CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 30 novembre 2011, n° 09/24855

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 décembre 1996, Mademoiselle Dalla Serra, aux droits de laquelle se trouve la société Vers'o, a donné à bail commercial, à compter du 1er janvier 1997, à la société CORINNE ORBACH IMMOBILIER divers locaux en vue de l'exploitation d'une agence immobilière à Paris [...].

Par acte extrajudiciaire du 22 avril 2005, la société VERS'O a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement et off re de paiement d'une indemnité d'éviction pour le 1er janvier 2006.

Par acte extrajudiciaire du 10 février 2006, la société VERS'O a assigné la société CORINNEORBACH IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance de Paris afin de voir valider son congé.

Le 10 août 2006, la société CORINNE ORBACH IMMOBILIER a quitté les lieux pour s'installer dans un local de l'autre côté de la rue.

Mme Maigné Gaborit désignée en qualité d'expert a déposé son rapport le 28 janvier 2008 estimant que l'indemnité d'éviction pouvait être fixée, selon la méthode d'évaluation retenue par le tribunal, aux sommes de 103 000 €, 388 000 € ou191 000 € ; l'indemnité d'occupation étant proposée à la somme principale de 13 000 €/an.

Par jugement du 20 octobre 2009, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :

' fixe à la somme de 197 300 € le montant de l'indemnité d'éviction qui incombe à la Société VERS'O,

' fixe à la somme de 8 800 € le montant de l'indemnité d'occupation imputable à la Société CORINNE ORBACH IMMOBILIER pour l'occupation des lieux du 1er janvier 2006 au 10 août2006,

' prononce la compensation judiciaire entre ces deux sommes,

' rejette de surplus des demandes,

' condamne chacune des parti es par moiti é aux dépens qui comprendront le coût de l'expertise,

La société VERS'O a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 23 mars 2011, la SAS VERS'O, prie la cour de :

' infirmer le jugement déféré en ce qu'il a fi xé l'indemnité d'éviction à la somme de 197 300 € et l'indemnité d'occupation à la somme de 8 800 €,

À titre principal,

' fixer l'indemnité d'éviction dont est redevable la SAS VERS'O en sa qualité de propriétaire bailleur à la somme totale de 14 200 €,

À titre subsidiaire,

' fixer l'indemnité d'éviction dont est redevable la SAS VERS'O en sa qualité de propriétaire bailleur à la somme de 64 000 €,

En toute hypothèse,

' condamner la Société CORINNE ORBACH IMMOBILIER au paiement d'une indemnité d'occupation de 11 237,10 €,

' ordonner la compensation entre les indemnités d'éviction et d'occupation dont sont redevables respectivement les sociétés VERS'O et CORINNE ORBACH IMMOBILIER,

' débouter la SARL CORINNE ORBACH IMMOBILIER de toutes ses demandes contraires aux présentes,

' condamner la SARL CORINNE ORBACH IMMOBILIER au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamner la SARL CORINNE ORBACH IMMOBILIER en tous les dépens comprenant notamment les frais d'expertise dont distraction au profit de la SCP BERNARBE CHARDINCHEVILLER conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 4 avril 2011, la S.A.R.L. CORINNEORBACH IMMOBILIER demande à la Cour de :

' voir infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Sur l'indemnité d'éviction :

' infirmer le jugement d'appel en ce qu'il a limité à

197.300 € le montant de l'indemnité d'éviction due par la société VERS'O à la SARL CORINNEORBACH IMMOBILIER,

Vu les dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce,

Vu le congé avec refus de renouvellement et off re d'indemnité d'éviction délivré à la société VERS'O à la SARL CORINNE ORBACH IMMOBILIER de 22 avril 2005 à effet du 31 décembre2005,

Vu la réinstallation le 10 août 2006 de la SARL CORINNE ORBACH IMMOBILIER dans des locaux situés [...], en face des locaux, objet de l'éviction,

Vu le rapport d'expertise de Mme MAIGNÉ GABORIT,

' dire et juger que l'indemnité d'éviction due par la Société VERS'O à la S.A.R.L CORINNE ORBACHIMMOBILIER doit être fixée sur la base des coûts effectivement engagés par la S.A.R.L CORINNEORBACH IMMOBILIER dans le cadre de son transfert,

En conséquence,

' voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par la Société VERS'O à la S.A.R.L CORINNEORBACH IMMOBILIER à la somme de

450 000 €, décomposée comme suit :

* valeur du droit au bail :

257 300 €

* frais de remploi :

25 500 €

* trouble commercial :

19 844 €

* perte parti elle de clientèle :

10 000 €

* réfections diverses :

4200 €

* frais de déménagement :

1200 €

* travaux et agencements :

123 000 €

* indemnité pour doubles loyers assurances :

7 620 €

Total

448 664 €

arrondi à

450 000 €

' condamner en conséquence la Société VERS'O à payer à la S.A.R.L CORINNE ORBACHIMMOBILIER la somme de 450 000 € à titre d'indemnité d'éviction,

À titre subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction estimait ne pas devoir indemniser la Société CORINNE ORBACH IMMOBILIER sur la base des coûts effectivement engagés,

' dire et juger que dans une telle hypothèse, l'indemnité d'éviction due à la Société CORINNEORBACH IMMOBILIER devra être estimée sur la base d'une indemnité de remplacement,

En conséquence,

' voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction du par la Société VERS'O à la Société CORINNEORBACH IMMOBILIER à la somme de 707 000 € décomposée comme suit :

* valeur du fonds de commerce :

480 000 €

* frais de remploi :

70 850 €

* trouble commercial :

19 844 €

* réfactions diverses :

4 200 €

* frais de déménagement :

1 200 €

* travaux et agencements :

123 000 €

* indemnité pour doubles loyers des assurances :

7 620 €

Total

706 714 €

arrondi à :

707 000 €

' voir en conséquence condamner la Société VERS'O à payer à la Société CORINNE ORBACHIMMOBILIER la somme de 707 000 € à titre d'indemnité d'éviction,

À titre très subsidiaire, si la juridiction de céans estimait devoir retenir la méthode d'indemnisation calculée sur la valeur du droit au bail des locaux objets de l'éviction,

- fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par la Société VERS'O à la Société CORINNEORBACH IMMOBILIER à la somme de 300 000 € décomposées comme suit :

* droit au bail :

116 025 €

* frais de remploi :

16 253,75 €

* trouble commercial :

19 844 €

* perte parti elle de clientèle :

10 000 €

* réfactions diverses :

4 200 €

* frais de déménagement :

1 200 €

* travaux et agencements :

123 000 €

* indemnité pour doubles loyers et assurances

7 620 €

Total

298 142,75 €

Arrondi à :

300 000 €

' voir en conséquence condamner la Société VERS'O à payer à la Société CORINNE ORBACHIMMOBILIER la somme de 300 000 € à titre d'indemnité d'éviction,

À titre infiniment subsidiaire, si la juridiction de céans estimait devoir retenir la méthode d'indemnisation calculée sur la base de la valeur du droit au bail corrigé en fonction du différentiel de superficie,

' voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par la Société VERS'O à la Société CORINNE ORBACH IMMOBILIER à la somme de 25 5000 € décomposée comme suit:

* droit au bail :

130 000 €

* frais de remploi :

18 350 €

* trouble commercial :

19 844 €

* perte parti elle de clientèle :

10 000 €

* réfactions diverses :

4 200 €

* frais de déménagement :

1 200 €

* travaux et agencements :

62 500 €

* indemnité pour doubles loyers et assurances :

7 620 €

Total

253 714 €

Arrondi à :

255 000 €

' voir en conséquence condamner la Société VERS'O à payer à la Société CORINNE ORBACHIMMOBILIER la somme de 255 000 € à titre d'indemnité d'éviction,

En tout état de cause,

' dire et juger que l'indemnité d'éviction due par la Société VERS'O à la Société CORINNE ORBACHIMMOBILIER sera assorti e de l'intérêt au taux légal à compter du 10 août 2006 avec capitalisation des intérêts par application des dispositions de l'article 1154 du Code civil,

Sur l'indemnité d'occupation :

' voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la Société CORINNE ORBACHIMMOBILIER à la Société VERS'O à la somme de 16 000 € par an à compter du 1er janvier 2006jusqu'à la libération des lieux, soit le 10 août 2006,

' dire et juger qu'il convient d'appliquer à cette indemnité d'occupation un abatt ement de précarité de 20 %,

' fixer en conséquence le montant de l'indemnité d'occupation due par la Société CORINNEORBACH IMMOBILIER à la Société VERS'O sur la période du 1er janvier 2006 au 10 août 2006, entenant compte de l'abattement de précarité de 20 %, à une indemnité d'occupation globale de 7817,34 €,

' dire et juger que cette indemnité d'occupation se compensera avec le loyer qu'à continuer à payer la Société CORINNE ORBACH IMMOBILIER durant sa période de maintien dans les lieux du 1^er janvier 2006 au 10 août 2006,

' débouter la Société VERS'O de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

' condamner la Société VERS'O à payer à la Société CORINNE ORBACH IMMOBILIER la somme de15 000 € hors taxes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' la voir condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais expertises, dont distraction au profit de Me HUYGHE, avoué à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

DISCUSSION

Sur l'indemnité d'éviction :

I- Sur l'indemnité principale :

Les deux parti es contestent le mode de calcul retenu par le tribunal : la bailleresse fait valoir que l'indemnité destinée à compenser le préjudice résultant pour le preneur de l'éviction doit se calculer en fonction des locaux évincés et non en fonction du coût d'acquisition de locaux de transfert, que l'activité de la locataire étant celle d'agence immobilière, le loyer en renouvellement aurait été évalué à la valeur locative qui ne se distingue pas de la valeur locative de marché de sorte qu'il n'existe aucun différentiel susceptible de constituer la valeur de droit au bail, qu'à supposer que la cour retienne une telle différence, elle ne peut être au plus que de 6 800€ soit par application d'un coefficient de capitalisation de 6, 5 une somme de 44 200€ ;

La locataire soutient de son côté qu'elle s'est vu contrainte de faire l'acquisition, au prix de 250 000€, d'un local d'une superficie supérieure à ses besoins, qui n'a généré aucune augmentation de chiffre d'affaires ni création d'emplois, se trouvait dans un état déplorable et nécessitait des aménagements importants mais présentait l'avantage indéniable de se situer de l'autre côté de la rue, afin d'éviter la perte du fonds de commerce. Elle demande à la cour, rappelant les termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, de l'indemniser sur la base de son entier préjudice et non comme l'a fait le tribunal avec une pondération en fonction des surfaces.

L'indemnité d'éviction doit s'apprécier au plus près de la date à laquelle les locaux ont été libérés, soit le 10 août 2006.

La société CORINNE ORBACH IMMOBILIER qui subit l'éviction et qui, eu égard à la particularité de son activité puisqu'elle exerce une activité d'agent immobilier indépendant, non rattaché à un groupe, a fait le choix, afin de ne pas perdre son fonds de commerce, d’acquérir un local libre proche du local évincé et de quitter ce dernier au plus vite, n'a pas perdu son fonds avec sa clientèle et ne peut donc revendiquer qu'une indemnité de transfert et non de remplacement ;

C'est à tort en outre que la société CORINNE ORBACH IMMOBILIER soutient que l'indemnité principale d'éviction doit être calculée en se fondant exclusivement sur le coût d'acquisition du droit au bail des locaux sis [...] dans lesquels elle a transféré son activité soit la somme de 250 000€ ;

Bien qu'il y ait lieu de tenir compte du transfert effectif de locaux, le prix d'acquisition du droit au bail payé par la société CORINNE ORBACH IMMOBILIER entre les mains de l'ancienne locataire des locaux en cause et non entre celles de la bailleresse la société Foncia et qui constitue ainsi l'actif brut réalisable de la société locataire ne saurait cependant constituer son préjudice indemnisable ;

L'expert souligne en effet que le locataire qui accepte le paiement d'un droit d'entrée apprécie l'avantage d'un loyer modéré, le rapprochant du coût d'une location simple ; de fait, la société CORINNE ORBACH IMMOBILIER ayant payé un prix d'acquisition du droit au bail de 250 000€pour les locaux sis [...] de 67m² pondérés ne supporte qu'un loyer de 39 000€ /an, ce qui correspond à un prix de 474, 31/m² pondéré, soit le prix du loyer en renouvellement du bail des locaux délaissés tel que calculé par l'expert à la somme de 475€ /m² ;

Décapitalisé sur la durée du bail, le prix d'acquisition du droit au bail fait supporter au preneur un coût annuel financier qui comprenant le loyer et l'amortissement du coût du droit au bail est de 895€ /m², ce qui est proche là encore de la valeur locative de marché calculée à dire d'expert de800 € /m² ;

La société CORINNE ORBACH IMMOBILIER ne peut donc prétendre qu'à l'indemnisation du coût d'effort consenti pour acquérir de nouveaux locaux et qui, rapporté à la surface quittée et non à la surface acquise, se calcule ainsi qu'il suit :

(895€ x 34 = 30 430) - (475€ x 34 = 16 150) = 14 280 € x 6,5

(coefficient de capitalisation correspondant à un bon niveau de commercialité ) = 92 820 € ;

Cette somme représente l'indemnité principale d'éviction à laquelle la société CORINNE ORBACH IMMOBILIER peut prétendre ;

2- Sur les indemnités accessoires :

* Indemnité de remploi :

L'indemnité de remploi a pour but de couvrir les frais liés à l'acquisition d'un nouveau droit au bail et est calculée d'une part par référence à l'indemnité principale et d'autre part en prenant en compte des coûts fiscaux, des commissions d'intermédiaire et des honoraires juridiques.

Le transfert ayant déjà été opéré, la société CORINNE ORBACH IMMOBILIER demande à la cour de tenir compte des frais réellement exposés et conteste la somme minorée de 18 400 € retenue, cependant que le bailleur propose à titre subsidiaire une somme forfaitaire de 5 586 €.

La société CORINNE ORBACH IMMOBILIER verse au dossier l'ensemble des factures concernant les honoraires et frais qu'elle a dû exposer pour faire l'acquisition du droit au bail du nouveau local pour un total de 25 306, 20 € en soulignant qu'elle a dû au surplus payer une indemnité de- déspécialisation.

L'ensemble de ces débours, directement liés à l'éviction subie, doit être retenu et le jugement sera infirmé de ce chef, les frais de remploi étant retenus pour la somme de 25 306 €.

* Trouble commercial :

Le jugement, qui a estimé à un mois d'Ebe, soit 6600 € , le trouble commercial sera confirmé de ce chef, l'exploitation s'étant poursuivie sans rupture dès le 10 août 2006 dans la nouvelle boutique et le locataire ne justifiant pas d'un préjudice supérieur.

* Perte partielle de clientèle :

Le jugement sera confirmé pour avoir écarté la demande pour perte parti elle de clientèle dès lorsque l'activité s'est transférée directement dans des locaux en face du précédent.

* Réfactions diverses :

La société CORINNE ORBACH IMMOBILIER souligne que le jugement n'est pas clair sur le montant retenu pour ce poste puisque les motifs indiquent la somme de 2 700 €, somme effectivement retenue dans le total de 197 300 € alors même que la présentation de son calcul mentionnait la somme de 4 200 €.

Le bailleur propose la somme de 1 980 €, contestant les sommes demandées au titre des modifications au registre du commerce et du paiement des salaires de deux femmes de ménage pendant un mois.

La somme effectivement retenue par le tribunal est de 2 700 €, qui correspond aux sommes effectivement déboursées pour la modification au registre du commerce, l'impression de nouveaux documents commerciaux, le transfert des lignes téléphoniques, les frais de réexpédition de courrier, de panonceaux publicitaires auxquels il convient d'ajouter les pièces versées aux débats au titre du coût des panneaux 'vendu' et ' à vendre' avec la nouvelle adresse, selon facture Empreinte publicitaire du 27 octobre 2006 pour 690 €, soit 2 889 € au lieu de 2 700 €.

Il ne saurait être tenu compte, en revanche, des consommations EDF ni des coûts de femme de ménage non liés à l'éviction comme l'avait souligné l'expert, étant précisé que les frais liés à la consultation fiscale ont été retenus dans le poste frais de remploi.

Le jugement sera infirmé sur le montant de ce poste et porté à la somme de 2 889 €.

* Frais de déménagement :

La somme de 1 200 € correspondant au devis de la société GINO LADDAGA du 18 septembre2006 sera retenue comme l'a fait le premier juge.

* Indemnité pour double loyer et assurances :

Le tribunal a fait une juste appréciation en retenant la somme de 7 400 € dûment justifiée, à hauteur de 174 € pour le coût de l'assurance, selon attestation des Mutuelles du Mans Assurances du 22 juin 2006 et pour le surplus correspondant au double loyer entre le 15 mai et le 10 août 2006.

* Travaux d'aménagement :

Le bailleur soutient que ce poste de préjudice ne saurait être évalué en fonction de la valeur à neuf des aménagements réalisés dans les locaux de transfert et propose que ce poste soit limité à la somme de 10 000 €.

La locataire soutient qu'il doit être tenu compte de l'ensemble des frais de réinstallation, les travaux effectués étant nécessaires à la poursuite de son activité. Elle ajoute que la somme de 31000 € calculée sur la base de surface pondérée réduite à 31 m² au lieu de 34 m² retenus par l'expert et pour un montant de 1 000 € par m² au lieu de 1 743 € le m² pondéré n'est pas de nature à réparer le préjudice qu'elle a subi, d'autant qu'elle avait supporté, dans le local évincé l'installation complète des locaux et s'est contenté d'installer les nouveaux locaux à l'identique. Elle sollicite la somme de 123 000 € ou subsidiairement 62 500 € pour le cas où la cour appliquerait la méthode d'indemnisation calculée au prorata de la surface.

Comme le fait observer l'expert, la valeur locative unitaire de 800€ /m², en l'occurrence 895€retenue pour déterminer l'indemnité principale suppose des locaux en bon état général, ainsi les premiers juges ont justement fixé le prix unitaire des travaux d'aménagement à 1000 € / m² la somme totale allouée étant de 34 000€ pour tenir compte de la surface des locaux délaissés, la bailleur n'ayant pas à supporter le coût d'installation de locaux plus spacieux et fonctionnels ce qui ressort des photos versées aux débats par la locataire elle-même.

L'indemnité d'éviction s'établit à la somme globale de : 170 215€ ;

Sur l'indemnité d'occupation :

La société CORINNE ORBACH IMMOBILIER demande de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 16 000 € par an à compter du 1er janvier 2006 jusqu'à la libération des lieux le 10 août2006 sur la base d'un prix de 475 € le mètre carré auquel il convient d'appliquer un abattement de précarité de 20 % soit une indemnité d'occupation globale de 7 817,34 € cependant que la société VERS'O demande de fixer cette indemnité à la somme de 11 237,10 € sur la base d'un prix au mètre carré de 600 € pour 34 m² en confirmant l'abattement de précarité à hauteur de 10 %.

C'est à juste titre que le tribunal, après avoir examiné les conclusions de l'expert qui proposait un prix de 475 € /m² et un coefficient de précarité de 20 % a fixé l'indemnité d'occupation globale à la somme de 8 800 € sur la base d'une indemnité de 16 000 €/an qui correspond à la valeur locative de renouvellement au 1er janvier 2006 en lui appliquant un taux de précarité de 10 %, taux qui est suffisant, à défaut de circonstances parti culières.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

4- Sur les autres demandes :

Chaque partie supportera les dépens qu'elle a exposés et il n'y pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement déféré, sauf en ses dispositions concernant la fixation de l'indemnité d'éviction,

Statuant à nouveau,

Dit que l'indemnité d'éviction globale due par la société VERS'O à la société CORINNE ORBACHIMMOBILIER s'élève à la somme de 170 215 €,

Dit que chaque partie supportera les dépens d'appel qu'elle a exposés et déboute chacune d'elles de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.