CA Caen, 2e ch. civ. et com., 16 mai 2019, n° 17/02167

La société Diffusion des Produits du Bâtiment (ci-après société DI PRO BA) est propriétaire de locaux commerciaux situés [...] et donnés à bail commercial assorti de conditions suspensives à la société Expo Luminaires par acte authentique du 12 octobre 2001.

Par acte authentique du 5 novembre 2002, les parties ont constaté la réalisation des conditions et convenu que le bail avait commencé à courir à compter du 15 novembre 2002 pour se terminer le 14 novembre 2011, le montant du loyer annuel étant de 78 528 € HT, payable par trimestre et d'avance.

A la suite des révisions du loyer, calculées sur la base de l'indice du coût national de la construction publié par l'INSEE, son montant a été porté à 111 525 €.

Par acte extrajudiciaire délivré le 19 mai 2014, la société Expo Luminaires a sollicité le renouvellement du bail poursuivi par tacite reconduction, conformément aux dispositions de l'article L.145-10 du code de commerce, à compter du 1er juillet 2014, moyennant un loyer annuel de 100 000 € HT.

Par acte extrajudiciaire délivré le 18 août 2014, la société DI PRO BA a accepté dans son principe le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2014 sans acquiescer à la proposition de diminution du loyer qu'elle entendait voir porter à la somme de 161 995 €.

Par exploit introductif d'instance du 7 juillet 2016, la société DI PRO BA a fait assigner la société Expo Luminaires devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Caen aux fins de fixation de la valeur locative et du prix du bail renouvelé.

Par jugement du 27 avril 2017 cette juridiction a dit que le bail conclu entre la société DI PRO BA et la société Expo Luminaires s'est trouvé renouvelé à compter du 1er juillet 2014, a fixé le prix du bail renouvelé sur la base de 100 € hors taxes et hors charges par mètre carré et par an soit 89 200 €/an hors taxes et hors charges, a condamné la société DI PRO BA à payer à la société Expo Luminaires les surloyers qu'elle lui a versés depuis le 1er juillet 2014, avec intérêts de droit, ainsi que le solde résultant du réajustement du dépôt de garantie, la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

La société DI PRO BA a relevé appel de cette décision le 22 juin 2017.

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 12 mars 2019 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens développés, la société DI PRO BA demande à la cour, au visa des articles L.145-33 et L.145-34 ,R.145-23 et suivants du code de commerce,1154 et 1155 du code civil, de :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Caen le 27 avril 2017 en ce qu'il a dit que le bail conclu entre la société DI PRO BA et la société Expo Luminaires (preneur) s'est trouvé renouvelé à compter du 1er juillet 2014,

Réformer le jugement déféré en toutes ses autres dispositions,

Débouter la société Expo Luminaires de ses demandes formées au titre de l'appel incident,

En conséquence, statuant à nouveau :

A titre principal, fixer le loyer à compter du 1er juillet 2014 à hauteur de la somme de 161 995 € HT par an hors charges pour les locaux situés à [...],

Condamner la société Expo Luminaires à régler l'arriéré de loyers correspondant à la différence entre le nouveau loyer et le loyer en vigueur, soit la somme de 235 526,67€ sur la période de juillet 2014 à mars 2019, outre les intérêts de droit à compter du 4 février 2016, à actualiser à la date de la décision à intervenir,

Condamner la société Expo Luminaires à régler la somme de 20 867 € correspondant au réajustement du dépôt de garantie,

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

En tout état de cause,

Débouter la société Expo Luminaires de l'ensemble de ses prétentions,

Condamner la société Expo Luminaires à régler à la société DI PRO BA la somme de 12 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 12 mars 2019 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens développés, la société Expo Luminaires demande à la cour, au visa des articles L.145-33 et suivants, R.145-23 et suivants du code de commerce, de :

Dire et juger que les locaux donnés en location par la société DI PRO BA à la société Expo Luminaires sont constitués d'un entrepôt commercial qui ne présente pas les caractéristiques d'un local monovalent,

Débouter en conséquence la société DI PRO BA de sa demande de déplafonnement du loyer,

Dire et juger qu'il a été livré à la société Expo Luminaires un entrepôt commercial brut de décoffrage, que les travaux entrepris par la société Expo Luminaires ont permis l'adaptation des locaux loués à leur destination contractuelle, que l'accession contractuellement stipulée ne peut jouer à l'occasion du renouvellement puisqu'elle a été stipulée au départ du locataire et ne peut donc jouer qu'à la fin des relations contractuelles,

En conséquence dire et juger que les travaux d'adaptation à la destination contractuelle réalisés par la société Expo Luminaires ne peuvent être invoqués par la société DI PRO BA et que l'appréciation de la valeur locative ne peut tenir compte que de la configuration des lieux avant travaux,

Confirmer en cela les dispositions du jugement entrepris,

Pour le surplus et sur la valeur locative,

Infirmer la décision entreprise sur la valeur locative,

Fixer la valeur locative et le prix du bail renouvelé à la somme de 36 800 € HT et HC à compter du 1er juillet 2014,

Condamner la société DI PRO BA à rembourser l'ensemble des surloyers versés sur la période du 1er juillet 2014 jusqu'à la date de la décision à intervenir, outre intérêts de droit à compter de chaque échéance,

Condamner la société DI PRO BA à rembourser à la société Expo Luminaires le solde résultant du réajustement du dépôt de garantie,

Faire masse de l'ensemble de ces sommes et ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1154 du code civil (article 1343-2 nouveau),

Subsidiairement,

Désigner tel expert qu'il plaira à la cour, avec mission cantonnée à l'appréciation de la valeur locative des locaux dans leur état avant travaux d'aménagement à leur destination contractuelle,

Fixer pendant la durée de l'instance le loyer provisionnel à la somme annuelle hors charges et hors taxes à 58 500 €,

Débouter la société DI PRO BA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

Condamner la société DI PRO BA à verser à la société Expo Luminaires une indemnité qu'il n'apparaît pas inéquitable de fixer à 9 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en accordant à maître Stéphane P., membre de l'AARPI P. et associés, le bénéfice du droit de recouvrement direct instauré par l'article 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

Les parties s'accordant sur ce point le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a dit que le bail conclu entre la société DIPROBA et la SARL Expo luminaires s'est trouvé renouvelé à compter du 1er juillet 2014.

Au soutien de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter de cette date la société DIPROBA fait d'abord valoir que les locaux loués sont monovalents, ce qui exclurait le plafonnement du loyer par application des dispositions de l'article R 145-10 du code de commerce.

Le caractère monovalent doit être apprécié au regard de l'objet du bail, en l'espèce un entrepôt commercial livré 'brut de décoffrage' à la SARL Expo luminaires au mois de novembre 2002.

Il n'est pas discuté qu'afin d'y exploiter son commerce de vente de luminaires la SARL Expo luminaires y a fait réaliser des travaux dont la société DIPROBA soutient qu'ils ont eu pour effet d'en faire un local monovalent c'est à dire aménagé de telle sorte qu'une seule activité peut y être exercée sauf à engager des travaux très importants de transformation.

Mais la bailleresse ne peut se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des travaux d'aménagement réalisés par la locataire que s'ils sont devenus sa propriété.

En l'espèce le bail liant les parties a été consenti et accepté sous diverses conditions reprises en pages 4 et 5 dont notamment pour la locataire celle :

'6°- De ne pouvoir faire, dans les lieux loués, aucun travaux de construction ou de démolition, ni aucun changement dans ceux-ci sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, les travaux qui pourraient être autorisés devant être effectués sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires seraient à la charge du bailleur.

De laisser, à son départ de quelque manière et à quelqu'époque qu'il arrive, toutes les constructions, aménagements, agencements et améliorations réalisés, sans indemnité à la charge du bailleur, à moins que celui-ci ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif, sauf pour les travaux acceptés'.

Contrairement à ce que soutient la société DIPROBA au prix d'une dénaturation des termes de cette clause le fait que le bailleur ne dispose pas de la faculté de faire rétablir les lieux dans leur état primitif lorsqu'il a accepté les travaux litigieux, comme en l'espèce, ne remet pas pour autant en cause la date à laquelle les parties ont convenu que la clause d'accession des aménagements, agencements et améliorations réalisés par la locataire jouerait au profit de la bailleresse soit au départ de la SARL Expo luminaires et non en fin de bail, qu'il s'agisse de travaux autorisés ou non.

C'est donc à tort que la société DIPROBA soutient 'qu'à défaut d'option au profit du bailleur, l'accession est immédiate'.

La bailleresse n'étant pas propriétaire des 'aménagements, agencements et améliorations réalisés' par sa locataire, ne peut s'en prévaloir pour revendiquer le caractère monovalent des locaux.

Abstraction faite de ces travaux il ne ressort d'aucun des documents soumis à la cour que l'entrepôt commercial donné à bail 'brut de décoffrage' à la SARL Expo luminaires pour y exercer tous commerces, serait monovalent.

La société DIPROBA ne peut donc prétendre au déplafonnement du loyer par application des dispositions de l'article R 145-10 du code de commerce.

C'est également à tort que la société DIPROBA soutient que dés lors qu'elle a indirectement assumé la charge des travaux d'amélioration réalisés par la SARL Expo luminaires en lui consentant une baisse de loyers de l'ordre de 130 000 € 'l'accession est intervenue dés la réalisation des travaux'.

En effet une clause d'accession reportant, comme en l'espèce, les effets de l'accession en fin de jouissance du preneur interdit la prise en compte des 'aménagements, agencements et améliorations réalisés' par sa locataire lors de la fixation du loyer du bail renouvelé et tout déplafonnement pour ce motif. La société DIPROBA ne peut donc se prévaloir des dispositions de l'article R145-8,alinéa 1er in fine du code de commerce.

Par conséquent le local à prendre en compte dans l'évaluation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2014 est l'entrepôt dans son état initial c'est à dire brut de décoffrage.

Pour soutenir ensuite qu'il y a eu une modification des obligations respectives des parties au cours du bail expiré soit entre le 15 novembre 2002 et le 1er juillet 2014 la bailleresse fait valoir qu'elle assumerait les réparations de l'article 606 du code civil.

Mais le bail qui met expressément l'exécution de ces réparations à la charge de la SARL Expo luminaires, n'a pas été modifié sur ce point entre le 15 novembre 2002 et le 1er juillet 2014.

Le fait que la société DIPROBA ait pris en charge des travaux ponctuels sur la toiture protégeant l'entrepôt de la SARL Expos luminaires et des locaux commerciaux voisins durant l'année 2013, est insuffisant à établir la modification des obligations respectives des parties alléguée et contestée par la locataire et il en est de même du mail adressé le 10 décembre 2018 par la SARL Expos luminaires à la bailleresse pour lui signaler 'une importante fuite d'eau sur toiture, structure'.

La preuve d'une modification notable des obligations respectives des parties au sens de l'article L 145-34 du code de commerce n'est donc pas rapportée.

La société DIPROBA se prévaut aussi d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Il ressort des trois rapports d'expertise amiable rédigés par messieurs L., et R. pour le compte de la société DIPROBA et par monsieur T. pour le compte de la SARL Expo luminaires que durant la période à prendre en compte soit du 15 novembre 2002 au 1er juillet 2014 deux nouvelles enseignes, Ixina (cuisiniste) et Aasgard (poêles et cheminées scandinaves) se sont implantées en 2011 à proximité du magasin exploité par la SARL Expos luminaires [...] et que le 6 novembre 2013 s'est ouvert le centre Mondevillage qui jouxte ses locaux et regroupe 35 enseignes dont trois restaurants.

En ce qu'elles ont créé un afflux de clientèle complémentaire améliorant la chalandise et la commercialité de la zone ces implantations et ouverture nouvelles constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Mais cette modification ne peut être prise en compte dans la fixation de la valeur locative des locaux donnés à bail à la SARL Expo luminaires que si elle a eu un effet positif pour l'activité du commerce concerné.

Or il ressort de l'évolution du chiffre d'affaires réalisé par la SARL Expo luminaires sur la période de 2009 à 2014 que celui-ci a été divisé par deux, passant de 1 236 000 € en 2009, 1 190 000 € en 2010, 1 045 000 en 2011, à 960 456 € en 2012, 784 604 € en 2013 et 648 748 € en 2014, l'appelante justifiant de sa stagnation en 2015 où elle a réalisé un chiffre d'affaires de 643 792 €.

L'afflux de clientèle complémentaire créé par les événements précités n'a donc pas profité au commerce exploité par la SARL Expo luminaires puisqu'il n'a ni stoppé ni inversé l'évolution à la baisse de son chiffre d'affaires amorcée en 2010.

Par conséquent cette modification des facteurs locaux de commercialité ne peut être utilement invoquée par la société DIPROBA comme justifiant le déplafonnement du loyer.

Du fait des révisions successives le loyer dû par la SARL Expo luminaires s'élève actuellement à la somme annuelle de 11 525 € H.T.

Il a été précédemment retenu que les locaux devaient être pris en compte dans leur état initial avant tous travaux c'est à dire bruts de décoffrage.

S'agissant d'un entrepôt livré à l'état brut c'est sa surface utile brute qui doit être prise en compte sans pondération dans le calcul de la valeur locative soit une superficie de 1070 m² au vu des pièces versées aux débats.

Aucune des parties ne produit de référence exploitable des prix couramment pratiqués dans le voisinage par unité de surfaces, concernant des locaux équivalents.

Celles produites par la société DIPROBA qui demande à voir fixer à 165 € par m² et par an la valeur locative pour une surface pondérée de 892 m², ne peuvent qu'être écartées en ce qu'elles ne concernent pas des locaux à l'état brut mais aménagés, prennent en compte des surfaces pondérées et intègrent le déplafonnement du loyer précédemment rejeté.

Si monsieur R., expert sollicité par la bailleresse, indique que 'les cellules commerciales de Mondevillage , livrées brutes, se négociaient en 2013 sur des bases d'environ 130 €/m²' il s'agit, comme l'indique monsieur L. ,autre expert sollicité par la société DIPROBA, de locaux neufs 'en retail park' commercialement mieux situés et ne pouvant constituer des locaux équivalents à ceux donnés à bail à la SARL Expo luminaires qui ont 18 ans d'âge et ne bénéficient pas d'un aussi bon emplacement.

Monsieur R. reconnaît en outre que 'les loyers commerciaux ont chuté pendant la période du bail'.

Pour sa part l'appelante fait valoir que la valeur locative réelle des locaux est inférieure au montant du loyer actuel et demande de le fixer à la somme de 36 800 € H.T et H.C à compter du 1er juillet 2014 sur la base d'un prix au m² de 45 € et après déduction des impôts fonciers et application d'un abattement de 10 % pour transfert contractuel de la charge des gros travaux.

Elle en veut pour preuve le rapport 'valeur juillet 2016" établi par monsieur L. dans le cadre d'une instance en fixation du loyer d'un bowling restaurant exploité par la société Caen loisirs [...], au terme duquel cet expert a fixé à 45 € par m² et par an la valeur locative des locaux avant travaux (entrepôt).

Mais cette valeur ne peut être retenue comme une référence probante et exploitable dés lors qu'il ne s'agit pas d'une référence comparable tant en ce qui concerne la date de l'appréciation de la valeur locative, juillet 2016 pour le bowling et juillet 2014 pour la SARL Expo luminaires, que la localisation des locaux situés pour le bowling dans la [...], au nord de la commune de Mondeville, entre la [...] et la [...], c'est à dire dans une zone d'activité principalement industrielle dont l'accès n'est pas facile et à l'opposé de la zone commerciale où est situé le commerce exploité par la société Expo luminaires, et ne bénéficiant pas de l'attractivité de la zone de Mondevillage.

Les autres références citées par monsieur L. dans son rapport 'valeur juillet 2016" ne peuvent être retenues pour les mêmes motifs.

Dans ces conditions il apparaît pertinent de se reporter aux termes de l'offre de renouvellement du bail faite par la SARL Expo luminaires.

Par acte d'huissier du 19 mai 2019 la locataire a demandé le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2014 et 'que le loyer soit porté à la somme annuelle de 100 000 € H.T, cette demande étant motivée par une dégradation du chiffre d'affaires dans une conjoncture économique générale difficile, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées'.

A défaut d'élément contraire probant produit par la bailleresse, dés lors que six semaines avant la date de prise d'effet du bail renouvelé le 1er juillet 2014 la locataire estimait elle même la valeur locative des locaux donnés à bail par la société DIPROBA à la somme de 100 000 € H.T fixée en tenant compte de ses difficultés et des sujétions nées du bail dont elle sollicitait la reconduction aux mêmes clauses et conditions, la SARL Expo luminaires doit se voir opposer cette offre comme rendant compte de la valeur locative réelle des locaux, ce qui rend inutile l'organisation de l'expertise sollicitée subsidiairement par l'appelante.

Après déduction de l'impôt foncier d'un montant de 7 262 € il faut appliquer sur le solde de 92 738 € un abattement de 10 % (9273,80 €) pour tenir compte du transfert par le bail de la charge des réparations de l'article 606 du code civil au locataire.

Par conséquent il y a lieu de fixer le loyer dû par la SARL Expo luminaires à la société DIPROBA à la somme de 83 464,20 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er juillet 2014 soit 78 € le m², le jugement déféré étant réformé en conséquence.

Ses autres dispositions non contraires à celles du présent arrêt doivent être confirmées.

Il sera fait masse des sommes dues par la société DIPROBA à la SARL Expo luminaires au titre des surloyers acquittés depuis le 1er juillet 2014 jusqu'à la date du présent arrêt, des intérêts de droit produits par chacun d'eux à compter de chaque échéance et du solde résultant du réajustement du dépôt de garantie et la capitalisation des intérêts produits pour un an par ces sommes sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien du code civil.

Partie perdante la société DIPROBA doit être déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée aux dépens de la procédure d'appel que maître Stéphane P., membre de l'AARPI P. et associés, sera autorisé à recouvrer directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser la charge de ses frais irrépétibles en cause d'appel à la SARL Expo luminaires à laquelle la société DIPROBA doit être condamnée à payer la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Réforme le jugement rendu le 27 avril 2017 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Caen sauf dans ses dispositions disant que le bail conclu entre la société DI PRO BA et la société Expo Luminaires s'est trouvé renouvelé à compter du 1er juillet 2014, condamnant la société DI PRO BA à payer à la société Expo Luminaires les surloyers qu'elle lui a versés depuis le 1er juillet 2014 avec intérêts de droit, et le solde résultant du réajustement du dépôt de garantie, la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance qui sont confirmées,

Statuant sur les dispositions réformées et y ajoutant,

Déboute la SARL Expo luminaires de sa demande subsidiaire d'expertise,

Fixe le loyer annuel dû par la SARL Expo luminaires à la société DIPROBA à la somme de 83 464,20 €hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2014,

Fait masse des sommes dues par la société DIPROBA à la SARL Expo luminaires au titre des surloyers acquittés depuis le 1er juillet 2014 jusqu'à la date du présent arrêt ,des intérêts de droit produits par chacun d'eux à compter de chaque échéance et du solde résultant du réajustement du dépôt de garantie et ordonne la capitalisation des intérêts produits par ces sommes conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien du code civil,

Condamne la société DIPROBA aux dépens de la procédure d'appel que maître Stéphane P., membre de l'AARPI P. et associés, sera autorisé à recouvrer directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société DIPROBA à payer à la SARL Expo luminaires la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société DIPROBA de sa demande fondée sur ce texte