CA Paris, ch. com., 13 septembre 2015, n° 12/01515

Ce bail étant venu à expiration au 14 mars 2007, la SARL 3M Investissement venant aux droits des époux P. venant eux-mêmes aux droits de la SARL le J. en qualité de bailleresse fait délivrer par acte de l’huissier du 13 mars 2007 à Monsieur et Madame B. un congé pour le 14 septembre 2007 avec refus de renouvellement et off re d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 12 mars 2008 le juge des référés du tribunal de grande instance de Grenoble saisi par le bailleur ordonne une expertise afin d'évaluer l'indemnité d'éviction, à défaut d'accord trouvé par les parti es.

L'expert désigné, M. C., dépose son rapport définitif le 26 mars 2009.

Au vu de ce rapport d'expertise, Monsieur et Madame B. font citer la SARL 3M Investissement par assignation du 19 août 2009 devant le tribunal de grande instance en paiement de la somme totale de 76'877,84 euros, soit les différentes indemnisations suite au non renouvellement du bail.

Par jugement du tribunal de grande instance de Grenoble en date du 9 janvier 2012 la SARL 3M Investissement est condamnée à payer à Monsieur et Madame B. la somme de 12'630,84euros au titre de l'indemnité d'éviction.

Monsieur et Madame B. sont déboutés de leurs demandes au titre du surplus relatif à l'indemnité d’éviction.

Monsieur et Madame B. interjettent appel à l'encontre de cette décision par déclaration au greffe en date du 7 mars 2012.

Au vu de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées le 7 juin 2012, Monsieur et Madame B. demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a refusé de les indemniser à hauteur de la valeur du fonds de commerce évalué en première instance à la somme de 56'000 € et en ce qu'il a refusé de leur accorder la somme de 3 647 € au titre de l'indemnité de déménagement correspondant au devis de la société APS.

Ils demandent la confirmation de la décision sur les chefs d'indemnisation suivants :

- 5 175,84 euros correspondant au droit au bail,

- 4 462 € correspondant à l'indemnité de remploi,

- 1 193 €pour les frais de droits de mutation,

- 1 400 € pour indemnité de trouble commercial.

Ils font valoir que la SARL 3M Investissement devra leur verser au titre de l'indemnité d'éviction la somme de 72'742,84 euros.

Ils demandent la condamnation de la SARL 3M Investissement à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile

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Ils font valoir que le fonds de commerce doit être évalué à la somme de 56'000 €, soit 120 % du chiffre d'affaires moyen et l'indemnité de déménagement à hauteur de la somme de 3 645 € au vu du devis produit.

Ils expliquent que l'exercice de l'activité de bar était connue par la bailleresse.

Au vu de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 21 août 2012, la SARL 3MInvestissement demande la confirmation du jugement rendu en toutes ses dispositions.

Elle demande la condamnation des époux B. au paiement de la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir le non-respect par les preneurs de la destination des lieux contractuellement prévue au bail par l'exercice de l’activité de bar à titre essentiel.

Elle ajoute que l'évaluation de l'indemnité d'éviction doit prendre en compte le mauvais état d'entretien des lieux loués, l'occupation par le bailleur de la cour contrairement aux dispositions du bail, le non-respect par le locataire de la destination prévue dans le bail.

Elle précise que ces violations des clauses contractuelles auraient pu justifier de l'existence d'un motif grave et légitime justifiant du non-versement d'une quelconque indemnité d'éviction.

Elle ajoute que l'indemnité d'éviction ne peut comporter la valeur du fonds puisque la seule activité exercée par les preneurs n'est pas prévue au bail et n'est ni autorisée ni connue par le bailleur, soit la somme de 5 775,84 euros.

Elle demande la confirmation de l'indemnité d'éviction comme chiffrée par l'expert soit à hauteur de la somme de 1 200 €.

Elle demande également la confirmation de l'évaluation de l'indemnité de remploi à hauteur de 16% de la valeur du fonds soit 4 462 € TTC.

Elle demande également la confirmation de l'évaluation des frais et droits de mutation à hauteur de la somme de 1 193 €.

Elle conclut à la confirmation de l'absence de trouble commercial au vu des justificatifs produits par les appelants.

Motifs de l'arrêt :

Il n'est pas contesté par les parties à la présente procédure d'appel la condamnation au paiement de la SARL 3M Investissement à hauteur des sommes suivantes :

- 4 462 € correspondant à l'indemnité de remploi,

- 1 193 €pour les frais de droits de mutation,

- 1 400 € pour indemnité de trouble commercial.

Le jugement contesté sera par conséquent confirmé en ce qui concerne ces différents chefs.

Le courrier en date du 18 novembre 2003 de monsieur Olivier P., ancien bailleur des appelants, versé aux débats et faisant état de l'occupation du parking par la clientèle des époux B. ne peut en aucun cas à la fois au vu de son contenu et de son auteur justifier de la connaissance par la SARL3M Investissement, bailleur actuel, de l'exercice de l'activité bar par les époux B..

Le bail commercial prévoit à titre de destination, les activités suivantes : "brasserie- restaurant, petite restauration rapide, snack à l'exclusion de toute autre utilisation", soit différents types de restauration.

Si l'activité bar peut faire partie de l'activité brasserie, l'exercice de cette seule activité entraîne nécessairement des modalités d'exploitation différentes. Il est notamment mentionné par l'expert la non utilisation de la cuisine des lieux loués.

Il est habituellement prévu pour l'exploitation d'un bar une licence 4, alors que les exploitants du fonds ne sont titulaires que d'une licence 3.

L'exercice de la seule activité bar par les preneurs et alors que le bail prévoit l'activité "brasserie-restaurant, petite restauration rapide, snack à l'exclusion de toute autre utilisation" constitue dès lors un changement de destination du bail, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par les locataires et il n'est pas par ailleurs justifié par ces derniers que la SARL 3M Investissement, bailleresse en avait connaissance.

L'indemnité d'éviction ne prenant en compte que la valeur du droit au bail soit à hauteur de la somme de 5 775,84 euros et non la valeur du fonds de commerce sera par conséquent confirmée.

L'expert chiffre l'indemnité de déménagement à hauteur de la somme de 1 200 euros, suite au constat de la quasi-absence de meubles dans les lieux et ce, compte tenu de la nature de l'activité de bar exercée limitant le matériel nécessaire à l'exploitation du fonds.

Le devis produit par les appelants et à hauteur de la somme de 3 647,80 euros comprenant également le transfert du matériel de cuisson dont il n'est pas démontré la nécessité à l'activité en cause ne peut justifier de la sous-évaluation de cette indemnité par les appelants, le jugement contesté sera également confirmé de ce chef.

L'expert explique qu'il ne peut retenir une indemnité pour trouble commercial compte tenu de la seule attestation fiscale transmise et du régime fiscal de micro-entreprise.

Faute de production de nouveaux éléments devant la cour, l'absence de retenue de cette indemnité par le premier juge sera confirmée.

Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR

Statuant par décision contradictoire prononcée publiquement et par mise à disposition au greffe de la Cour, les parti es ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement contesté en toutes ses dispositions.

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne les époux B. aux entiers dépens.