la demande de la SARL PROMOSTOCK au titre du coût des investissements réalisés dans le local,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne Madame LEMOINE à verser aux époux CLAVIER la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l'exécution provisoire,

Condamne Madame LEMOINE aux entiers dépens et fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats pouvant y prétendre. »

C) Moyens et prétentions des parties

Madame Isabelle LEMOINE née BASART a relevé appel du jugement, signifié à sa personne le 9novembre 2009, par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 30 novembre 2009, intimant sur cet appel, les époux CLAVIER, la Société PROMOSTOCK et la SARL LNC CADEAUX, sous-locataire.

Cette dernière n'a pas constitué avoué mais, aux termes de conclusions signifiées et déposées au greffe de la Cour le 29 décembre 2009, l'appelante s'est désistée du recours en ce qu'il impliquait celle-ci.

Par la suite, les parties ont signifié, et déposé au greffe de la Cour leurs ultimes conclusions et bordereaux récapitulatifs de pièces communiquées selon la chronologie suivante :

- 10 décembre 2010 : Société PROMOSTOCK

- 1er avril 2011 : M. Alain CLAVIER et Mme Pascaline HOOGSTOEL épouse CLAVIER (visa de 13documents versés aux débats en première instance, d'un document communiqué au stade de l'appel)

- 14 avril 2011 : Mme Isabelle LEMOINE née BASART (un bordereau récapitulatif visant 11documents)

II MOTIFS DE LA DECISION

L'article L. 145-51 du Code de commerce se renferme dans son objet et la circonstance que les époux CLAVIER n'ont pas entendu exercer la faculté de rachat du droit au bail leur interdit seulement de remettre en cause un accord réputé acquis dans le contexte spécifique que régit le texte.

Il n'en découle pas leur nécessaire renoncement à la mise en oeuvre de toute action tendant à voir sanctionner une violation des clauses du bail (Cassation 3ème chambre civile 7 novembre 1990 : BC III N° 218).

A défaut d'indices concrets établissant que les époux CLAVIER ont, entre le 28 juin 2006 et le 10 août 2006, soit moins de deux mois après la signification du projet de cession du bail, manifesté sans équivoque l'intention d'agréer la cession malgré une sous-location dont ils avaient eu connaissance à partir du 23 juin 2006 (date de l'attestation du témoin GUEZO annexée à la requête afin de désignation d'huissier), l'assignation du 10 août 2006, doublée de la remise en cause de la cession régularisée puis notifiée le 20 octobre 2006 par assignation du 10 novembre 2006, marque l'exercice d'une contestation de la régularité de la sous-location et de la régularité « par voie de conséquence » de la cession, qui reste recevable nonobstant l'écoulement du délai de 2 mois visé à l'article L. 145-51.

A) Sur la violation de l'article IV paragraphe 12 du bail

Le jugement est confirmé par adoption de motifs.

En effet, la circonstance que le bail ne comporte aucune clause interdisant la sous-location de manière expresse et formelle ne peut en aucun cas être interprétée, en violation des dispositions de l'article L. 145-31 du Code de commerce (« sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location  totale ou partielle est interdite ») comme autorisant de droit la sous-location : la toute sous-location totale ou parti elle est interdite) comme autorisant de droit la sous-location : la loi exprime clairement que la sous-location est, en principe, interdite et la dérogation à ce principe doit en conséquence être formulée expressément aux termes d'une stipulation écrite et c'est à cette condition seulement que la faculté de sous-louer peut être opposée au bailleur qui l'a acceptée lors de la signature du bail, ou par accord ponctuel au cours de son exécution.

Il est, certes, courant que les baux comportent dans une même formule 'toute cession ou sous-location est interdite' mais la circonstance qu'en l'espèce l'interdiction n'est pas exprimée de cette façon ne peut conduire à la solution revendiquée par l'appelante qui consacrerait une violation de la loi.

Par ailleurs, l'article L. 145-31 du Code de commerce permet au locataire de se prévaloir d'un accord du bailleur : c'est tout naturellement au regard de cette disposition que la clause IV § 12alinéas 2 et 3 du bail évoque la situation ou le statut du sous-locataire à l'égard du bailleur et cela signifie simplement, sans qu'il y ait lieu d'en tirer d'autre conclusion, que si d'aventure le bailleur, qui n'a pas de raison de se priver de cette liberté au moment de la signature du bail, consent au cours de son exécution à une sous-location totale ou parti elle des locaux, celle-ci ne pourra intervenir, ce dont le locataire et le sous-locataire doivent avoir conscience et connaissance par avance, que sous les conditions fixées aux termes de ces deux alinéas : garanti e solidaire entre eux pour tous engagements nés de la convention et notamment pour le paiement des loyers et charges; interdiction de stipuler un loyer supérieur à celui qui lui est payé aux termes du bail principal.

Les dispositions des alinéas 2 et 3 du paragraphe 12 de l'article IV, faut-il le souligner tant cela est évident :

- ne contraignent nullement le bailleur à accepter la sous-location des locaux, celle-ci serait-elle non susceptible de lui nuire.

- ne peuvent, a fortiori, constituer un indice de la commune intention des parties de s'accorder sur le principe d'une dérogation de droit et permanente aux dispositions de l'article L. 145-31 du code de commerce.

De ceci découle qu'en aucun cas l'article 2 du protocole transactionnel signé le 5 janvier 2006 n'a pu lui-même modifier la teneur des accords initiaux puisque, sans évoquer du tout la faculté de sous-louer, qui demeure donc inexistante sous la forme d'une clause dérogatoire qui n'est toujours pas exprimée, il évoque seulement l'accord des bailleurs pour permettre sous condition la cession du bail.

Aucune circonstance de fait ou donnée extraite des supposées intentions des parties appréciées au regard de leurs différends antérieurs auxquels elles avaient entendu mettre un terme par le biais de la signature du protocole susvisé ne peut contredire une stipulation écrite restée indemne de toute rectification quant à la faculté de sous-louer qui, en conséquence, reste interdite par l'effet de la loi dans le silence du contrat.

L'historique des relations contractuelles, émaillées de litiges divers mis en avant par l'appelante, estpar ailleurs d'autant plus inopérant pour justifier la lecture de la clause qu'elle suggère que :

- il s'en déduit de son propre aveu que les époux CLAVIER ont toujours été pour le moins réticents à lui consenti r le moindre avantage, ce qui n'incite pas à penser que la lacune affectant la clause litigieuse a pu spontanément et implicitement être comblée avec leur consentement dans le sens qu'elle soutient intégrant une permission, nouvelle, de céder, ou sous-louer le local.

- il s'en déduit aussi, en application de l'article 2049 du Code civil, que si la transaction a été envisagée en connaissance de son projet de prendre sa retraite à court terme, seule avait vocation à entrer dans la négociation les conditions de la cession du bail, la sous-location contrariant quelque peu cette perspective et n'ayant a priori, pu donner lieu à discussion si même elle a été envisagée par l'appelante en janvier pour la saison estivale 2006.

- il peut tout aussi bien être conclu de ces relations difficiles que l'appelante s'est abstenue de notifier cette sous-location aux époux CLAVIER précisément parce que, en instance de céder le bail depuis février 2006 comme cela lui était permis, elle ne souhaitait pas soulever une nouvelle pomme de discorde susceptible de compromettre ce projet et n'acceptait pas plus de perdre l'occasion qui lui était donnée, du fait de l'off re de la SARL LNC CADEAUX, de faire l'économie de3 mois de location, acquittés par le sous-locataire, sans perte ni profit pour elle, le sous-loyer étant d'un montant égal à celui du loyer.

B) Sur le prononcé de la résiliation du bail

A ce niveau de la discussion, il convient de remarquer que les époux CLAVIER n'étaient pas exposés à la perspective de subir un dommage du fait de la location pour 3 mois d'un local dont ils savaient qu'il serait nécessairement cédé à court terme : le projet de cession leur avait été notifié le 28 juin 2006 et ils ne l'ont ni contredit en exerçant leur droit de priorité (article L 145-51 du Code de commerce), ni contredit en soutenant immédiatement que l'activité envisagée ou prévisible serait contraire aux conditions et limites fixées aux termes de l'article 2 du protocole transactionnel.

Au demeurant, s'ils relèvent qu'au mépris de l'article L. 145-31 du Code de commerce le projet de sous-louer ne leur a pas été notifié avant d'être mis à exécution, ils n'allèguent ni ne démontrent que cette carence est significative d'une mauvaise foi parti culière de Mme Isabelle LEMOINE née BASART.

Il convient de remarquer à cet égard que ce qui a été évoqué précédemment au dernier alinea du paragraphe A du présent arrêt reste une hypothèse qui, serait-elle étayée par des indices objectifs, ce qui n'est pas le cas, n'amènerait pas à considérer que la faute d'abstention, même commise intentionnellement, est, dans le contexte particulier qu'il a été donné à la Cour de connaître, d'une gravité suffi sante pour justifier le prononcé d'une mesure aussi grave que celle requise par les époux CLAVIER à l'encontre d'une locataire dont l'attitude a pu aussi être encouragée par son ignorance des termes de la loi, l'apparente confusion de la clause IV § 12, ou par le souci immédiat d'économiser la somme de 3193,25 €, somme dont ceux-ci ne prétendent pas avoir eux-mêmes été privés.

La demande de prononcé de la résiliation du bail exprimée par les époux CLAVIER n'apparaît donc pas fondée dans un contexte qui, par ailleurs, fait apparaître qu'ils n'ont pas, eux-mêmes, adopté des positions judiciaires exemptes de tout reproche à l'occasion de précédentes procédures, déniant, comme l'appelante dans le cadre du présent procès, certaines évidences, tel que le fait qu'ils avaient pu donner un mandat clair et précis à leur notaire d'accepter un certain prix de bail fixé par rapport d'indices (jugement du 10 mai 2005), mandat qu'ils ont renié avec insistance par la suite, ce qui leur a valu d'être condamnés à des dommages et intérêts compensant la perte de chance de voir régularisée une cession, en cours, du fonds de commerce de mercerie exploité à l'époque par Mme Isabelle LEMOINE veuve BASART.

C) Sur le sort des demandes des parties découlant du rejet de la demande de résiliation

Le rejet de la demande de résiliation du bail formulée par les époux CLAVIER a pour conséquence de priver d'objet une demande d'annulation de la cession du droit au bail dont ces derniers font valoir qu'elle s'induit de plein droit du défaut de cause de la convention, ou d'objet en l'absence de bail susceptible d'être cédé : la Cour n'entrera donc pas plus avant dans la discussion des effets de la résiliation du bail, rétroactifs ou valant pour l'avenir, puisque, en tout état de cause, les bailleurs ont entendu en faire une source exclusive de leur demande d'annulation de la cession du bail, source qui, disparaissant, entraîne l'absence de fondement de la demande d'annulation de la cession.

Dans ce contexte, l'appel en garanti e formalisé par la Société PROMOSTOCK contre Mme Isabelle LEMOINE née BASART est lui-même privé d'objet.

Au regard des données de fait soumises à la Cour, il n'apparaît pas inéquitable que les trois parties au procès conservent à leur charge les frais irrépétibles découlant du développement de la procédure tant en première instance qu'en appel étant observé, en particulier, que la Société PROMOSTOCK est un plaideur spécialement averti des risques susceptibles de découler de transactions dont la validité est d'ores et déjà compromise et qu'elle savait à la date du 18septembre 2006 que les bailleurs avaient engagé une procédure de résiliation du bail qui ne pouvait que la conduire à participer à un procès, futur mais certain, avec les frais irrépétibles de représentation en justice susceptibles d'en découler (Acte de cession page 5 : « Le cessionnaire déclare avoir été parfaitement informé de la procédure en cours à l'encontre du CEDANT et vouloir en faire son affaire personnelle, déchargeant le notaire soussigné de toute responsabilité à cet égard »).

III DECISION

- Décerne acte à Mme Isabelle LEMOINE née BASART de ce qu'elle se désiste de l'appel interjeté par déclaration enregistrée au greffe le 30 novembre 2009 en ce qu'il est dirigé contre la SARL LNC CADEAUX et, vu l'article 401 du Code de Procédure Civile, déclare le désistement parfait en l'absence de constitution de la partie intimée.

- Au fond, confirme le jugement déféré en ce qu'il en ressort le constat du caractère irrégulier de la sous-location consenti e par Mme Isabelle LEMOINE née BASART.

- Le réforme en toutes autres dispositions.

- Statuant de nouveau,

- Déboute M. Alain CLAVIER et Mme Pascaline HOOGSTOEL épouse CLAVIER de leur demande tendant au prononcé de la résiliation du bail en date du 21 décembre 2005 portant sur le local commercial sis [...].

- Constate que la demande d'annulation de l'acte de cession de bail signé le 18 septembre 2006par la Société PROMOSTOCK et par Mme Isabelle LEMOINE née BASART « par voie de conséquence » formulée par M. Alain CLAVIER et par Mme Pascaline BOOGSTOEL épouse CLAVIER se trouve dépourvue d'objet.

- Constate que l'appel en garanti e formalisé par la Société PROMOSTOCK à l'encontre de Mme Isabelle LEMOINE née BASART n'a lui-même plus d'objet.

- Rejette les demandes réciproques formulées par les époux CLAVIER, Mme Isabelle LEMOINE née BASART et la Société PROMOSTOCK sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile

.

- Dit que les époux CLAVIER, Mme Isabelle LEMOINE née BASART et la Société PROMOSTOCK conserveront chacun, sans recours contre l'une ou l'autre des parties adverses, les dépens et frais dont ils ont fait l'avance dans le cadre du procès, ce en première instance comme en appel.