CA Douai, 2e ch. sect. 2, 21 mars 2019, n° 17/03001

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 26 mai 1997, M. H., aux droits duquel intervient la société SIF Holding a donné à bail à la société Groupe André, aux droits de laquelle intervient la société La Halle des locaux commerciaux situés [...].

Par acte d'huissier de justice du 2 mars 2006, la société La Halle a notifié à la bailleresse une demande de renouvellement de bail commercial à effet au 1er août 2006, pour se terminer le 31 juillet 2015.

Le bailleur n'a formulé aucune réponse. Le bail s'est poursuivi.

Puis, la société La Halle a fait signifier à la société SIF Holding une demande de renouvellement de bail le 09 mars 2015 à effet au 1er août 2015.

La bailleresse n'a pas répondu mais a adressé à la société La Halle des factures de paiement des loyers les 11 mai 2015, 05 août et 23 septembre 2015 qui ont été réglées par la société La Halle les 26 juin 2015 et 2 et 16 octobre 2015.

Puis, par exploit du 30 octobre 2015, la société La Halle a notifié à la société SIF Holding son droit d'option en application des dispositions de l'article L145-57 du code du commerce à effet au 30 novembre 2015.

La société SIF Holding a contesté l'exercice de ce droit estimant qu'un accord serait intervenu entre les parties sur le loyer de renouvellement.

Suivant acte d'huissier de justice du 23 novembre 2015, la société La Halle a fait sommation à la société SIF Holding d'être présente sur les lieux en vue de l'état des lieux de sortie.

Un procès-verbal de constat du 1er décembre 2015 a été établi. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 03 décembre 2015, les clefs ont été transmises au bailleur.

La société SIF Holding a assigné la société La Halle.

Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 28 avril 2017, le tribunal de Grande instance de Lille a :

- débouté la société SIF Holding de l'intégralité de ses demandes,

- dit que la société La Halle a valablement exercé son droit d'option le 30 octobre 2015 pour le 30 novembre 2015,

- condamné, en conséquence, la société SIF Holding à verser à la société La Halle, au titre du trop payé pour la période du 1er au 31 décembre 2015, les sommes de :

- 14.282,06€ pour le loyer,

- 2.124,26€ pour l'impôt foncier,

- 438,55€ au titre de l'assurance,

- condamné la société SIF Holding à rembourser à la société La Halle la somme de 35.321,24€ au titre de la restitution du dépôt de garantie,

- condamné la société SIF Holding à verser à la société La Halle la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société SIF Holding au paiement des frais et dépens de l'instance,

- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du présent jugement.

Le premier juge a estimé que le paiement du loyer ne démontrait pas l'existence d'un accord entre les parties sur le montant de ce loyer, déboutant ainsi la société SIF Holding de ses demandes tendant à voir constaté le renouvellement du bail et l'absence de congé valable.

Par déclaration d'appel en date du 10 mai 2017, la société SIF Holding a interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions 'additionnelles' signifiées par voie électronique en date du 24 août 2017, la Société SIF Holding demande à la cour, au visa des articles L.145-10 et suivants du code de commerce, de :

- juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de la SAS SIF Holding,

- y faire droit.

- infirmer le jugement rendu le 28 avril 2017 par le Tribunal de Grande Instance de Lille

- et, statuant à nouveau,

¤ De chef principal :

- juger que le silence du bailleur à la demande de renouvellement du bail vaut acceptation du principe du renouvellement,

- juger que, conformément à l'article L145-11 du Code de commerce, le bailleur qui accepte le principe du renouvellement, n'est tenu de formuler une proposition quant au montant du loyer que s'il s'agit d'une modification,

- juger que le droit d'option du bailleur et du locataire existe jusqu'à ce qu'il y ait un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé,

- constater que la SAS SIF Holding n'a pas répondu expressément à la demande de renouvellement qui lui a été signifiée par la SAS La Halle par acte du 9 mars 2015,

- en conséquence, juger que la SAS SIF Holding a accepté le principe du renouvellement du bail, ce d'autant qu'elle a immédiatement émis des factures de loyers et charges aux conditions antérieures sans formuler aucune réserve,

- constater que, postérieurement à la demande de renouvellement du bail, la SAS SIF Holding n'a pas sollicité de modification du montant du loyer,

- juger que l'accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé résulte :

- de l'émission de factures de loyers et charges sans réserve, aux conditions antérieures du bail, postérieurement à la demande de renouvellement,

- du paiement par la locataire de l'ensemble des factures émises sans aucune remarque ni réserve,

- du paiement par la SAS La Halle de l'assurance selon facture du 19 octobre 2015, paiement postérieur à la signification de la renonciation au renouvellement du bail (du 30 octobre 2015),

- du comportement des parties postérieurement à la signification de la demande de renouvellement du bail,

- de ce qu'en 2006, la SAS La Halle avait déjà signifié une demande de renouvellement à laquelle la SAS SIF Holding n'avait pas répondu, de sorte que l'accord tacite des parties quant au montant du loyer renouvelé était résulté du paiement des factures émises,

- juger que le bail conclu entre les parties a été renouvelé au premier août 2015,

- juger que ce bail a été amiablement résilié au 24 janvier 2017,

- en conséquence, juger que la SAS La Halle est tenue au paiement des loyers et charges jusqu'au 24 janvier 2017,

- condamner la SAS La Halle à payer à la SAS SIF Holding la somme de 216.486, 94 € au titre des loyers et charges dus,

- assortir cette condamnation des intérêts au taux légal par application de l'ancien article 1155 de l'ancien code civil,

¤ De chef subsidiaire :

- constater que la SAS La Halle sollicite le remboursement des loyers et charges réglés au titre du mois de décembre 2015 au motif qu'elle aurait annoncé qu'elle quittait les lieux au 30 novembre 2015,

- constater que les clés des locaux objets du bail commercial n'ont jamais été restituées à la SAS SIF Holding,

- en conséquence, juger que la SAS La Halle est mal fondée à solliciter le remboursement des sommes versées au titre des loyers et charges pour le mois de décembre 2015,

- la débouter de ses demandes à ce titre,

- la condamner en revanche à payer à la SAS SIF Holding la somme de 216.486, 94 € au titre des loyers et charges dus jusqu'à la remise effective des clefs,

¤ En tout état de cause :

- débouter la SAS La Halle de ses demandes,

- condamner la SAS La Halle à payer à la SAS SIF Holding, la somme de 8.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP M.- L., avocats aux offres de droit.

Au soutien de sa demande tendant à voir constater l'existence d'un accord sur le renouvellement du bail et sur les conditions de celui-ci, elle fait valoir que :

- le silence du bailleur à la demande de renouvellement vaut acceptation du principe du renouvellement,

- le renouvellement du bail n'est pas subordonné à une fixation préalable d'un nouveau prix,

- la discussion sur le prix du loyer et sur la possibilité de revenir sur l'acceptation par l'exercice du droit d'option est fixée par l'article L 145-57 du code de commerce,

- le bailleur qui accepte le principe du renouvellement du bail n'est donc tenu de formuler une proposition du montant du loyer renouvelé que s'il s'agit d'une modification,

- l'option ne peut exister que s'il y a un accord sur le renouvellement et une contestation sur le prix,

- les pièces produites aux débats permettent d'établir l'accord des parties sur le prix, aucune réserve n'ayant été émise contre les factures, et ne permet plus l'exercice du droit d'option.

Elle estime que le nouveau bail commercial s'est temporairement appliqué et en déduit que le loyer et les charges locatives sont dus jusqu'au mois de janvier 2017.

Quant à la demande de remboursement du preneur, elle indique que l'obligation à paiement du loyer ne cesse qu'avec la remise des clefs.

Par conclusions signifiées par voie électronique en date du 2 Octobre 2017, la SASU La Halle demande à la cour au visa des dispositions de l'article L145-57 du code de commerce, de :

- débouter la société SIF Holding de l'intégralité de ses demandes,

- confirmer, en toutes ses dispositions le jugement entrepris en date du 28 avril 2017,

- y ajoutant,

- condamner la société SIF Holding à payer à la société La Halle, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile la somme de 4.000 € outre les entiers dépens d'appel.

Elle fait valoir que :

- le bailleur qui a offert initialement le renouvellement du bail ne peut se raviser et le refuser ensuite, à la différence du preneur qui peut finalement y renoncer,

- le preneur peut ne pas accepter le renouvellement du bail tant que n'est pas intervenue une fixation conventionnelle ou judiciaire du loyer, même si le bailleur a accepté le maintien du loyer antérieur,

- l'absence d'accord formalisé, constituée par l'absence de réponse du bailleur sur le principe de renouvellement et l'absence de tout accord implicite permet de constater l'absence de tout accord sur le prix du bail renouvelé et le caractère régulier de l'exercice du droit d'option,

- le fait de continuer à payer le loyer contractuel ne peut s'analyser comme une acceptation tacite du montant du loyer renouvelé, le preneur ayant l'obligation de continuer à payer le loyer courant et ce sur appel de la bailleresse,

- le fait que la société locataire ait réglé un loyer révisé en application des stipulations contractuelles ne peut s'analyser comme une acceptation d'un loyer renouvelé sauf à considérer qu'il n'y aurait pas de différence entre un loyer révisé et un loyer renouvelé,

- le fait de continuer à payer le loyer contractuellement dû ne peut s'analyser en une acceptation tacite du montant du loyer renouvelé puisque chacune des deux parties pouvait saisir le Juge des loyers d'une demande de fixation des loyers dans le délai de deux ans à la date d'effet de la demande de renouvellement.

Elle sollicite le remboursement des sommes trop payées.

MOTIVATION

À titre liminaire, malgré l'emploi impropre du terme 'conclusion additionnelle', la cour observe que par le jeu de conclusions des appelants en date du 24 août 2017 sont bien des écritures récapitulatives reprenant l'ensemble des prétentions et demandes développées en cause d'appel.

En outre, il convient de souligner qu'il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent arrêt les demandes tendant à 'constater que …' ou 'dire que...', telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu'elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l'arrêt.

Aucune critique n'étant portée sur le chef du jugement relatif à l'exécution provisoire, ce dernier est confirmé sur ce point.

Il doit être noté en outre l'évolution des demandes en cause d'appel de la SAS SIF Holding laquelle devant les premiers juges sollicitait la reconnaissance de l'existence d'un bail renouvelé pour une durée de 9 ans, soit jusqu'en 2024 et le règlement des sommes dues au titre de ce nouveau bail jusqu'à l'expiration de celui-ci. Or, en cause d'appel, estimant qu'une résiliation amiable est intervenue le 24 janvier 2017, elle limite ces demandes aux sommes dues sur cette seule période et renonce à sa demande de voir reconnu un nouveau bail de 9 ans concernant les locaux litigieux.

- Sur la validité du droit d'option exercé par la société La Halle :

L'article L 145-10 du code de commerce dispose qu'à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précédent l'expiration du bail, soit, le cas échéant à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.

Elle doit à peine de nullité reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L'acte extra judiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

L'article L 145-11 du même code de compléter le dispositif en prévoyant que le bailleur qui sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit dans le congé prévu à l'article L 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant les modalités définies par décret en conseil d'Etat.

Enfin, aux termes de l'article L 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties, qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisées, ou faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Ainsi, il s'infère de ces textes que :

- le délai d'un mois à compter de la signification de la décision définitive est l'ultime délai pour exercer le droit d'option, ce dernier pouvant être exercé antérieurement et à tout moment, tant durant l'instance en fixation des conditions du nouveau bail qu'avant même l'introduction de cette instance,

- l'acceptation du principe du renouvellement n'a qu'un caractère provisoire et n'interdit pas au bailleur ou au preneur de refuser par la suite le renouvellement,

- tant que les conditions d'un bail ne sont pas définitivement fixées, chacune des parties demeure libre de ne pas se lier et ne peut se voir imposer le bail,

- le droit d'option ne peut s'exercer qu'à défaut d'accord des parties sur le prix du bail renouvelé.

Or, faute pour le bailleur d'avoir répondu à la demande de renouvellement de bail délivré par la société La Halle par acte extrajudiciaire en date du 9 mars 2015 dans le délai imparti par l'article L 145-10 du code de commerce, la SIF Holding est réputée avoir accepté le principe même du renouvellement du bail précédent.

Au vu du caractère seulement provisoire de l'acceptation dans l'attente de l'accord des parties sur le montant du nouveau loyer, il appartient au bailleur, qui entend paralyser le jeu du droit d'option mis en œuvre par le preneur, de démontrer la tardiveté de l'exercice de droit, pour être intervenue alors qu'existait un accord des parties sur le prix du bail renouvelé.

Aucun accord formel comme tacite sur les conditions du bail renouvelé n'est établi en l'espèce.

En effet, la demande de renouvellement du preneur ne contenait aucune indication concernant le montant même du loyer et n'a donné lieu à aucune proposition de loyer renouvelé conforme au formalisme particulier du statut des baux commerciaux, ou à tout le moins, explicite du bailleur sur le prix du bail, seul le silence du bailleur ayant conduit au renouvellement du principe du bail.

Ainsi, il ne ressort pas des factures émises par le bailleur une proposition claire et non équivoque de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé au prix du loyer courant indexé puisque :

- la facture de mai 2015, concernant le troisième trimestre 2015 mentionne uniquement 'suivant bail Location immeuble' et fait application de l'indexation contractuellement prévue,

- la facture d'août 2015, concernant le quatrième trimestre se réfère à nouveau au bail antérieur, sans autre élément,

- la facture du 23 septembre 2015 et du 19 octobre 2015 relative pour l'une à la taxe foncière pour l'autre à l'assurance porte la même mention.

Or, comme l'ont justement souligné les premiers juges, il ne saurait être déduit du seul règlement, effectué par le preneur postérieurement à la date d'effet du renouvellement, d'un montant strictement identique au loyer contractuellement applicable dans le cadre du bail venu à expiration, faisant suite à des factures adressées par le bailleur, lesquelles ne faisaient que renvoyer au bail initial ou à la révision du loyer selon l'indexation prévue contractuellement au bail initial, une acceptation du preneur sur le montant du loyer renouvelé.

Il ne saurait pas plus être tiré argument de l'absence de réserves émises par le preneur consécutivement à ces appels et facturations de loyers, puisque la société La Halle avait l'obligation de payer le loyer courant sur les bases contractuellement prévues et faisant l'objet d'un appel de son bailleur, chacune des parties pouvant saisir alors le juge des loyers d'une demande de fixation des loyers dans le délai de deux ans à la date d'effet de la demande de renouvellement, le preneur se devant conformément au statut des baux commerciaux continuer à payer le loyer contractuellement dû en application des stipulations contractuelles.

Enfin, le bailleur ne peut exciper d'une quelconque similitude de la situation actuelle avec celle ayant fait suite à la demande de renouvellement du preneur en date du 2 février 2006 et ayant conduit au renouvellement du bail et à une fixation tacite du montant du loyer renouvelé déduite du paiement des factures émises pour contrer l'exercice actuel du droit d'option par la société La Halle, le délai de deux ans pour exercer l'action en fixation de loyer conformément aux dispositions de l'article L145-57 et L145-60 du code de commerce n'étant pas en l'espèce expiré.

En ne se soumettant pas au formalisme imposé par le statut des baux commerciaux pour le renouvellement du bail, la société SIF Holding a induit la précarité de l'acceptation du principe du renouvellement.

C'est donc par une juste appréciation de l'absence d'accord des parties sur la fixation conventionnelle du loyer renouvelé, que les premiers juges ont estimé que la société La Halle avait pu exercer son droit d'option, le congé délivré le 30 octobre 2015 à effet du 30 novembre 2015 étant de ce fait valable.

La décision de première instance doit être confirmée. Elle doit être également confirmée en ce qu'elle avait débouté la société SAS SIF Holding de ses demandes visant à voir reconnaître un bail de 9 ans et à voir statuer sur les conséquences pécuniaires d'une telle reconnaissance.

- Sur les demandes reconventionnelles de la société La Halle :

En vertu des dispositions de l'article 1235 ancien du code civil, tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition. La répétition n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

Il est constant que la société La Halle avait fait sommation à la société SIF Holding en vue de l'établissement des lieux de sortie et remise des clés le 27 novembre 2015.

Le bailleur ne s'étant pas présenté, l'huissier mandaté par la société La Halle a dressé état des lieux de sortie en date du 1er décembre 2015 et a reçu, le même jour, du preneur les clefs qu'il a envoyées au bailleur dès le 3 décembre 2015.

La restitution des locaux mis à disposition était donc effective dès cette date, et les paiements intervenus pour la période du 1er au 31 décembre 2015 sont indus, peu important que le bailleur ait refusé la restitution des clefs et les ait renvoyées de son propre chef au preneur.

En cause d'appel, et au vu de l'évolution des prétentions les demandes de la société SAS SIF Holding au titre des loyers et charges dus jusqu'à la remise effective des clefs, voire la résiliation amiable qu'elle fixe au 24 janvier 2017, ne peuvent qu'être rejetées.

Le bailleur ne développant aucun moyen relatif à l'état des lieux lors de la restitution, le dépôt de garantie doit être remboursé au preneur.

Aucune critique n'étant apportée au montant des sommes réclamées par le preneur, lesquelles recouvrent bien les sommes trop perçues pour la période du 1er au 31 décembre, en termes de loyer, d'impôt foncier, d'assurance, outre la restitution du dépôt de garantie, la décision des premiers juges doit être confirmée en ce qu'elle a condamné la société SIF Holding à les régler.

- Sur les dépens et accessoires :

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la Société SAS SIF Holding succombant en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens.

La demande de distraction au profit de la SCP M.- L., avocats aux offres de droit, doit donc être rejetée.

Les chefs de la décision de première instance relatifs aux dépens et à l'indemnité procédurale seront confirmés.

Le sens du présent arrêt commande de condamner la société SAS SIF Holding à payer à la société La Halle la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande d'indemnité procédurale de la SAS SIF Holding ne peut qu'être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lille en date du 28 avril 2017 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE la société SAS SIF Holding de sa demande en paiement ;

CONDAMNE la SAS SIF Holding à payer la société La Halle la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

LA DÉBOUTE de sa demande d'indemnité procédurale ;

LA CONDAMNE aux dépens d'appel ;

REJETTE la demande de distraction au profit de la SCP M.- L., avocats aux offres de droit.