CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 18 décembre 2013, n° 12/03309

EXPOSE DU LITIGE

Le 23 mars 1972, a été conclu un contrat de bail commercial entre la société l'Union des assurances de Paris capitalisation aux droits de laquelle se trouve la société Secoia (bailleur) et la société Au Compas d'or (preneur) portant sur des locaux situés au [...] à l'angle de la [...] et destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce de café brasserie.

Le 31 octobre 2006, la société Secoia a notifié à la société Au Compas d'or un congé comportant refus de renouvellement pour la date du 30 juin 2007 en offrant de payer une indemnité d'éviction. Le 5 septembre 2007 la société Secoia a saisi le Tribunal de grande instance de Paris afin de voir valider le refus de renouvellement et pour fixer l'indemnité d'éviction.

Le 17 mars 2009 le Tribunal de grande instance de Paris a, par jugement avant dire droit, désigné un expert pour lui permettre de déterminer les indemnités d'éviction et d'occupation. Dans son rapport déposé le 8 juillet 2010, l'expert a retenu pour l'indemnité d'éviction une somme de 915000 € et pour l'indemnité d'occupation un montant annuel de 71 060 €.

Par jugement en date du 24 janvier 2012, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- dit que l'éviction entraîne la perte du fonds exploité par la société Au Compas d'or dans les locaux appartenant à la société Secoia [...] ;

- fixé à la somme de 884 752 € le montant de l'indemnité d'éviction due par la société Secoia à la société Au Compas d'or outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur la présentation des justificatifs ;

- dit que la société Au Compas d'or est redevable à l'égard de la société Secoia d'une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2007 et ce jusqu'à la libération des lieux ;

-fixé le montant de cette indemnité d'occupation à la somme annuelle de 75 240 euros outre les taxes et charges ;

-dit que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit ;

- condamné la société Secoia au paiement d'une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné la société Secoia aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise ;

-débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives.

La société Au Compas d'or a relevé appel de cette décision le 22 février 2012.

Par ces conclusions en date du 27 septembre 2013, la société Au Compas d'or demande à la cour de :

Débouter la société Secoia de son appel incident tendant à voir fixer :

*l'indemnité principale d'éviction à la somme de 735 190 € et les indemnités accessoires aux sommes de 90 884 € pour les frais de remploi, 3 000 € pour les frais de déménagement, 27 162 €pour le trouble commercial et 5 000 € au titre des frais divers.

*l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 87 400 € outre charges, taxes et prestations.

*l'indexation annuelle de ladite indemnité d'occupation.

Confirmer le jugement du tribunal en date du 24 janvier 2012 en ce qu'il a jugé que l'éviction entrainera la perte du fonds de commerce,

Et statuant à nouveau,

Fixer le montant de l'indemnité d'éviction due à la société Au Compas d'or à la suite du refus du renouvellement du bail commercial des locaux dont elle est locataire à la somme de 2 128 401 €, à parfaire ou à diminuer ultérieurement en fonction notamment de l'évolution des chiffres d'affaires de l'exploitant,

Dire qu'en sus de cette somme la société Secoia devra rembourser à la société Au Compas d'or les indemnités de licenciement du personnel sur justificatifs,

Fixer l'indemnité d'occupation due par la société Au Compas d'or du 1er juillet 2007 à la somme annuelle en principal de 48 450 €,

En tout état de cause,

Débouter la société Secoia au paiement de l'ensemble de ses demandes, fi ns et conclusions plus amples et contraires aux présentes,

Condamner la société Secoia au paiement d'une somme de 5 000 € ht au titre de l'article 700 du Code de procédure civile qu'en tous les dépens dont distraction selon les dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, y compris les frais d'expertise.

Par ses conclusions en date du 18 octobre 2012, la société Secoia demande à la cour de :

Fixer à la somme de 735 190 € le montant de l'indemnité principale d'éviction due à la société Au Compas d'or ensuite du congé comportant refus de renouvellement du bail signifié le 31 octobre2006 pour la date du 30 juin 2007,

Fixer les indemnités accessoires aux montants suivants :

frais de remploi 90 884 €

frais de remplacement 3 000 €

trouble commercial 27 162 €

frais divers 5 000 €

Dire et juger que les intérêts au taux légal sur l'indemnité d'éviction ne pourront courir qu'à compter du jour où la fixation de ladite indemnité sera définitive,

Commettre tel séquestre qu'il plaira au Tribunal désigné en vue de recevoir le paiement de l’indemnité d'éviction et de procéder après libération des lieux au versement de ladite indemnité entre les mains de la société Au Compas d'or sous réserves des pénalités ou oppositions visée espar les dispositions des articles L. 145-28 et suivants du Code de commerce,

Ordonner que soient consignées entre les mains du Service Séquestre de l'Ordre des Avocats au Barreau de Paris pendant une durée de 12 mois les indemnités accessoires lesquelles seront versées à la défenderesse sur justificatifs,

Fixer à la somme de 95 000 €, outre les charges, taxes ou prestations découlant de la convention locative, le montant de l'indemnité d'occupation par la société Au Compas d'or à compter du 1erjuillet 2007, jusqu'à la libération effective des locaux dont s'agit,

Dire et juger que cette indemnité sera indexée annuellement en fonction de la variation de l'indice de l'Insee du coût de la construction, l'indice de référence étant celui du 3ème trimestre 2007, soit 1443,

Rappeler que la compensation entre les créances d'indemnité d'éviction et d'indemnité d’occupation est de droit,

Ordonner le partage par moiti é des dépens de l'instance, lesquels incluront les frais et honoraires de l'expertise judiciaire François Robine.

SUR CE

Sur l'indemnité d'éviction :

La société Au compas d'or fait valoir qu'elle est installée dans les lieux depuis plus de 40 ans, que le fonds de commerce est situé dans l'un des endroits les plus animés de Paris et bénéficie de l'un des meilleurs emplacements de la rue avec une visibilité exceptionnelle en raison de sa configuration en rotonde, que les locaux bénéficient d'une très bonne situation tout à fait adaptée à l'activité qui y est exercée et qui permet à la société locataire de capter une clientèle variée, constituée à la fois de la population résidente à fort pouvoir d'achat, de la clientèle touristique, des chalands venus faire leurs achats dans les boutiques alimentaires du secteur, que s'agissant de la méthode d’évaluation du fonds, le tribunal n'aurait pas dû appliquer la méthode fi nancière, que la méthode fondée sur le chiffre d'affaires est plus fi able et devra être utilisée car il s'agit d'une donnée objective utilisée par les professionnels de l'activité de restauration, que les usages de la profession valorisent les fonds de commerce à parti r des recettes tt c, à l'inverse des fonds de capitaux appréciés sur la base des comptes hors taxes.

La société Au compas d'or souligne également que la salle de café présente une capacité de 65places assises et comporte une belle terrasse sur la voie publique, ce qui, compte tenu de la réglementation interdisant de fumer dans les lieux publics clos, a entraîné une plus-value importante des établissements de café brasserie disposant de terrasse ouverte permettant d’accueillir la clientèle des fumeurs, que l'expert dans son rapport n'a pas suffisamment tenu compte de cette caractéristique, que la cour devra prendre en compte les nombreux avantages de ce fonds de commerce dans l'adoption du coefficient de valorisation appliqué aux chiffres d'affaires.

La société Secoia estime pour sa part que même si le local se trouve dans un très bel emplacement, l’exploitation est peu aisée en raison d'une part d'une cuisine aux dimensions limitées pour une activité de restauration, d'autre part, de l'accès difficile au sous-sol où se trouvent entreposés les stocks, que la convention relative liant les parti es ne recèle aucun élément susceptible d'avoir une incidence significative sur la valeur locative et par la même d'engendrer une quelconque minoration ou majoration de la valeur locative brute, que la méthode de la rentabilité est de plus en plus utilisée, qu'elle est plus déterminante que celle du chiffre d'affaires, que de plus, la tva n'a pas à être prise en considération dans la mesure où il s'agit d'une taxe reversée à l'État, que bien qu’excellent, l'emplacement n'est pas exceptionnel et qu'un coefficient de 750 fois la recette journalière hors taxe évalue fort justement le fonds, que c'est à tort que le tribunal a retenu une majoration de 17,5 % pour tenir compte du potentiel d'évolution du fonds si un service de restauration le soir était proposé alors que le préjudice de la société correspond à la valeur du fonds dont elle est évincée et non à la valeur que pourrait avoir un fonds à l'adresse considérée.

Il n'est pas contesté que, ainsi que l'a constaté l'expert, les locaux considérés occupent un excellent emplacement à l'angle des [...] et Stuart, dans un des quartiers les plus animés de Paris dont le renouveau se traduit par l'arrivée de boutiques de marques de prêt à porter s'adressant à une clientèle jeune et urbaine et de sociétés de multi média, design et publicité qui font de ce quartier autour de la [...] qui est piétonne un secteur à la mode marqué par la présence de nombreux cafés et restaurants très fréquentés à la fois par des touristes et des parisiens et facilement accessible par les transports en commun.

Les locaux sont situés dans un immeuble ancien datant de 1930, en maçonnerie enduite présentant un bon état de ravalement, développant sur une façade en arrondi cinq étages droits et trois étages en retrait à usage d'habitation ;

Le locaux de bel ampleur développent un devanture en angle de 9,50 mètres avec un retour sur la[...] de 8 mètres ; le rez-de-chaussée se compose d'une salle de café restaurant comprend 65 places assises, d'une cuisine constituée d'un local aveugle avec gaine d'extraction en toiture, disposant d’un équipement nécessaire à l'activité de brasserie et d'une zone sanitaires ; la terrasse extérieure permet d'accueillir 65 places ; le sous-sol est accessible depuis la salle de restaurant par une échelle de meunier ; il est constitué d'une cave voûtée à usage de réserve et d'une petite chambre froide ;le tout est en bon état d'usage ; l'expert relève cependant l'exiguïté de la cuisine et la difficulté d’accès au sous-sol ;

Les parties s'accordent pour dire que l'éviction entraînera la perte du fonds ; elles s'opposent essentiellement sur la valeur du fonds et la méthode d'évaluation.

La société Au compas d'or peut prétendre en conséquence obtenir une indemnité principale d’éviction égale à la valeur marchande du fonds laquelle sera calculée suivant les usages applicables en matière de cessions de fonds comparables en fonction du chiffre d'affaires tt c, corrigée éventuellement par celle de l'excédent brut d'exploitation, plutôt que soit par la méthode exclusivement fi nancière d'autant qu'il s'agit d'un fonds de travail qui peut offrir des possibilités d’exploitation différentes de celles en cours, soit encore par la moyenne des deux méthodes choisie par l'expert et à la suite le tribunal alors qu'elles font apparaître un écart relativement important de prix.

L'expert a exactement distingué les deux activités bar/café d'une part et brasserie d'autre part qui sont valorisées différemment, la valorisation de la partie café/bar se faisant par l'application d'un chiffre multiplicateur de la recette journalière tt c, compris entre 400 et 800, tandis que le fonds de brasserie s'apprécie suivant un pourcentage du chiffre d'affaires tt c allant de 50 % à 190 % ;

L'expert a proposé de retenir une valeur de 765 600 € pour la partie café/bar en retenant un chiffre de 800 fois la recette journalière tt c et de 155 723 € pour la partie brasserie en retenant 100 % du chiffre d'affaires moyen ht des trois années 2007, 2008 et 2009 majoré de 17,5 % pour tenir compte du potentiel de l'établissement ;

La valeur du fonds devant s'apprécier à la date la plus proche de l'éviction, le chiffre d'affaires à prendre en compte est celui de la moyenne des années 2010, 2011 et 2012 telle qu'elle ressort des documents comptables produits aux débats qui font apparaître les chiffres d'affaires de :

506 314 € ht soit 560 489,59 € tt c en 2010

579 931 € ht soit 641 983,61 € tt c en 2011

591 103 € ht soit 660 262,05 € tt c en 2012

soit une moyenne de 559 116 € ht et de 620 911,75 € tt c ;

En retenant la ventilation opérée par l'expert qui n'est pas sérieusement contestée, soit 27,5 %représentant l'activité brasserie et 72,5 % représentant l'activité café bar, le chiffre d'affaires moyen hors taxes est de 170 750,73 € pour la brasserie et la recette journalière limonade de 1233,31 € ;

L'expert constate que le fonds a une activité régulière et une rentabilité certaine au regard de l’excédent brut d'exploitation qu'il réalise ; compte tenu de la qualité de l'emplacement et de celle des locaux bénéficiant notamment d'une situation en angle et d'une belle terrasse et compte tenu de la rentabilité en l'état de l'établissement, il convient d'appliquer au chiffre d'affaires tt c de la partie brasserie un coefficient de 140 % et un chiffre de 800 fois la recette journalière qui tiennent suffisamment compte de l'excellence de l'emplacement et de la consistance des locaux ;

Ainsi la valeur du fonds s'établit elle à la somme en principal de :

(170 750,73 € x 140 %) + (1 233,31 € x 800) = 1 225 699,02 € arrondie à 1 225 700 €.

Sur les indemnités accessoires :

Frais de remploi :

Ils se composent des frais fiscaux qui sont proportionnels à la valeur du fonds quitté et s'établissent à la somme de 56 595 € somme à laquelle s'ajoutent les honoraires correspondant à 8 % de l’indemnité principale soit 98 056 €, ce qui représente une somme globale de 154 651 € ;

Trouble commercial :

Il convient de confirmer l'appréciation de l'expert retenue par le tribunal d'allouer pour ce chef de préjudice trois mois du résultat moyen d'exploitation qui sera limité à la somme de 30 000 € telle que demandé ;

Frais de réinstallation :

La société Au compas d'or demande de lui allouer une somme de 190 000 € calculée sur la base d’une surface pondérée de 95 m² et d'un coût de travaux de rénovation /installation de 2 000 €/m²en citant un arrêt de cette cour ayant alloué une somme de 2 000 € /m² à titre de frais de réinstallation (CA Paris 5-3 du 24 février 2010) ;

La société Secoia fait valoir que l'indemnité allouée permettra à la société Au compas d'or de racheter un fonds et d'y réaliser les aménagements nécessaires à son activité puisque par définition le fonds racheté sera équivalent, que seuls les fonds de chaîne et dotés d'aménagements spécifiques peuvent prétendre à l'octroi d'une indemnité spécifique de réinstallation pour les adapter au concept de la chaîne, qu'au surplus, les différents agencements font accession au bailleur de sorte qu'ils ne peuvent être indemnisés.

La société Au compas d'or dont les frais d'agencements sont amorti s ne fait la démonstration d’aucun aménagement particulier qu'elle aurait fait réaliser dans les lieux loués et dont elle aurait à nouveau à faire les frais, l'expert relevant au contraire leur caractère ancien et dénué de charme ;elle ne justifie que d'un devis de travaux de peinture et d'entoilage d'un montant tt c de 34 240,50€ qui ne constituent pas véritablement des frais de réinstallation ; quant au matériel de cuisine laissé sur place et amorti , elle ne produit aucun devis de remplacement à l'identique, étant observé que la nécessité de devoir procéder à l'achat de matériel neuf comparable est purement hypothétique et ne peut donner lieu à indemnisation distincte de la valeur du fonds ;

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement qui a débouté la société Au compas d'or de cette demande.

Frais divers et de déménagement :

Les parties s'accordent sur les frais de déménagement et les frais divers à allouer soit respectivement un montant de 3 000 € et de 5 000 € ;

L'indemnité globale hors frais de licenciement s'établit donc à la somme de 1 418 351 €.

Sur l'indemnité d'occupation :

La société Au compas d'or demande de fixer le montant unitaire de l'indemnité d'occupation à la somme de 600 € /m² au lieu de 800 € /m² comme retenu par l'expert en s'appuyant sur le rapport d’expertise concernant les locaux voisins à destination de poissonnerie pour lesquels les experts ont estimé la valeur locative de renouvellement au prix de 650 € /m² et sur une décision du juge des loyers qui a fixé la valeur locative d'un restaurant situé [...] et [...] d'une surface pondérée comparable de 89 m² au prix de 480 € /m² par jugement du 27 mai 2010 ;

La société Secoia demande pour sa part de retenir le prix unitaire de 800 € /m² tel que proposé par l’expert mais de lui appliquer une majoration de 25 % pour tenir compte de la présence de la terrasse qui double la capacité d'accueil de l'établissement ; elle demande au surplus de ne pas appliquer d'abattement de précarité dès lors que le chiffre d'affaires n'a curieusement cessé de croître en six ans de 98 % et que la longueur de la procédure n'est pas imputable au bailleur.

L'expert a proposé une valeur de renouvellement du loyer de 800 € /m² qui correspond à la valeur haute des loyers de comparaison, tout en lui appliquant une majoration de 10 % en raison de la présence de la terrasse mais en proposant de retenir un abattement de 10 % pour tenir compte des charges exorbitantes qui pèsent sur le locataire ; il propose de retenir la même valeur de 800 € /m²à titre d'indemnité d'occupation en y ajoutant une majoration pour droit de terrasse de 10 % mais en invitant le tribunal à pratiquer un abattement de 15 % à titre de précarité de sorte qu'il aboutit à une valeur de 71 060 € /an ;

C'est à juste titre compte tenu de la qualité de l'emplacement du fonds et de la configuration des locaux que le tribunal en suivant l'expert a fixé la valeur de l'indemnité d'occupation au prix unitaire de 800 € /m² majoré de 10 % pour la terrasse suivant le coefficient habituellement retenu ; il sera pratiqué en outre un abattement de 10 % pour tenir compte de la précarité que fait peser le congé sur l'exploitation en privant le preneur de pouvoir réaliser des investissements ou de céder le fonds et ce nonobstant la progression du chiffre d'affaires ; le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d’occupation à la somme de 75 240 € par an sera donc confirmé.

Il n'y a pas lieu de prévoir d'indexation de l'indemnité d'occupation ainsi qu'il a été jugé.

Sur les autres demandes :

La société Au compas d'or n'a moyen opposant à la demande de la bailleresse de voir ordonner le séquestre de l'indemnité due dans les conditions défi nies à l'article L 145-29 du code de commerce, la demande de la bailleresse de voir consigner les indemnités accessoires pendant douze mois et versées ensuite sur justificatifs étant rejetées.

La société Secoia supportera les dépens et paiera à la société Au compas d'or la somme de 3 000 €sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Reformant le jugement déféré en ses seules dispositions relatives à l'indemnité d'éviction, les autres dispositions étant confirmées,

Statuant à nouveau,

Fixe le montant de l'indemnité d'éviction due par la société Secoia à la société Au compas d'or à la somme de 1 418 351 € hors frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs.

Ordonne le séquestre de l'indemnité d'éviction auprès du séquestre juridique de l'Ordre des avocats du barreau de Paris qui s'en libérera entre les mains de la société Au compas d'or dans les conditions défi nies à l'article L 145- 29 du code de commerce.

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société Secoia aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société Au compas d'or la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.