CA Metz, ch. com., 24 juin 2021, n° 20/00971

Selon acte notarié du 13 novembre 2006, la SA Master Immobilière a donné à bail à' la SARL Sirius un bâtiment à' usage commercial sis à' [...] d'une surface d'environ 1 105 mètres carré, destiné à devenir une discothèque.

M. David M. et M. Philippe M. intervenants à l'acte notarié, se sont portés cautions solidaires du bail.

Par jugement du 22 juillet 2015, la SARL Sirius a fait l'objet d'une liquidation judiciaire, la SELARL S.-F. et Cappelle, mandataires judiciaires associés, prise en la personne de Mme S.-F., étant désignée en qualité' de mandataire liquidateur.

Par courrier du 1er octobre 2015 adressé au mandataire liquidateur avec copie envoyée aux cautions, la SA Magnum Immobilière venant aux droits de la SA Master Immobilière a sollicité' l'admission au passif de la SARL Sirius à titre provisionnel d'une créance estimée à 120 000 euros au titre des travaux de remise en état des locaux loue's.

Par lettre du 7 mars 2016, la SA Magnum Immobilière a indiqué au mandataire liquidateur que le coût des travaux de remise en état s'e'leverait à ' la somme de 344 352,11 euros et que le préjudice consécutif a' l'impossibilité' de louer les locaux jusqu'à la réalisation des travaux se chiffrait a' 44 006,l8 euros.

En réponse, le mandataire liquidateur a fait savoir a' la SA Magnum Immobilière que les créances complémentaires dont elle faisait état dans sa lettre du 07 mars 2016 ne pouvaient être admises au passif de la SARL Sirius dans la mesure ou' le délai de forclusion était expiré depuis le 19 octobre 2015.

Par deux exploits d'huissier du 22 décembre 2017, la SA Magnum Immobilière a fait assigner M. David M. et M. Phillipe M. devant le tribunal judiciaire de Metz en exécution de leurs engagements de cautions, en demandant principalement au tribunal de condamner solidairement M. David M. et M. Philippe M. au paiement de la somme de 389 968,41 euros TTC.

Les consorts M. ont constitué avocat et ont principalement demandé au tribunal de rejeter les demandes de la SA Magnum Immobilière et de la condamner à leur payer la somme de 3 000 euros chacun à ' titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par jugement du 2 juin 2020, considérant notamment que la créance dont il était sollicité le paiement était née après l'extinction de l'obligation de couverture à la charge des cautions qui expirait le 31 décembre 2015, le tribunal judiciaire de Metz a :

- débouté la SA Magnum Immobilière de toutes ses demandes, fins et conclusions;

- débouté M. David M. et M. Philipe M. de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- dit n'y avoir lieu a' application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne la SA Magnum immobilière aux entiers dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour d'appel de Metz le 18 juin 2020, la SA Magnum Immobilière a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation solidaire de M. David M. et de M. Philippe M. au paiement de la somme de 389 968,41 euros TTC, en ce qu'il l'a dé'boute'e de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il l'a condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 19 mars 2021, la SA Magnum Immobilière demande à la cour de :

- dire et juger l'appel recevable et bien fondé ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté' la SA Magnum Immobilière de ses demandes ;

Statuant a' nouveau,

- Dire et juger la demande de la SA Magnum Immobilière recevable et bien fonde'e ;

- condamner solidairement M. David M. et M. Philippe M. au paiement de la somme de 389 968,41 euros TTC ;

- condamner solidairement M. David M. et M. Philippe M. au paiement d'une somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel et de première instance.

Selon la SA Magnum Immobilière, il ressort de l'acte notarié que le bail en litige a commencé à courir le 1er décembre 2006 et que le cautionnement de chacun des consorts M. a été donné pour une durée de neuf ans et trois mois.

L'appelante en déduit que le cautionnement expirait le 29 février 2016 et non le 31 décembre 2015 comme indiqué par le premier juge.

Elle soutient qu'elle rapporte la preuve que sa créance est née avant l'extinction de l'obligation de couverture, évoquant notamment un courrier du 9 décembre 2015 adressé au mandataire liquidateur dans lequel la SA Magnum Immobilière évoquait le fait que le bâtiment n'avait pas été vidé et qu'il avait subi de fortes dégradations.

Elle rappelle que la personne qui s'est portée caution de l'exécution de toutes les obligations incombant au locataire d'un bail commercial est tenue dans les mêmes conditions que le locataire des réparations locatives.

L'appelante soutient qu'il ne peut être considéré que la créance de remise en état des locaux loués prend naissance au jour de la restitution des locaux, laquelle suppose la remise des clés au bailleur en mains propres.

Elle ajoute qu'en tout état de cause, la restitution des clés a été effectuée avant l'expiration de l'engagement de caution des consorts M..

La SA Magnum Immobilière conteste l'application en l'espèce de l'article 2314 du code civil selon laquelle la caution est déchargée lorsque la subrogation aux droits, privilèges et hypothèques du créancier ne peut plus par le fait de ce créancier s'opérer en faveur de la caution.

Elle relève que dans le cadre de la procédure collective de la SARL Sirius, seule la créance superprivilégiée au titre des salaires a pu être partiellement réglée, de sorte qu'à supposer que l'appelante ait commis une faute en ne déclarant pas sa créance à titre privilégié, les cautions n'en ont pas subi un quelconque préjudice puisqu'elles n'auraient pas pu être désintéressées dans le cadre de la procédure collective.

La SA Magnum Immobilière détaille son préjudice évalué à la somme totale de 388 358,29 euros TTC de la manière suivante: 344 352,11 euros TTC au titre des travaux de réparation et 44 006,18 euros TTC au titre du préjudice consécutif à l'impossibilité' de louer les locaux jusqu'à la réalisation des travaux.

L'appelante admet qu'elle a uniquement déclaré à la procédure collective la somme de 120 000 euros à titre provisionnel, mais elle ajoute que le simple fait qu'elle n'ait pas déclaré la totalité de sa créance à hauteur de 388 358,29 euros a pour seule conséquence de rendre ces sommes inopposables à la procédure collective et qu'elle est fondée à réclamer la somme de 388 358,29 euros aux cautions.

Aux termes de leurs dernières conclusions enregistrées au greffe le 31 mars 2021, M. David M. et M. Philipe M. demande à la cour de :

- rejeter l'appel de la société Magnum Immobilière et le dire mal fondé ;

- confirmer le jugement entrepris, au besoin par substitution de motifs ;

A titre infiniment subsidiaire,

- constater que la société Magnum Immobilière a de'clare', au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Sirius, une créance d'un montant de 120 000 euros ;

- dire et juger que la demande présentée a' l'encontre des cautions ne peut excéder cette somme de 120 000 euros ;

- dire et juger que le dépôt de garantie d'un montant de 24 250 euros verse' lors de l'entrée dans les lieux par la preneuse devra être de'falque' de toute condamnation prononcée a' l'encontre des cautions ;

en conséquence, débouter la société' Magnum Immobilière du surplus de sa demande ;

- condamner la SA Magnum Immobilière en tous les frais et dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de proce'dure civile.

Les consorts M. soutiennent que le bail a commencé à courir le 1er octobre 2006, de sorte que leur engagement de caution d'une durée de neuf ans trois mois a expiré le 31 décembre 2015.

Ils estiment que même si la cour devait considérer que le bail avait débuté le 1er décembre 2006 et que leur cautionnement a expiré le 29 février 2016, les demandes de paiement de l'appelante à leur encontre ne peuvent pas prospérer.

Ils rappellent que le bailleur dispose d'un privilège spécial prévu par les articles 2332 du code civil et L.622-16 du code de commerce et que si la SA Magnum Immobilière avait déclaré le caractère privilégié de sa créance elle aurait été réglée prioritairement sur l'actif de la procédure collective.

Les intimés en déduisent que conformément à l'article 2314 du code civil, ils sont en droit d'invoquer la perte du bénéfice de subrogation dans la mesure où toute chance de recouvrement de la créance à l'encontre de la débitrice principale est anéantie.

A titre subsidiaire, ils estiment que la demande de remise en état n'a pas de fondement, car aucun état des lieux d'entrée n'avait été établi et ils s'en réfèrent aux dispositions de l'article 1730 du code civil.

Ils indiquent que des travaux d'aménagement ont été réalisés avant et après la prise d'effet du bail par la société Sirius, en accord avec le bailleur et conformément aux dispositions contractuelles et ils précisent que certains de ces travaux ont été réalisés par le bailleur lui-même.

Les intimés soutiennent que l'état des lieux de sortie du 22 janvier 2016 leur est inopposable, dans la mesure où ni le mandataire liquidateur ni les consorts M. en qualité de cautions n'ont été conviés à y participer.

Les consorts M. indiquent que le bailleur en était conscient puisqu'il les a convoqués pour un nouvel état des lieux le 29 juin 2016, or le locataire n'est présumé responsable des dégradations que jusqu'à son départ.

Ils soulignent encore que l'obligation du locataire ne porte pas sur les dommages consécutifs à la vétusté et qu'il ne saurait être question de prendre en charge la remise à neuf du bâtiment.

Enfin ils soutiennent que le fait que la société Magnum Immobilière ait déclaré sa créance pour un montant limité à 120 000 euros entraîne son extinction pour le surplus et également, qu'il devra être tenu compte du dépôt de garantie de 24 250 euros qui n'a pas été restitué.

Motifs de la décision

Vu les conclusions enregistrées au greffe le 19 mars 2021 pour l'appelante et le 31 mars 2021 pour les intimés, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, conformément à l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu l'ordonnance de clôture en date du 1er avril 2021 ;

Sur l'étendue de l'engagement de caution de Philippe et David M.

L'article 2292 du code civil dispose que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Le contrat de bail notarié du 13 novembre 2006 fait référence à un premier acte reçu par le même notaire le 23 janvier 2006, dans lequel le local commercial situé [...] était donné à bail à David et Philippe M. à compter du 1er octobre 2006.

L'établissement du deuxième contrat de bail a été motivé par le fait que les consorts M. entendaient user de la faculté de substitution prévue au premier contrat, la SARL Sirius étant désignée en qualité de locataire.

Toutefois dans le cadre de ce second bail qui prévoyait expressément une prise d'effet au 1er décembre 2006, M. David M. et M. Philippe M., intervenants a' l'acte notarié', se sont portés cautions solidaires de la locataire pour une durée de neuf ans trois mois à compter de la date d'effet du bail.

Ainsi cet engagement de caution a débuté le 1er décembre 2006 et a expiré le 29 février 2016 et non le 31 décembre 2015, comme l'a retenu à tort le tribunal.

Le bail a pris fin le 22 janvier 2016, de sorte que les cautions sont redevables de toutes les sommes restant dues par la locataire à la suite de la résiliation du bail, peu important que les sommes dues n'aient pas été exactement déterminées dès le 22 janvier 2016.

Le moyen des intimés selon lequel la SA Magnum Immobilière ne pourrait réclamer aux cautions des sommes supérieures à la créance de 120 000 euros déclarée à la procédure collective de la SARL Sirius est inopérant.

En effet, il résulte des dispositions de l'article L. 622-26 du code de commerce que la défaillance du créancier dans la déclaration de sa créance a pour effet, non d'éteindre cette dernière, mais d'exclure son titulaire des répartitions et dividendes, de sorte que l'éventuelle forclusion qui affecte le créancier ne constitue pas une exception inhérente à la dette, susceptible d'être opposée par la caution sur le fondement de l'article 2313 du code civil, pour se soustraire à son engagement.

Par ailleurs, il est exact qu'aux termes de l'article 2314 du code civil, la caution est déchargée, lorsque la subrogation aux droits, hypothèques et privilèges du créancier, ne peut plus, par le fait de ce créancier, s'opérer en faveur de la caution et que la SA Magnum Immobilière n'a pas déclaré sa créance à titre privilégié comme le lui permettait l'article L. 622-16 du code de commerce.

Néanmoins, selon un courrier du mandataire judiciaire du 4 septembre 2019, « seule la créance super-privilégiée du CGEA de Nancy a pu être partiellement réglée ».

Dans ces conditions, le manquement de la SA Magnum Immobilière n'a causé aucun préjudice aux cautions, car même en invoquant le bénéfice de subrogation les cautions n'auraient eu aucune chance de recouvrer leur créance même privilégiée dans le cadre de la procédure collective.

Ainsi les consorts M. ne sont pas fondés à invoquer la décharge de leur engagement de caution sur le fondement de l'article 2314 précité.

En définitive, la SARL Magnum Immobilière est fondée à réclamer aux cautions toutes les sommes restant dues par la SARL Sirius à la date de résiliation du bail, sous réserve de rapporter la preuve des frais susceptibles d'être mis à la charge de la locataire.

Dans le dispositif de ses écritures, la demande de la SA Magnum Immobilière porte sur la somme totale de 389 968,41euros mais dans le corps de ses écritures, il est réclamé aux cautions la somme de 388 358,29 euros seulement, soit la somme de 344 352,11 euros au titre des travaux de réparation et de remise en état et la somme de 44 006,18 euros au titre du préjudice consécutif à l'impossibilité de louer les locaux jusqu'à la réalisation des travaux.

La cour examinera donc ces deux séries de prétentions successivement.

Sur le principe et le montant des travaux de remise en état et sur la déduction du dépôt de garantie

Selon les termes du bail notarié du 13 novembre 2015, les locataires ont pris possession d'un bâtiment neuf ou remis à neuf, puisqu'un permis de construire a été délivré le 15 décembre 2005 et un permis de construire modificatif le 11 juin 2006.

Le bâtiment était livré au preneur « clos et couvert, hors d'eau, hors d'air, brut de béton et fluides en attente, avec une mezzanine d'une surface de 113 mètres carré avec un escalier d'accès aux quatre bureaux dont deux de 18 mètres carré et deux de 22,50 mètres carré » lesdits bureaux étant équipés de faux plafonds, parquets, toile de verre, climatisation et « les cloisons seront réalisées ».

Toujours selon le bail notarié, le bailleur a toutefois réalisé les travaux suivants sur ce bâtiment donné à bail « à l'état brut » : réservation dans le dallage de la piste de danse à moins trois centimètres, deux doubles portes d'entrée en acier avec un hublot teinté, réservation dans le dallage de quatorze points lumineux, pose d'un pare-vapeur entre le support d'étanchéité et l'isolation thermique, pose de chevêtres avec découpe du bardage pour les gaines de ventilation, pose d'un sky dance supplémentaire à la demande du bureau de contrôle, sortie en toiture d'une gaine et pose de six carrés de scellement de 150 millimètres devant les portes et pose de dalles sur le côté du bâtiment avec accès à la porte de service.

Puisque le bâtiment était neuf quand il a été donné à bail à la SARL Sirius et compte tenu du fait que les quelques travaux effectués par le bailleur ont été précisément inventoriés dans le contrat, l'absence de procès-verbal d'état des lieux d'entrée importe peu.

Par ailleurs, la clause contractuelle « Améliorations » stipule que tous travaux, améliorations, embellissements, installations et décors qui seraient faits dans les lieux loués par le locataire resteront la propriété du bailleur sans une quelconque indemnité de sa part, le bailleur ayant toutefois le droit d'exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif et aux frais exclusifs du locataire, hormis les travaux d'aménagement (sanitaire, électricité, chauffage, dès à présent autorisés par le bailleur).

Dans ces conditions, la SA Magnum Immobilière est en droit de réclamer le paiement des travaux permettant de remettre les lieux en leur état primitif, sans qu'il y ait lieu de prendre en considération une quelconque vétusté.

Si Philippe M. était présent lors de l'état des lieux de sortie effectué le 22 janvier 2016, il ne peut être considéré qu'il représentait le locataire la SARL Sirius, alors que cette dernière était déjà placée en liquidation judiciaire. Le procès-verbal ne fait pas mention de l'éventuelle convocation du mandataire-liquidateur en sa qualité de représentant de la locataire.

Un nouveau procès-verbal de constat a été établi par le même huissier de justice le 29 juin 2016. Les consorts M. et le mandataire liquidateur, bien que convoqués à ces opérations de constat, ne s'y sont pas présentés.

Dans la mesure où les constatations qui y sont mentionnées sont concordantes avec celles du procès-verbal établi le 22 janvier 2016 et même si ce deuxième procès-verbal est postérieur de plusieurs mois à la restitution des clés, ces procès-verbaux, qui ont par ailleurs conformément au droit commun force probante jusqu'à preuve du contraire, peuvent être invoqués par la SARL Magnum Immobilière pour établir la preuve des éventuelles dégradations locatives ou éventuels manquements de la locataire à ses obligations de restitution des locaux loués dans leur état primitif.

La demande en paiement de la somme de 344 352,11 euros TTC repose sur un récapitulatif produit par la SA Magnum Immobilière suite à plusieurs devis et/ou factures.

Sur ce point, la cour rappelle qu'il ne peut être exigé du propriétaire la réalisation effective des travaux pour établir la réalité du dommage subi.

Les consorts M. font valoir d'une manière générale que le montant des réclamations de la SA Magnum Immobilière est prohibitif, sans pour autant démontrer ni même alléguer que la locataire aurait remis le local loué dans son état primitif et sans critiquer les devis produits ni verser aux débats des devis concurrents.

Il convient d'examiner plus précisément chaque poste de réclamation.

Le poste ' travaux de démolition, gros-oeuvre et aménagements extérieurs'

La SA Magnum Immobilière produit un devis de la société LTPE pour un montant total de 111 071,04 euros et qui porte sur la démolition de l'espace sanitaire, des cloisons du local boissons, de la piste de danse, de la zone d'assise côté DJ, de la zone d'assise côté bar et de l'espace bar, qui porte également sur l'évacuation des gravats et des travaux de pose et de dépose des pavés à l'extérieur de la discothèque.

Les deux constats d'huissier versés aux débats établissent que les locaux n'ont pas été remis dans leur état primitif par la SARL Sirius, à savoir à l'état de simple bâtiment clos et couvert, hors d'eau, hors d'air, brut de béton et fluides en attente à l'exception d'une mezzanine équipée, l'huissier de justice faisant état des estrades et des murets présents dans la salle de danse, de la présence du comptoir bar, de la présence de la piste de danse et des cloisons du local boissons.

Selon le contrat de bail, les pavés sur le côté du bâtiment avaient été posés par le bailleur, or l'huissier de justice a constaté qu'ils étaient constellés de traces de chewing-gum.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la SA Magnum rapporte la preuve du bien-fondé de ces réclamations concernant le poste « travaux de démolition, gros-oeuvre et aménagements extérieurs, dont il convient toutefois de déduire la somme de 5 984,30 euros HT correspondant à la démolition de l'espace sanitaires, le contrat de bail stipulant expressément que la remise des locaux dans leur état primitif ne concerne pas les travaux relatifs aux sanitaires, à l'électricité et au chauffage.

Ce poste de préjudice est donc fixé à la somme de 103 889,88 euros TTC.

Le poste « travaux de remise en état des bardages »

La SA Magnum Immobilière produit un devis de la société Zillhardt Staub pour un montant total de 11 442 euros et qui porte sur le remplacement partiel des tôles de bardage extérieures horizontales ainsi que la dépose en démolition des trois grilles d'extraction d'air en pignon.

Les deux constats d'huissier versés aux débats établissent effectivement que certains bardages sont endommagés par endroits.

De plus, les consorts M. ne contestent pas le fait que les grilles d'extraction d'air avaient été posées par la locataire, de sorte que leur retrait est nécessaire pour rendre l'immeuble au bailleur dans son état primitif.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la SA Magnum rapporte la preuve du bien-fondé de ces réclamations concernant le poste « bardages » à hauteur de la somme de 11 442 euros.

Le poste « travaux de plâtrerie et de faux-plafonds »

La SA Magnum Immobilière produit un devis de la société Leg Newal pour un montant total de 88 146,66 euros et qui porte sur la démolition des cloisons et des faux-plafonds toujours présents dans le bâtiment.

Les deux constats d'huissier versés aux débats établissent que les locaux n'ont pas été remis dans leur état primitif par la SARL Sirius, à savoir à l'état de simple bâtiment clos et couvert, hors d'eau, hors d'air, brut de béton et fluides en attente à l'exception d'une mezzanine équipée, l'huissier de justice faisant état de la présence dans toutes les parties du bâtiment des cloisons et faux-plafonds, par ailleurs en mauvais état.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la SA Magnum rapporte la preuve du bien-fondé de ces réclamations concernant le poste «travaux de plâtrerie et de faux-plafonds » à hauteur de 88 146,66 euros.

Ce poste de préjudice est donc fixé à la somme de 88 146,66 euros TTC.

Les postes « travaux de chauffage et de ventilation VMC double flux de la salle de danse », « travaux de chauffage à eau chaude et sanitaires pour locaux sanitaires RDC, locaux divers en RDC» et « modifications des installations électriques »

La SA Magnum Immobilière produit un devis de la société Ascelec pour un montant total de 27 504,91 euros et qui porte sur des travaux de dépose d'installation de chauffage ventilation de la discothèque Le Sens, un devis de la société CMR Chauffage Sanitaire pour la dépose des sanitaires, la dépose du système de chauffage et l'isolation des réseaux sanitaires et chauffage pour la somme de 8 712 euros, outre une facture de la même société de 306 euros TTC pour la vidange des circuits, ainsi qu'un deuxième devis de la société Ascelec aux fins de travaux de dépose d'installation électrique pour la somme totale de 14 358,77 euros TTC.

La cour rappelle que le contrat de bail stipule expressément que la remise des locaux dans leur état primitif ne concerne pas les travaux relatifs aux sanitaires, à l'électricité et au chauffage, sans autre précision.

En conséquence, les postes de réparation présentés qui portent sur des travaux relatifs aux sanitaires, à l'électricité et au chauffage seront écartés.

La cour retiendra uniquement le devis de la société Ascelec pour un montant total de 27 504,91 euros, devis dont les mentions établissent que les travaux envisagés portent uniquement sur la ventilation de la discothèque.

Dépose des enseignes existantes et des bâches

La SA Magnum Immobilière produit un devis de la société Ascelec pour un montant total de 2 677,10 euros et qui porte sur la dépose des enseignes lumineuses de la façade et leur support électrique, ainsi qu'un devis de 1 020 euros HT de la société Bering pour la dépose des anciennes bâches de la discothèque.

Les deux constats d'huissier versés aux débats établissent que ces enseignes et éléments publicitaires n'ont pas été retirés en dépit de l'obligation contractuelle pesant sur la locataire de remise en état des locaux dans leur état primitif.

Il y a donc lieu de considérer que la SA Magnum rapporte la preuve du bien-fondé de ses réclamations et ce poste de préjudice est donc fixé à la somme de 3 901,10 euros TTC.

Le poste « divers travaux de peinture et de remise en état »

La SA Magnum Immobilière produit un devis de la société APIB pour un montant total de 78 909,62 euros et qui porte sur la remise à neuf du dallage intérieur ainsi que sur le lessivage, le ponçage et la remise en peinture des bardages, des portes extérieures et des potelets de stationnement.

Les deux constats d'huissier mentionnent le fait que les poteaux anti-enfoncement sont constellés de rouille et que certains bardages sont sales.

De plus, du fait du retrait des équipements demeurés sur place et des cloisons, la remise du local dans son état primitif suppose la réfection du sol en béton, notamment pour remédier aux trous et aux fissures.

Enfin il sera rappelé que la location a duré près de neuf années.

Il y a lieu de considérer que la SA Magnum rapporte la preuve du bien-fondé de ces réclamations et ce poste de préjudice est donc fixé à la somme de 78 909,62 euros TTC.

Au total, les frais nécessaires pour remettre dans son état primitif le local donné à bail s'élèvent à 289 544,17 euros, après déduction du dépôt de garantie qui s'élevait à la somme de 24 250 euros et que la SA Magnum Immobilière ne conteste pas avoir retenu.

La cour relève que le contrat de bail ne prévoit pas la solidarité des cautions entre elles, de sorte qu'il ne peut pas y avoir de condamnation solidaire de David et Philippe M. entre eux.

En conséquence, la cour condamne M. David M. à payer à la SARL Magnum Immobilière la somme de 289 544,17 euros au titre de son engagement de caution, dans la limite de la somme de 289 544,17 euros due par la SARL Sirius au titre des réparations locatives.

La cour condamne également M. Philippe M. à payer à la SARL Magnum Immobilière la somme de 289 544,17 euros au titre de son engagement de caution, dans la limite de la somme de 289 544,17 euros due par la SARL Sirius au titre des réparations locatives.

Sur la perte de loyers

La SARL Magnum Immobilier estime à six mois le délai de réalisation des travaux et donc le délai pendant lequel le bâtiment ne pourra pas être reloué.

Cette estimation apparaît raisonnable au regard de l'ampleur des travaux précédemment évoqués.

En conséquence, la cour condamne M. David M. à payer à la SARL Magnum Immobilière la somme de 44 006,18 euros au titre de son engagement de caution, dans la limite de la somme de 44 006,18 euros due par la SARL Sirius au titre de la perte de loyers.

La cour condamne également M. Philippe M. à payer à la SARL Magnum Immobilière la somme de 44 006,18 euros au titre de son engagement de caution, dans la limite de la somme de 44 006,18 euros due par la SARL Sirius au titre de la perte de loyers.

Sur les autres demandes

La cour infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SARL Magnum Immobilière aux dépens et statuant à nouveau, condamne M. Philippe M. et M. David M. aux dépens de l'instance.

M. Philippe M. et M. David M. qui succombent partiellement seront condamnés aux dépens de l'appel.

Pour des considérations d'équité, ils devront également payer la somme de 3 000 euros à la SA Magnum Immobilière au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche, aucune considération d'équité ne justifie qu'il soit fait droit aux demandes des consorts M. en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement rendu le 2 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Metz en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté M. David M. et M. Philippe M. de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

statuant à nouveau ;

CONDAMNE M. David M. à payer à la SARL Magnum Immobilière la somme de 289 544,17 euros au titre de son engagement de caution, dans la limite de la somme de 289 544,17 euros due par la SARL Sirius au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE M. Philippe M. à payer à la SARL Magnum Immobilière la somme de 289 544,17 euros au titre de son engagement de caution, dans la limite de la somme de 289 544,17 euros due par la SARL Sirius au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE M. David M. à payer à la SARL Magnum Immobilière la somme de 44 006,18 euros au titre de son engagement de caution, dans la limite de la somme de 44 006,18 euros due par la SARL Sirius au titre de la perte de loyers ;

CONDAMNE M. Philippe M. à payer à la SARL Magnum Immobilière la somme de 44 006,18 euros au titre de son engagement de caution, dans la limite de la somme de 44 006,18 euros due par la SARL Sirius au titre de la perte de loyers ;

CONDAMNE M. Philippe M. et M. David M. aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE M. Philippe M. et M. David M. aux dépens de l'appel ;

CONDAMNE M. Philippe M. et M. David M. à payer la somme de 3 000 euros à la SA Magnum Immobilière au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande des consorts M. en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Madame FLORES, Présidente de chambre à la cour d'appel de Metz et par Madame WILD, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.