Cass. 3e civ., 17 septembre 2013, n° 12-18.910

Sur le moyen unique :

Vu l'article L. 145-34 du code de commerce, ensemble les articles L. 145-33, R. 145-3 et R. 145-8 du même code et 1134 du code civil ;

Attendu qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 27 février 2012), que M. X... et Mme Y..., alors son épouse (les consorts X...), ont donné à bail à la société Euro Mobile des locaux à usage commercial ; que par acte du 27 avril 2009, ils ont offert le renouvellement du bail moyennant un loyer déplafonné ; que la société Euro Mobile a accepté le renouvellement du bail mais manifesté son désaccord sur le prix; que le juge des loyers commerciaux a été saisi ;

Attendu que pour fixer à sa valeur plafonnée le prix du bail renouvelé, l'arrêt retient que le bail comprend une clause travaux par laquelle le bailleur autorise le preneur à installer notamment un bureau et un portail ainsi qu'une clause d'accession de ces travaux au bailleur en fin de bail, que la société preneuse a aménagé une superficie d'environ 26 m2 en bureau et local d'accueil de la clientèle, que ces transformations d'ampleur qui ont conduit à passer d'un garage à l'état brut d'une contenance de cinq voitures à un local à usage de bureau dans la partie nord du garage, avec cloison percée de baies vitrées, sol moquetté, murs et plafonds peints , éclairage par tubes fluorescents, accueil, bureaux, rangements et tous aménagements adaptés à l'activité de location de voitures, ne peuvent être considérées comme des agencements ni même de simples améliorations au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce mais constituent une modification importante des caractéristiques du local, mais que toutefois, en raison du report de l'accession en fin de bail et de l'absence de participation du bailleur aux travaux exécutés et financés en cours de bail par le preneur, les consorts X... ne peuvent invoquer ces modifications pour obtenir le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement du bail, cette possibilité ne leur étant ouverte que lors du second renouvellement ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'en présence d'une clause prévoyant l'accession des constructions au bailleur en fin de bail, la modification notable, au cours du bail à renouveler, des caractéristiques du local par la réalisation de travaux par le preneur à ses frais exclusifs entraîne le déplafonnement du prix du bail lors du premier renouvellement, à moins que ces travaux ne constituent des travaux d'améliorations, la cour d'appel, qui n'a pas retenu la qualification de travaux d'améliorations, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse.