Décisions

Cass. 3e civ., 7 février 2019, n° 17-13.443

COUR DE CASSATION

Arrêt

Cassation

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président :

M. CHAUVIN

Bastia, du 04 janv. 2017

4 janvier 2017

Cass. 3e civ. n° 17-13.443

6 février 2019

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par Mme Marie L., domiciliée [...],

contre l'arrêt rendu le 4 janvier 2017 par la cour d'appel de Basa (chambre civile), dans le lige l'opposant à M. Alain P., domicilié [...],

défendeur à la cassaon ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassaon annexés au présent arrêt ;

Vu la communicaon faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 8 janvier 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observaons de la SCP F. et F., avocat de Mme L., de la SCP N., de L. et H., avocat de M. P., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :
Vu l’arcle 4 du code de procédure civile ;

Aendu, selon l’arrêt aaqué (Basa, 4 janvier 2017), que Mme L., locataire d’un local à usage d’habitaon appartenant à M. P., l’a assigné afin d’être autorisée à consigner les loyers depuis le 1 er novembre 2011 jusqu’à la réalisaon de travaux de mise en conformité avec les normes de décence ; que M. P. a sollicité reconvenonnellement le prononcé de la résiliaon du bail pour défaut de paiement des loyers ;

Aendu que l’arrêt confirme le jugement ayant constaté que les condions de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 janvier 2012 à minuit ;

Qu’en statuant ainsi, alors que, dans le disposif de ses conclusions, M. P. sollicitait le prononcé de la résiliaon du bail pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du lige, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses disposions, l'arrêt rendu le 4 janvier 2017, entre les pares, par la cour d'appel de Basa ; remet, en conséquence, la cause et les pares dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en- Provence ;

Condamne M. P. aux dépens ;

Vu l’arcle 700 du code de procédure civile, condamne M. P. à payer à Mme L. la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassaon, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassaon, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille dix-neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP F. et F., avocat aux Conseils, pour Mm L. PREMIER MOYEN DE CASSATION
L’arrêt aaqué encourt la censure ;

EN CE QU’il a, confirmant le jugement, constaté « que les condions d’acquision de la clause résolutoire du contrat de bail du 25 juin 2007 conclut entre les pares sont réunies à la date du 29 janvier 2012 à minuit », puis autorisé l’expulsion et condamné Madame L. à payer une indemnité d’occupaon ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. Alain P. jusfie de la noficaon au préfet de sa demande reconvenonnelle d'expulsion ; qu’aux termes de l'arcle 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; qu’il est constant que Mme Marie Jeanne L. a cessé tout paiement depuis novembre 2011 malgré le commandement de payer en date du 29 novembre 2011 resté sans effet ; que Mme Marie Jeanne L. reste devoir à M. Alain P. les loyers de novembre 2011 à janvier 2012, soit 3 150 euros, provisions sur charges comprises, outre une indemnité d'occupaon de 1050 euros par mois depuis le 1er février 2012 ; qu’en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme Marie Jeanne L. et l'a condamnée à payer la somme de 3 150 euros au tre de l'arriéré locaf, outre les intérêts sur cee somme à compter du 29 janvier 2012 et la somme de 1 050 euros à tre d'indemnité d'occupaon jusqu'à libéraon totale des lieux » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU’ « aux termes de l'arcle L 412-1 du Code de

procédure civile , toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliaon de plein droit ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité,

menonner ce délai ; qu'à l'appui de ses demandes, Monsieur P.1EDDA verse notamment aux débats : - le contrat de bail commercial conclu le 25 juin 2007 contenant une clause résolutoire en cas de défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, - le commandement de payer les loyers délivré le 29 novembre 2011, pour un montant principal de 1.481,90 euros correspondant à un arriéré de loyers et charges du mois de novembre 2011, ainsi qu'à la taxe d'ordures ménagères 2011, à la clause pénale et aux frais de procédure ; qu’il ressort des pièces produites et des conclusions de la demanderesse que les sommes visées au commandement n'ont pas été acquiées dans les deux mois suivants la délivrance de l'acte ; que la locataire s'est abstenue de payer les loyers et charges depuis le 1er novembre 2011, soit durant plus de trois années au jour où l'affaire a été plaidée ; que l'ensemble des éléments portés à la connaissance du Tribunal indiquent que la clause résolutoire du contrat liant les pares est automaquement acquise à compter du 29 janvier 2012 à minuit, faute pour le locataire de s'être acquié de sa dee à l'expiraon du délai de deux mois qui lui était impar par le commandement de payer ; qu'en conséquence, il y a lieu de constater la résiliaon du contrat de bail à compter de la significaon du 29 janvier 2012 à minuit, et de faire droit à la demande d'expulsion » ;

ALORS QUE, PREMIEREMENT, en applicaon des arcles 4 et 954 du Code de procédure civile, les conclusions des pares fixent l’objet du lige ; qu’en l’espèce, après avoir sollicité la Cour d’appel qu’elle infirme le jugement en ce qui concerne la résiliaon, Monsieur P. a demandé à la Cour d’appel de prononcer la résiliaon du bail pour inexécuon de obligaon de paiement et ce, à compter du jour de l’arrêt à intervenir (conclusions du 15 septembre 2016, p. 16) ; qu’en maintenant le jugement ayant mis fin au bail, non pas dans le cadre d’une demande en résiliaon judiciaire, mais pour acquision de la clause résolutoire, les juges du fond ont statué ultra peta et que la cassaon est dès lors encourue ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, en maintenant le jugement ayant mis fin au bail, non pas dans le cadre d’une demande en résiliaon judiciaire, mais pour acquision de la clause résolutoire, la Cour d’appel a méconnu les termes du lige et a violé l’arcle 4 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, TROISIEMEMENT, à supposer que le juge ait eu la possibilité de constater l’acquision de la clause résolutoire quand il était seulement demandé une résiliaon judiciaire, de toute façon la Cour d’appel ne pouvait procéder de la sorte sans interpeller les pares ; que faute de ce faire, elle a violé l’arcle 16 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, QUATRIEMEMENT, dans ses conclusions d’appel, Monsieur P. ne demandait en tout état de cause la rupture du bail qu’à compter du jour de l’arrêt à intervenir (conclusions du 15 septembre 2016, p. 16) ; qu’en décidant néanmoins, par confirmaon du jugement, que le bail était rompu à compter du 29 janvier 2012, la Cour d’appel a statué ultra peta et que la cassaon est également encourue de ce chef ;

ALORS QUE, CINQUIEMEMENT, en retenant une date de rupture, autre que celle sollicitée par le bailleur, la Cour d’appel a méconnu les termes du lige et ont violé l’arcle 4 du code de procédure civile ;

ET ALORS QUE, SIXIEMEMENT, et en tout cas, à supposer que le juge ait eu la possibilité de retenir une date de rupture, autre que celle sollicitée par le bailleur, la Cour d’appel se devait en tout état de cause d’interpeller les pares et que faute de ce faire, elle a violé l’arcle 16 du Code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) L’arrêt aaqué encourt la censure ;

EN CE QUE, confirmant le jugement, il a considéré que le bail était résilié depuis le 29 janvier 2012, ordonné l’expulsion de Madame L. et condamné celle-ci à diverses sommes, notamment au tre des indemnités d’occupaon ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU’ « aux termes de l'arcle L 412-1 du Code de procédure civile , toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliaon de plein droit ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, menonner ce délai ; qu'à l'appui de ses demandes, Monsieur P. verse notamment aux débats : - le contrat de bail commercial conclu le 25 juin 2007 contenant une clause résolutoire en cas de défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, - le commandement de payer les loyers délivré le 29 novembre 2011, pour un montant principal de 1.481,90 euros correspondant à un arriéré de loyers et charges du mois de novembre 2011, ainsi qu'à la taxe d'ordures ménagères 2011, à la clause pénale et aux frais de procédure ; qu’il ressort des pièces produites et des conclusions de la demanderesse que les sommes visées au commandement n'ont pas été acquiées dans les deux mois suivants la délivrance de l'acte ; que la locataire s'est abstenue de payer les loyers et charges depuis le 1er novembre 2011, soit durant plus de trois années au jour où l'affaire a été plaidée ; que l'ensemble des éléments portés à la connaissance du Tribunal indiquent que la clause résolutoire du contrat liant les pares est automaquement acquise à compter du 29 janvier 2012 à minuit, faute pour le locataire de s'être acquié de sa dee à l'expiraon du délai de deux mois qui lui était impar par le commandement de payer ; qu'en conséquence, il y a lieu de constater la résiliaon du contrat de bail à compter de la significaon du 29 janvier 2012 à minuit, et de faire droit à la demande d'expulsion » ;

ALORS QUE, dans ses conclusions d’appel (conclusions du 27 septembre 2016, p. 17), Madame L. invitait les juges du fond à rechercher si le commandement visait la clause résolutoire insérée au bail dans des condions permeant de constater l’acquision d’une clause résolutoire ; qu’en s’abstenant de s’expliquer sur ce moyen, les juges du fond ont à tout le moins violé l’arcle 455 du Code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) L’arrêt aaqué encourt la censure ;

EN CE QU’il a rejeté la demande de Madame L. tendant à ce qu’il soit jugé qu’elle pouvait suspendre le paiement des loyers à raison de l’état du local, invitant les juges du fond à rejeter toutes les autres demandes formées par le bailleur, ensemble rejeté les demandes visant à la répéon des loyers ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'arcle 1184 du code civil dispose "La condion résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmaques, pour le cas où l'une des pares ne

sasfera pas à son engagement ; que dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit ; que la pare envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécuon de la convenon lorsqu'elle est possible ou d'en demander résoluon avec dommages et intérêts ; que la résoluon doit être demandée en jusce, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances" ; que l'arcle 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne sasfait pas aux disposions des premier et deuxième alinéas de l'arcle 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté aeinte à la validité du contrat en cours ; que Mme Marie Jeanne L. habite l'appartement depuis juillet 2007, soit plus de neuf ans ; qu’elle a été expulsée avec le concours de la force publique à la suite d'une décision du juge des référés mais a réintégré l'appartement dès la décision de la cour d'appel infirmant l'ordonnance pour incompétence ; qu’elle a cessé -de payer les loyers depuis novembre 2011, mais n'a introduit la présente acon en jusce aux fins d'être autorisée à consigner les loyers, de voir ordonner au bailleur des travaux de remise en état du logement et de le condamner à payer des dommages et intérêts, que le 13 juillet 2012 ; que M. Alain P. a fait délivrer un commandement de payer le 29 novembre 2011 ; qu’en vertu de la clause résolutoire du bail, ce dernier, à défaut de règlement de l'arriéré locaf-dans les deux mois du commandement, a été résilié et Mme Marie Jeanne L. était donc, lorsqu'elle a introduit son instance, sans droit ni tre depuis le 29 janvier 2012 ; que le premier juge a jugé a donc fait une juste applicaon de l'arcle 1184 du code civil en décidant que Mine Marie Jeanne L. ne pouvait jusfier son défaut de paiement des loyers en invoquant une excepon d'inexécuon ; que la cour d'appel confirmera la décision querellée en ce qu'elle a débouté Mme Marie Jeanne L. de sa demande de suspension du paiement des loyers et de restuon des loyers versés » ;

ALORS QUE, PREMIEREMENT, la Cour d’appel ayant écarté l’excepon d’inexécuon, sur le fondement d’une résiliaon résultant de l’acquision de la clause résolutoire, la cassaon à intervenir, sur le premier moyen, relaf à la mise en oeuvre d’une clause résolutoire, ne peut manquer d’entraîner par voie de conséquence la cassaon du chef de l’arrêt relaf à la suspension des loyers à raison de l’état du local, conformément à l’arcle 625 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, les pares étant libres de formuler comme elles l’entendent leurs demandes, un preneur, si même le bail a été résilié depuis lors, peut inviter le juge à constater qu’elle était en droit de suspendre le paiement des loyers durant la période antérieure à la rupture des relaons contractuelles ; qu’en refusant de statuer sur ce point, les juges du fond ont violé l’arcle 4 du Code civil, ensemble l’arcle 6-1 de la Convenon européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

ET ALORS QUE, TROISIEMEMENT, les juges du second degré s’étant bornés à refuser d’examiner la demande concernant la suspension des loyers du seul fait de la résiliaon du bail, les mofs du jugement ne peuvent être invoqués pour sauver l’arrêt en tant qu’ils sont relafs à l’état du local, cee queson n’ayant pas été réexaminée par la Cour d’appel eu égard aux mofs qu’elle a opposés pour ne pas statuer sur la demande.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION L’arrêt aaqué encourt la censure ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'arcle 1184 du code civil dispose "La condion résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmaques, pour le cas où l'une des pares ne sasfera pas à son engagement ; que dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit ; que la pare envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécuon de la convenon lorsqu'elle est possible ou d'en demander résoluon avec dommages et intérêts ; que la résoluon doit être demandée en jusce, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances" ; que l'arcle 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne sasfait pas aux disposions des premier et deuxième alinéas de l'arcle 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté aeinte à la validité du contrat en cours ; que Mme Marie Jeanne L. habite l'appartement depuis juillet 2007, soit plus de neuf ans ; qu’elle a été expulsée avec le concours de la force publique à la suite d'une décision du juge des référés mais a réintégré l'appartement dès la décision de la cour d'appel infirmant l'ordonnance pour incompétence ; qu’elle a cessé -de payer les loyers depuis novembre 2011, mais n'a introduit la présente acon en jusce aux fins d'être autorisée à consigner les loyers, de voir ordonner au bailleur des travaux de remise en état du logement et de le condamner à payer des dommages et intérêts, que le 13 juillet 2012 ; que M. Alain P. a fait délivrer un commandement de payer le 29 novembre 2011 ; qu’en vertu de la clause résolutoire du bail, ce dernier, à défaut de règlement de l'arriéré locaf-dans les deux mois du commandement, a été résilié et Mme Marie Jeanne L. était donc, lorsqu'elle a introduit son instance, sans droit ni tre depuis le 29 janvier 2012 ; que le premier juge a jugé a donc fait une juste applicaon de l'arcle 1184 du code civil en décidant que Mine Marie Jeanne L. ne pouvait jusfier son défaut de paiement des loyers en

invoquant une excepon d'inexécuon ; que la cour d'appel confirmera la décision querellée en ce qu'elle a débouté Mme Marie Jeanne L. de sa demande de suspension du paiement des loyers et de restuon des loyers versés » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU’« qu'aux termes de l'arcle 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune spulaon parculière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitaon principale, un logement décent ; 2° D'entretenir cee chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement de preneur pendant la durée du bail ; Qu'aux termes de l'arcle 6 de la loi du 6 juillet 1989, les caractérisques correspondantes au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitaon principale ; Que le locataire ne peut, pour jusfier un défaut de paiement des loyers, invoquer une excepon d'inexécuon à l'encontre de son bailleur, dès lors qu'il ne jusfie pas s'être trouvé dans l'impossibilité totale d'occuper les lieux ; qu'en l'espèce, la demanderesse verse aux débats plusieurs constats d'huissier dressés par la SCP A. ; Que le 27 juin 2012, il était relevé par l'officier ministériel de nombreuses fissures dans la cage d'escalier, un réseau électrique obsolète, des traces d'humidité dans toutes les pièces et des persiennes en mauvaise état ;

Que le 21 mai 2013, des constataons idenques étaient faites ; que néanmoins, il est menonné qu'à ces deux dates, la demanderesse habite le logement en l'état ; que par ailleurs, la demanderesse verse aux débats un rapport d'experse établi le 7 juillet 2012, et rédigé par Monsieur G. ; que ce rapport fait état de nombreuses anomalies concernant l'installaon électrique et de gaz, ainsi que des désordres d'humidité dans l'air et conclut que le logement de répond pas aux normes minimales de confort pour la locaon et le logement décent ; qu'il précise que le logement présente des dangers pour la sécurité des personnes et des biens ; que néanmoins, il s'agit d'un rapport établi non contradictoirement par un expert ne figurant pas sur la liste des experts agrées par la Cour d'Appel ; qu'en ce qui concerne l'habitabilité du bien, il doit être relevé que malgré son expulsion, Madame L.1 a souhaité réintégrer le logement à la suite de l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de BASTIA le 8 janvier 2014 ; que de surcroît il doit être menonné que nombre des défauts menonnés affectent les pares communes de l'immeuble, et non le logement donné à bail ; qu'en outre, l'entrée du locataire dans les lieux date du 1er juillet 2007 et que la suspension du paiement des loyers movée par l'indécence du logement date du 1er novembre 2011, soit une habitaon du logement de plus de quatre années sans mise en demeure du locataire à l'aenon du bailleur ; que dès lors, s'il ne saurait être contesté que le logement nécessite des travaux de remise aux normes, la demanderesse échoue à démontrer que les défauts affectant le logement rendent impossible son occupaon par le locataire ; qu'en tout état de cause, le locataire

ne peut se prévaloir de l'inexécuon des travaux de réparaon nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus ; que dès lors, Madame L. ne peut invoquer l'excepon d'inexécuon

pour être exonérée de son obligaon de paiement des loyers ; qu'en conséquence il y a lieu de la débouter de ses demande de suspension de paiement des loyers, ainsi que de restuon des loyers perçus depuis la signature du bail sous astreinte » ;

ALORS QUE, PREMIEREMENT, une pare a toujours la faculté, à raison du droit au procès équitable, de produire un rapport d’expert, émis par un homme de l’art qu’elle a elle-même sollicité, peu important que ce document n’ait pas été établi de façon non contradictoire ; qu’en refusant de prendre en compte le rapport de Monsieur G. en date du 7 juillet 2012, au mof qu’il avait été établi non contradictoirement, les juges du fond ont violé le principe du contradictoire et l’arcle 16 du Code de procédure civile et l’arcle 61-1 de la Convenon européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, une pare a toujours la faculté de produire un rapport, émanant d’un homme de l’art, peu important que le rapport n’émane d’un expert figurant sur la liste des experts agréés par la Cour d’appel ; qu’en décidant le contraire, les juges du fond ont violé le principe du contradictoire et l’arcle 16 du Code de procédure civile et l’arcle 61-1 de la Convenon européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.