CA Bordeaux, ch. com., 12 septembre 2022, n° 20/03857
BORDEAUX
Arrêt
PARTIES
Demandeur :
SN DISARC (SAS)
Défendeur :
JUNIN & CIE (SAS)
Exposé du litige :
Suivant convention du 30 janvier 1996, la SAS Junin & CIE a donné à bail commercial à la Société SN Disarc des locaux commerciaux (exploitation d'un centre Leclerc) situés à [Localité 4] ([Localité 4]) pour une durée de trois, six, neuf années entières et consécutives.
En raison d'un différend portant sur l'existence de désordres affectant l'immeuble, le bailleur a obtenu en référé par ordonnance du 28 janvier 2008 la désignation d'un expert judiciaire, M. [X].
Par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2010, la S.A.S Junin et CIE a consenti un nouveau bail commercial à la société S.A.S SN Disarc , pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2010 portant sur les mêmes locaux.
Le même jour, les parties ont conclu un protocole d'accord prévoyant, sur la base des conclusions de l'expert judiciaire, l'exécution des travaux de réparation et d'entretien, à parité, la part susceptible d'être mise à la charge de la société Disarcne devant pas excéder la somme de 110.000 euros HT.
Les travaux ont été réalisés et ont fait l'objet d'un procès-verbal de réception dressé le 10 juin 2013.
Fin 2015, le bailleur a missionné M. [E] afin d'examiner les locaux loués et de vérifier si ceux-ci sont en bon état d'entretien et de réparations.
Au vu des conclusions de l'expert, la S.A.S Junin et CIE a, le 22 mars 2016, sommé la S.A. SN Disarc d'avoir à réaliser les travaux d'entretien préconisés par l'expert amiable et d'en justifier dans un délai d'un mois.
Par lettre en date du 5 avril 2016, la société SN Disarc a contesté le rapport de M. [E].
Aucun accord n'ayant pu intervenir sur l'exécution des travaux , la société Junin et Cie a sollicité en référé la condamnation sous astreinte de la SA SN Disarc à faire réaliser les travaux de reprise et a formé, à titre subsidiaire, une demande tendant à l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire.
Par ordonnance en date du 24 octobre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux a rejeté la demande d'exécution des travaux sous astreinte, mais a ordonné une expertise confiée à Mme [D] [S], dont la mission a été étendue par ordonnance du 22 janvier 2018.
A la suite du dépôt du rapport d'expertise, la S.A.S Junin et Cie a fait assigner la S.A.S. SN Disarc devant le tribunal de grande instance de Bordeaux sollicitant la condamnation de la société SN Disarc au paiement des travaux préconisés par l'expert judiciaire.
Par jugement du 17 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamné la société Disarc à payer à la société Junin une somme de 290.963,02 euros HT, au titre des travaux d'entretien et de réparation imputables au preneur,
préconisés et décrits par l'expert judiciaire dans le rapport définitif en page 20 et 22 du rapport, avec indexation sur l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du 31 juillet 2019, date du rapport d'expertise et jusqu'au jugement, et avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- dit que la société Disarc sera tenue de permettre à la société Junin d'accéder aux locaux afin de réaliser les travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire, moyennant un préavis d'un mois, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter du terme du préavis, et pendant une durée de deux mois,
- débouté les parties de tout autre chef de leur demande,
- condamné la société Disarc aux dépens ainsi qu'à payer à la société Junin une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 19 octobre 2020 , la société Disarc a interjeté appel de cette décision à l'encontre de l'ensemble des chefs qu'elle a expressément énumérés, intimant la société Junin.
Par dernières conclusions transmises par RPVA le 13 juillet 2021, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la société Disarcdemande à la cour de :
- A titre principal :
- juger nul et de nul effet le jugement du 17 septembre 2020 et dans le cadre de ses pouvoirs d'évocation, de statuer sur l'ensemble des prétentions,
- débouter la SAS Junin de l'ensemble de ses demandes,
- A titre subsidiaire :
- réformer en tous ses chefs de jugement critiqués et il qu'il soit fait droit à ses demandes ;
- débouter la SAS Junin de l'ensemble de ses demandes, y compris celle ayant trait à la
confirmation du jugement entrepris ;
- En tout état de cause :
A titre principal :
- juger que la SAS Junin est irrecevable et mal fondée en ses demandes et l'en débouter ;
- juger que les articles 1 et 4 du bail sont dépourvues d'effet contraignants pour la SN Disarc ;
- juger qu'en sa qualité de bailleur, la SAS Junin ne peut pas s'exonérer de l'obligation de délivrance à laquelle elle est soumise en application du bail du 19 juillet 2010, a fortiori en l'absence de clause mettant expressément à la charge du locataire la réalisation de travaux spécifiquement désignés ;
- juger que c'est à la SAS Junin en sa qualité de bailleur d'entretenir le bien en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué ;
- juger que c'est à la SAS Junin en sa qualité de bailleur de prendre en charge les réparations consécutives à la vétusté ;
- juger que la Cour devra statuer sur le contenu et la répartition des obligations respectives des parties et ce de manière conforme aux demandes de la SN Disarctelles que contenues dans les présentes conclusions ;
- juger qu'elle est bien fondée à soutenir la répartition suivante :
1. En ce qui concerne le gros 'uvre :
- juger que la SAS Junin aura la charge de procéder :
' A la réfection enduisage des puits de jour et édicule monte-charge émergeants,
' A la reprise des armatures dégarnies par le roulage des véhicules,
- juger que la SN Disarc aura la charge de procéder à la réparation de la poutre 'cassée' en sous-sol avec acier en soutien des canalisations,
2. En ce qui concerne la couverture en tuiles :
- juger que la SAS Junin aura la charge de procéder :
' A la reprise du versant Sud de la couverture en tuiles mécaniques à reprendre
pour supprimer les tuiles cassées ou déboitée,
' A la mise en 'uvre des solins à la jonction couverture et murs en replacement du
paxalu,
' A l'habillage en zinc des rives de chiens assis,
' A l'engravure de l'habillage zinc contre mur,
' A la vérification des chéneaux zinc et remplacement le cas échéant dans le respect des règles techniques,
' Au remplacement tuile romane terre cuite cassée à proximité limite séparative Ouest ;
3. En ce qui concerne la couverture bac acier :
- Juger que la SAS Junin aura la charge de procéder :
' Au remplacement des panneaux en polycarbonate des lanterneaux qui sont cassés,
' Au remplacement des supports métalliques de surtoiture qui sont rouillés,
' A la passivation et application d'un revêtement anticorrosion pour chéneaux non perforés,
' Au remplacement des chéneaux perforés par la rouille,
' A la réfection solins en périphérie des puits de jour,
' A la réfection des capotages en acier servant à la ventilation à la jonction des toitures bac acier présentant des tâches de rouille,
' A la réfection bardage et structure métallique suite à l'écoulement important de condensat dégradant la structure métallique et le bardage côté Sud au droit de la rampe ;
- Juger que la SN Disarc aura la charge de procéder :
' A l'entretien des bacs acier en partie courante avec passivation et application ponctuelle de peinture pour les parties atteintes de corrosion,
' A la remise en place des vantelles de la surtoiture qui ont été enlevées,
- Juger que la SN Disarc a déjà réalisé les travaux liés au renforcement de l'isolation thermique au droit des réseaux clim (écoulements liés à la condensation')
4. En ce qui concerne la peinture :
- Juger que la SAS Junin aura la charge de procéder :
' A la réfection peinture du puits de jour pour lequel des infiltrations ont été relevées (après suppression desdites infiltrations),
' A la peinture des ouvrages non réalisée dans le local stockage,
' A l'application de peinture de façade sur parois extérieures des puits de jour après réfection de l'enduit,
' A l'application d'une étanchéité liquide pour protection de la terrasse 1er étage côté Nord,
- Juger que la SN Disarc aura la charge de procéder :
' A la réfection peinture de protection des parties métalliques (fermes, pannes') qui présentent des tâches de rouille,
5. En ce qui concerne la serrurerie :
- Juger que la SAS Junin aura la charge de procéder :
' A la restauration des parties tordues, coupées, grugées par la rouille dans le cadre d'un entretien normal,
' A la remise en sécurité par rajout normatif ' liens ' empannons ' renforts,
Juger que chaque partie exécutera la charge des réparations et des dépenses et des réparations qui lui incombent ;
A titre subsidiaire :
Subsidiairement, de statuer sur la répartition de la charge des travaux, mais aussi sur leurs modalités d'exécution et ce de manière conforme aux demandes de la SN Disarc telles que contenues dans les conclusions ;
- juger qu'elle est bien fondée à soutenir la répartition suivante :
1. En ce qui concerne le gros 'uvre :
- Juger que la SAS Junin aura la charge de procéder :
' A la réfection enduisage des puits de jour et édicule monte-charge émergeants,
' A la reprise des armatures dégarnies par le roulage des véhicules,
- Juger que la SN Disarc aura la charge de procéder à la réparation de la poutre « cassée » en sous-sol avec acier en soutien des canalisations,
2. En ce qui concerne la couverture en tuiles :
- Juger que la SAS Junin aura la charge de procéder :
' A la mise en 'uvre des Solins à la jonction couverture et murs en replacement du paxalu,
' A la vérification des chenaux en zinc et remplacement le cas échéant dans le respect des règles techniques,
- Juger que la SN Disarc aura la charge de procéder à :
' A la reprise du versant Sud de la couverture en tuiles mécaniques pour supprimer les tuiles cassées ou déboitées Réserver les meilleures pour l'entretien du versant Nord,
' A l'habillage en zinc des rives de chiens assis,
' A l'engravure de l'habillage zinc contre mur'
' Au remplacement tuile romane terre cuite cassée à proximité limite séparative Ouest,
3. En ce qui concerne la couverture bac acier :
- Juger que la SAS Junin aura la charge de procéder :
' Au remplacement des supports métalliques de surtoiture qui sont rouillés,
' A la passivation et l'application d'un revêtement anticorrosion pour chéneaux non perforés,
' A la réfection des solins en périphérie des puits de jour,
' Au remplacement des supports de bacs aciers des capotages en acier servant à la ventilation à la jonction des toitures bac acier présentant des tâches de rouille,
- Juger que la SN Disarc aura la charge de procéder :
' A l'entretien des bacs acier en partie courante avec passivation et l'application ponctuelle de peinture pour les parties atteintes de corrosion,
' A la remise en place des vantelles de la surtoiture qui ont été enlevées,
' Au remplacement des panneaux en polycarbonate des lanterneaux qui sont cassés,
' Au remplacement des chéneaux perforés par la rouille,
' A la réfection des capotages en acier servant à la ventilation à la jonction des toitures bac acier présentant des tâches de rouille après que le bailleur ait changé les supports des bacs acier,
' A la réfection du bardage et de la structure métallique suite à l'écoulement important de condensat dégradant la structure métallique et le bardage côté Sud au droit de la rampe ;
- Juger que la SAS SN Disarc a déjà réalisé les travaux de renforcement de l'isolation thermique au droit des réseaux clim (écoulements liés à la condensation')
4. En ce qui concerne la peinture :
- Juger que la SAS Junin aura la charge de procéder :
' A la réfection peinture du puits de jour pour lequel des infiltrations ont été relevées
(après suppression desdites infiltrations),
' A la peinture des ouvrages non réalisée dans le local stockage,
' A l'application de peinture de façade sur parois extérieures des puits de jour après réfection de l'enduit,
' A l'application d'une étanchéité liquide pour protection de la terrasse 1er étage côté Nord,
- Juger que la SAS SN Disarc aura la charge de procéder :
' A la réfection peinture de protection des parties métalliques (fermes, pannes') qui présentent des tâches de rouille,
5. En ce qui concerne la serrurerie :
- Juger que la SAS Junin aura la charge de procéder :
' A la restauration des parties tordues, coupées, grugées par la rouille dans le cadre d'un entretien normal,
' A La remise en sécurité par rajout normatif ' liens ' empannons ' renforts,
Juger que la SAS SN Disarc exécutera les obligations de travaux et d'entretien qui auront été le cas échéant mis à sa charge et qu'elle procédera à leur mise en 'uvre,
- Juger que dans le cas où la SAS Junin aurait perçu une indemnisation de sa compagnie d'assurances, la SAS SN Disarc s'engage à faire exécuter les travaux de remplacement des panneaux en polycarbonate des lanterneaux, et ce dès la justification du reversement de l'indemnité d'assurance perçue de ce chef par ses soins sur le compte CARPA du Bâtonnier et reversement du montant de celle-ci sur le compte CARPA de son conseil pour qu'elle lui soit définitivement attribuée,
- Juger que chaque partie exécutera la charge des réparations et des dépenses et des réparations qui lui incombent,
Sur les demandes de la Sas Junin :
- Déclarer la SAS Junin irrecevable et mal fondée en l'ensemble de ses demandes et réformer le jugement entrepris en tous ses chefs ;
- Débouter la SAS Junin de l'ensemble de ses demandes telles que dirigées à l'encontre de la SN Disarc ;
- Débouter la SAS Junin de sa demande ayant pour objet de voir juger qu'aux termes du bail du 19 juillet 2010, la charge des travaux de réparation de toute nature, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, les travaux portant sur le clos et le couvert repose sur le preneur en ce compris ceux résultant de la vétusté,
- Débouter la SAS Junin de sa demande ayant pour objet de voir juger que la SN Disarc doit prendre en charge l'ensemble des travaux d'entretien et les travaux de reprise d'entretien décrits dans le rapport d'expertise de Mme [S],
- Débouter la SAS Junin de sa demande d'être autorisée à faire réaliser ces travaux aux frais de la SN Disarc ;
- Débouter la SAS Junin de sa demande ayant pour objet de voir condamner la SN Disarc à verser à la SAS Junin la somme de 290.963,02 euros au titre des travaux préconisés par l'expert judiciaire pour remédier aux défauts d'entretien qui lui sont imputables ;
- Débouter la SAS Junin de sa demande ayant pour objet de voir juger que la somme de 290.963,02 euros devra être indexée sur l'indice BT 01 du cout de la construction à compter du rapport d'expertise et assortie des intérêts légaux à compter du jugement ;
- Débouter la SAS Junin de sa demande ayant pour objet de voir condamner sous astreinte la SN Disarc à permettre à la SAS Junin d'accéder à ses locaux aux fins de réaliser les travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire et ce moyennant un préavis d'un mois ;
- Débouter la SAS Junin de sa demande ayant pour objet condamner la SN Disarcsous astreinte à réaliser les travaux d'entretien et de reprise décrits par l'expert judiciaire dans son rapport, en ce compris l'ensemble des prestations visées dans les devis avalisés par l'expert judiciaire, par des entreprises notoirement solvables, dotées des qualifications nécessaires et présentant des garanties d'assurances adaptées dans un délai de trois mois à compter de la signification à intervenir ;
- Débouter la SAS Junin de sa demande ayant pour objet de voir juger que la condamnation sous astreinte inclut l'obligation de faire intervenir M. [E] en qualité de maitre d''uvre, un coordonnateur SPS et un contrôleur technique et la souscription d'une assurance dommages ouvrage ;
- Débouter la SAS Junin de sa demande ayant pour objet de voir juger que les travaux entrepris par la SN Disarc devront être réalisés sous la maitrise d''uvre de M. [E], architecte, sur la base d'une rémunération de 10,66 % du montant HT des travaux pour une mission de suivi de chantier ;
- Débouter la SAS Junin de sa demande ayant pour objet de voir juger que la réalisation de ces travaux impliquera l'intervention d'un coordonnateur SPS et d'un contrôleur technique, des intervenants devant eux-mêmes être notoirement solvables, dotés des qualifications nécessaires et présentant des garanties d'assurances adaptées ;
- Débouter la SAS Junin de sa demande ayant pour objet de voir juger que ces travaux devront donner lieu à la souscription par la SN Disarc d'une assurance dommages ouvrage ;
En tout état de cause :
- Condamner la SAS Junin à restituer les sommes perçues au titre de l'exécution provisoire ;
- Condamner la SAS Junin conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, à payer à la SN Disarc des intérêts de droit les sommes qu'elle a payé au titre de l'exécution provisoire et ce à compter de la date des premières conclusions de cette dernière déposées en cause appel dans la présente instance le 18 janvier 2021 ;
- Condamner la SAS Junin l'article 1343-2 du Code Civil les intérêts sur les intérêts échus, dus un an à compter de la date des premières conclusions de la SN Disarcdéposées en cause appel dans la présente instance application de et ce jusqu'à complet paiement ;
- Débouter la SAS Junin de ses demandes ayant trait à la condamnation de la SN Disarc à lui payer une indemnité de 30.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de 1ère instance et d'appel ;
- Condamner la SAS Junin à lui régler la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SAS Junin aux entiers dépens de l'instance devant le Tribunal judiciaire et en cause d'appel, y compris de ceux du rapport d'expertise.
La société appelante fait valoir :
- à titre principal, qu'en se déterminant sans motivation, et parfois par la seule référence à l'expertise, voire à l'exposé des moyens de la SAS Junin, et ce sans analyser, même de façon sommaire, les éléments de fait et de droit soumis à son appréciation, le tribunal a méconnu les exigences de l'article 455 CPC, mais également l'exigence d'un procès équitable au sens de l'article 6 CEDH ;
- que le bail du 19 juillet 2010 met à la charge de la SAS Junin une obligation de délivrance , la société intimée ne pouvant se prévaloir de l'article 1 du bail, car la mise en 'uvre de cette clause aurait pour effet de priver de sa substance l'obligation essentielle de délivrance qui incombe au bailleur ;
- qu'au surplus et à titre subsidiaire, l'article 1 du contrat de bail dérogeant aux articles 1719, 1720 et 1755 du code civil, il doit être interprété restrictivement et en faveur du preneur, et que la rédaction très générale et imprécise de cet article, qui ne fait pas expressément peser sur le locataire la charge de travaux spécifiquement désignés la rend dénuée de valeur contraignante,
- que la rédaction très générale de l'article 4 du bail ne fait pas expressément peser sur la SN Disarc la charge de réparations spécifiquement désignées, ce qui en considération de son caractère dérogatoire, la rend imprécise et dénuée de valeur contraignante, alors au surplus, que l'article 4 du bail ne peut pas transférer au locataire l'intégralité de l'obligation de la SAS Junin relative aux réparations, car cela aurait pour effet de priver de sa substance une obligation essentielle du bailleur,
- que l'article 4 fait seulement état d'une obligation d'entretien qui ne porte que sur les réparations (lesquelles ont une nature juridique différente des opérations d'entretien),
-qu'en ce qui concerne la vétusté, l'article 4 du bail ne déroge pas à l'article 1755 du code civil, puisqu'il ne met pas à la charge de la SN Disarc des obligations de réparation de la chose louée qui résulteraient de la vétusté,
- qu'elle ne peut se voir reprocher aucune inexécution qui justifierait que la SAS Junin soit substituée dans ses droits et obligations,
- que les travaux réalisés en 2012 par la SAS Junin n'ont pas appréhendé les contraintes du site et / ou ont été mal réalisés et/ ou mal contrôlés par le bailleur
- qu'aucun texte légal ou aucune disposition du bail ne permet à la SAS Junin d'exiger des sujétions à son locataire pour l'exécution des travaux, y compris celle d'imposer le choix de son architecte à des conditions financières prédéfinies.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 13 octobre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la société Junin demande à la cour de
- A titre principal :
- écarter la demande présentée par la Société SN Disarc tendant à voir déclarer nul et de nul effet le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX le 17 septembre 2020,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 17 septembre 2020 en toutes ses dispositions, à l'exception de celle relative au montant de l'indemnité pour frais irrépétible allouée à la Société Junin & CIE ;
- Statuant à nouveau de ce chef, condamner la Société SN Disarc à lui verser une indemnité de 30 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais exposés au cours de la procédure de référé, des opérations d'expertise judiciaire, en première instance et en cause d'appel;
Y AJOUTANT, condamner la Société SN Disarc au paiement des entiers dépens d'appel ;
- Lui donner acte de ce qu'elle entend se réserver la possibilité de solliciter en cours d'instance un accroissement du montant des condamnations prononcées à l'encontre de la Société SN Disarc, si le coût des travaux lui incombant s'avérait supérieur à la valeur fixée par l'Expert judiciaire dans son rapport, indexée sur le montant de l'indice BT 01 du coût de la construction ;
- débouter la Société SN Disarc de l'ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire :
- juger recevables et bien fondées les demandes formées par la Société Junin &CIE à l'encontre de la Société SN Disarc
- juger qu'aux termes du contrat de bail du 19 juillet 2010, la charge des travaux d'entretien de l'immeuble donné à bail repose sur le preneur, en ce compris ceux résultant de la vétusté ;
- juger qu'aux termes du contrat de bail du 19 juillet 2010, la charge des travaux de réparation de toute nature, en ce compris les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil, les travaux portant sur le clos et le couvert, repose sur le preneur, en ce compris ceux résultant de la vétusté ;
- débouter la Société SN Disarc de ses demandes relatives à la portée et à l'interprétation des clauses du contrat de bail ;
- donner acte à la Société SN Disarc qu'elle reconnaît devoir prendre en charge les postes suivants :
- réparation de la poutre « cassée » en sous-sol avec acier en soutien des canalisations,
- entretien des bacs acier en partie courante avec passivation et application ponctuelle de peinture pour les parties atteintes de corrosion,
- remise en place des vantelles de la surtoiture qui ont été enlevées,
- travaux liés au renforcement de l'isolation thermique au droit des réseaux clim (écoulements liés à la condensation...),
- réfection peinture de protection des parties métalliques (fermes, pannes...) qui présentent des tâches de rouille,
- donner acte à la Société SN Disarc de ce qu'à titre subsidiaire, elle reconnaît devoir prendre en charge les postes suivants :
- réparation de la poutre « cassée » en sous-sol avec acier en soutien des canalisations
- versant Sud de la couverture en tuiles mécaniques à reprendre pour supprimer les tuiles cassées ou déboitées,
- rives de chiens assis à habiller en zinc,
- engravure de l'habillage zinc contre mur...
- vérification des chéneaux zinc et remplacement le cas échéant dans le respect des règles techniques,
- remplacement tuile romane terre cuite cassée à proximité limite séparative Ouest,
- entretien des bacs acier en partie courante et application ponctuelle de peinture pour les parties atteintes de corrosion,
- remise en place des vantelles de la surtoiture qui ont été enlevées,
- remplacement des panneaux en polycarbonate des lanterneaux qui ont été cassés par la grêle,
- remplacement des chéneaux perforés par la rouille,
- réfection bardage et structure métallique suite à l'écoulement important de condensat dégradant la structure métallique et le bardage côté Sud au droit de la rampe,
- renforcement de l'isolation thermique au droit des réseaux clim (écoulements liés à la condensation...),
- réfection peinture de protection des parties métalliques (fermes, pannes...) qui présentent des tâches de rouille ;
- donner acte à la Société SN Disarc de ce qu'à titre subsidiaire, elle reconnaît devoir partiellement prendre en charge le poste suivant :
- réfection des capotages en acier servant à la ventilation à la jonction des toitures bac acier présentant des tâches de rouille,
- juger que la Société SN Disarc doit prendre en charge l'ensemble des travaux d'entretien et les travaux de reprise des défauts d'entretien décrits dans le rapport d'expertise judiciaire établi par Madame [S] ;
- autoriser la Société Junin & CIE à faire réaliser ces travaux aux frais de la Société SN Disarc,
- condamner la Société SN Disarc à lui verser la somme de 290 963,02 euros HT au titre des travaux préconisés par l'Expert judiciaire pour remédier aux défauts d'entretien qui lui sont imputables,
- juger que ce montant devra être indexé sur l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du 31 juillet 2019, date du rapport d'expertise, jusqu'au 17 septembre 2020, jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de cette date ;
En tant que de besoin,
- condamner sous telle astreinte qu'il plaira la Société SN Disarc à permettre à la Société Junin & CIE à accéder à ses locaux aux fins de réaliser les travaux de reprise préconisés par l'Expert judiciaire, tant s'agissant de la reprise de la structure qu'en ce qui concerne l'entretien, ce moyennant un préavis d'un mois ;
- condamner la Société SN Disarc à lui verser une indemnité de 30 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais exposés au cours de la procédure de référé, des opérations d'expertise judiciaire, en première instance et en cause d'appel,
- condamner la Société SN Disarc au paiement des entiers dépens de référé, de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise ;
- débouter la Société SN Disarc de ses demandes formées à son encontre.
La société intimée soutient :
- que le jugement du 17 septembre 2020 est parfaitement motivé, le tribunal ayant longuement rappelé l'argumentation de droit et de fait développé par chacune des parties, et ayant justifié des raisons pour lesquelles l'interprétation des clauses du contrat de bail par la Société Junin & CIE devait être approuvée,
- que l'article 1 du contrat de bail n'a nullement pour objet de permettre à la Société Junin & CIE de s'exonérer de son obligation de délivrance, mais seulement d'en définir les modalités d'application,
- que ce bail a eu pour effet de transférer au preneur, la charge de l'entretien de l'immeuble loué, ainsi que des travaux de réparation de toute nature dont il pourrait devoir faire l'objet, le bail ne mettant pas à la charge de la SAS SN Disarc les seuls travaux de menu entretien, mais l'ensemble des travaux d'entretien en ce compris ceux résultant de la vétusté,
- qu'il résulte du rapport d'expertise déposé que la Société SN Disarc a gravement manqué à ses obligations notamment en matière d'entretien.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022
MOTIFS
- Sur la nullité du jugement :
L'appelante demande à la cour de prononcer la nullité de la décision de première instance sur le fondement des articles 455 du code de procédure civile et 6 de la convention européenne des droits de l'homme.
Aux termes des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le jugement doit exposersuccinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit étre motivé.
L'article 6 de la convention européenne des droits de l'homme dispose que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle.
L'appelante reproche un défaut de motivation au jugement critiqué notamment en ce qu'il n'a pas analysé, même de façon sommaire, les éléments de fait et de droit soumis à son appréciation.
S'il incombe au tribunal de motiver sa décision au regard des moyens développés par les parties, il n'est pas tenu de suivre celles-ci dans le détail de leur argumentation.
En l'espèce, le tribunal judiciaire de Bordeaux, après avoir rappelé de façon exhaustive les moyens soulevés par les parties et les textes applicables, a analysé les dispositions des articles 1 et 4 du bail dont il a considéré qu'elles étaient insusceptibles d'interprétation, et a estimé que les conclusions du rapport d'expertise judiciaire devaient être approuvées, sans qu'il soit nécessaire d'en reprendre tous les éléments, ce dont il résulte que la décision déférée à la cour est suffisamment motivée.
La demande de nullité du jugement sera rejetée.
- Sur le fond :
Au titre des obligations du preneur, le bail conclu entre la SAS Junin et Cie et la SAS SN Disarc le 19 juillet 2010 prévoit au titre des charges et conditions, les mentions suivantes :
'Le bail est consenti et accepté sous les charges et les conditions suivantes que le preneur s'engage à exécuter ponctuellement... :
1/Il prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état, réparation ou travail quelconque et sans pouvoir exercer le moindre recours contre le bailleur pour vice de construction, dégradation et insalubrité, humidité, infiltration, cas de force majeure, et toutes les autres causes quelconques intéressant l'état des locaux, le preneur se déclarant prêt à supporter tous les inconvénients en résultant, et à effectuer à ses frais toutes les réparations et remise en état que nécessiterait l'état des lieux même celles nécessitées par la vétusté, l'usure ou l'inadaptation à l'activité exercée.
Dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagements seraient imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation par le preneur et relatif à des impératifs de sécurité, hygiène, salubrité, accessibilité des lieux, ce dernier les fera effectuer à ses frais exclusifs et sous sa seule responsabilité ainsi qu'il s'y engage.
Il en sera de même si, en cours de bail, la réglementation vient à être modifiée et que de ce fait, les locaux loués ne sont plus conformes aux normes réglementaires...
4/ : Le preneur entretiendra en bon état de réparation de toute nature (grosses ou menues, locatives ou autres, y compris celles concernant le clos et le couvert) les locaux objets du présent bail et rendra à sa sortie lesdits locaux en bon état de toutes réparations.
Le preneur supportera donc à ses frais toutes les réparations nécessaires sans aucune exception ni réserve même celles que la loi met à la charge des propriétaires.
Par suite, le bailleur n'aura à supporter aucune réparation de quelque nature que ce soit, même celles nécessaires pour assurer le clos et le couvert des lieux loués...'.
La société appelante soutient en premier lieu que l'article 1er du bail ne peut avoir valeur contraignante, le bailleur ne pouvant se soustraire à son obligation de délivrance des lieux loués.
L'obligation de délivrance impose au bailleur de mettre à la disposition du locataire l'immeuble loué en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, et en bon état de réparations de toute espèce, et il ne peut y être dérogé.
Cependant, s'agissant de l'obligation de délivrer le bien en bon état de réparations de toute espèce, cette disposition n'est pas impérative, et la clause en dispensant le bailleur est licite.
En l'espèce, l'article 1 du contrat de bail prévoit expressément d'une part que le preneur prend les lieux en l'état où ils de trouvent au moment de l'entrée en jouissance, et, d'autre part, qu'il accepte d'effectuer à ses frais toutes les réparations et remises en état nécessitées par l'état des lieux.
La société SN Disarc ne peut sans mauvaise foi soutenir que sa connaissance de l'état des lieux au moment de la conclusion du contrat est inopérante, alors qu'elle louait les locaux litigieux sous l'empire d'un précédent bail depuis 1996, et que le jour même de la signature du contrat du 19 juillet 2010, elle a formalisé avec la société Junin et Cie un protocole d'accord aux termes duquel elle s'est engagée à financer pour moitié les travaux préconisés par l'expert judiciaire M. [X], commis par ordonnance de référé du 28 janvier 2008.
Par ailleurs, si comme le soutient l'appelante, l'article 1 du contrat de bail ne liste pas précisément les travaux spécifiques à la charge du preneur, l'article 4 prévoit lui expressément que le preneur est tenu d'entretenir les locaux en bon état de réparations de toute nature (grosses ou menues, locative ou autre, y compris celles concernant le clos et le couvert), cette clause énonçant de façon non équivoque que les travaux d'entretien et de réparation des conséquences de défauts d'entretien sont à la charge du preneur.
De la même façon que la clause dispensant le bailleur de délivrer des locaux en bon état de réparation est licite, celle l'exonérant de la charge des travaux d'entretien au cours du bail est également licite, de sorte qu'il ne peut être reproché en l'espèce à la société Junin et Cie de n'avoir pas rempli son obligation de délivrance au cours du bail.
C'est à tort que la société SN Disarc soutient que les travaux indiqués à l'article 4 du contrat de bail ne sont pas suffisamment précis, alors qu'il est mentionné l'obligation pour le preneur d'entretenir les locaux en bon état de réparation de toutes natures, ce qui vise l'obligation d'entretien des lieux loués, avec la précision ajoutée entre parenthèses que ces réparations sont grosses ou menues, locative ou autre, y compris celles concernant le clos et le couvert.
L'article 1 du contrat de bail mettant à la charge du preneur 'toutes les réparations et remise en état que nécessiterait l'état des lieux même celles nécessitées par la vétusté, l'usure ou l'inadaptation à l'activité exercée', c'est à juste titre que la société intimée fait valoir que la société SN Disarc est tenue des réparations locatives ou de menu entretien résultant de la vétusté.
Les dispositions des articles L 145-40-2 et R.145-35 du code de commerce, telles qu'issues de la loi 2014-1317 du 3 novembre 2014, et de son décret d'application n'étant applicables qu'aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret d'application, c'est-à-dire le 6 novembre 2014, la clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations, y compris celles concernant le clos et le couvert, doit recevoir application.
La société Junin et Cie ne sollicite pas la prise en charge par la société SN Disarcdes travaux de mise aux normes de l'immeuble.
Il résulte des conclusions du rapport d'expertise judiciaire que l'ensemble des désordres mentionnés relèvent de défauts ou d'absence d'entretien, que les quelques réparations sont 'des interventions certes conservatrices mais qui ne sont pas durables car ne relevant pas des règles de l'art, mais plutôt d'un bricolage d'urgence ou de sauvegarde dans l'attente de vrais travaux".
La société locataire ne produit sur ce point aucun élément de nature à contredire les observations de l'expert judiciaire.
Ainsi, notamment, ainsi que le fait observer à juste titre la société Junin et Cie, l'expert indique :
- sur l'entretien des couvertures en tuiles : "Le choix de compléter les tuiles de [Localité 5] avec des modèles incompatibles entraîne une casse effrénée par la difficulté de calage et d'emboitement battement parfait',
- sur les réparations paxalu : "Les réparations en paxalu sont de l'ordre d'un entretien d'urgence, mais pas de travaux',
- sur les bacs acier : "boucher les trous avec du mastic colle, est encore une solution provisoire non pérenne »,
- sur les zingueries : "Il va sans dire qu'un balayage des chéneaux réguliers est le garant d'un bon écoulement des eaux. A ce sujet, les branches d'arbres des tiers riverains, surplombant l'ouvrage, devront être coupées »,
- sur les pièces non remplacées : "Les vantelles non remises en place, les bandeaux non remplacés, les panneaux de polycarbonate non remplacés sont autant de points injustifiés et propices aux entrées d'eau à l'intérieur et, en premier lieu, sur la structure support de toiture" ,
- sur les enduits et parties maçonnées : "Les parois des lanterneaux présentent des parements hétéroclites, des trous, des enduits divers ou absents. Un revêtement d'enduit type peinture extérieure pourrait convenir à la cohésion de ces parements et étanchéité type façade" ,
- sur le réseau climatisation : "Une isolation thermique de ces tuyaux est urgente. En bas de rampe d'accès, une réparation des parois et fuites des condensats est à restaurer et canaliser",
- sur la terrasse : "étanchéité très ancienne sous le ciment, et trop sollicitée comme réceptacle sans que soit établi le bon écoulement du trou d'évacuation existant. Un recollement des eaux de toiture en tuiles, guidées en dehors du ruissellement de surface, permettrait de limiter l'utilisation du sol de la terrasse par écoulement'.
- sur les parties métalliques de la charpente : 'la vigilance d'entretien est (donc) primordiale...Il est constant que les parties métalliques doivent être entretenues par un revêtement peint, spécial antirouille pour passiver les ferrailles, et réparer lorsqu'elles ont encaissé un choc ou une modification sauvage".
De toutes ces constatations, dont aucune n'est remise en cause utilement par la société Disarc, il ressort que l'ensemble des travaux énumérés par l'expert doivent être mis à la charge de la société locataire.
A cet égard, le devis DL Océan, qui comprend le remplacement des fixations et de trois tôles de couverture sur les deux versants correspond bien à des travaux nécessaires pour pallier au défaut d'entretien de la ltoiture, des travaux de mise en conformité pour un montant de 44.856 euros HT restant à la charge de la société propriétaire.
Les autres travaux dont la société intimée prétend qu'ils doivent être mis à la charge de la société locataire, constituent bien des travaux imputables à la société Disarc, conformément aux conditions contractuelles du bail liant les parties.
Il s'ensuit que c'est à juste titre que le premier juge a condamné la société Disarc à payer à la société Junin une somme de 290.963,02 euros HT, au titre des travaux d'entretien et de réparation imputables au preneur, préconisés et décrits par Pexpertjudiciaire dans le rapport définitif page 20 et 22 du rapport, avec indexation sur l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du 31 juillet 2019, date du rapport d'expertise et jusqu'au jugement, et avec intérêts au taux légal à compter du dit jugement, la société Disarc étant tenue de permettre à la société Junin d'accéder aux locaux afin de réaliser les travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire, moyennant un préavis d'un mois, sauf à préciser qu'il n'y a pas lieu d'assortir cette obligation d'une astreinte.
Sauf sur ce dernier point, la décision déférée sera confirmée dans toutes ses dispositions.
La société Junin & Cie demande qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle entend se réserver la possibilité de solliciter en cours d'instance un accroissement du montant des condamnations prononcées à l'encontre de la Société SN Disarc, si le coût des travaux lui incombant s'avérait supérieur à la valeur fixée par l'Expert judiciaire dans son rapport, indexée sur le montant de l'indice BT 01 du coût de la construction.
Cette demande, qui ne contient aucune prétention devant être tranchée par la cour, est sans objet.
Compte tenu de la décision intervenue, les dépens de première instance et d'appel seront laissés à la charge de la SAS SN Disarc.
Il est équitable d'allouer à la SAS Junin et Cie la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, que la SAS SN Disarc sera condamnée à lui payer.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Déboute la SAS SN Disarc de sa demande de nullité du jugement ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne l'astreinte ;
Dit n'y a voir lieu à prononcé d'une astreinte ;
Y ajoutant,
Condamne la SAS SN Disarc à payer à la SAS Junin et Cie la somme de 5.000 euros en application, en cause d'appel, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS SN Disarc aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise.
Le présent arrêt a été signé par Mme Pignon, présidente, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.