CA Bastia, ch. civ. sect. 7, 7 septembre 2022, n° 21/00521

ARRÊT :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Françoise COAT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2017, M. [O] [V] et Mme [S] [V] ont donné en location à la S.A.R.L. Art'lum événement un immeuble à usage commercial situé sur la commune de [Localité 4] (Haute-Corse), moyennant le versement d'un loyer mensuel de 3 500 euros hors taxes à compter du 31 janvier 2018, pour une durée de neuf années.

Suivant acte d'huissier du 16 octobre 2020, M. [O] [V] et Mme [S] [V] ont fait signifier à la S.A.R.L. Art'lum événement un commandement de payer portant sur la somme principale de 24 500 euros correspondant aux loyers des mois de mars à septembre 2020 inclus.

M. [O] [V] est décédé le 22 novembre 2020.

Suivant acte d'huissier du 22 décembre 2020, Mme [S] [V] a fait citer la S.A.R.L. Art'lum événement devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia aux fins de voir :

- constater la résiliation de plein droit du bail en date du 12 décembre 2017,

- ordonner l'expulsion de la société Art'lum événement sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

- condamner la société Art'lum événement à payer à Mme [S] [V] une provision d'un montant de 29 866,67 euros au titre des loyers impayés des mois de mars à octobre 2020,

- condamner la société Art'lum événement à payer à Mme [S] [V] la somme de

1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par décision du 30 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia a :

- Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision- dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [V] [S] au paiement des entiers dépens.

Suivant déclaration enregistrée le 9 juillet 2021, Mme [S] [V] a interjeté appel de la décision susvisée en ces termes :

' -En ce qu'il s'est déclaré incompétent -En ce qu'il a rejeter de CONSTATER la résiliation de plein droit du bail en date du 12 décembre 2017 ; -En ce qu'il a rejeté d'ORDONNER l'expulsion de la société ART'LUM ÉVÉNEMENT sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ; -En ce qu'il a rejeté de CONDAMNER la société ART'LUM ÉVÉNEMENT à payer à Madame [S] [V] une provision d'un montant de 29.866,67 euros au titre des loyers impayés des mois de mars à octobre 2020 ; -En ce qu'il a rejeté de FIXER une indemnité d'occupation à hauteur de 3.500 euros par mois à compter du 16 novembre 2020".

Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 21 février 2022, Mme [S] [V] a demandé à la cour de :

- infirmer l'ordonnance intervenue le 30 juin 2021 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes,

Et statuant à nouveau,

- juger la résiliation de plein droit du bail en date du 12 décembre 2017,

- ordonner l'expulsion de la société Art'lum événement sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

- condamner la société Art'lum événement à payer à Mme [S] [V] une provision d'un montant de 29 866,67 euros au titre des loyers impayés des mois de mars à octobre 2020,

- fixer une indemnité d'occupation à hauteur de 3 500 euros par mois à compter du 16 novembre 2020,

- condamner la société à responsabilité limitée Art'lum événement à payer à Mme [S] [V] la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société à responsabilité limitée Art'lum événement aux entiers dépens.

Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 21 octobre 2021, la S.A.R.L. Art'lum événement a demandé à la juridiction d'appel de :

- CONFIRMER purement et simplement l'intégralité des dispositions de l'Ordonnance de Référé de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de BASTIA en date du 30 juin 2021.

- Y AJOUTANT,

-CONDAMNER Madame [S] [V] au paiement de la somme de la somme de 3000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au bénéfice de la SARL ART'LUM ÉVÉNEMENT.

- CONDAMNER Madame [S] [V] au paiement des entiers dépens de la procédure.

Par ordonnance du 20 avril 2022, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé l'affaire à plaider devant le conseiller rapporteur au 19 mai 2022 à 8 heures 30.

Le 19 mai 2022, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 7 septembre 2022.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Mme [V], qui précise être l'unique héritière de [O] [V], soutient que l'invocation d'un cas de force majeure relatif à la crise sanitaire du covid-19 ne revêt pas le caractère d'une contestation sérieuse opposable à l'obligation de payer l'indemnité

d'occupation et les charges, alors que les loyers demeureraient exigibles malgré leur suspension.

Elle relève que les dispositions de l'ordonnance du 25 mars 2020 interviennent pour les loyers exigibles à compter du 12 mars 2020 et observe que conformément au contrat, le loyer du mois de mars 2020 était exigible dès le 5 du mois.

Or elle affirme que le seul impayé du 5 mars 2020 est de nature à fonder sa demande.

Elle ajoute que les dispositions de la loi du 14 novembre 2020 ne sont pas applicables à la S.A.R.L. Art'lum événement qui n'aurait jamais cessé son activité.

Elle estime que le paiement du 12 novembre 2020 pour les mois de septembre à octobre a pour seul objectif d'échapper à l'acquisition de la clause résolutoire, et fait valoir que la clause résolutoire a pris effet de plein droit dès le 5 mars 2020 compte tenu de l'absence de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, la reprise des paiements ultérieurs n'ayant aucune incidence.

En réponse, la S.A.R.L. Art'lum événement indique qu'elle est spécialisée dans le secteur des activités récréatives et de loisirs, telles que l'organisation d'événements comme des salons, des marchés de Noël, baptêmes et mariages, soit les activités interdites à compter du début de la crise sanitaire.

Elle souligne que, bien que créée depuis le 1er mars 2010, elle n'a jamais connu de difficultés économiques l'empêchant de s'acquitter de ses loyers commerciaux.

Elle soutient, par ailleurs, que conformément à l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, le bail commercial liant les parties ne pouvait être résolu en raison du défaut de paiement de ses loyers sur la période allant du mois de mars 2020 au 10 septembre 2020.

La loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 serait ensuite intervenue pour proroger la période d'urgence sanitaire à compter du 17 octobre 2020 et jusqu'à deux mois suivant le jour où la mesure de police administrative a pris fin, soit deux mois suivant la réouverture de l'entreprise concernée.

La société intimée en déduit qu'elle ne pouvait subir une procédure en vue de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial, et encore moins devant le juge des référés, juge de l'évidence.

Elle souligne que la seule période non couverte par les textes législatifs réside du 10 septembre 2020 au 17 octobre 2020, soit un mois de loyer qui aurait été acquitté le 12 novembre 2020.

Elle fait enfin valoir qu'elle s'acquitte de nouveau chaque mois de son loyer commercial et qu'elle souhaite solder sa dette dans les prochains mois.

L'article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la résiliation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas contestée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Les ordonnances n° 2020-306 et 2020-316 du 25 mars 2020, modifiées par l'ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020, ont exclu la mise en œuvre de clause résolutoire et ont suspendu les effets de commandements et actes d'exécution pendant l'état d'urgence sanitaire à l'égard des personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation.

Il convient de relever que ces dispositions ne s'appliquent qu'aux loyers et charges locatives dont l'échéance est intervenue pendant les périodes protégées, soit entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020 inclus.

Par ailleurs, la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 dans son article 14 dispose, notamment, que «I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

III. - Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil.

IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa.

V. - Jusqu'à l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II, ne peuvent procéder à la suspension, à l'interruption ou à la réduction, y compris par résiliation de contrat,

de la fourniture d'électricité, de gaz ou d'eau aux personnes mentionnées au I pour non-paiement par ces dernières de leurs factures :

(...)

VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020.».

En l'espèce, il résulte tant des déclarations des parties que des pièces versées au débat que la S.A.R.L. Art'lum événement a cessé de payer les loyers à compter du mois de mars 2020, seuls trois paiements d'un montant de 3 500 euros chacun étant justifiés postérieurement, les 12 novembre 2020, 10 juin et 15 juin 2021.

Le commandement de payer visant à obtenir le paiement de la somme de 24 500 euros correspondant aux loyers des mois de mars à septembre 2020 inclus, a été délivré le 16 octobre 2020, soit en-dehors de la période juridiquement protégée.

Le délai d'un mois prévu par l'article L145-41 susvisé doit par conséquent s'apprécier à compter du 16 octobre 2020.

Si la partie intimée revendique l'application de la suspension de la clause résolutoire prévue par l'article 14 de l'ordonnance du 14 novembre 2020 reproduit ci-dessus, la partie appelante soutient que ces dispositions ne lui sont pas applicables dès lors que son activité n'a jamais cessé, aucune difficulté de trésorerie n'étant au demeurant démontrée.

Il convient de souligner à ce titre que la S.A.R.L. Art'lum événement ne produit aucun extrait Kbis ; la cour n'est donc pas en mesure d'apprécier si son activité économique a été affectée par une mesure de police administrative, laquelle n'est pas davantage justifiée.

La société intimée ne produit par ailleurs aucun courrier adressé à sa bailleresse pour l'informer de sa situation et de sa volonté de se prévaloir du dispositif de protection susvisé.

Il ressort de ces éléments que la S.A.R.L. Art'lum événement, sur laquelle repose la charge de la preuve, ne justifie pas pouvoir prétendre au bénéfice des dispositions susvisées liées à la crise sanitaire, dont le champ d'application était plus restrictif que celui visé par les ordonnances du 25 mars 2020 ; aucune contestation sérieuse ne peut dès lors être retenue de ce chef.

En toutes hypothèses, conformément à l'article 1256 dernier alinéa du code civil, le paiement du 12 novembre 2020 s'est imputé sur la dette la plus ancienne, soit le loyer du mois de mars 2020 - ledit loyer étant exigible au 5 du mois conformément au contrat de bail, alors que les mesures protectrices ont pris effet à compter du 12 mars 2020 seulement.

En revanche, le loyer du mois d'octobre 2020, exigible dès le 5 du mois et en-dehors de toute période juridiquement protégée, n'a pas été payé dans le mois du commandement de payer ; il convient dès lors de constater la résiliation du contrat de bail à compter du 17 novembre 2020 en application de la clause résolutoire.

Par suite, il sera fait droit à la demande d'expulsion présentée par la partie appelante, sauf à rejeter la demande d'astreinte qu'aucun élément ne justifie dès lors que le bailleur dispose de la faculté de recourir à la force publique pour assurer l'exécution forcée de la décision.

Le jugement entrepris sera par conséquent infirmé.

Sur le paiement d'une provision

Mme [V] sollicite une provision d'un montant de 29 866,67 euros correspondant aux loyers ayant couru entre le mois de mars 2020 et le 16 novembre 2020.

La société intimée ne répond pas sur ce point.

Il sera rappelé en premier lieu que les loyers demeurent exigibles pendant la période juridiquement protégée.

Il n'est pas contesté que la S.A.R.L. Art'lum événement a cessé de payer les loyers à compter du mois de mars 2020.

Il convient néanmoins de déduire des sommes dues celle de 10 500 euros correspondant aux trois versements de 3 500 euros opérés les 12 novembre 2020, 10 et 15 juin 2021 et dûment justifiés.

La société intimée sera par conséquent condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 19 483,33 euros au titre des loyers impayés entre le mois de mars 2020 et le 17 novembre 2020.

Sur la fixation d'une indemnité d'occupation

Mme [V] fait valoir que la société intimée se maintient dans les lieux loués sans droit ni titre depuis le 16 novembre 2020.

Elle sollicite la fixation d'une indemnité d'occupation à hauteur de 3 500 euros par mois à compter du 16 novembre 2020.

La société intimée ne répond pas sur ce point.

La S.A.R.L. Art'lum événement occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 17 novembre 2020, causant ainsi un préjudice à Mme [V].

Il convient dès lors de réparer ce dommage et de dire qu'elle sera condamnée à payer à Mme [V] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 3 500 euros, due à compter du 18 novembre 2020 et jusqu'à la libération effective des locaux.

Sur les autres demandes

La S.A.R.L. Art'lum événement, qui succombe, sera condamnée au paiement des dépens, en ceux compris les dépens de première instance.

D'autre part, il n'est pas équitable de laisser à Mme [V] les frais irrépétibles non compris dans les dépens ; la société intimée sera donc condamnée à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Au fond, renvoie les parties à mieux se pourvoir et cependant dès à présent et par provision,

Constate la résiliation du contrat de bail souscrit le 12 décembre 2017 entre [O] [V] et Mme [S] [V] et la S.A.R.L. Art'lum événement, à compter du 17 novembre 2020,

Ordonne à la S.A.R.L. Art'lum événement de libérer les lieux loués de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef,

Dit que faute de le faire, Mme [S] [V] pourra procéder à l'expulsion du locataire défaillant et de ses meubles, deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les locaux, avec le concours éventuel de la force publique,

Déboute Mme [S] [V] de sa demande d'astreinte,

Condamne la S.A.R.L. Art'lum événement à payer à Mme [S] [V], par provision, la somme de 19 483,33 euros au titre des loyers impayés entre le mois de mars 2020 et le 17 novembre 2020,

Fixe au montant du loyer applicable, soit la somme de 3 500 euros, l'indemnité mensuelle d'occupation que la S.A.R.L. Art'lum événement devra payer à Mme [S] [V] à compter du 17 novembre 2020, date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux,

Condamne Mme [S] [V] au paiement des dépens, en ceux compris les dépens de première instance,

Condamne la S.A.R.L. Art'lum événement à payer à Mme [S] [V] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.