CA Paris, Pôle 1 ch. 3, 30 mars 2022, n° 21/16710
PARIS
Arrêt
Infirmation partielle
PARTIES
Demandeur :
Reside Etudes Apparthotels (SAS)
Défendeur :
Da Vinci (SARL), Fadel (SARL), La Turcannoise (SARL)
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président :
M. Birolleau
Conseillers :
M. Chazalette, Mme Bongrand
Avocat :
Selarl Lexavoue Paris-Versailles
La société Réside Etudes Appart hôtels gère des résidences de tourisme et, notamment, la [...].
Cette résidence est exploitée dans le cadre de baux commerciaux consenti s par des parti culiers, propriétaires des appartements meublés de la résidence, à la société Réside Etudes Appart hôtels.. Le loyer est payable trimestriellement et à terme échu.
En raison de la crise sanitaire liée à l'épidémie de Covid-19, la société Réside Etudes Appart hôtels, qui gère 52 résidences de tourisme en France, a suspendu le paiement des loyers de ses résidences à compter du 2ème trimestre 2020, et notamment de la résidence « Residhome Paris Evry ».
Après avoir informé les bailleurs de la suspension des loyers par lettres des 9 juin et 21 juillet 2020, elle leur a proposé, le 16octobre 2020, le versement de 40% du loyer annuel pour l'année 2020 et, pour l'année 2021, un loyer fixe correspondant à 40% du loyer annuel contractuel et un complément variable de 33% calculé en fonction des résultats d'exploitation de la résidence, versé avec la première échéance de l'année 2022.
Si certains propriétaires bailleurs ont accepté cette proposition, les intimés l'ont refusée et, par acte du 18 février 2021, ils ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la condamnation de la société Réside Etudes Appart hôtels à leur payer, à chacun, une provision correspondant aux loyers impayés. Ils ont également demandé la communication de divers documents, notamment le contrat d'assurance multi risques professionnelle souscrit ainsi que les comptes d'exploitation de la résidence des trois dernières années, précisant les taux de remplissage obtenus, les justificatifs du ou des prêts garantis par l'Etat (PGE) obtenu(s), les comptes bancaires le tout sous astreinte par document et jour de retard.
Par ordonnance de référé contradictoire du 9 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- déclaré le président du tribunal judiciaire de paris statuant en référé territorialement compétent ;
- dit que l'assignation délivrée par acte d'huissier le 18 février 2021 à la société Réside Etudes Appart hôtels et placée le 23 février2021 pour l'audience de plaidoirie du 8 mars 2021 est caduque, et que l'instance introduite par cette citation est éteinte ;
- dit que l'assignation délivrée par acte d'huissier du 12 mars 2021 à la société Réside Etudes Appart hôtels a été valablement placée le 17 mars 2021 pour l'audience de plaidoirie du 10 juin 2021, et qu'il y a lieu de statuer sur les demandes formées dans le cadre de l'instance introduite par cette citation ;
- constaté que M. B. et Mme L. se sont désistés de leur instance ;
- constaté que la société Réside Etudes Appart hôtels a accepté le désistement de ces requérants, et que leur désistement est donc parfait et a mis un terme à l'instance les opposant à la société Réside Etudes Appart hôtels ;
- reçu M. J. et Mme R. épouse J. en leur intervention volontaire ;
- débouté la société Réside Etudes Appart hôtels de sa demande de sursis à statuer ;
- déclaré recevables la demande de M. Gérard M. ;
- déclaré recevables les demandes de l'ensemble des autres requérants ;
- condamné la société Réside Etudes Appart hôtels à communiquer les documents suivants aux requérants, par l'intermédiaire de leur conseil, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par type de document :
- les justificatifs du ou des PGE obtenu(s), ainsi que leur affectation et les justificatifs du ou des aides au titre du fonds de solidarité et de l'aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 obtenu(s) ainsi que de leur affectation',
- la copie de son contrat d'assurance perte d'exploitation et le cas échéant, les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercées contre ses assureurs,
- tout justificatif permettant d'établir de manière probante les périodes d'ouverture et de fermeture de la résidence Paris Evry à compter du mois de mars 2020 ;
- débouté les requérants des demandes de communication de pièces afférentes à :
- la liste de tous ses comptes bancaires, et les relevés de comptes des 12 mois de l'année 2020, pour justifier de l'état de sa trésorerie tout au long de l'année ;
- ordonné à la société Réside études appart hotels de communiquer aux requérants dans un délai de 15 jours suivant la communication de la présente décision et sous astreinte de 500 euros par document et par jour de retard :
- les comptes d'exploitation de la résidence Paris Evry visés à l'article L. 321-2 du code de tourisme pour les années 2017 à 2020compris,
- les bilans de la résidence des années 2017 à 2020 compris précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visé à l'article l321-2du code de tourisme ;
- dit que ces astreintes courront pendant un délai de 4 mois ;
- dit n'y avoir lieu pour le juge des référés de se réserver la liquidation de ces astreintes ;
- condamné par provision la société Réside Etudes Appart hôtels à payer à :
M. A. et M. B. la somme de 4 226,68 euros
M. et Mme A. la somme de 3 691,48 euros
M. et Mme A. la somme de 6 049,05 euros
Mme B. M. la somme de 4 151,85 euros
Mme B. la somme de 7 303,59 euros
M. et Mme B. la somme de 8 501,93 euros
Mme B. la somme de 5 176,76 euros
M. et Mme B. la somme de 4 960,56 euros
M. B. la somme de 3 873,55 euros
M. B. la somme de 26 510,05 euros
M. B. la somme de 7 782,15 euros
M. B. la somme de 4 166,04 euros 72
M. B. et Mme E. la somme de 3 873,55 euros
M. et Mme C. la somme de 4 236,40 euros
Mme C. la somme de 4 090,37 euros
M. C. et Mme R. c. la somme de 4 614,73 euros
M. et Mme C. la somme de 3 935,65 euros
M. de S. H. la somme de 3 873,14 euros
M. et Mme D. la somme de 3 897,09 euros
M. et Mme D. la somme de 4 013,44 euros
M. D. la somme de 4 028,04 euros
M. D. la somme de 4 614,49 euros
M. et Mme D. la somme de 13 157,42 euros
Mme D.-L. et M. D. la somme de 4 768,71 euros
M. du P. d'a. la somme de 3 227,26 euros
Mme et M. D. la somme de 3 868,01 euros
M. et Mme F. la somme de 4 003,46 euros
M. et Mme F. la somme de 4 711,71 euros
M. et Mme F. la somme de 3 637,40 euros
M. G. la somme de 3 493,28 euros 73
M. et Mme H. la somme de 5 002,94 euros
M. H. la somme de 3 766,17 euros
M. et Mme H. la somme de 5 145,95 euros
M. et Mme J. la somme de 4 352,90 euros
M. K. la somme de 8 080,05 euros
M. L. la somme de 4 439,93 euros
M. L. et Mme B. la somme de 3 747,12 euros
M. Le B. la somme de 4 250,93 euros
M. L. la somme de 4 367,23 euros
M. L'h. et Mme L'h. g. la somme de 13 261,56 euros
M. L'h. la somme de 4 139,01 euros
M. L. la somme de 7 687,42 euros
M. et Mme L. la somme de 4 066,75 euros
M. et Mme M. la somme de 5 142,85 euros
M. Gérard et Mme M. la somme de 3 242,30 euros
M. sylvain M. et Mme Chloé la somme de 4 406,53 euros
M. et Mme M.-T. la somme de 4 195,29euros
Mme O. la somme de 4 613,77 euros
Mme P. née D. la somme de 4 028,01 euros
Mme P. épouse D. la somme de 4 769,59 euros
M. Q. la somme de 4 270,36 euros
M. et Mme R. la somme de 17459,57 euros
Mme S. la somme de 4 386,13 euros
M. S. la somme de 3 887,03 euros
la société Da Vinci (M. Damien) la somme de 25 477,59 euros
la société Fadel (D. André) la somme de 26 448,80 euros
la société La Turcanoise (S. Bernard) la somme de 4 822,95 euros
M. S. la somme de 11 773,20 euros
M. et Mme T. la somme de 4 376,85 euros
M. T. Gérard (propriétaire) -T. Dominique (curateur) la somme de 4.802,77euros
M. et Mme V. la somme de 4 711,44 euros
Mme V. la somme de 3 868,01 euros
M. et Mme V. la somme de 4 381,85 euros
M. Z. la somme de 3 669,27 euros au titre des échéances de loyer impayées du deuxième trimestre 2020 au premier trimestre2021 inclus, déduction faite des 56 jours de fermeture administrative ;
- dit que la société Réside Etudes Appart hôtels pourra s'acquitter du règlement de ces provisions à l'égard de chacun de ses bailleurs en six mensualités consécutives :
- la première échéance correspondant à la moiti é des sommes dues à chacun des bailleurs ci-dessus mentionnés devra être versée le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,
- le reliquat des sommes dues devra être versé en cinq autres échéances égales et consécutives exigibles le 5 de chaque mois suivant.
- ordonné la suspension de toute mesure d'exécution forcée pendant le cours de ces délais ;
- dit que, faute pour la société Réside Etudes Appart hôtels de payer à bonne date une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout redeviendra immédiatement exigible ;
- débouté les requérants de leurs demandes d'intérêts sur ces sommes provisionnelles, et d'astreinte ;
- ordonné à la société Réside Etudes Appart hôtels, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par contrat de bail à compter de la date de signification de la présente décision, de reprendre le paiement de ses loyers à l'égard de la totalité des requérants à hauteur de 40% du loyer contractuel TTC, et ce jusqu'à ce que le juge statue au fond sur la validité des baux et des obligations qui en découlent, ou jusqu'à la régularisation de tout autre accord conclu amiablement ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts ;
- condamné la société Réside Etudes Appart hôtels à verser aux requérants la somme globale de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Réside Etudes Appart hôtels aux dépens ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration du 29 septembre 2021, la société Réside Etudes Appart hôtels a relevé appel de cette décision sauf en ce qu'elle a :
- débouté la société Réside Etudes Appart hôtels de sa demande de sursis à statuer ;
- débouté les requérants de leurs demandes de communication de pièces afférentes à :
- la liste de tous ses comptes bancaires, et les relevés de comptes des 12 mois de l'année 2020, pour justifier de l'état de sa trésorerie tout au long de l'année
- dit n'y avoir lieu pour le juge des référés de se réserver la liquidation de ces astreintes ;
- débouté les requérants de leurs demandes d'intérêts sur ces sommes provisionnelles, et d'astreinte ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts
Par ordonnance du président du tribunal de commerce de Paris du 11 mai 2021, une procédure de conciliation a été ouverte au bénéfice de la société Réside Etudes Appart hôtels.
Dans le cadre de cette conciliation, une proposition a été faite aux bailleurs en septembre 2021 avec un engagement de régler 70%du loyer annuel des années 2020 et 2021 de la manière suivante « ze: 40% aux échéances contractuelles et 30% selon un échéanciers » échelonnant sur les années 2022 à 2029 (5% par an pour les années 2022-2026 et 25% par an pour les années 2027 à 2029).
Par une lettre du 3 décembre 2021, la société Réside Etudes Appart hôtels a informé les propriétaires d'une reprise à 100% des loyers à compter du 1er trimestre 2022, soit le réglement du loyer du premier trimestre 2022 au plus tard le 31 mars 2022.
Par ordonnances des 10 septembre et 8 décembre 2021, la procédure de conciliation a été prorogée jusqu'au 11 mars 2022.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 décembre 2021, la société Réside Etudes Appart hotels demande à la cour, de :
Vu les articles 9, 15, 16, 31, 122, 145, 385, 700, 754 et 835 du code de procédure civile,
Vu les articles 1131, 1134 du code civil (ancien),
Vu les articles 1104, 1195, 1218, 1219, 1343-5, 1719 et 1722 du code civil,
Vu l'article R. 145-23 du code de commerce
Vu l'article L. 321-2 du code du tourisme,
au principal,
- infirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de paris du 9 septembre 2021 en ce qu'elle a :
- déclaré le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé territorialement compétent,
- dit que l'assignation délivrée par acte d'huissier du 12 mars 2021 à la société Réside Etudes Appart- hôtels a été valablement placée le 17 mars 2021 pour l'audience de plaidoirie du 10 juin 2021, et qu'il y a lieu de statuer sur les demandes formées dans le cadre de l'instance introduite par cette citation,
- reçu M. J. et Mme R. épouse J. en leur intervention volontaire,
- déclaré recevable la demande de M. Gérard M.,
- l'a condamnée à communiquer les documents suivants aux requérants, par l'intermédiaire de leur conseil, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par type de document :
- les justificatifs du ou des PGE obtenu(s), ainsi que leur affectation et les justificatifs du ou des aides au titre du fonds de solidarité et de l'aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 obtenu(s) ainsi que de leur affectation',
- la copie de son contrat d'assurance perte d'exploitation et le cas échéant, les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercées contre ses assureurs,
- tout justificatif permettant d'établir de manière probante les périodes d'ouverture et de fermeture de la résidence Paris Evry à compter du mois de mars 2020 ;
- lui a ordonné de communiquer aux requérants dans un délai de 15 jours suivant la communication de la présente décision et sous astreinte de 500 euros par document et par jour de retard :
- les comptes d'exploitation de la résidence Paris Evry visés à l'article L. 321-2 du code de tourisme pour les années 2017 à 2020 compris,
- les bilans de la résidence des années 2017 à 2020 compris précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visé à l'article L. 321-2 du code de tourisme,
- dit que ces astreintes courront pendant un délai de 4 mois,
- l'a condamnée par provision à payer à :
- M. A. et M. B. la somme de 4 226,68 euros
- M. et Mme A. la somme de 3 691,48 euros
- M. et Mme A. la somme de 6 049,05 euros
- Mme b. M. la somme de 4 151,85 euros
- Mme B. la somme de 7 303,59 euros
- M. et Mme B. la somme de 8 501,93 euros
- Mme B. la somme de 5 176,76 euros
- M. et Mme B. la somme de 4 960,56
- M. B. la somme de 3 873,55 euros
- M. B. la somme de 26 510,05 euros
- M. B. la somme de 7 782,15 euros
- M. B. la somme de 4 166,04 euros 72
- M. B. et Mme e. la somme de 3 873,55 euros
- M. et Mme C. la somme de 4 236,40 euros
- Mme C. la somme de 4 090,37 euros
- M. C. et Mme r. c. la somme de 4 614,73 euros
- M. et Mme C. la somme de 3 935,65 euros
- M. de S. H. la somme de 3 873,14 euros
- M. et Mme D. la somme de 3 897,09 euros
- M. et Mme D. la somme de 4 013,44 euros
- M. D. la somme de 4 028,04 euros
- M. D. la somme de 4 614,49 euros
- M. et Mme D. la somme de 13 157,42 euros
- Mme D.-L. et M. D. la somme de 4 768,71 euros
- M. du P. d'a. la somme de 3 227,26 euros
- Mme et M. D. la somme de 3 868,01 euros
- M. et Mme F. la somme de 4 003,46 euros
- M. et Mme F. la somme de 4 711,71 euros
- M. et Mme F. la somme de 3 637,40 euros
- M. G. la somme de 3 493,28 euros 73
- M. et Mme H. la somme de 5 002,94 euros
- M. H. la somme de 3 766,17 euros
- M. et Mme H. la somme de 5 145,95 euros
- M. et Mme J. la somme de 4 352,90 euros
- M. K. la somme de 8 080,05 euros
- M. L. la somme de 4 439,93 euros
- M. L. et Mme B. la somme de 3 747,12 euros
- M. Le B. la somme de 4 250,93 euros
- M. L. la somme de 4 367,23 euros
- M. L'h. et Mme L'h. g. la somme de 13 261,56 euros
- M. L'h. la somme de 4 139,01 euros
- M. L. la somme de 7 687,42 euros
- M. et Mme L. la somme de 4 066,75 euros
- M. et Mme M. la somme de 5 142,85 euros
- M. Gérard et Mme M. la somme de 3 242,30 euros
- M. sylvain M. et Mme Chloé la somme de 4 406,53 euros
- M. et Mme M.-T. la somme de 4 195,29euros
- Mme O. la somme de 4 613,77 euros
- Mme P. née D. la somme de 4 028,01 euros
- Mme P. épouse D. la somme de 4 769,59 euros
- M. Q. la somme de 4 270,36 euros
- M. et Mme R. la somme de 17459,57 euros
- Mme S. la somme de 4 386,13 euros
- M. S. la somme de 3 887,03 euros
- la société Da vinci (M. Damien) la somme de 25 477,59 euros
- la société Fadel (D. André) la somme de 26 448,80 euros
- la société La Turcanoise (S. Bernard) la somme de 4 822,95 euros
- M. S. la somme de 11 773,20 euros
- M. et Mme T. la somme de 4 376,85 euros
- M. T. Gérard (propriétaire) -T. Dominique (curateur) la somme de 4.802,77euros
- M. et Mme V. la somme de 4 711,44 euros
- Mme V. la somme de 3 868,01 euros
- M. et Mme V. la somme de 4 381,85 euros
- M. Z. la somme de 3 669,27 euros au titre des échéances de loyer impayées du deuxième trimestre 2020 au premier trimestre2021 inclus, déduction faite des 56 jours de fermeture administrative ;
- dit que la société Réside Etudes Aappart hôtels pourra s'acquitter du règlement de ces provisions à l'égard de chacun de ses bailleurs en six mensualités consécutives :
- la première échéance correspondant à la moiti é des sommes dues à chacun des bailleurs ci-dessus mentionnés devra être versée le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,
- le reliquat des sommes dues devra être versé en cinq autres échéances égales et consécutives exigibles le 5 de chaque mois suivant.
- ordonné la suspension de toute mesure d'exécution forcée pendant le cours de ces délais ;
- dit que, faute pour la société Réside Etudes Appart hôtels de payer à bonne date une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout redeviendra immédiatement exigible,
- lui a ordonné, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par contrat de bail à compter de la date de signification de la présente décision, de reprendre le paiement de ses loyers à l'égard de la totalité des requérants à hauteur de 40% du loyer contractuel ttc, et ce jusqu'à ce que le juge statue au fond sur la validité des baux et des obligations qui en découlent, ou jusqu'à la régularisation de tout autre accord conclu amiablement,
- l'a condamnée à verser aux requérants la somme globale de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- l'a condamnée aux dépens ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;
et statuant à nouveau :
A - in limine liti s : sur l'incompétence du tribunal judiciaire de paris :
- juger que le tribunal judiciaire de paris était incompétent au visa l'article R. 145-23 du code de commerce et des clauses attributives de juridiction insérées dans les baux et renouvellement des baux ;
B - sur la caducité de l'assignation
- prononcer la caducité de l'assignation du 18 janvier 2021 et de l'assignation subséquente du 12 mars 2021 prononcer l'extinction de l'instance ;
C - sur l'irrecevabilité des demandes des bailleurs :
- déclarer les bailleurs irrecevables en leurs demandes en l'absence de droit d'agir à l'encontre de la société Réside Etudes Appart hôtels ;
D - sur la demande de communication de pièces sous astreinte :
- rejeter la demande des bailleurs qui n'est ni fondée, ni légitime mais excessive car contraire à la protection du secret des affaires ;
E - sur la demande de condamnation par provision au titre d'arriérés locatifs :
- juger que le montant des loyers dont il est réclamé, par provision, le règlement par les bailleurs est sérieusement contestable ;
- dire n'y avoir lieu à référé sur la demande du collectif de propriétaires de condamnation à titre de provision au paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020 du fait de l'existence de contestations sérieuses tenant :
- à la pandémie de covid-19 et les mesures prises pour en limiter l'expansion qui constituent un cas de force majeure,
- aux « circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale », selon les termes contractuels insérés dans les baux,
- à l'inexécution des bailleurs de leur obligation de délivrance et de jouissance paisible et à l'exception d'inexécution opposée aux bailleurs,
- à la destruction parti elle des lieux loués conformément à l'article 1722 du code civil et à l'exception d'inexécution opposée aux bailleurs,
- à la théorie de l'imprévision et l'exigence de bonne foi,
- aux paiements parti els intervenus en octobre 2021, au titre de l'année 2021 pour la période de conciliation judiciaire courant du 11 mai au 31 décembre à concurrence de 40 % des créances revendiquées ;
- à la reprise du paiement des loyers à 100 % à compter du 1 er trimestre 2022 ;
- dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur le fondement du trouble manifestement illicite ;
- dire n'y avoir lieu à référé à la reprise du paiement des loyers sur le fondement du trouble manifestement illicite ;
- renvoyer les bailleurs à mieux se pourvoir au fond et les débouter de leurs demandes de condamnation ;
à titre subsidiaire,
- ordonner le report du paiement des loyers échus à compter du 2ème trimestre 2020 avec un décalage 24 mois à compter de l'arrêt à intervenir ;
F - sur la demande de condamnation par provision au titre de dommages et intérêts :
- débouter les bailleurs de leur demande qui n'est ni justifiée, ni légitime, ni usuelle ;
en tout état de cause :
- déclarer les bailleurs mal fondés en leur appel incident ;
en conséquence,
- débouter les bailleurs de l'ensemble de leurs demandes, fi ns et conclusions ;
- condamner chacun des intimés à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- condamner les intimés aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 26 janvier 2022, les intimés demandent à la cour de :
Vu les articles 42, 46 et 48 du code de procédure civile,
Vu les articles 751, 754 et 385 du code de procédure civile,
Vu l'article 330 du code de procédure civile,
Vu l'article 145 du code de procédure civile,
Vu l'article 835 du code de procédure civile,
Vu l'article 1728 du code civil,
Vu l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Vu l'article 837 du code de procédure civile,
- débouter la société Réside Etudes Apparhôtels de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 9 septembre 2021 en ce qu'elle a :
- déclaré le tribunal judiciaire de Paris statuant en référé territorialement compétent,
- dit que l'assignation délivrée le 12 mars 2021 a été valablement placée à deux reprises les 17 mars 2021 et 7 mai 2021 pour l'audience de plaidoiries du 10 juin 2021, et qu'il y a lieu de statuer sur les demandes formées dans le cadre de l'instance introduite par cette citation,
- débouté la société Réside Etudes Appart hôtels de sa demande de sursis à statuer ;
- confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 9 septembre 2021 en ce qu'elle a condamné la société Réside Etudes Appart hôtels à communiquer les documents suivants aux requérants, par l'intermédiaire de leur conseil, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par type de document :
- les justificatifs du ou des PGE obtenu(s), ainsi que leur affectation et les justificatifs du ou des aides au titre du fonds de solidarité et de l'aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 obtenu(s) ainsi que de leur affectation,
- la copie de son contrat d'assurance perte d'exploitation et le cas échéant, les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercées contre ses assureurs,
- tout justificatif permettant d'établir de manière probante les périodes d'ouverture et de fermeture de la résidence à compter dumois de mars 2020 ;
y ajoutant,
- condamner la société Réside Etudes Appart hôtels à communiquer les documents suivants aux requérants, par l'intermédiaire de leur conseil, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par type de document :
- les justificatifs du PGE obtenu de 27,6 M euros ainsi que de son affectation,
- la copie de son contrat d'assurance perte d'exploitation et le cas échéant, les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercées contre ses assureurs (cf. « les fins de non-recevoir notifiées par Axa en juillet 2020 »),
- tous justificatifs permettant d'établir de manière probante les périodes d'ouverture et de fermeture de la résidence à compter dumois de mars 2020, à savoir le chiffre d'affaires et le taux d'occupation mois par mois de la résidence depuis mars 2020 à ce jour ;
- confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 9 septembre 2021 en ce qu'elle a ordonné à la société Réside Etudes Appart hôtels de communiquer les documents suivants aux requérants, par l'intermédiaire de leur conseil, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par type de document :
- les comptes d'exploitation de la résidence visés à l'article L. 321-2 du code de tourisme pour les années 2017 à 2020 compris,
- les bilans de la résidence visés à l'article L. 321-2 du code de tourisme pour les années 2017 à 2020 compris, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visé à l'article L. 321-2 du code de tourisme,
- dit que ces astreintes courront pendant un délai de 4 mois ;
- confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 9 septembre 2021 en ce qu'elle a condamné par provision la société Réside Etudes Appart hôtels à payer les loyers aux requérants du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 inclus ;
- infirmer l'ordonnance de référé du 9 septembre 2021 en ce qu'elle a :
- déduit des loyers dus de 56 jours de fermeture administrative ;
statuant à nouveau et y ajoutant :
- condamner, en l'absence de contestation sérieuse, la société Réside Etudes Appart hôtels à payer à titre de provision sur les loyers dus et échus au 31 décembre 2021, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2020, comme suit, sous astreinte de100 euros par jour de retard et par contrat de bail à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir :
Nom
Numéro de lot(s)
Solde dû sur le 2ème trimestre 2020
Solde dû sur le 3ème trimestre 2020
Solde dû sur le 4ème trimestre 2020 (indexation*1,0095)
Solde dû sur le 1
A.
7079
1244,32
euros
1244,32
euros
1256,14
euros
1256,14
euros
A.
121
1086,76
euros
1086,76
euros
1097,08
euros
1097,08
euros
A.
7061 /
7162
1780,82
euros
1780,82
euros
1797,74
euros
1797,74
euros
B. M.
7058
1222,29
euros
1222,29
euros
1233,90
euros
1233,90
euros
B.
7142
2150,15
euros
2150,15
euros
2170,58
euros
2170,58
euros
B.
7081 /
2502,94
2502,94
2526,72
2526,72
7085
euros
euros
euros
euros
B.
7123/7
156
1524,02
euros
1524,02
euros
1538,50
euros
1538,50
euros
B.
7003 /
7171
1460,37
euros
1460,37
euros
884,55
euros
884,55
euros
B.
7044
1140,36
euros
1
1140,36
euros
1151,19
euros
1151,19
euros
B.
7088/7
120/71
24/712 5
7152/7
154/71 55
7804,47
euros
7804,47
euros
7878,61
euros
7878,61
euros
B.
7007 /
7008
2291,04
euros
2291,04
euros
2312,80
euros
2312,80
euros
B.
7107
1226,47
euros
1226,47
euros
1238,12
euros
1238,12
euros
C.
7039
1140,36
euros
1140,36
euros
1151,19
euros
1151,19
euros
C.
7091
1247,18
euros
1247,18
euros
1259,03
euros
1259,03
euros
C.
7054
1204,19 euros
1204,19
1215,63 euros
1215,63
euros
euros
C.
7065 /
7183
1358,56
euros
1358,56
euros
1371,47
euros
1371,47
euros
C.
7036
1158,64
euros
1158,64
euros
1169,65
euros
1169,65
euros
DE S. H.
7038
1140,24
euros
1140,24
euros
1151,07
euros
1151,07
euros
D.
7030
1147,29
euros
1147,29
euros
1158,19
euros
158,19
euros
D.
230
1181,54
euros
1181,54
euros
1192,77
euros
1192,77
euros
D.
7031
1185,84
euros
1185,84
euros
1197,11
euros
1197,11
euros
D.
EVY03A
0220 et
EVY03S
0044
1358,49
euros
1358,49
euros
171,40
euros
1371,40
euros
D.
7073 /
7089 /
7101
3873,50
euros
3873,50
euros
3910,30
euros
3910,30
euros
D.-L.
7035 /
7180
1403,89
euros
1403,89
euros
1417,23
euros
1417,23
euros
F.
7050
1178,61
euros
1178,61
euros
1189,80
euros
1189,80
euros
F.
7023
1070,84
euros
1070,84
euros
1081,01
euros
1081,01
euros
H.
7109,
7181
1472,85
euros
1472,85
euros
1486,84
euros
1486,84
euros
H.
7144/7
165
1514,95
euros
1514,95
euros
1529,34
euros
1529,34
euros
J.
7127
1281,48
euros
1281,48
euros
1293,65
euros
1293,65
euros
K.
7106 /
7157
2378,74
euros
2378,74
euros
2401,34
euros
2401,34
euros
L.
7118
1307,10
euros
1307,10
euros
1319,52
euros
1319,52
euros
L.
7017
1103,14 euros
1103,14
euros
1113,62 euros
1113,62
euros
LE B.
7097
1251,46
euros
1251,46
euros
1263,35
euros
1263,35
euros
L.
7112
1285,70
euros
1285,70
euros
1297,91
euros
1297,91
euros
L'H.
7160/7
131/71
3904,16
euros
3904,16
euros
3941,25
euros
3941,25
euros
38/715
8
L'H.
7034
1218,51
euros
1218,51
euros
1230,09
euros
1230,09
euros
L.
7026 /
7028
2263,15
euros
2263,15
euros
2284,65
euros
2284,65
euros
M.
7135 /
7166
1514,04
euros
1514,04
euros
1528,42
euros
1528,42
euros
M.Gérard
7148
1352,77
euros
1365,62
euros
1365,63
euros
M.Sylvain
7128
1297,27
euros
1297,27
euros
1309,59
euros
1309,59
euros
M.-T.
7108
1235,08
euros
1235,08
euros
1246,81
euros
1246,81
euros
O.
7147
1358,28
euros
1358,28
euros
1371,18
euros
1371,18
euros
P. néeD.
7048
1185,83
euros
1185,83
euros
1197,10
euros
1197,10
euros
P.épouseD.
7096 /
7179
1404,15
euros
1404,15
euros
1417,49
euros
1417,49
euros
Q.
7076
1257,18
euros
1257,18
euros
1269,12
euros
1269,12
euros
R.
7074/7
068/71
00/
7153/7
191/71
92
5140,07
euros
5140,07
euros
5188,90
euros
5188,90
euros
S.
7119
1291,26
euros
1291,26
euros
1303,53
euros
1303,53
euros
S.
7004
1144,33
euros
1144,33
euros
1155,20
euros
1155,20
euros
SARL DA VINCI (M. Damien)
7042/7
110/71
15/712
6/
7149/7
150/
7164/7
169
7500,52
euros
7500,52
euros
7571,77
euros
7571,77
euros
SARL FADEL (D. André)
7069,70
70,7071 ,70727093,7151,7177
7786,44 euros
7786,44 euros
7860,41 euros
7860,41 euro
S.
7033/7
057/70
78
3465,99
euros
3465,99
euros
3498,92
euros
3498,92
euros
T.
7105
1288,53
euros
1288,53
euros
1300,77
euros
1300,77
euros
V. O.
7019 /
7188
1387,03
euros
1387,03
euros
1149,55
euros
1149,55
euros
V.
7016
1138,73
euros
1138,73
euros
1149,55
euros
1149,55
euros
V.
7092
1290,00
euros
1290,00
euros
1302,26
euros
1302,26
euros
Z.
7025
1080,22
euros
1080,22
euros
1090,48
euros
1090,48
euros
subsidiairement, confirmer l'ordonnance de référé du 9 septembre 2021 en ce qu'elle a condamné par provision la société Réside Etudes Appart hôtels à payer les loyers aux requérants du 1 er avril 2020 au 31 mars 2021 inclus, déduction faite de 56 jours de fermeture administrative ;
y ajoutant :
- condamner, en l'absence de contestation sérieuse, la société Réside Etudes Appart hôtels à payer à titre de provision sur les loyers dus et échus au 31 décembre 2021, déduction faite des 56 jours de mesures d'interdiction d'accueil du public, avec les intérêts au taux légal compter du 22 octobre 2020, comme suit, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par contrat de bail à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir :
Nom
Numéro de lot(s)
Solde dû sur le 2ème trimestre 2020
Solde dû sur le 3ème trimestre 2020
Solde dû sur le 4ème trimestre 2020 (indexation*1,0095)
Solde dû sur le 1er tri
A.
7079
1244,32
euros
1244,32
euros
1256,14
euros
1256,14
euros
A.
121
1086,76
euros
1086,76
euros
1097,08
euros
1097,08
euros
A.
7061 /
7162
1780,82
euros
1780,82
euros
1797,74
euros
1797,74
euros
B. M.
7058
1222,29
euros
1222,29
euros
1233,90
euros
1233,90
euros
B.
7142
2150,15
euros
2150,15
euros
2170,58
euros
2170,58
euros
B.
7081 /
7085
2502,94
euros
2502,94
euros
2526,72
euros
2526,72
euros
B.
7123/7
156
1524,02
euros
1524,02
euros
1538,50
euros
1538,50
euros
B.
7003 /
7171
1460,37
euros
1460,37
euros
884,55
euros
884,55
euros
B.
7044
1140,36
euros
1140,36
euros
1151,19
euros
1151,19
euros
B.
7088/7
120/71
24/712
5
7152/7
154/71
55
7804,47
euros
7804,47
euros
7878,61
euros
7878,61
euros
B.
7007 /
7008
2291,04
euros
2291,04
euros
2312,80
euros
2312,80
euros
B.
7107
1226,47
euros
1226,47
euros
1238,12
euros
1238,12
euros
C.
7039
1140,36
euros
1140,36
euros
1151,19
euros
1151,19
euros
C.
7091
1247,18
euros
1247,18
euros
1259,03
euros
1259,03
euros
C.
7054
1204,19
euros
1204,19
euros
1215,63 euros
1215,63
euros
C.
7065 /
7183
1358,56
euros
1358,56
euros
1371,47
euros
1371,47
euros
C.
7036
1158,64
1158,64
1169,65
1169,65
euros
euros
euros
euros
DE S. H.
7038
1140,24
euros
1140,24
euros
1151,07
euros
1151,07
euros
D.
7030
1147,29
euros
1147,29
euros
1158,19
euros
1158,19
euros
D.
230
1181,54
euros
1181,54
euros
1192,77
euros
1192,77
euros
D.
7031
1185,84
euros
1185,84
euros
1197,11
euros
1197,11
euros
D.
EVY03A
0220 et
EVY03S
0044
1358,49
euros
1358,49
euros
1371,40
euros
1371,40
euros
D.
7073 /
7089 /
7101
3873,50
euros
3873,50
euros
3910,30
euros
3910,30
euros
D.-L.
7035 /
7180
1403,89
euros
1403,89
euros
1417,23
euros
1417,23
euros
F.
7050
1178,61
euros
1178,61
euros
1189,80
euros
1189,80
euros
F.
7023
1070,84
euros
1070,84
euros
1081,01
euros
1081,01
euros
H.
7109,
7181
1472,85
euros
1472,85
euros
1486,84
euros
1486,84
euros
H.
7144/7
165
1514,95
euros
1514,95
euros
1529,34
euros
1529,34
euros
J.
7127
1281,48
euros
1281,48
euros
1293,65
euros
1293,65
euros
K.
7106 /
7157
2378,74
euros
2378,74
euros
2401,34
euros
2401,34
euros
L.
7118
1307,10
euros
1307,10
euros
1319,52
euros
1319,52
euros
L.
7017
1103,14
euros
1103,14
euros
1113,62
euros
1113,62
euros
LE B.
7097
1251,46
euros
1251,46
euros
1263,35
euros
1263,35
euros
L.
7112
1285,70
euros
1285,70
euros
1297,91
euros
1297,91
euros
L'H.
7160/7
131/71
38/715
8
3904,16
euros
3904,16
euros
3941,25
euros
3941,25
euros
L'H.
7034
1218,51
euros
1218,51
euros
1230,09
euros
1230,09
Euros
L.
7026 /
7028
2263,15
euros
263,15
euros
2284,65
euros
2284,65
euros
M.
7135 /
7166
1514,04
euros
1514,04
euros
1528,42
euros
1528,42
euros
M.Gérard
7148
1352,77
euros
1365,62
euros
1365,63
euros
M.Sylvain
7128
1297,27
euros
1297,27
euros
1309,59
euros
1309,59
euros
M.-T.
7108
1235,08
euros
1235,08
euros
1246,81
euros
1246,81
euros
O.
7147
1358,28
euros
1358,28
euros
1371,18
euros
1371,18
euros
P. néeD.
7048
1185,83
euros
1185,83
euros
1197,10
euros
1197,10
euros
P.épouseD.
7096 /
7179
1404,15
euros
1404,15
euros
1417,49
euros
1417,49
euros
Q.
7076
1257,18
euros
1257,18
euros
1269,12
euros
1269,12
euros
R.
7074/7
068/71
00/
7153/7
5140,07
euros
5140,07
euros
5188,90
euros
5188,90
euros
191/71
92
S.
7119
1291,26
euros
1291,26
euros
1303,53
euros
1303,53
euros
S.
7004
1144,33
euros
1144,33
euros
1155,20
euros
1155,20
euros
SARL DA VINCI (M. Damien)
7042/7
110/71
15/712
6/
7149/7
150/
7164/7
169
7500,52
euros
7500,52
euros
7571,77
euros
7571,77
euros
SARL FADEL (D. André)
,7072
7093,71
51,7177
7786,44
euros
7786,44
euros
7860,41
euros
7860,41
euros
S.
7033/7
057/70
78
3465,99
euros
3465,99
euros
3498,92
euros
3498,92
euros
T.
7105
1288,53
euros
1288,53
euros
1300,77
euros
1300,77
euros
V. O.
7019 /
1387,03
1387,03
1149,55
1149,55
7188
euros
euros
euros
euros
V.
7016
1138,73
euros
1138,73
euros
1149,55
euros
1149,55
euros
V.
7092
1290,00
euros
1290,00
euros
1302,26
euros
1302,26
euros
Z.
7025
1080,22
euros
1080,22
euros
1090,48
euros
1090,48
euros
- confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 9 septembre 2021 en ce qu'elle a :
- condamné la société Réside Etudes Appart hôtels à verser aux requérants la somme globale de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Réside Etudes Appart hôtels aux dépens ;
- infirmer l'ordonnance de référé du 9 septembre 2021 en ce qu'elle a :
- ordonné à la société Réside Etudes Appart hôtels, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par contrat de bail à compter de la date de signification de la présente décision, de reprendre le paiement de ses loyers à l'égard de la totalité des requérants à hauteur de 40% du loyer contractuel tt c, et ce jusqu'à ce que le juge statue au fond sur la validité des baux et des obligations qui en découlent, ou jusqu'à la régularisation de tout autre accord conclu amiablement,
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts ;
statuant à nouveau :
- condamner, même en cas de contestation sérieuse, la société Réside Etudes Appart hôtels à faire cesser un trouble manifestement illicite et à reprendre immédiatement le paiement des loyers à hauteur de 100% du loyer contractuel, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par propriétaire à compter du prononcé de l'ordonnance de référé du 9 septembre 2021 ou, à tout le moins, à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir ;
- condamner la société Réside Etudes Appart hôtels à payer à chaque intimé la somme de 4.000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts, correspondant au préjudice moral et financier, ainsi qu'à la résistance abusive subie, toute tentative amiable pour obtenir un juste paiement du preneur étant restée vaine, faisant ainsi obligation aux bailleurs d'ester en justice ;
sur le fondement de l'article 837 du code de procédure civile :
- subsidiairement, si, par extraordinaire, le juge des référés estimait qu'il ne disposait pas des pouvoirs requis pour condamner Réside Etudes Appart hôtels à payer à titre de provision les sommes dues aux demandeurs, renvoyer l'affaire devant le tribunal judiciaire de Paris ;
en tout état de cause :
- condamner la société Réside Etudes Appart hôtels à payer à chaque requérant la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamner la société Réside Etudes Appart hotels aux entiers dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS
- Sur la compétence
L'appelante conclut à l'incompétence de la juridiction saisie au motif d'une part que les bailleurs agissent en vertu d'un bail commercial lequel emporte la compétence de la juridiction dans le ressort duquel se trouve l'immeuble loué par application de l'article R. 145-23 du code de commerce, et d'autre part de l'existence d'une clause attributive de compétence insérée dans les baux, ce à quoi les intimés répliquent que leurs demandes consistent en une demande en paiement et non pas en une demande relative au statut des baux commerciaux , que la clause attributive « élection de domicile » ne leur est pas opposable faute de répondre aux conditions de validité prévues à l'article 48 du code de procédure civile et enfin qu'ils formulent une demande fondée sur les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile.
L'article R. 211-4,11° du code de l'organisation judiciaire dans sa version issue du décret n° 2019-912 du 30 août 2019 dispose que les tribunaux judiciaires connaissent seuls des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60du code de commerce.
La compétence exclusive des tribunaux judiciaires en matière de bail commercial ne s'entend que des seuls litiges fondés sur le statut des baux commerciaux et non ceux fondés sur le droit commun des obligations.
En l'espèce, l'action engagée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris porte sur une demande provisionnelle en paiement des loyers, laquelle ne met en oeuvre aucune règle touchant le statut des baux commerciaux. En conséquence, elle doit être tranchée par le tribunal judiciaire, lequel peut être au choix des demandeurs et par application des dispositions des articles 42 ,46 du code de procédure civile, celui du ressort dans lequel se trouve le défendeur.
La clause attributive de compétence à la juridiction du lieu de situation de l'immeuble, en l'espèce le tribunal judiciaire d'Evry, insérée à l'article XI des baux est réputée non écrite, les demandeurs n'ayant pas la qualité de commerçants, par application de l'article 48 du code de procédure civile.
La société Réside Etudes Appart hôtels a son siège social dans le ressort du tribunal judiciaire de Paris.
Par ailleurs, le juge des référés territorialement compétent pour statuer sur une demande de mesure d'instruction in futurum ou une demande de communications de pièces en vue d'un procès au fond est celui de la juridiction appelée à connaître de l'éventuel litige au fond .
En l'espèce, la société Réside Etudes Appart hôtels ayant son siège social dans le ressort du tribunal judiciaire de Paris, celui-ci est compétent pour connaître de cet éventuel litige au fond engagé par les bailleurs.
Il résulte de ce qui précède que le tribunal judiciaire de Paris est bien compétent pour connaître de ce litige. L'ordonnance critiquée sera confirmée en ce qu'elle a déclaré le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé territorialement compétent.
- Sur la caducité de l'assignation délivrée le 12 mars 2021
L'appelante soutient que l'assignation délivrée le 12 mars 2021 aux fi ns et sur les suites de la première assignation n'est pas de nature à régulariser la caducité de la première. Les intimés font valoir qu'aucune caducité n'affecte cette nouvelle assignation du 12mars 2021 qui a été délivrée sur autorisation du greffe à une date dédiée et placée au greffe de la juridiction au moins 15 jours avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 754 du code de procédure civile.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, le premier juge n'a pas considéré que la délivrance d'une nouvelle assignation le 12mars 2021 pour une audience du 10 juin 2021 avait eu pour effet de régulariser la caducité de la première assignation, dont la caducité entraînant l'extinction de l'instance a été constatée.
La caducité de la première assignation n'a eu pour résultat que d'éteindre l'instance qu'elle avait engagée, l'action des demandeurs en revanche n'était pas éteinte de ce seul fait par application des dispositions de l'article 385 du code de procédure civile. Les demandeurs pouvaient donc réintroduire l'instance par la délivrance d'une autre assignation tendant aux mêmes fins.
Il ressort des pièces que la seconde assignation a été délivrée à la société appelante le 12 mars sur autorisation du greffe pour une audience dédiée à l'examen de l'affaire fixée au 10 juin 2021 et placée au greff e dans le délai imparti par les dispositions de l'article 754 du code de procédure civile.
Cette nouvelle assignation, bien que portant la mention' sur et aux fi ns de', reprenant in extenso le contenu de la première assignation en est bien distincte dès lors qu'elle est délivrée au nom d'autres bailleurs au nom desquels la première avait été délivrée. Elle introduit donc bien une nouvelle instance. L'attribution du même numéro de répertoire général que celui affecté à la première assignation n'emporte aucun effet sur la validité de cette seconde assignation, ne consistant qu'en une mesure strictement administrative.
En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a dit valablement placée l'assignation délivrée par acte du 12mars 2021 et qu'il y avait lieu de statuer sur les demandes formées dans le cadre de l'instance introduite par cette citation.
- Sur la fin de non-recevoir opposée par la société Réside Etudes Appart hôtels aux demandeurs quiont accepté la proposition d'aménagement du règlement de l'arriéré locatif ou ont saisi une autre juridiction
S'agissant de M. Luc B. et à Mme Joëlle L. , l'ordonnance entreprise a constaté le désistement de M. Luc B. et de Mme Joëlle L. ,l'acceptation de ce désistement par la société appelante , et l'extinction de l'instance les opposant. Ni M. B. ni Mme L. ne contestent ce désistement. Aucune fin de non-recevoir ne peut donc être soulevée par la société appelante à leur égard. L'ordonnance critiquée sera confirmée du chef du désistement de M et de Mme L.
S'agissant de Mme G., le premier juge a constaté que celle-ci n'était pas demanderesse dans l'instance, ne figurant pas en qualité de demanderesse dans l'assignation délivrée le 17 mars 2021. Cette fin de non-recevoir est donc sans objet.
L'acceptation par M. Jean -Paul H. le 14 octobre 2021 , par M. Patrick G., le 27 septembre 2021,soit postérieurement à1'ordonnance critiquée, d'une lettre-avenant au bail en cours aux termes de laquelle ils ont accepté un aménagement du paiement des loyers dus au titre de l'année 2020 et 2021 ne peut les priver du droit à réclamer le paiement d'une provision correspondant à l'arriéré locatif dès lors que la société Réside Etudes Appart hôtels ne démontre pas qu'avant la fin la période de conciliation une majorité des propriétaires représentant 2/3 de l'ensemble des contrats signés, du parc des résidences exploitées par Réside Etudes Appart hôtels a adhéré à cette proposition , condition de prise d'effet dudit avenant, selon son article 2 et qu'aux termes de cet avenant , ils n'ont renoncé à aucun de leurs droits.
La société Réside Etudes Appart hôtels ne rapporte pas la preuve de la signature par M et Mme F. de cette lettre avenant, ne produisant pas aux débats la deuxième page de ce document sur laquelle figure en principe la signature des propriétaires.
Force est de relever qu'aucune écriture n'est prise en cause d'appel au nom de M. H., M et Mme F. et M.G.. La fin de non-recevoir est rejetée.
L'ordonnance d'injonction de payer rendue par le tribunal de commerce de Paris à la demande de M. Gérard M. porte exclusivement sur le paiement du 2ème trimestre 2020. Cette ordonnance fait l'objet d'une opposition de la société Réside Etudes Appart hôtels, encoure pendante devant la juridiction. Or, en l'espèce, M. M. sollicite le paiement des loyers des 3ème et 4eme trimestre 2020 et ceux de l'années 2021. En conséquence, la procédure engagée devant le tribunal de commerce est sans incidence sur la présente instance. La fin de non-recevoir opposée par l'appelante à M.M. pour ce motif est inopérante. L’ordonnance critiquée sera confirmée en ce qu'elle a dit recevable la demande de M. M. .
- Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut du droit d'agir des demandeurs soulevés par la société Réside Etudes Appart hôtels
La société Réside Etudes Appart hôtels considère que les demandeurs sont irrecevables à agir au motif que les éléments communiqués ne sont pas intelligibles, aucune pièce numérotée n°1 n'ayant été communiquée et que les demandeurs ne justifieraient ni de factures ni d'avis de taxe foncière. Les bailleurs font valoir que les baux et avenants sont numérotés et individualisés, qu'ils justifient chacun d'un bail commercial, que le principe du contradictoire est bien respecté.
Les demandeurs produisent en effet chacun des baux et avenants signés avec la société Réside Etudes Appart hôtels, ainsi que la « déclaration de revenus » que leur a adressé l'appelante le 15 janvier 2021 mentionnant le montant du loyer trimestriel.
Le droit d'agir des demandeurs est donc parfaitement établi. La contestation portant sur les factures est sans incidence sur la recevabilité des demandes, le caractère probant des pièces produites pour justifier du quantum des sommes réclamées relevant de l'examen du bien-fondé des demandes.
L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a déclaré recevables les demandes de l'ensemble des requérants.
- Sur la demande en paiement de provisions au titre des arriérés locatifs
Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Pour s'opposer à ces demandes en paiement, la société Réside Etudes Appart hôtels argue en premier lieu de la force majeure résultant des mesures prises par le gouvernement pour lutter contre la pandémie de covid 19, faisant obstacle soit à l'ouverture des résidences soit à leur occupation normale. Elle se prévaut à cette fin des dispositions de l'article 1218 du code civil.
La force majeure se caractérise par la survenance d'un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible rendant impossible l'exécution de l’obligation. Or, l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n'est , par nature, pas impossible ; elle est seulement plus difficile ou onéreuse.
En l'espèce, s'il est incontestable que l'appelante a subi une chute d'activité et des pertes consécutivement aux mesures sanitaires prises par le gouvernement dans le cadre de la lutte contre la pandémie de covid 19, celle-ci ne justifie pas avoir été dans l'impossibilité totale de régler les loyers dus aux bailleurs intimés alors même qu'elle a disposé d'une importante trésorerie par l'octroi d'un prêt garanti par l'Etat de 27,6 millions d'euros.
Dans ces conditions, faute de justifier d'une impossibilité d'exécuter son obligation de règlement des loyers, l'appelante ne démontre pas le caractère irrésistible de l'événement lié à la pandémie de covid 19. Ce moyen de contestation est rejeté.
*sur la clause contractuelle relative aux « circonstances exceptionnelles et graves »
Pour s'opposer aux demandes en paiements, l'appelante se prévaut en second lieu d'une clause insérée aux baux intitulée « dispositions diverses ».
Au titre « dispositions diverses » il est stipulé que dans le cas où la non-location résulterait :
- soit du fait ou d'une faute du bailleur ;
- soit de l'apparition de désordres de nature décennale
- soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles que l'incendie de l'immeuble, etc...) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale après la date de livraison , le loyer défi ni ci-avant ne sera pas payé jusqu'aumois suivant la fin du trouble de jouissance .'
Cette clause précise, vise à l'évidence soit les manquements du bailleur soit des désordres soit des circonstances affectant le bien lui-même.
La société Réside Etudes Appart hôtels ne caractérise pas en quoi les mesures gouvernementales prises pour la gestion de la pandémie de covid 19 étaient de nature à constituer un désordre ou une circonstance affectant le bien loué en tant que tel.
En conséquence, ce moyen de contestation est rejeté.
*sur l'absence de délivrance des locaux par les bailleurs
La société appelante déclare être fondée à opposer aux bailleurs l'exception d'inexécution au motif du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance des locaux loués, ayant été contrainte de fermer les résidences, pour respecter les mesures gouvernementales de lutte contre la pandémie de covid 19, ce qui justifierait la suspension de son obligation de paiement.
La résidence Résidhome Paris Evry est une résidence de tourisme.
Si l'article 10,1bis, 2° du décret n°2020-548 du 11 mai 2020 prévoit expressément que ' sauf lorsqu'ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier, les établissements suivants mentionnés au livre III du code de tourisme ne peuvent accueillir du public : (...) Les résidences de tourisme, ce texte en vigueur jusqu'au 2 juin 2020 a été abrogé à cette date.
Si l'appelante déclare que le décret n° 2020-604 du 20 mai 2020 a confirmé rétroactivement la fermeture des résidences de tourisme à compter du 14 mars 2020 jusqu'au 2 juin 2020, elle ne justifie cependant pas en vertu de quelle disposition une telle rétroactivité a pu s'opérer . Aucune disposition du décret ne prévoit une application rétroactive, laquelle n'est pas réalisables' agissant de la fermeture d'un établissement.
La période de fermeture n'a donc été que de 14 jours sur la période du 20 mai au 2 juin 2020.
S'agissant du deuxième confinement, l'interdiction d'accueil du public a été imposée par décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 pour la période du 1er novembre au 14 décembre 2020. En revanche aucune interdiction ou fermeture n'a été ultérieurement prévue pour la période du 19 mars au 19 mai 2021, correspondant au confinement suivant, le décret n° 2021-296 du 19 mars 2021 ne contenant aucune disposition de cette nature.
Si la résidence a donc fait l'objet d'une mesure de fermeture administrative pendant une durée de 56 jours, en tout état de cause, aucun manquement des bailleurs à leur obligation de mise à disposition des locaux n'est caractérisé par l'appelante .
A cet égard, l'appelante ne peut pas non plus se prévaloir d'une diminution de la clientèle liée au contexte sanitaire, celle-ci étant étrangère à l'obligation de délivrance du bailleur.
Ce moyen fondé sur les dispositions de l'article 1719 du code civil est donc rejeté.
*sur l'imprévision et l'exigence de bonne foi
La société Réside Etudes Appart hôtels invoque les dispositions de l'article 1195 selon lesquelles si un changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque , celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant .Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation .En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parti es peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe.
Les contrats devant être exécutés de bonne foi, les parties sont tenues en cas de circonstances exceptionnelles de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives.
Toutefois si ces dispositions permettent à une partie de solliciter la renégociation du contrat à son cocontractant, elles ne le dispensent pas de l'exécution de ses obligations durant la renégociation.
L'absence de proposition de renégociation des contrats par les bailleurs préalablement à leur demande en paiement des loyers ne saurait caractériser un manquement de ceux-ci à leur obligation d'exécuter de bonne foi le contrat alors même qu'ils subissaient la suspension du règlement des loyers décidée d'autorité par la locataire, sans que celle-ci se rapproche d'eux préalablement à l'arrêt des paiements.
Ce moyen est rejeté.
*sur la perte de la chose louée
L'appelante soutient également que les mesures gouvernementales prises pour lutter contre la pandémie covid 19 constituent une destruction momentanée de la chose louée devenue inexploitable par cas fortuit, au sens de l'article 1722 du code civil, ce qui justifie une demande d'exonération du paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020 à titre de réduction de loyer.
Selon l'article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a pas lieu à dédommagement.
La destruction de la chose louée peut s'entendre de la perte matérielle de la chose louée mais aussi d'une perte juridique, notamment en raison d'une décision administrative et la perte peut être totale ou parti elle , la perte parti elle pouvant s'entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l'usage de la chose .La perte parti elle de la chose louée peut être définitive mais également temporaire.
En l'espèce la société Réside Etudes Appart hôtels a subi une perte partielle de la chose louée puisqu'elle n'a pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative d'une durée de 56 jours ainsi qu'il a été constaté précédemment.
En dehors de ces périodes de fermeture aucun texte ni aucune disposition contractuelle, la clause visée par l'appelante insérée au bail dans le chapitre 'dispositions diverses' n'ayant pas vocation à s'appliquer au cas d'espèce comme précédemment dit, n'autorisait la société Réside Etudes Appart hôtels à suspendre le paiement des loyers.
L'obligation de règlement des loyers pesant sur celle-ci n'est donc pas sérieusement contestable et l'est d'autant moins qu'en offrant de régler au moins partiellement les loyers des années 2020 et 2021 dans le cadre d'une mesure de conciliation ordonnée par le tribunal de commerce de Paris, elle reconnaît son principe d'obligation.
En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté les contestations sérieuses et condamné la société Réside Etudes Appart hôtels au paiement de provisions au titre des loyers dus et impayés.
- Sur le montant des provisions
Compte tenu de la date de sa saisine, le premier juge a statué sur une provision au titre des arriérés locatifs arrêtés au 1er trimestre 2021.
Devant la cour, les intimés sollicitent outre la confirmation des condamnations prononcées, l'allocation de provisions supplémentaires au titre des échéances de loyer impayées jusqu'au 4ème trimestre 2021 inclus. Cette demande s'analyse en une demande d'actualisation de la dette locative.
Les bailleurs versent aux débats, outre leur contrat de bail, un tableau récapitulatif faisant mention du lot de chaque bailleur, du solde restant dû sur le montant des loyers trimestriels à compter du 2ème trimestre 2020 et jusqu'au 4ème trimestre 2021 ainsi que des règlements parti els perçus dans le cadre de la procédure de conciliation.
La société Réside Etudes Appart hôtels ne verse aucune pièce susceptible de remettre en cause la validité de ce tableau ou de justifier du versement de certaine sommes qui n'auraient pas été prises en compte par les bailleurs.
En conséquence, le décompte établi par les bailleurs, non sérieusement contesté, sera retenu, les provisions allouées par le premier juge étant confirmées sous réserve de la déduction des 56 jours de loyers correspondant aux périodes de fermeture retenues et la demande sera actualisée au 4ème trimestre 2021 inclus.
La société Réside Etudes Appart hôtels sera condamnée au paiement des sommes suivantes :
'' 6709,24 euros à M. Thierry A. et M. Thierry B. ;
'' 5859,69 euros à M Jean-Paul A. et Mme Rita A. ;
'' 9602,00 euros à M. Mohamed A. et Mme Selima A. ;
'' 6590,46 euros à Mme Axelle B. M. ;
'' 11593,40 euros à Mme Elisabeth B. ;
'' 13495,60 euros à M.Emmanuel B. et Mme Barry T. ;
'' 8217,36 euros à Mme Bénédicte B. ;
'' 6694, 77 euros à M.Bruno B. et Mme Peggy B. ;
'' 6148,69 euros à M. Michel B. ;
'' 42080,89 euros à M. Yannic B. ;
'' 12353,04 euros à M.Didier B. ;
'' 6613,00 euros à M.René B. ;
'' 6148,69 euros à M.Pierre C. et Mme Janine E. ;
'' 6724,67 euros à M.Fréderic C. et Mme Celine C. ;
'' 6492,87 euros à Mme Fabienne C. ;
'' 7325,23 euros à M.Didier C. et Mme Mélanie R. C. ;
'' 6247,28 euros à M.Daniel C. et Mme Marti ne C. ;
'' 6148,05 euros à M.Philippe de S. H. ;
'' 6186,07 euros à M.François D. et Mme Valérie D. ;
'' 6370,76 euros à M.Alexandre D. et Mme Alice D. ;
'' 6393,94 euros à M.Jean-Guillaume D. ;
'' 7324,85 euros à M. Jacques D. ;
''20885,52 euros à M.Jean-Philippe D. et Mme Marti ne D. ;
''7569,64 euros à M. Georges D. et Mme Valérie Doury- L. ;
'' 6354,92 euros à M.Daniel F. et Mme Nathalie F. ;
'' 5773,85 euros à M.Jacques F. et Mme Françoise A. épouse F. ;
'' 7941,45 euros à M. Robert H. et Mme Arlett e T. épouse H. ;
''8168,45 euros à M. Paul H. et Mme Hanane H. ;
''6909,60 euros à M.Denis J. et Mme Emmanuelle R. épouse J. ;
''12825,92 euros à M. Georges K. ;
''7047,76 euros à M.Paul L. ;
''5948,02 euros à M.Yves L. et Mme Corinne B. ;
'' 6747,75 euros à M.Stephane Le B. ;
''6932,35 euros à M.Frédéric L. ;
''21050,83 euros à M.Patrice L'H. et Mme Chisti ne L'H.-G. ;
''6570,09 euros à M.Bernard L'H. ;
''12202,67 euros à M.Christophe L. ;
''8163,55 euros à M.Jean-Philippe M. et Mme Sylvie M. ;
'' 6782,97 euros à M.Gérard M. et Mme Odile M. ;
''6994,73 euros à M.Sylvain M. et Mme Chloë M. ;
'' 6659,41 euros à M.Patrick M. -T. et Mme Christi ne M.-T. ;
'' 7323,70 euros à Mme Marie-Claire O. ;
'' 6393,89 euros à Mme Patricia P. née D. ;
'' 7571,03 euros à Mme Marti ne P. épouse D. ;
'' 6778,58 euros à M.Christophe Q. ;
''27714,73 euros à M Joël R. et Mme Muriel R. ;
''6962,35 euros à Mme Françoise S. ;
'' 6170,11 euros à M.Nicolas S.;
''40442,02 euros à Sarl Di Vinci ;
''41983,67 euros à Sarl Fadel ;
''18688,27 euros à M.Thierry S. ;
''6947,62 euros à M. Serge T. ;
''7478,73 euros à M.Jean-Pierre V. et Mme Francette L. épouse V.;
''6139,92 euros à Mme Yvett e V. ;
'' 6955,56 euros à M.Serge V. et Mme Evelyne V. ;
''5824,43 euros à M. Mounir Z. .
- Sur la demande de délais de paiement
La société Réside Etudes Appart hôtels sollicite l'octroi de délais de paiement souhaitant voir le report du paiement à l'expiration d'un délai de 24 mois suivant la décision à intervenir afin de disposer d'un temps nécessaire pour reconstituer ses capacités de paiement, sur le fondement des dispositions de l'article 1343-5 du code civil.
Il est incontestable que l'appelante a subi les effets négatifs de la crise sanitaire, justifiant d'ailleurs la mise en oeuvre de la procédure de conciliation à son profit.
Il lui sera accordé un délai de 18 mois en application de l'article 1343-5 du code civil ainsi qu'il sera dit au dispositif du présent arrêt, étant relevé qu'elle a déjà bénéficié d'un délai de plus de six mois depuis l'ordonnance de référé entreprise.
Elle sera en conséquence autorisée à s'acquitter des provisions par règlements trimestriels, à régler concomitamment au loyer courant , en six échéances successives correspondant à un 6ème de la dette chacune, la première devant intervenir avec le loyer du second trimestre 2022.
Il est rappelé qu'à défaut de respect de l'échéancier ou du règlement du loyer courant à son échéance, le solde sera immédiatement exigible.
- Sur la demande des bailleurs de voir ordonner à la société Réside Etudes Appart hôtels la reprise paiement des loyers courants sous astreinte
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Compte tenu de l'actualisation de la dette locative formulée par les bailleurs, arrêtée au 4ème trimestre 2021 et calculée sur le montant total du loyer, accueillie comme il a été dit précédemment, leur demande tendant à voir condamner la locataire sous astreinte à la reprise du paiement des loyers à hauteur de 100 % de leur montant ne peut s'entendre que pour l'année 2022 .
Par lettre circulaire du 8 décembre 2021, la société Réside Etudes Appart hôtels a pris l'engagement de reprendre le paiement des loyers à hauteur de 100 % de leur montant. Le loyer étant payable par trimestre échu, soit pour la première fois, le 31 mars 2022, les bailleurs ne caractérisent pas l'existence d'un trouble manifestement illicite actuel.
En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a fait obligation sous astreinte à la société Réside Etudes Appart hôtels de reprendre le paiement des loyers à hauteur de 40 % de leur montant et il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.
- Sur la demande de production de pièces
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
Il entre dans les pouvoirs du juge des référés d'ordonner, sur le fondement de ce texte, une communication de pièces, sous réserve pour le demandeur de justifier d'un motif légitime, à savoir, l'existence d'un procès « en germe » entre les parties, possible et non manifestement voué à l'échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée.
En l'espèce, au soutien de leurs demandes, les propriétaires bailleurs se prévalent à la fois de la suspension du paiement des loyers à l'initiative de la société Réside Etdudes Appart hôtels au motif de difficultés financières consécutives à la pandémie du covid 19 et des propositions que celle-ci leur a fait tendant à la reprise parti elle du paiement des loyers proportionnelle aux résultats de l'exploitation des résidences , le versement normal de son loyer ne redevenant effectif qu'en 2022.
La société Réside Etudes Appart hôtels imposant ainsi à ses bailleurs une diminution de leurs revenus locatifs, ceux-ci ont un intérêt légitime dans la perspective d'actions futures éventuelles en indemnisation d'obtenir des documents fi nanciers susceptibles de leur permettre de vérifier si les propositions de règlement de la locataire sont en lien et en proportion avec les difficultés financières avancées.
S'agissant des justificatifs du ou des PGE obtenu(s), de son (leur) affectation et les justificatifs du ou des aides au titre du fonds de solidarité et de l'aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 obtenu(s)et de son affectation , les bailleurs qui les réclament ont bien un intérêt légitime à les obtenir pour vérifier si ces fonds et aides ont bien été utilisés par la société Réside Etudes Appart hôtels conformément à leur objet soit le règlement des charges fi xes de l'exploitant dont les loyers font normalement partie.
Les bailleurs ont également intérêt à obtenir tout justificatif permettant d'établir de manière certaine les périodes de fermeture et d'ouverture de la résidence Résidhome Paris Evry à compter de mars 2020, sans que ceux-ci fassent mention du chiffre d'affaires ou du taux d'occupation mois par mois, ces éléments étant repris dans les documents visés par l'article L. 321-2 du code de tourisme comme il sera vu plus loin.
L'ordonnance critiquée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a fait droit à ces chefs de demandes et sous astreinte, laquelle est nécessaire pour assurer la bonne exécution de cette communication, eu égard aux réticences de la société locataire à communiquer les documents sollicités.
Les bailleurs sollicitent la production par la société Réside Etudes Appart hôtels de son contrat d'assurance perte d'exploitation et le cas échéant les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercés contre ses assureurs, afin de vérifier si celle-ci a été indemnisée à ce titre , ce qui attesterait de la mauvaise foi dans l'exécution de ses obligations ayant cessé de régler les loyers à compter du 2ème trimestre 2020.
Le directeur général adjoint finances du groupe Réside Etudes att este que la société n'a perçu aucune indemnité de ses assureurs au titre de la perte de chiffre d'affaires générée par la crise sanitaire covid 19 et qu'Axa lui a notifié une fin de non-recevoir. Cette attestation qui répond aux interrogations des bailleurs rend sans objet la demande de communication de cette pièce.
L'ordonnance sera infirmée de ce chef et la demande sera dite sans objet.
La cour n'est saisie d'aucun moyen de critique en ce qu'elle a rejeté la demande des bailleurs tendant à la production de la liste des comptes bancaires et des relevés de comptes de l'année 2020.
- Sur la demande de communication de pièces fondée sur l'article L. 321-2 du code de tourisme
Selon l'article L. 321-2 du code de tourisme, l'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires le bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.
Ce texte impose donc la communication à l'ensemble des copropriétaires un bilan de l'année précisant les taux de remplissage par résidence, les événements significatifs de l'année écoulée, le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.
La demande des bailleurs tendant à la communication de ces documents est donc précise malgré les dénégations de la société Réside Etudes Appart hôtels laquelle n'a pas satisfait à son obligation légale.
En effet, l'appelante s'est bornée à verser aux débats en cours de procédure de première instance des comptes d'exploitation non détaillés et mentionnant des chiffres provisoire pour l'année 2020 et aucun chiffre pour l'année 2021.
L'attestation de son directeur général adjoint , M. V. ne peut suppléer les documents visés à l'article L. 321-2 du code du tourisme, faute de détails comptables et financiers ventilés par résidence .Les bailleurs ne sont donc pas en mesure de vérifier si les difficultés allégués par la société Réside Etudes Appart hôtels sont en lien avec leur résidence et si en ce qui la concerne l'appelante était dans l'impossibilité de régler les loyers.
En conséquence, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a fait droit à la demande de communication de pièces des bailleurs en application des dispositions de l'article L. 321-2 du code de tourisme, sans signature supplémentaire de commissaire aux comptes, les documents visés par les dispositions de l'article L 321-2 précité devant seulement porter la signature du comptable qui les a adressés.
L’ordonnance sera également du chef de l'astreinte ordonnée pour assurer l'exécution de cette communication, compte tenu de la résistance de la société Réside Etudes Appart hôtels à exécuter l'obligation légale pesant sur elle.
- Sur la demande de dommages -intérêts pour procédure abusive
C'est par de juste motifs que la cour adopte que le premier juge, après avoir procédé à une exacte et précise analyse de la situation, a considéré que sans démonstration individuelle du caractère incontestable du préjudice enduré et l'étendue de son chiffrage, il ne pouvait être fait droit à la demande indemnitaire des bailleurs.
L'ordonnance sera confirmée de ce chef.
- Sur les demandes accessoires
Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.
La société Réside Etudes Appart hôtels, qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel ainsi que celle d'une indemnité de500 euros à chacun des intimés par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance de référé du 9 septembre 2021 en ce qu'elle ordonne la reprise du paiement des loyers et en ce qu'elle ordonne la communication du contrat d'assurance multi risques professionnelle de la société Réside Etudes Appart hôtels,
La confirme pour le surplus sauf à actualiser le montant des provisions dues et à modifier l'échéancier de règlement,
statuant à nouveau des chefs réformés,
Condamne la société Réside Etudes Appart hôtels à payer, au titre des échéances de loyer impayées au quatrième trimestre 2021 inclus, les provisions suivantes :
'' 6709,24 euros à M.Thierry A. et M.Thierry B. ;
'' 5859,69 euros à M Jean-Paul A. et Mme Rita A. ;
'' 9602,00 euros à M.Mohamed A. et Mme Selima A. ;
'' 6590,46 euros à Mme Axelle B. M. ;
'' 11593,40 euros à Mme Elisabeth B. ;
'' 13495,60 euros à M.Emmanuel B. et Mme Barry T. ;
'' 8217,36 euros à Mme Bénédicte B. ;
'' 6694, 77 euros à M.Bruno B. et Mme Peggy B. ;
'' 6148,69 euros à M. Michel B. ;
'' 42080,89 euros à M. Yannic B. ;
'' 12353,04 euros à M.Didier B. ;
'' 6613,00 euros à M.René B. ;
'' 6148,69 euros à M.Pierre C. et Mme Janine E. ;
'' 6724,67 euros à M.Fréderic C. et Mme Celine C. ;
'' 6492,87 euros à Mme Fabienne C. ;
'' 7325,23 euros à M.Didier C. et Mme Mélanie R. C. ;
'' 6247,28 euros à M.Daniel C. et Mme Marti ne C. ;
'' 6148,05 euros à M.Philippe de S. H. ;
'' 6186,07 euros à M.François D. et Mme Valérie D. ;
'' 6370,76 euros à M.Alexandre D. et Mme Alice D. ;
'' 6393,94 euros à M.Jean-Guillaume D. ;
'' 7324,85 euros à M. Jacques D. ;
''20885,52 euros à M.Jean-Philippe D. et Mme Marti ne D. ;
''7569,64 euros à M. Georges D. et Mme Valérie Doury- L. ;
'' 6354,92 euros à M.Daniel F. et Mme Nathalie F. ;
'' 5773,85 euros à M.Jacques F. et Mme Françoise A. épouse F. ;
'' 7941,45 euros à M. Robert H. et Mme Arlett e T. épouse H. ;
''8168,45 euros à M. Paul H. et Mme Hanane H. ;
''6909,60 euros à M.Denis J. et Mme Emmanuelle R. épouse J. ;
''12825,92 euros à M. Georges K. ;
''7047,76 euros à M.Paul L. ;
''5948,02 euros à M.Yves L. et Mme Corinne B. ;
'' 6747,75 euros à M.Stephane Le B. ;
''6932,35 euros à M.Frédéric L. ;
''21050,83 euros à M.Patrice L'H. et Mme Chisti ne L'H.-G. ;
''6570,09 euros à M.Bernard L'H. ;
''12202,67 euros à M.Christophe L. ;
''8163,55 euros à M.Jean-Philippe M. et Mme Sylvie M. ;
'' 6782,97 euros à M.Gérard M. et Mme Odile M. ;
''6994,73 euros à M.Sylvain M. et Mme Chloë M. ;
'' 6659,41 euros à M.Patrick M. -T. et Mme Christi ne M.-T. ;
'' 7323,70 euros à Mme Marie-Claire O. ;
'' 6393,89 euros à Mme Patricia P. née D. ;
'' 7571,03 euros à Mme Marti ne P. épouse D. ;
'' 6778,58 euros à M.Christophe Q. ;
''27714,73 euros à M Joël R. et Mme Muriel R. ;
''6962,35 euros à Mme Françoise S. ;
'' 6170,11 euros à M.Nicolas S.;
''40442,02 euros à Sarl Di Vinci ;
''41983,67 euros à Sarl Fadel ;
''18688,27 euros à M.Thierry S. ;
''6947,62 euros à M. Serge T. ;
''7478,73 euros à M.Jean-Pierre V. et Mme Francette L. épouse V.;
''6139,92 euros à Mme Yvett e V. ;
'' 6955,56 euros à M.Serge V. et Mme Evelyne V. ;
''5824,43 euros à M. Mounir Z. .
Autorise la société Réside Etudes Appart hôtels à s'acquitter de ces provisions en 6 échéances trimestrielles successives correspondant à un 6ème de la dette chacune, à payer avec le loyer courant et pour la première fois avec le loyer du second trimestre 2022,
Dit qu'à défaut de respect de l'échéancier ou de règlement du loyer courant, le solde de la dette sera immédiatement exigible,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande afférente à la reprise de paiement des loyers par la société Réside Etudes Appart hôtels sous astreinte,
Dit sans objet la demande de communication par la société Réside Etudes Appart hôtels du contrat d'assurance multi risques professionnelle,
Condamne la société Réside Etudes Appart hôtels aux dépens d’appel,
Condamne la société Réside Etudes Appart hôtels à payer à chacun des intimés la somme de 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.