CA Bordeaux, 4e ch. civ., 17 mars 2022, n° 19/03562

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Quartier Saint Pé, propriétaire de locaux à usage commercial situés [...], a consenti un bail à la société Les Cuirs de la Richarde, pour l'exercice de son fonds de commerce, selon un bail initial du 1er mai 2008 expirant le 30 avril 2017, portant sur un local de 400 m². Le loyer initial était de 24 500 euros hors taxes et hors charges (HT/HC), outre clause d'échelle mobile. Ce montant s'élève désormais à 27 708 euros HT/HC.

Par acte d'huissier du 17 octobre 2016, la SCI Quartier Saint Pé a délivré congé à la Société Les Cuirs de la Richarde à effet du 30 avril 2017, portant offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer annuel, porté à un montant de 40 000 euros.

Faute d'accord entre les parties sur le prix du loyer renouvelé, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bordeaux, saisi par le bailleur le 18 janvier 2017, a, par décision du 11 octobre 2017, ordonné une expertise confiée à Mme Favroul C., qui a déposé son rapport définitif le 22 mai 2018. Les parties n'ont pu se concilier sur une augmentation du loyer, notamment à raison de l'incidence des modifications des facteurs de commercialité.

Par jugement du 15 mai 2019, le juge des loyers commerciaux a :

- fixé le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 1er mai 2017 à la somme annuelle de 36 000 euros, hors taxes et hors charges, correspondant la valeur locative,

- rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé en fonction des échéances contractuelles à compter du 18 janvier 2017,

- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2,du code civil,

- débouté les parties des autres chefs de leur demande,

- condamné la société Les Cuirs de la Richarde à payer les dépens ainsi qu'à payer à la SCI Quartier Saint Pé la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 25 juin 2019, la société Les Cuirs de la Richarde a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la SCI Quartier Saint Pé.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 septembre 2019, la société Les Cuirs de la Richarde demande à la cour de :

- la recevoir en ses écritures et l'y déclarer bien fondée ;

- infirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal de grande Instance de Bordeaux le 15 mai 2019 ;

En conséquence,

- dire et juger que la SCI Quartier Saint Pé ne démontre pas que la modification des facteurs locaux de commercialité ait une incidence favorable et notable sur l'activité de la société Les Cuirs de la Richarde ;

- débouter la SCI Quartier Saint Pé de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

en tout état de cause,

- condamner la SCI Quartier Saint Pé à verser la somme de 5.000 euros à la société Les Cuirs de la Richarde au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI Quartier Saint Pé aux entiers dépens ainsi que les frais engagés au titre des honoraires de Monsieur Alain P., Expert amiable.

Au soutien de ses demandes, la société Les Cuirs de la Richarde soutient qu'il n'y a pas eu de modification notable des facteurs de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer.

Elle expose notamment :

- qu'elle n'est pas un commerce de proximité, sa clientèle étant implantée dans toute la région et que dès lors la réalisation d'une piste cyclable, utilisée par les riverains, ne saurait dès lors avoir une quelconque incidence favorable sur son activité, et que sa clientèle aisée utilise peu le tramway,

- que les travaux d'aménagement du parking n'ont pas eu d'influence sur son activité,

- que les nouveaux logements sociaux construits dans le quartier ne lui ont pas amené de clientèle,

- l'augmentation de la population d'Eysines est sans impact sur son activité,

- les nouvelles enseignes qui se sont implantées dans le secteur de la Société Les Cuirs de la Richarde correspondent à des enseignes populaires ou de grande distribution, visant la classe moyenne voir modeste qui n'est pas celle de la concluante,

- la hausse des valeurs locatives dans le secteur (') n'est pas un motif de déplafonnement du loyer dès lors qu'il n'est pas démontré qu'il existe une incidence favorable, notable, pour l'activité du locataire.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 25 janvier 2022, la SCI Quartier de Saint Pé demande à la cour de :

- déclarer la société Les Cuirs de la Richarde irrecevable et infondée en son appel et la débouter de l'intégralité de ses demandes

en tout état de cause,

- confirmer le jugement rendu le 15 mai 2019 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Bordeaux en toutes ses dispositions,

En conséquence,

- ordonner le déplafonnement du loyer au motif d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant nécessairement profité au local considéré, des travaux entrepris par la SCI Quartier Saint Pé et de la sous-évaluation du loyer,

- ordonner le renouvellement du bail à compter du 1 er mai 2017 pour un loyer annuel de 36.000€ en principal hors taxe hors charges avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts

d'année en année en application de l'article 1343-2 du code civil,

- condamner la société Les Cuirs de la Richarde à régler à la SCI Quartier Saint Pé les intérêts de l'arriéré de loyer au taux légal à compter du jour de la demande de fixation du loyer renouvelé,

- condamner la société Les Cuirs de la Richarde à régler la somme de 5.000 euros à la SCI Quartier Saint Pé sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Camille B..

La SCI Quartier Saint Pé soutient que les quatre rapports d'expertise versés aux débats confirment une modification notable non contestable des facteurs locaux de commercialité.

Selon elle, le déplafonnement est justifié par :

- l'amélioration de la desserte des locaux :

- les très importants travaux d'aménagement des parkings de l'espace SAINT PE qu'elle a réalisés afin de faciliter le achalandage des enseignes,

- la création de nouveaux logements collectifs avec places de stationnement et logements individuels,

- l'augmentation massive de la population et l'augmentation du trafic routier devant le local considéré,

- l'évolution positive de l'environnement commercial,

- l'arrivée de nouvelles enseignes dans la zone d'activité et en mitoyenneté,

- l'extension considérable de la zone commerciale environnante avec l'arrivée de nouvelles enseignes en synergie avec l'activité du local,

- la hausse massive des valeurs locatives et la sous-évaluation du loyer,

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 26 janvier 2022 et a été fixée à l'audience du 16 février 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré la prétention d'irrecevabilité de l'appel figurant en tête du dispositif de ses conclusions, la SCI Saint Pé ne présente aucun moyen de nature à justifier une quelconque irrecevabilité, de sorte qu'il n'y a pas lieu à statuer davantage sur la recevabilité de la société Les Cuirs de la Richarde en cause d'appel.

Le litige porte sur la seule fixation du loyer du bail commercial renouvelé. Le principe du renouvellement n'est en effet pas contesté, puisque la société Saint Pé ne présente pas de demande subsidiaire pour la cas où sa demande de déplafonnement serait rejetée ou que le prix du loyer serait fixé à une somme inférieure à celle qu'il demande.

Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, et à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : Les caractéristiques du local considéré ; La destination des lieux ; Les obligations respectives des parties ; Les facteurs locaux de commercialité ; Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L'article R. 145-6 du même code précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Il convient d'observer que la valeur locative doit être estimée en l'espèce pour la date de renouvellement du bail, soit le 1er mai 2017.

Le juge des loyers commerciaux a fait droit à la demande du bailleur de déplafonnement, mais a limité à 36 000 euros annuels la fixation du prix du loyer annuel, contre 40 000 euros demandés. S'il a fait référence au rapport d'expertise et à d'autres estimations produites par le bailleur, il n'a pas précisé expressément la surface utile, qui n'apparaît cependant pas contestée pour 360 m², ni la valeur au mètre carré qu'il retenait.

Le preneur, appelant principal, demande l'infirmation totale du jugement et le débouté intégral du bailleur. La société Quartier Saint Pé, bailleresse intimée, demande seulement la confirmation du jugement sans former d'appel incident, limitant donc sa prétention relative au montant du loyer aux 36 000 euros alloués par le premier juge.

La cour se trouve en conséquence saisie de l'ensemble du litige et doit statuer sur la demande de déplafonnement, puis, le cas échéant et si elle y fait droit, sur le montant du loyer.

En application des textes ci-dessus, le déplafonnement, ou fixation à la valeur locative, est conditionné à l'établissement par le bailleur d'une une modification notable des facteurs de commercialité pendant la durée du bail expiré, en l'espèce du 1er mai 2008 au 30 avril 2017, ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.

La SCI Saint Pé se prévaut du rapport de Mme Favroul C., experte commise par le juge des loyers commerciaux (sa pièce n° 26).

Les parties se prévalent aussi aussi d'estimation privées :

- un avis de M. L. établi à la demande du bailleur le 27 février 2018, (sa pièce n° 25)

- un avis de M. P. établi à la demande du preneur le 20 mars 2017, (sa pièce n° 1)

- un autre avis de M. L. établi à la demande du bailleur le 10 octobre 2016. (sa pièce n° 4).

Ces documents non contradictoires et qui ne sauraient avoir la même valeur juridique que le rapport d'expertise contradictoire ordonné par la juridiction, sont cependant recevables en ce qu'ils ont été soumis à la discussion contradictoire durant la procédure d'appel.

Le bailleur soutient une « modification massive » des facteurs de commercialité en faisant valoir plusieurs arguments :

- L'amélioration de la desserte des locaux par une desserte de la ligne A du tramway et une piste cyclable à double sens, qui générerait un flux de chalandise supplémentaire pour le local considéré ;

- D'importants travaux d'aménagement des parkings réalisés par le bailleur, selon factures des 28 février 2014 (sa pièce n° 7) et entretiens 2016-2017 (ses pièces sous le numéro 11), outre des aménagements urbains réalisés par les pouvoirs publics, qui rendraient l'environnement plus attrayant et favoriseraient l'accessibilité du commerce; Le bailleur met notamment l'accent sur l'amélioration de la visibilité du commerce ;

- La création de nouveaux logements à proximité ;

- L'augmentation massive de la population et l'augmentation du trafic routier devant le local ;

- L'évolution positive de l'environnement commercial, par l'arrivée de nouvelles enseignes dans la zone, dont le bailleur estime que l'expert a sous-estimé l'importance ;

- La hausse massive des valeurs locatives, outre l'invocation d'une sous-évaluation du loyer.

La Société Les Cuirs de la Richarde déclare qu'elle ne conteste pas que les facteurs locaux de commercialité ont bien été modifiés dans la période de référence.

L'experte, Mme Favroul C. (pièce précitée, pages 8 et 9), qui relève que le commerce bénéficie d'un très bon emplacement sur l'échangeur n° 9 de la rocade, a relevé ainsi les modifications intervenues en cours de bail : arrivée du tramway A en 2015, passage devant les locaux, terminus Rostand, parking relais à 100 m ; piste cyclable à double sens ; travaux de voirie et parkings ; réfection éclairages, aménagements espaces verts ; aménagement des parkings espace Saint Pé ; hôtel de 45 chambres à proximité ; augmentation de la population de la commune ; création de logements collectifs et d'un bâtiment à usage de bureaux ; augmentation du trafic sur 2015 et 2016, dont + 8% [...] après rocade.

L'experte conclut à juste titre que ces éléments modifient de façon notable les facteurs locaux de commercialité, ce qui n'est donc pas contesté par les parties.

Pour autant, la société Les Cuirs de la Richarde expose qu'elle est spécialisée dans la vente de vêtements et accessoires en cuir, avec des produits dont les prix oscillent entre 350 et 1 500 euros, et soutient que les facteurs ci-dessus ne sauraient avoir une quelconque incidence favorable sur son activité.

Elle peut utilement faire valoir, et sans être contredite, qu'elle ne constitue pas un commerce de proximité et que sa clientèle est régionale. L'experte la qualifie d'ailleurs de « clientèle d'adhésion », qui se déplace pour l'activité spécifique exercée.

L'assertion selon laquelle une clientèle venant de Bordeaux ou de la métropole utiliserait le tramway ou le vélo pour faire ses courses dans la zone, et plus spécifiquement dans le commerce du preneur, n'est aucunement démontrée, l'experte émettant même une conclusion radicalement contraire.

Il en résulte qu'il n'est pas démontré que la proximité du tramway, et moins encore de la piste cyclable, auraient eu une incidence favorable sur l'activité du preneur.

Il apparaît que, contrairement à ce que soutient le bailleur, les travaux de voirie réalisés par les autorités à l'occasion de l'arrivée du tramway, se sont arrêtés en bordure de l'emplacement du local considéré, comme en témoigne les photos de l'experte judiciaire et des auteurs des avis privés. Ces travaux sont donc restés sans influence particulière sur le commerce considéré, d'autant plus que, depuis ces travaux, et comme le relève l'experte, le commerce n'est plus accessible que dans le sens « rocade/Saint Médard » et non plus dans les deux sens, en raison de l'installation d'un séparateur central des 4 voies de circulation visible sur les photos jointes à l'avis de M. L. produit par le bailleur (sa pièce n° 25, page 7).

L'aménagement du parking même du local par le bailleur, s'il est susceptible d'améliorer le confort de la clientèle, n'est pas de nature à attirer une clientèle supplémentaire dans le commerce, dès lors qu'il est constant qu'un parking suffisant existait dès l'origine, alors que l'aménagement n'est pas notablement perceptible de l'extérieur, et qu'il n'est pas établi que les mêmes clients reviendraient souvent.

S'agissant de la construction de nouveaux logements invoquée par le bailleur, la société preneuse peut observer au sujet des nouveaux immeubles, avec l'experte, que, avec 10 en accession et 11 de logements sociaux, il n'est pas établi que cette clientèle serait attirée par le commerce de vêtements de cuir nécessitant un certain pouvoir d'achat.

Le débat sur l'augmentation de la circulation du trafic routier de passage devant le local ne permet pas de tirer de conclusions définitive en termes d'incidence favorable.

Le bailleur soutient que l'experte a minimisé l'importance de l'installation de nouvelles enseignes dans la zone. Il ne fournit toutefois pas un plan qui indiquerait la position de ces nouvelles enseignes par rapport aux lieux loués, qui apparaissent être excentrés en bordure de zone (plan cadastral en annexe du rapport d'expertise), de sorte qu'il n'est pas possible d'affirmer que les clients des nouvelles enseignes pourraient aussi aller aisément dans les locaux litigieux.

Le preneur oppose au surplus que nombre d'entre elles sont, soit en réalité dans la commune voisine du Haillan, soit existaient déjà avant le bail expiré, soit sont de simples espaces de bureaux, et soit, même, que certaines sont fermées (La Pataterie, Eat Sushis, Dougados).

L'experte note aussi que les enseignes à proximité ne favorisent pas les autres enseignes et la commercialité du local litigieux, donnant en exemple une société de Moto-école, et deux de ventes de pneus, outre la concession automobile visible sur les photos produites.

Les évènements postérieurs à l'expiration du bail au 30 avril 2017 ne peuvent être pris en considération (nouvelles zones ou extensions).

L'experte a opposé à bon droit au bailleur que la hausse invoquée des valeurs locatives dans le secteur n'est pas un motif de déplafonnement du loyer.

Il en va de même pour les considérations, d'ailleurs contradictoires, sur le chiffre d'affaire de la société preneuse.

L'experte conclut finalement (page 9) que « les modifications ne sauraient justifier un déplafonnement en ce qu'elles ne concernent pas l'activité des Cuirs de la Richarde ».

Ainsi, il résulte de l'analyse ci-dessus que le bailleur, sur qui repose la charge de la preuve, n'établit pas que, à rebours de l'expertise ordonnée par le premier juge, les modifications non contestées des facteurs de commercialité durant le bail expiré, même prises globalement, auraient eu une incidence favorable sur l'activité commerciale spécifique exercée par le preneur.

Le jugement sera infirmé et la SCI Saint Pé sera débouté de ses demandes.

Sur les autres demandes

Partie tenue aux dépens de première instance et d'appel, qui incluront les frais de l'expertise judiciaire de Mme Favroul C., mais qui ne peuvent comprendre des frais d'avis amiables, ceux-ci constituant des frais irrépétibles, la SCI Saint Pé paiera à la société Les Cuirs de la Richarde la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu entre les parties par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bordeaux le 15 mai 2019,

Et, statuant à nouveau,

Déboute la SCI Saint Pé de l'ensemble de ses demandes,

Condamne la SCI Saint Pé à payer à la société Les Cuirs de la Richarde la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Saint Pé aux dépens de première instance et d'appel, qui incluront les frais de l'expertise de Mme Favroul C..