CA Bordeaux, ch. com., 7 septembre 2022, n° 20/03187

Par acte du 20 décembre 2000, la SCI MP Nomade, propriétaire de locaux commerciaux dans un immeuble au [Adresse 1] à [Localité 4], a donné à bail commercial le lot n° 4 de la copropriété à M. [R], pour l'exercice d'un commerce d'articles pour la maison, d'objets de décorations et de produits artisanaux divers. Le bail a débuté le 1er janvier 2001 pour une durée de 9 ans, avec un loyer fixé à la somme annuelle de 42 000 Francs (soit 6 402,85 euros) hors taxes et hors charges. Le bail s'est prolongé tacitement le 1er janvier 2010.

Par acte d'huissier du 29 décembre 2017, la SCI MP Nomade a délivré à M. [R], un congé pour le 30 juin 2018, avec offre de renouvellement aux mêmes conditions, moyennant toutefois un loyer porté à 22 360 euros HT et HC.

Les parties ne se sont pas accordées sur le montant du loyer de renouvellement.

Par acte d'huissier du 30 octobre 2018, la SCI MP Nomade a assigné M. [R] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de voir fixer le loyer à la valeur locative de 22 360 euros HT et HC par an, et à titre subsidiaire voir ordonner la nomination d'un expert. Par jugement avant dire droit du 13 mars 2019, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise, confiée à M. [J]. L'expert a déposé son rapport le 4 septembre 2019, dans lequel il a évalué la valeur locative à la somme annuelle de 17 160 euros, pour une surface utile de 125,5 m², une surface pondérée de 76,26 m², et une valeur locative au mètre carré de 225 euros.

Les parties n'ont pu se concilier. Le bailleur a maintenu ses prétentions et le preneur a offert 10 800 euros, ou 11 083,40 euros à titre subsidiaire.

Par jugement contradictoire du 15 juillet 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- fixé le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2018 à la somme annuelle de 17 160 euros, hors taxes et hors charges,

- rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé en fonction des échéances contractuelles à compter du 30 octobre 2018,

- ordonné la capita1isation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 ancien, devenu1'article 1343-2 du code civil,

- débouté les parties des autres chefs de leur demande,

- dit que chaque partie conserve à sa charge les frais engagés non compris dans les dépens,

- ordonné le partage des dépens, dont les frais d'expertise, supportés par moitié à la charge de chacune des parties,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 28 août 2020, M. [R] a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la SCI MP Nomade.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 6 mai 2022, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [R] demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 15 juillet 2020 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions,

- statuant à nouveau,

- à titre principal :

- fixer la surface utile pondérée du local sis [Adresse 3] à [Localité 4] à 62,67 m²,

- fixer la valeur locative au mètre carré à la somme de 151 euros HT /m²UP selon rapport d'expertise de Monsieur [I] du 17 décembre 2019,

- en conséquence, fixer le prix du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2018 à la somme annuelle de 9 463,17 euros, hors taxes et hors charges,

- à titre subsidiaire :

- fixer la surface utile pondérée du local sis [Adresse 3] à [Localité 4] à 62,67 m²,

- fixer la valeur locative au mètre carré à la somme de 160 euros HT/m²UP selon rapport d'expertise amiable de Monsieur [G] du 26 novembre 2014,

- en conséquence, fixer le prix du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2018 à la somme annuelle de 10 027,20 euros, hors taxes et hors charges,

- à titre infiniment subsidiaire :

- si la cour devait retenir la surface utile pondérée du local sis [Adresse 3] à [Localité 4] fixé par l'expert M. [J] à 76,26 m²,

- fixer le prix du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2018 à la somme annuelle de 11 515,26 euros hors taxes et hors charges, selon la valeur locative au mètre carré du rapport d'expertise de Monsieur [I] du 17 décembre 2019 et à défaut à la somme annuelle de 12 201,60 euros hors taxes et hors charges selon la valeur locative au mètre carré du rapport d'expertise amiable de Monsieur [G] du 26 novembre 2014,

- en tout état de cause,

- condamner la SCI MP Nomade aux entiers dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise de M. [J],

- condamner la SCI MP Nomade à payer à M. [R] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés en première instance,

- y ajoutant :

- débouter la SCI MP Nomade de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la SCI MP Nomade au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner la SCI MP Nomade aux entiers dépens d'appel.

M. [R] fait notamment valoir qu'il conteste la pondération des surfaces par l'expert pour les 3ème et 4ème zones de vente ; qu'il conteste l'évaluation de la valeur locative au mètre carré retenue par l'expert et entérinée par le premier juge ; que les locaux ne sont pas adaptés à l'activité, ont beaucoup de dénivelé, et ne sont pas aux normes d'accessibilité ; qu'il a subi plusieurs dégâts des eaux et que le bailleur n'a jamais voulu faire les travaux nécessaires ; que les facteurs locaux de commercialité n'ont pas connu de modifications notables dans l'intérêt de son commerce ; qu'il commente les prix pratiqués couramment dans le voisinage.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 6 mai 2022, auxquelles la cour se réfère expressément, la SCI MP Nomade demande à la cour de :

- débouter Monsieur [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer partiellement le jugement rendu le 15 juillet 2020 par le juge des loyers commerciaux en ce qu'il :

* entérine la valeur du mètre carré évaluée par l'expert judiciaire à 225 euros/m2,

* juge que le renouvellement interviendra :

- pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2018,

- aux clauses et conditions du bail expiré,

* ordonne la capitalisation des intérêts,

- infirmer partiellement le jugement rendu le 15 juillet 2020 en ce qui concerne la pondération retenue et juger que le loyer annuel de renouvellement s'établissant au 1er juillet 2018 sera évalué à la somme de 21 523 euros hors taxes et hors charges pour une surface pondérée de 95,66m2,

- juger que le différentiel entre le loyer réglé et le loyer judiciaire fixé portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l'article 1343 1 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer soit à compter du 1er juillet 2018,

- condamner Monsieur [R] aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise,

- condamner Monsieur [R] à verser à la SCI MP Nomade la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel.

La SCI MP Nomade fait notamment valoir qu'elle approuve la valeur du mètre carré retenue par l'expert ; qu'elle conteste en revanche la pondération des surfaces opérées par l'expert et retenue par le juge ; qu'elle fournit ses appréciations sur le quartier et les commerces du voisinage.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2022 et le dossier a été fixé à l'audience du 1er juin 2022.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Les parties s'opposent sur le montant du loyer du bail commercial du local loué, proposant chacune des évaluation différentes de celles retenues par le premier juge, tant de la surface pondérée que de la valeur au mètre carré.

En raison de la duré du bail, de neuf années à partir du 1er janvier 2001, renouvelé à compter du 1er janvier 2010, soit une durée totale de 18 ans, les dispositions de l'article L. 145-34 alinéa 3 du code de commerce conduisent à écarter en l'espèce la règle du plafonnement.

Il n'y a donc pas ici à statuer sur un éventuel déplafonnement, lequel est de droit.

Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, et à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : Les caractéristiques du local considéré ; La destination des lieux ; Les obligations respectives des parties ; Les facteurs locaux de commercialité ; Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L'article R. 145-6 du même code précise que Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Il convient d'observer que la valeur locative doit être estimée pour la date de renouvellement du bail, soit ici à effet du 1er juillet 2018.

L'expert commis par le juge des loyers commerciaux a retenu un montant de loyer de 17 160 euros HT HC par an, pour une surface de 76,26 m² de surface utile pondérée, et une valeur annuelle de 225 euros par mètre carré utile pondéré.

Le premier juge a entériné la proposition de l'expert tant sur la surface utile pondérée que sur le prix au mètre carré (rapport d'expertise, pièce n° 5 du bailleur).

Alors qu'une expertise avait été ordonnée par le premier juge, confiée à un expert inscrit sur la liste de la cour d'appel, qui a déposé son rapport, M. [R] produit en sus une estimation réalisée à titre privée à sa demande (sa pièce n° 1), antérieure au présent litige comme datée du 26 novembre 2014.

Si cette estimation unilatérale et non contradictoire au moment de son élaboration, quoique désormais régulièrement versée et soumise au contradictoire dans le cadre de la présente procédure, est recevable et peut être examinée par la juridiction, elle ne saurait avoir la même valeur probante, sauf à dénier sa raison d'être à l'expertise judiciaire.

L'expertise judiciaire a été menée contradictoirement par l'expert, conformément aux règles du code de procédure civile, et il appartenait aux parties au litige de faire connaître à l'expert leurs observations sur les divers points de sa mission, plutôt que de présenter des estimations unilatérales. Il apparaît d'ailleurs que le conseil de M. [R] n'a pas manqué de déposer plusieurs dires dans le cadre de l'expertise (figurant au rapport), et que ces arguments ont été examinés par l'expert avant qu'il ne rende ses conclusions.

Sur la surface utile pondérée

Le bail porte sur des locaux d'environ 130 m², et l'expert a relevé une surface utile totale de 125,5 m², ce qui n'est pas contesté par le bailleur ou le preneur, qui discutent seulement les coefficients de pondération à appliquer aux diverses surfaces. C'est ainsi que le bailleur parvient à un calcul de 95,66 m² et le preneur à 62,67 m².

Le premier juge a entériné les propositions de l'expert, M. [J], qui a ventilé les locaux en 4 zones de vente au rez-de-chaussée, selon plan fourni par un géomètre-expert et figurant au rapport, dont les surfaces utiles ne sont pas contestées, respectivement affectées des coefficients de pondération suivants :

Zone de vente

Surface utile

Coefficient de pondération

Surface pondéreé

Zone 1

24,5

1

24,5

Zone 2

17,6

0,8

14,08

Zone 3

21,6

0,6

12,96

Zone 4

61,8

0,4

24,72

Total

125,5

76,26

Cette ventilation est acceptée par le preneur, qui soutient toutefois un coefficient 0,4 pour la zone 3, et de 0,25 pour la zone 4.

La pondération de la zone 1 n'est pas contestée par les parties.

Le bailleur fait valoir que M. [R] a réalisé des travaux d'aménagement non autorisés sur les zones 2 et 3, ayant eu pour effet de créer une seule et même pièce. La SCI propose alors de retenir une configuration différente en 3 salles affectées des coefficients de, respectivement, 1 puis 0,8 puis 0,6 pour parvenir à 95,66 m² de surfaces utiles pondérées.

Pour autant, le bailleur a pu déposer des dires auprès de l'expert, qui les a écartés après les avoir étudiés. Il apparaît notamment que la configuration est très en longueur pour les magasins, et que la petite cave est inutilisable.

Le premier juge à relevé à juste titre que l'expert a appliqué les limites prévues par la charte de l'expertise immobilière, pour retenir des coefficients raisonnables au vu des spécificités du local.

Ainsi, il ressort du plan du rapport d'expertise que la zone 2 est éloignée de 5,24 m de la vitrine donnant sur la rue, ce qui justifie de l'application du coefficient 0,80.

La zone 3, éloignée de plus de 10m, donne accès à la zone suivante, ce qui justifie l'application du coefficient 0,60, la fourchette se situant entre 0,40 et 0,60.

La zone 4, qui est à moins de 20m de la vitrine, doit se voir appliquer la même fourchette, mais, son éloignement de l'entrée du commerce justifie que lui soit appliqué le coefficient du bas de cette fourchette, soit 0,40.

Il y a donc lieu à confirmation selon tableau ci-dessus : du découpage en 4 zones des locaux ; des coefficients de pondération à appliquer à chacune des 4 zones ; du total de 76,26 m² de surface utile.

Sur la valeur locative au mètre carré

Reprenant la proposition de l'expert, le premier juge a retenu une valeur de 225 euros par mètre carré de surface utile pondérée.

Le preneur conteste ce montant, demandant une fixation à 151 euros à titre principal et à 160 euros à titre subsidiaire. Le bailleur demande la confirmation du montant de 225 euros.

M. [R] fait valoir de nombreux arguments pour solliciter une fixation très inférieure à celle proposée par l'expert :

Au titre des caractéristiques du local, une surface de vente en façade sur rue limitée, ses produits phares étant exposés dans la zone 4 non visible de l'extérieur ; un fort dénivelé et une absence de respect des normes d'accessibilité handicapés ; plusieurs sinistres de dégâts des eaux causés par un tuyau d'évacuation des eaux de l'immeuble ; un cambriolage en raison de la défectuosité du rideau métallique. Au titre de la destination des lieux, une destination extrêmement limitée qui l'empêche d'étendre son champ d'activité. Au titre de ses obligations, que le bail met à sa charge la taxe foncière, l'absence d'autorisation de sous-location et la limitation de la cession du droit au bail. Au titre de l'absence de modifications notables des facteurs locaux de commercialité, que la situation s'est fortement dégradée dans le quartier avec un climat de violence dont la presse se fait l'écho, et la fermeture progressive de nombreux commerces alentours. Au titre des prix, qu'il fournit des éléments sur des baux dans le voisinage, dont les prix sont très inférieurs à celui retenu par l'expert (pages 20 à 26 de ses conclusions).

La SCI MP Nomade fait valoir pour sa part trois baux semblables dans la même rue ou à proximité (« Labicyclette », « Julo », « Le Pain d'Alfredo »), entre 240 et 326 euros, très supérieurs au montant de 225 euros retenu.

Aux termes de l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L'expert a examiné (pages 23 à 25 de son rapport) nombre de références dans le quartier, dont il résulte une disparité marquée allant de 90 à 265 euros/m², les loyers les plus anciens étant dans une fourchette basse d'environ 120 euros/m² et les loyers très récents entre 200 et 300 euros/m². La pertinence des comparaisons de l'estimation privée ancienne produite par le preneur, qui, de façon étonnante, parvient à des chiffres très inférieurs de ceux de l'expert judiciaire, n'est pas établie.

Il convient également de tenir compte :

- des caractéristiques du local, qui se situe dans un bon emplacement, face au parvis de la basilique [Localité 6], et se trouve d'une accessibilité normale, mais qui présente une surface sur la rue peu importante.

- de la destination des lieux, dont il n'est nullement établi que le preneur aurait souhaité en changer, et qui ne constitue pas un facteur de diminution du loyer.

- des obligations du preneur, qui n'excèdent pas celles habituelles en la matière, les impôts fonciers étant fréquemment à la charge du preneur dans les baux commerciaux.

- des facteurs de commercialité, qui sont les mêmes pour tous les locaux du quartier cités à titre de comparaison. Il n'est pas établi par le preneur une augmentation de la délinquance nocturne de nature à avoir un effet sur la commercialité du local loué. Le preneur, qui l'évoque, n'établit que le cambriolage dont il a été victime aurait pour cause une défectuosité du rideau métallique.

Ainsi, c'est de manière pertinente que l'expert a proposé, puis le premier juge a arrêté à 225 euros par mètre carré de surface utile le montant annuel du loyer.

Sur le prix du bail renouvelé

Il en résulte que le loyer annuel doit se monter à 225 x 76,26 = 17 158,50 arrondis à 17 160 euros HT et HC, et le jugement sera confirmé.

Sur les autres demandes

Chacune des parties succombe partiellement en ces demandes, de sorte que le jugement sera également confirmé en ses dispositions sur les frais irrépétibles et les dépens.

Pour les mêmes motifs, il n'y a pas lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et chaque partie conservera à sa charge les dépens d'appel qu'elle aura engagés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux le 15 juillet 2020, relatifs aux locaux du [Adresse 1] à [Localité 4],

Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

Dit que les dépens d'appel resteront à la charge des parties qui les auront engagés