CA Versailles, 1re ch. sect. 1, 19 février 2015, n° 12/07304

Vu le jugement rendu le 11 septembre 2012 par le tribunal de grande instance de Versailles qui a :

- prononcé la nullité de la déclaration d'intention de préemption de la société Universal Cie,

- prononcé la caducité de la promesse de vente en date des 24 et 30 juin 2008 aux torts de la société Mareil,

- dit que Me H.-P., notaire, devra remettre aux époux M., sur production du jugement devenu définitif, la somme de 50.000 € séquestrée entre ses mains,

- condamné in solidum la société Mareil, Me H.-P. et la SCP P. à payer aux époux M. les intérêts aux taux légal dus sur cette somme à compter du 24 juin 2008,

- condamné la société Mareil à payer aux époux M. la somme de 100.000 € au titre de la clause pénale, avec intérêts aux taux légal à compter du jugement,

- condamné la société Mareil à payer aux époux M. la somme de 10.000 € au titre de la perte de chance d'avoir pu se diriger vers une autre opération immobilière,

- débouté les époux M. de leur demande au titre du préjudice financier, de leur demande à l'encontre de la société Mareil en réparation du préjudice moral ainsi que de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamné Me H.-P. et la SCP P. à payer aux époux M. la somme de 3.000 € en réparation de leur préjudice moral,

- condamné la société Mareil à payer aux époux M. la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Me H.-P. et la SCP P. à payer aux époux M. la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné in solidum la société Mareil, Me H.-P. et la SCP P. aux dépens ;

Vu l'appel de cette décision relevé le 24 octobre 2012 par la société Mareil qui par ses dernières conclusions du 4 novembre 2014, auxquelles il est expressément renvoyé, demande à la cour de :

- confirmer le jugement sur la nullité de la déclaration d'intention de préemption de la société Universal et Cie,

- l'infirmer pour le surplus,

1/ à titre principal,

- dire que la promesse de vente en date des 24 et 30 juin 2008 est devenue caduque aux torts des époux M.,

- condamner M. et Mme M. au paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,

- dire qu'au vu d'une copie exécutoire de la décision à intervenir, l'office notarial P. sera tenu de lui remettre la somme de 50.000 € dont il est séquestre, la caducité de la vente étant aux torts des acquéreurs,

- débouter la SCI Bbmcq, M. et Mme M. de l'ensemble de leurs demandes,

- les condamner 'conjointement et solidairement' au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

2/ subsidiairement, si la promesse de vente était déclarée caduque à ses torts,

- dire qu'elle remettra la somme de 50.000 € séquestrée à l'office notarial à M. et Mme M.,

- condamner Me H.-P. et l'office notarial P. à la garantir de toutes les condamnations à son encontre,

3/

- débouter Me H.-P. et l'office notarial P. de l'ensemble de leurs demandes à son encontre,

- condamner M. et Mme M., la SCI Bbmcq, Me H.-P. et l'office notarial P. 'conjointement et solidairement' aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions du 22 mars 2013 de M. et Mme M. et de la SCI Bbmcq qui demandent à la cour de :

1/ confirmer le jugement,

- prononcer la nullité de la déclaration d'intention de préemption de la société Universal Cie et la caducité de la promesse de vente en date des 24 et 30 juin 2008 aux torts de la société Mareil,

-débouter la société Mareil, Me H.-P. et la SCP de notaire P. de toutes leurs prétentions à leur encontre,

- condamner la société Mareil à payer aux époux M. la somme de 50.000 € avec intérêts de droit à compter du 24 juin 2008 jusqu'à parfait paiement,

- dire qu'au vu d'une copie exécutoire de la décision à intervenir, Me H.-P., notaire, sera tenue de remettre aux époux M. la somme de 50.000 € dont elle est séquestre,

- condamner la société Mareil à payer à M. et Mme M. 10.000 € au titre de la perte de chance d'avoir pu se diriger vers une autre opération immobilière,

- condamner la société Mareil leur payer à tous trois la somme de 100.000 € au titre de la clause pénale, avec intérêts de droit à compter du 18 novembre 2008 jusqu'à parfait paiement,

2/

- dire qu'il y a lieu en outre pour la société Mareil, Me H.-P. et la SCP P. de les indemniser de leur préjudice locatif,

- les condamner in solidum à leur payer une somme forfaitaire de 200.000 €,

- condamner la société Mareil à payer à M. et Mme M. la somme de 5.000 € à tire de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamner in solidum la société Mareil, Me H.-P. et la SCP P. à payer à M. et Mme M. la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral causé ainsi que 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire que les notaires, au cas où une condamnation serait prononcée à leur encontre au profit de la société Mareil, seront tenus de les garantir de toutes condamnations,

- dire que la SCP P. devra les garantir 'des condamnation mises à la charge de la SARL Mareil à leur égard',

- condamner in solidum la société Mareil, Me H.-P. et la SCP P. aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions du 19 juillet 2013 de Me Sylviane H.-P. et la SCP Sylviane H.-P. - Sylvain P.- François P., ci-après SCP P., qui demandent à la cour :

- dire irrecevable la demande en garantie formulé par la société Mareil à leur encontre ; en tout état de cause la dire mal fondée,

- infirmer le jugement en ce qu'il a considéré que Me H.-P. a commis une faute dans le cadre de ses fonctions et les a condamnées à payer aux époux M. la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, outre 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en ce qu'il les a condamnées solidairement avec la société Mareil à payer les intérêts aux taux légal sur la somme de 50.000 € séquestrée à compter du 24 juin 2008,

- dire que le notaire n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle et que les époux M., la SCI Bbmcq et la société Mareil ne rapportent pas la preuve d'une faute du notaire qui soit à l'origine d'un préjudice certain, réel et actuel,

- débouter M. et Mme M. , la SCI Bbmcq et la société Mareil de leurs demandes à leur encontre,

- condamner solidairement tous succombants à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec distraction ;

Vu les assignations délivrées à Me S. et la SCP L. & J., en leurs qualités respectives de liquidateur judiciaire et d'administrateur de la SARL Universal Cie ;

SUR QUOI, LA COUR,

Considérant, à titre liminaire, que Me S., la SCP L. & J., ès qualités, et la société Universal et Cie n'ayant pas été assignés à leur personne, le présent arrêt sera rendu, en application de l'article 474 alinéa 2 du code civil, par défaut ;

Considérant que par acte notarié en date des 24 et 30 juin 2008, la société Mareil représentée par M. B., dit le 'vendeur', et les époux M. , dits 'l'acquéreur', ont conclu, avec faculté de substitution pour ces derniers, une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives d'un immeuble situé à [...], au prix de 1.000.000 € ;

Qu'il est précisé à l'acte que l'immeuble fait l'objet, outre de baux d'habitation, d'un bail commercial, le preneur, la société Les Algues, ayant elle-même sous-loué les locaux à titre commercial à la société Universal et Cie ; qu'il est convenu qu'avant la réitération de l'acte, la société Mareil procède au rachat du bail consenti à la société Les Algues ; qu'à l'appui de leurs engagements, M. et Mme M. ont versé la somme de 50.000 € conservée entre les mains du notaire ; que la date de réitération de l'acte est fixée au 15 octobre 2008 au plus tard ;

Qu'il est également prévu à l'acte qu'au 'cas où l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle versera à l'autre partie, la somme de 100.000 € à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil' ;

Considérant que par lettre du 12 septembre2008, le notaire, Me H.-P. , a avisé la SCI Bbmcq, constituée par M. et Mme M. en vue de l'achat de l'immeuble, qu'ayant reçu l'offre de prêt de la banque, plus rien ne s'opposait à la réalisation de la vente 'avant la date butoir du 15 octobre 2008' ; qu'il est cependant apparu par la suite que la société Universal et Cie, sous locataire à titre commercial, outre qu'elle était en redressement judiciaire depuis le 21 août 2008, bénéficiait en vertu du sous-bail qui lui avait été consenti par la société Les Algues d'un droit de préemption en cas de cession par le bailleur de tout ou partie des locaux objets du bail ;

Que par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2008, les époux M. et la SCI Bbmcq ont fait sommation à la société Mareil de comparaître le 27 octobre suivant devant le notaire pour la signature de l'acte de vente ; que le 27 octobre 2008, le notaire a proposé un avenant à la promesse de vente prévoyant la ventilation du prix en cas d'exercice par la société Universal et Cie de son droit de préemption ; que les époux M. ont refusé de signer l'avenant dans les termes proposés et M. B., en sa qualité de gérant de la société Mareil, a accepté de faire procéder à une estimation par un expert immobilier pour la ventilation du prix de vente ; que par courriel du 5 novembre 2008, M. et Mme M. ont pris acte de la défaillance de la société Mareil et ont confirmé leur intention de se prévaloir de la clause pénale sauf acceptation de leurs propres conditions ;

Que par acte extrajudiciaire du 28 novembre 2008, la société Mareil a signifié à l'administrateur judiciaire de la société Universal et Cie, en tant que bénéficiaire du droit de préemption conventionnel sur les locaux commerciaux, les conditions de la vente de ceux-ci ; que par lettre du 24 décembre2008, la société Universal et Cie a informé l'avocat de la société Les Algues de son intention de faire valoir son droit à l'acquisition des murs de son commerce ;

Considérant que courant février 2009, la société Mareil a assigné M. et Mme M. ainsi que la société Bbmcq et la société Universal et Cie en réalisation de la vente ; que M. et Mme M. ont à leur tour assigné Me H.-P. , notaire, la SCP P. et la société Les Algues ; que ces instances ayant été jointes, le tribunal de grande instance de Versailles a statué dans les termes sus-rappelés ;

Considérant que les époux M. et la SCI Bbmcq soulèvent, dans les seuls motifs de leurs dernières écritures, 'l'irrégularité' de la déclaration d'appel de la société Mareil faute pour celle-ci d'avoir indiqué son adresse véritable ; que toutefois, ils ne reprennent pas cette prétention dans le dispositif de leurs conclusions ; qu'il n'y a en conséquence pas lieu de statuer sur celle-ci, en application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Considérant, par ailleurs, que le jugement, qui n'est pas critiqué en ce qu'il a prononcé la nullité de la déclaration d'intention de préemption de la société Universal et Cie, ne peut qu'être confirmé sur ce chef ;

sur la caducité de la promesse de vente

Considérant que la société Mareil critique le jugement en ce qu'il a prononcé la caducité de la promesse de vente à ses torts ; qu'elle fait valoir que la vente ne pouvait être réalisée qu'à l'issue de la procédure de purge du droit de préemption du locataire et qu'elle ne pouvait satisfaire à son obligation de rachat du bail entre la société Les Algues et la société Universal et Cie qu'après cette purge, qu'un accord était intervenu avec M. et Mme M., lors de la réunion organisée par le notaire le 27 octobre 2008, sur la ventilation du prix à dires d'expert, que le rapport d'expertise a été déposé le 3 novembre suivant, que les acquéreurs ne se sont pas conformés à l'accord intervenu entre les parties le 27 octobre 2008 et aux conditions suspensives prévues, que la caducité de la promesse de vente doit donc être prononcée aux torts de l'acquéreur, ;

Mais considérant que les premiers juges ont exactement relevé qu'à la date du 12 septembre 2008 toutes les conditions suspensives au profit du vendeur étaient levées ; qu'en revanche, à la date fixée pour la réalisation de la vente, la société Mareil n'avait pas satisfait à la condition particulière de rachat du bail consenti à la société Les Algues ; que bien plus, une difficulté nouvelle se posait avec le droit de préemption consenti au sous-locataire ;

Considérant que la société Mareil soutient à tort qu'un accord sur de nouvelles modalités est intervenu le 27 octobre 2008 avec les bénéficiaires de la promesse de vente ; qu'en effet, à cette date, ceux-ci ont refusé de signer l'avenant proposé par le notaire et ont confirmé leur souhait d'acquérir la totalité de l'immeuble et de signer la vente dans les termes de la promesse de vente ; que s'est ainsi ouverte une simple phase de pourparlers qui n'ont pas abouti ;

Considérant que la société Mareil n'avait toujours pas satisfait aux conditions de la promesse le 28 novembre 2008, date à laquelle, les époux M. et la SCI Bbmcq ont signifié leur volonté d'invoquer le bénéfice de la clause pénale en renonçant à l'exécution de la vente ce qu'ils étaient en droit de faire ;

Que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a prononcé la caducité de la promesse de vente aux torts de la société Mareil, condamné la société Mareil à payer aux époux M. la somme convenue à titre de clause pénale, le point de départ des intérêts au taux légal sur cette pénalité contractuelle ayant été à juste titre fixé au jour du jugement et débouté la société Mareil de toutes ses demandes ;

Considérant qu'il n'y a pas lieu de condamner la société Mareil à restituer la somme de 50.000 € séquestrée ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que le notaire devra restituer cette somme aux époux M. ;

Considérant que si l'absence de restitution de la somme séquestrée ne peut être imputée à faute au notaire dès lors qu'il ne pouvait s'en libérer compte tenu du différend entre les parties, la société Mareil est redevable des intérêts au taux légal sur cette somme à compter non pas de son versement mais de la demande de restitution qui en a été faite le 2 décembre 2008 ;

sur les autres demandes à l'encontre de la société Mareil

Considérant que les époux M. et la SCI Bbmcq sont mal fondés à demander la réparation d'un prétendu préjudice locatif dès lors même que la vente ne s'est pas faite ; qu'ils ne justifient d'aucun préjudice moral ou tenant à une perte de chance de pouvoir se réorienter vers une autre opération immobilière qui n'aurait pas été réparée par la clause pénale convenue ; qu'ils ne font pas la démonstration de l'abus de droit qu'ils imputent par ailleurs à la société Mareil ;

Qu'ils seront en conséquence déboutés du surplus de leurs demandes à l'encontre de la société Mareil ;

sur les demandes à l'encontre du notaire

Considérant qu'il ressort des pièces produites que le notaire, tenu d'un devoir d'information et de conseil et devant assurer la pleine efficacité de l'acte dont il était en charge de la rédaction, a fautivement ignoré la difficulté posée par l'existence du sous-locataire commercial et du droit de préemption dont celui-ci bénéficiait contractuellement ;

Que le fait avancé par la société Mareil que les époux M. ne sont pas de simples profanes en matière d'immobilier et qu'ils ont pu prendre connaissance du sous-bail consenti à la société Universal et Cie, est sans portée au regard des obligation de l'officier ministériel ; que la faute de celui-ci est avérée ;

Qu'il demeure que si les époux M. sont fondés à se prévaloir d'un préjudice moral, distinct de celui imputé à la société Mareil, dont le notaire est responsable pour n'avoir pas assuré à leur égard ses obligations d'information et de conseil, il a été vu qu'ils ne justifient pas d'un autre préjudice qui n'aurait pas été réparé ; que le jugement sera en conséquence confirmé sur les dommages et intérêts alloués en réparation du préjudice moral subi et en ce qu'il a débouté les époux M. et la SCI Bbmcq du surplus de leurs demandes ;

Considérant que la demande de garantie des époux M. et de la SCI Bbmcq est sans objet ;

Considérant que Me H.-P. et la SCP P. relèvent à juste que la société Mareil s'est abstenue de former à leur encontre la demande devant les premiers juges en garantie qu'elle présente pour la première fois en appel ; que par application de l'article 564 du code de procédure civile, la société Mareil est irrecevable en cette demande nouvelle ;

Considérant que la société Mareil qui succombe sur son recours sera condamnée aux entiers dépens d'appel ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, les dispositions du jugement à ce titre seront confirmées et la société Mareil condamnée à payer à M. et Mme M. la somme complémentaire de 2.500 € pour leurs frais irrépétibles d'appel, les autres demandes à ce titre étant rejetées ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par défaut,

Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné in solidum la société Mareil, Me H.-P. et la SCP P. à payer aux époux M. les intérêts au taux légal sur la somme de 50.000 € à compter du 24 juin 2008 et en ce qu'il a condamné la société Mareil à payer aux époux M. la somme de 10.000 € au titre de la perte de chance d'avoir pu se diriger vers une autre opération immobilière ;

Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés,

Condamne la société Mareil à payer à M. et Mme M. les intérêts au taux légal sur la somme de 50.000 € à compter du 8 décembre 2008 ;

Déboute M. et Mme M. et la SCI Bbmcq du surplus de leurs demandes au titre des intérêts et de la perte de chance ;

Déclare la société Mareil irrecevable en sa demande nouvelle de garantie à l'encontre de Me H.-P. et de la SCP P. ;

Condamne la société Mareil à payer à M. et Mme M. la somme complémentaire de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne la société Mareil aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.