Cass. 3e civ., 28 janvier 2021, n° 20-13.854

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4 La société Restauration du Pacifique Sud fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors « que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire du bail, à la charge du propriétaire ; que la cour d'appel a relevé que suivant l'article 11-4 de la convention d'exploitation liant les parties, « pour la pratique de son activité, l'exploitant s'oblige[ait] expressément à s'assurer que son activité se déroule en conformité rigoureuse avec les prescriptions légales, administratives, réglementaires ou autres pouvant s'y rapporter. L'autorisation donnée à l‘exploitant d'exercer certaines activités n'impliquait de la part de la SCI Miraz aucune garantie pour l'obtention des autorisations administratives nécessaires à quelque titre que ce soit pour l'utilisation des locaux en vue de l'exercice de l'activité définie. La SCI Miraz ne [pouvait] en conséquence encourir aucune responsabilité en cas de refus ou de retard dans l'obtention de ces autorisations. La SCI Miraz n' était] pas garant de la conformité des locaux à l'égard des dispositions administratives. [...] l'exploitant devra[it] faire son affaire personnelle de l'obtention dans les conditions réglementaires et, si besoin est, préalablement à l'occupation des locaux, de toutes les autorisations administratives requises par la réglementation en vigueur en fonction de l'utilisation projetée des locaux. Les autorisations obtenues, l'exploitant d'une part devra[it] se conformer aux lois et règlements en vigueur concernant la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l'hygiène et le travail de façon à ce que la SCI Miraz ne puisse être ni inquiétée ni recherchée et, d'autre part, ne pourra rien faire qui puisse remettre en cause la nature de la présente convention et la destination des lieux » ; qu'en retenant que cette clause exonérait le bailleur de la charge financière de la réalisation des travaux prévus par les prescriptions générales du comité territorial de sécurité, tandis qu'elle ne prévoyait pas expressément que le preneur aurait à sa charge les travaux prescrits par l'administration, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1134, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1719, 1° et 2°, du code civil :

Selon ce texte, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

Pour juger qu'il n'incombe pas à la SCI Miraz de supporter la charge des travaux prescrits par le comité territorial de sécurité, l'arrêt retient que la convention du 28 juin 2016 prévoit l'obligation pour l'exploitant de se conformer aux lois et règlements en vigueur concernant notamment la sécurité, de façon à ce que le bailleur ne puisse ni être inquiété, ni être recherché à ce sujet.

En statuant ainsi, alors les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire, à la charge du bailleur, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que la convention contenait une telle stipulation expresse, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 décembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Nouméa ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nouméa, autrement composée.