Décisions

CA Reims, ch. civ. sect. 1, 10 mai 2022, n° 21/00852

REIMS

Arrêt

Confirmation

PARTIES

Demandeur :

VIDYA PATRIMOINE (SAS)

Défendeur :

S.C.I. 54 BLD DU 14 JUILLET

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH

Conseillers :

Monsieur Cédric LECLER, Mme Sandrine PILON

Avocats :

SCP D. - C.-R. - C. AVOCATS ASSOCIES, Me Alexandra T.

Troyes, du 19 mars 2021

19 mars 2021

CA Reims n° 21/00852

9 mai 2022

Contradictoire, prononcé par mise à disposion au greffe le 10 mai 2022 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH présidente de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Suivant contrat du 10 juillet 2017, la SCI [...] a donné à bail commercial à l'EIRL Michaël V. Vidya Patrimoine, aux droits de laquelle il n'est pas contesté que se trouve à présent la SAS Vidya Patrimoine, un local commercial d'une surface de 80,3m2, une entrée commune avec le local voisin, une pièce annexe avec droit de passage dont la surface fait 9,78m2, ainsi qu'un sanitaire, le global représentant 92m2, situé [...]. Ce contrat a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 10 juillet 2017, congé pouvant être donné à l'expiraon d'une période triennale.

La SCI [...] a fait assigner la SAS Vidya Patrimoine devant le tribunal judiciaire de Troyes le 9 juin 2020, afin d'obtenir la condamnaon de celle-ci à lui payer la somme de 6 460,59 euros outre intérêts au tre de loyers impayés, ainsi que des dommages intérêts.

La SAS Vidya Patrimoine s'est opposée à cee demande et a sollicité du tribunal qu'il dise que le manquement grave du bailleur à ses obligaons jusfiait la résiliaon sans préavis du bail

commercial au torts exclusifs de celui-ci et condamner la SCI 54 bld du 14 juillet à lui verser une indemnité en réparaon de son préjudice de jouissance pour toute la durée du bail.

Par jugement du 19 mars 2021, le tribunal judiciaire de Troyes a :

- déclaré non valable la résiliaon unilatérale sans préavis par la SAS Vidya Patrimoine du bail du 10 juillet 2017,

- débouté la SAS Vidya Patrimoine de toutes ses demandes,

- condamné la SAS Vidya Patrimoine à verser à la SCI [...] la somme de 6'460,59 euros,

- débouté la SCI [...] du surplus de ses demandes,

condamné la SAS Vidya Patrimoine à verser à la SCI [...] la somme de 3'000 euros au tre des disposions de l'arcle 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS Vidy Patrimoine aux eners dépens, dont distracon au profit de Me Chloé R. conformément aux disposions de l'arcle 699 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécuon provisoire de la décision,

- débouté les pares de leurs demandes plus amples ou contraires au disposif.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que :

- les nouvelles disposions des arcles 1224 et suivants du code civil sur la résiliaon unilatérale du contrat par noficaon trouvaient à s'appliquer aux baux commerciaux,

- de tous les manquements reprochés par la SAS Vidya Patrimoine à la SCI [...], seule la non conformité aux normes en maère d'incendie était établie,

- mais les condions de mise en œuvre de la résiliaon par noficaon n'ont pas été respectées en ce que le locataire n'a pas laissé au bailleur un délai raisonnable pour exécuter les travaux qu'il demandait, de sorte que la noficaon de la rupture unilatérale du bail ne pouvait être validée,

- le bail a pris fin au terme de la période triennale, soit le 1er juillet 2017,

- le locataire ne saurait se prévaloir d'une absence de jouissance paisible des locaux du fait de la non conformité de ceux-ci aux normes incendie alors qu'il ignorait tout de cee non-conformité jusqu'au 2 décembre 2019 et qu'il ne précise pas les conséquences dommageable de cee situaon sur ses condions d'occupaon des lieux pour la période postérieure.

La société Vidya Patrimoine a formé appel contre ce jugement le 26 avril 2021 en visant expressément l'ensemble des chefs de décision, à l'excepon de celui déboutant la SCI [...] du surplus de ses demandes.

Par conclusions nofiées le 26 juillet 2021, la SAS Vidya Patrimoine demande à la cour d'appel de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a constaté que la SCI [...] a gravement manqué à son obligaon de délivrance du local au tre du contrat de bail du 10 juillet 2017,

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses disposions, sauf en celle déboutant la SCI [...] du surplus de ses prétenons,

statuant à nouveau, de :

- dire et juger que le manquement grave de la SCI [...] à son obligaon essenelle de délivrance du local aux normes an-incendie jusfiait la résiliaon unilatérale et sans préavis du contrat de bail aux torts exclusifs de la SCI [...] pour manquement grave à son obligaon essenelle de délivrance,

- condamner la SCI [...] à lui verser la somme de 7 417,50 euros en réparaon de son préjudice de jouissance pour toute la durée du bail du 10 juillet 2017 au 31 décembre 2019,

- condamner la SCI [...] à lui verser la somme de 6 000 euros au tre de l'arcle 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux eners dépens.

Par conclusions transmises le 21 octobre 2021, la SCI [...] sollicite le rejet de l'appel de la société Vidya Patrimoine, la confirmaon du jugement et la condamnaon de la société Vidya Patrimoine à lui régler la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'arcle 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'instance distraits au profit de Me Chloé R..

MOTIFS

Sur la résiliaon unilatérale du bail

La SAS Vidya Patrimoine invoque la «'résiliaon unilatérale et sans préavis du contrat de bail'». Pourtant, l'acte d'huissier qu'elle produit au souen de sa demande, du 20 décembre 2019, est intulé «'Dénonciaon d'un diagnosc APAVE et d'un procès-verbal de constat avec ulme mise en demeure et congé'» et vise les seuls arcles L145-4 et L145-9 du code de commerce relafs au congé en maère de bail commercial.

Il convient de rappeler que les disposions de l'arcle L145-9 du code de commerce n'ont vocaon à s'appliquer que pour les congés donnés en cours de tacite prolongaon et non pour les congés donnés en fin de période triennale. Ce texte ne trouve donc pas à s'appliquer à la présente espèce, puisque le bail ligieux, conclu le 10 juillet 2017, n'avait pas aeint son terme contractuel de neuf ans.

Il résulte de l'arcle L145-4 du code de commerce que la durée du contrat de locaon ne peut être inférieure à neuf ans, mais que le preneur a la faculté de donner congé à l'expiraon d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lere recommandée avec demande d'avis de récepon ou par acte extrajudiciaire.

Un congé pouvait être donné par le preneur pour le terme de la première période triennale, soit pour le 9 juillet 2020 en applicaon de l'arcle L145-4 du code de commerce.

La SAS Vidya Patrimoine a manifestement entendu user de cee faculté puisqu'elle menonne dans l'acte extra- judiciaire : «'Les disposions de l'arcle L145-4 al 2 du code de commerce offre la faculté à tout locataire de donner congé à l'expiraon d'une période triennale, soit, pour le bail objet du présent congé, le 9 juillet 2020 à 24h00, en respectant un préavis de 6 mois.

Cependant, compte tenu de votre refus de délivrance d'un bâment exploitable, demandé à maintes reprises par le locataire, le locataire vous informe qu'il donne congé pour le 31 décembre 2019, si à cee date vous n'avez pas effectué les travaux suivants et régularisaons suivantes : (')'».

Un tel congé, donné pour une date antérieure à l'expiraon d'une période triennale et sans qu'il existe un quelconque accord entre les pares pour mere fin au bail de manière ancipée n'a pas

valablement mis fin à celui-ci et ce quel que soit le mof invoqué par le preneur

La demande présentée par la SAS Vidya Patrimoine au visa des arcles 1224 et 1226 du code civil tendant à ce qu'il soit dit et jugé que le manquement grave de la SCI [...] à son obligaon essenelle de délivrance du local aux normes an-incendie jusfiait la résiliaon unilatérale et sans préavis du contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur doit conduire la cour à déterminer si l'acte d'huissier du 20 décembre 2019, s'il n'a pas valablement mis fin au bail, assure néanmoins la mise en œuvre les disposions propres à la résoluon unilatérale par voie de noficaon.

L'arcle 1124 du code civil prévoit que la résoluon résulte soit de l'applicaon d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécuon suffisamment grave, d'une noficaon du créancier au débiteur ou d'une décision de jusce.

L'arcle 1226 dispose : «'Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de noficaon. Sauf urgence, il doit préalablement mere en demeure le débiteur défaillant de sasfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure menonne expressément qu'à défaut pour le débiteur de sasfaire à son obligaon, le créancier nofie au débiteur la résoluon du contrat et les raisons qui la movent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résoluon. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécuon.'»

Il résulte de l'arcle 1128 que la gravité de l'inexécuon s'apprécie en tenant compte des circonstances.

L'acte du 20 décembre 2019 invoque un certain nombre de manquements du bailleur à ses obligaons. Il conent en outre une mise en demeure de réaliser des travaux pour remédier à ces manquements, tous éléments requis pour la mise en œuvre des textes précités. Le preneur indique en outre que le bail prendra fin au 31 décembre 2019 à défaut d'exécuon des travaux pour cee date par le bailleur.

Outre la régularisaon des provisions sur charges appelés à tort selon elle, la société Vidya Patrimoine demandait la mise en place d'un compteur électrique disnct pour chaque local commercial donnant sur les pares communes de l'immeuble, la cour de l'immeuble et sur la rue, la pose d'une boîte aux leres disncte de l'agence Stéphane Plaza Immobilier avec l'accord de la copropriété, la réparaon de l'étanchéité du mur de façade et la mise aux normes de l'isolaon coupe-feu du local commercial (plafond, murs, poutrelles métalliques, etc).

La mise en demeure a été signifiée au bailleur le 20 décembre 2019 et le délai expirait le 31 décembre 2019, laissant ainsi à celui-ci 11 jours pour réaliser des travaux d'une importance certaine et imposant le recours à une entreprise dotée des connaissances nécessaires à la mise en conformité des locaux au regard de la réglementaon en vigueur, en une période de l'année où nombre d'entre elles sont en congé.

Le délai ainsi impar n'apparaît donc pas raisonnable au regard des circonstances de l'espèce. Ce délai apparaît d'autant plus insuffisant que le preneur ne démontre pas qu'il avait précédemment sollicité le bailleur au sujet de la conformité des locaux aux normes d'isolement coupe-feu. En effet, les échanges que les pares ont pu avoir au cours des mois précédents à propos de problèmes d'isolaon thermique ne portaient pas sur une quelconque difficulté de conformité à la réglementaon en maère d'isolement coupe-feu et il n'est pas établi par les éléments de la procédure qu'un défaut d'isolaon thermique soit nécessairement significaf d'un défaut de conformité à ladite réglementaon.

La SAS Vidya Patrimoine ne saurait invoquer l'urgence pour jusfier qu'un délai de 11 jours soit laissé au bailleur, alors d'une part, qu'elle a elle-même aendu 17 jours après l'établissement du rapport de l'APAVE, qui date du 3 décembre 2020 et dont elle connaissait les conclusions dès la veille du rapport ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat d'huissier, pour solliciter du bailleur l'exécuon des travaux de mise en conformité et, d'autre part, qu'elle n'a pas directement nofié la résoluon du contrat comme l'existence d'une urgence le lui permeait, mais a adressé au preneur une mise en demeure, laquelle impliquait donc qu'un délai raisonnable soit laissé à ce dernier, sauf à être vidée de tout objet.

En conséquence, il ne peut qu'être constaté que la SAS Vidy Patrimoine n'a pas valablement mis en œuvre les disposions relaves à la résoluon par voie de noficaon. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

La SCI [...] sollicite la confirmaon du jugement, sans développer de moyens nouveaux . Elle est donc réputée s'approprier les mofs de cee décision.

Le tribunal a condamné la SAS Vidya Patrimoine à payer à la SCI [...] la somme globale de 6 460,59 euros au tre des charges et loyers échus impayés au 10 juillet 2020.

La SAS Vidya Patrimoine ne s'y oppose qu'en invoquant la rupture du contrat au 31 décembre 2019, dont il a été précédemment établi qu'elle n'était pas valablement intervenue.

Cee société restant tenue au paiement des loyers et charges, à tout le moins jusqu'à la date retenue par la SCI [...] devant le tribunal judiciaire, soit le 10 juillet 2020, il convient de la condamner à ce tre au paiement de la somme de 6 460,59 euros correspondant au montant des loyers échus à cee date et dont elle ne jusfie pas du paiement. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande en paiement de la SAS Vidya Patrimoine au tre d'un préjudice de jouissance

L'arcle 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparaons de toute espèce et qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparaons qui peuvent devenir nécessaires autres que les locaves.

L'obligaon de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l'usage auquel ils sont desnés.

Il est constant que cee obligaon incombe au bailleur tout au long de l'exécuon du contrat, à condion que le preneur l'informe de la survenance des désordres apparus en cours de bail.

La SAS Vidya Patrimoine invoque un préjudice de jouissance durant tout le bail que lui auraient causé l'absence de sécurité dans les locaux, le défaut d'isolaon phonique avec la société mitoyenne, une isolaon thermique ne permeant pas de travailler dans les locaux à une température acceptable et empêchant d'occuper le bureau situé à droite de l'immeuble, l'absence de mise en conformité de l'installaon électrique, l'absence de boîte aux leres individuelles et l'absence de conformité des locaux aux normes incendie.

En l'absence de précisions sur l'absence de sécurité invoquée et la manière dont elle se manifesterait au sein des locaux, la cour ne peut vérifier la réalité d'un tel désordre.

Le procès-verbal de constat d'huissier du 2 décembre 2019 rapporte les propos des personnes de la société Vidya Patrimoine faisant état de nuisances sonores provenant de l'agence immobilière située à côté.

En l'absence d'autre élément probant, ces seules menons ne suffisent pas à faire la preuve d'un défaut d'isolaon phonique, dès lors que l'huissier ne fait que rapporter les propos du preneur à ce sujet.

Il n'est pas davantage établi que l'installaon électrique ne serait pas conforme.

Il n'apparaît pas non plus établi que l'absence d'une boîte aux lere individuelle porte aeinte à la jouissance des locaux par le preneur.

S'agissant du défaut d'isolement coupe-feu, celui-ci a été révélé au preneur par le rapport précité de l'APAVE du 3 décembre 2019 et la SCI [...] n'en a été informée que le 20 décembre suivant, soit peu de temps avant que le preneur ne quie volontairement les lieux, au plus tard le 6 janvier 2020. Dans ces condions, la responsabilité du bailleur n'est pas engagée puisqu'il n'a pas été mis en situaon de remédier au défaut invoqué.

Le procès-verbal de constat d'huissier précité menonne d'importants courants d'air froid à proximité des dalles de plafond, la présence de plusieurs percements du mur du fond au dessus du faux-plafond, laissant pénétrer de l'air venant de l'extérieur, un bureau situé sur la droite de l'immeuble, inoccupé et dans lequel règne «'une fraîcheur pouvant indisposer'» malgré le chauffage en fonconnement, ainsi que des fenêtre n'assurant pas une isolaon thermique avec l'extérieur

La SAS Vidya Patrimoine avait fait état d'une «'problémaque thermique'» dans un courrier électronique adressé à la SCI [...] le 7 septembre 2017 et indiqué : «'Pour tenter de pallier à la problémaque thermique, je vous propose de poser de la laine de verre au niveau des trous entre le garage et le local (...)'». Le bailleur avait accepté cee proposion et il n'est pas établi que le preneur aurait de nouveau évoqué un défaut d'isolaon thermique jusqu'au courrier du 23 septembre 2019 qu'il a adressé au bailleur. Ce dernier s'est alors dit surpris, rappelant qu'il avait été convenu de la pose de laine de verre et demandait un «'éventuel complément probant'». Dans un courrier du 28 octobre 2019, le preneur évoquait à nouveau des ouvertures dans le bâ entre le garage du bailleur et le local donné à bail, sans autres précisions.

Compte tenu du faible délai écoulé entre l'informaon ainsi transmise au bailleur et le départ du preneur et compte tenu de la saison au cours de laquelle le manquement a été reproché, la responsabilité de la SCI [...] ne saurait être engagée au tre d'un préjudice de jouissance résultant d'un défaut d'isolaon thermique.

En conséquence, la SAS Vidya Patrimoine sera déboutée de sa demande en paiement d'une indemnité pour trouble de jouissance et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de ce qui précède, le jugement sera confirmé en ce qu'il condamne la SAS Vidya Patrimoine à payer à la SCI [...] la somme de 3 000 euros au tre de ses frais irrépébles, ainsi qu'aux dépens.

La SAS Vidya Patrimoine succombe en son appel et doit donc supporter les dépens de cee instance.

Sa demande en paiement de frais irrépébles sera par conséquent rejetée et elle sera condamnée à payer à la SCI [...] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'arcle 700 du code de procédure civile.

Me Chloé R. sera autorisée à recouvrer les dépens dans les condions de l'arcle 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses disposions le jugement rendu le 19 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Troyes ;

Y ajoutant,
Condamne la SAS Vidya Patrimoine à payer à la SCI [...] la somme de 2 000 euros sur le fondement

de l'arcle 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SAS Vidya Patrimoine de sa demande fondée sur l'arcle 700 du code de procédure

civile ;
Condamne la SAS Vidya Patrimoine aux dépens d'appel, dont distracon au profit de Me Chloé R..