CA Rouen, ch. civ. et com., 7 avril 2011, n° 10/01750

EXPOSÉ DU LITIGE

M Jean-Claude M. est titulaire d'un bail portant sur un local commercial situé dans le Centre Commercial Vivaldi à Val-de-Reuil pour y exercer l'activité d'animalerie-cordonnerie-clefs et services minute. Ce bail a été renouvelé par acte du 24 février 2003 par le bailleur, la Société Civile Immobilière de Gestion La Picarde, pour une durée de neuf années entières à compter du 23 juin 2000.

Par acte du 2 mai 2007, M Ludovic B. est devenu propriétaire des locaux loués.

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2007, M Jean-Claude M. et Mme Jamila B. ont conclu un «compromis de cession d'un droit au bail».

Selon les termes de cet acte, le vendeur, qui indiquait avoir demandé l'ouverture de ses droits à retraite, s'est engagé à céder à l'acquéreur qui s'engage à l'acquisition du droit au bail, sous la condition suspensive de l'accord du propriétaire de renoncer à son droit de préemption dans le délai légal de deux mois, pour le prix de 34 000 €, date de vente fixée au 31 janvier 2008. Un acompte de 3 400 €, 10 % du prix de vente, était versé au moment de la signature, acompte qui sera restitué si une condition suspensive ne devait pas s'exécuter.

Au titre de la clause pénale, il était mentionné que, si toutes les clauses suspensives sont réalisées et si l'une ou l'autre partie refuse de signer l'acte de vente, l'autre pourra l'y contraindre par toutes voies et moyens de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts auxquels elle pourra prétendre. En ce qui concerne la jouissance, il était précisé que l'acquéreur entrera en jouissance effective le jour de la signature de l'acte de cession et que ce transfert de propriété différé n'empêche pas la formation immédiate de la cession laquelle a lieu dès la signature de l'acte.

Par acte d'huissier du 30 novembre 2007 délivré à M Ludovic B., après avoir indiqué sa demande faite pour bénéficier de ses droits à la retraite, M Jean-Claude M. l'informait de son intention de céder son bail, lui indiquait que l'éventuel acquéreur souhaitait exercer l'activité de restauration, que le prix de vente était fixé à 34 000 €.

Par acte du 30 janvier 2008, M Ludovic B. a assigné M Jean-Claude M. devant le Tribunal de Grande Instance d'Évreux pour s'opposer à la cession du bail en exposant que les conditions de l'article L. 145-51 du code de commerce n'étaient pas remplies.

Mais cette assignation n'ayant pas été déposée au greffe dans les quatre mois de sa délivrance, sa caducité était constatée par ordonnance du 19 juin 2008.

Entre-temps et par lettre du 4 avril 2008 adressée au conseil de M Jean-Claude M., Mme Jamila B. indiquait qu'elle avait décidé de se rétracter au sujet de l'acquisition du bail commercial et elle demandait la restitution de l'acompte.

Après divers échanges de courrier où chacun maintenait sa position, Mme Jamila B. était convoquée chez l'avocat de M Jean-Claude M. pour la signature de l'acte de vente mais ne se présentait pas ce 19 décembre 2008, l'avocat établissant un procès-verbal de défaut.

Par acte du 11 février 2009, M Jean-Claude M. a assigné Mme Jamila B. et M Ludovic B. pour obtenir l'exécution forcée de la cession du droit au bail, la condamnation de Mme Jamila B. pour des loyers et charges, la condamnation de Mme Jamila B. et de M Ludovic B. à lui payer des dommages-intérêts en raison de la non régularisation de la cession.

Ceux-ci se sont opposés aux demandes.

Par jugement du 5 mars 2010, le Tribunal de Grande Instance d'Évreux a, notamment,

• ordonné l'exécution forcée de la vente du droit au bail entre M Jean-Claude M. et Mme Jamila B.,
• condamné Mme Jamila B. à verser à M Jean-Claude M. la somme de 30 600 €, solde du prix, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2009,
• condamné Mme Jamila B. à rembourser à M Jean-Claude M. les loyers et charges qu'il aura versés,
• condamné celle-ci à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts toutes causes de préjudices confondues,
• débouté M Jean-Claude M. de sa demande en indemnisation présentée contre M Ludovic B.,
• déclaré irrecevable la demande de M Ludovic B. en indemnisation de son préjudice moral formulée sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

- condamné M Jean-Claude M. à verser à M Ludovic B. la somme de 3 038 € pour les taxes foncières des années 2008 et 2009, et la somme de 1 599,42 € pour loyer et charges afférents au dernier trimestre 2009,

• débouté Mme Jamila B. de ses demandes,
• condamné Mme Jamila B. et M Ludovic B. à verser la somme de 3 000 € à M Jean-Claude M. en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
• ordonné l'exécution provisoire.

Mme Jamila B. a relevé appel.

Selon ses dernières conclusions du 13 janvier 2011, Mme Jamila B. a demandé à la Cour de :

• réformer le jugement,
• dire et juger le compromis du 30 septembre 2007 caduc et à défaut nul et de nul effet, et en conséquence débouter M Jean-Claude M. de ses demandes,
• sur sa demande reconventionnelle, condamner M Jean-Claude M. à lui restituer l'acompte de 3 400 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2007,
• subsidiairement, si l'exécution forcée était confirmée, écarter sa condamnation pour les loyers et charges depuis le 19 décembre 2008 M Jean-Claude M. s'étant maintenu dans les lieux au moins jusqu'à la fin mars 2010,
• écarter toutes condamnations à des dommages intérêts,
• condamner M Jean-Claude M. à lui régler la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 2 février 2011 où il a formé appel incident, M Ludovic B. a sollicité que la Cour :

• déboute M. Jean-Claude M. et Mme Jamila B. de toutes demandes à son encontre,
• condamne M Jean-Claude M. à lui verser 10 000 € de dommages intérêts pour trouble manifestement illicite et préjudice moral,
• dise que la taxe foncière est une charge supportée par le preneur et, en conséquence, condamne M Jean-Claude M. à lui verser la somme de 3 038 € pour remboursement des taxes foncières des années 2008 et 2009, et la somme de 1 599,42 € pour loyer et charges du dernier trimestre 2009,
• le condamne à lui payer 2 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

M Jean-Claude M. a conclu le 16 décembre 2010, formant également appel incident, à :

• la confirmation du jugement à l'égard de Mme Jamila B.,
• le rejet des demandes de M Ludovic B.,
• la condamnation de ce dernier in solidum avec Mme Jamila B. à lui payer la somme de 30 600 € à titre de dommages-intérêts, sauf le recours de M Ludovic B. contre Mme Jamila B.,
• la condamnation in solidum de M Ludovic B. et de Mme Jamila B. à lui verser 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour l'exposé de leurs moyens.

SUR CE, LA COUR

Sur la vente du droit au bail :

Mme Jamila B. fait valoir que si le compromis du 30 octobre 2007 prévoyait que la vente devait intervenir au plus tard le 31 janvier 2008, aucun contrat n'a été signé à cette date, que M Jean-Claude M. n'a pas fait régulariser d'acte pour proroger le délai, qu'ainsi la promesse de vente est devenue caduque, que la date de régularisation de l'acte constituait une condition essentielle du compromis au même titre que le prix et la chose.

Elle soutient que, si la caducité n'est pas prononcée, la nullité de la promesse doit l'être car M Jean-Claude M. a alors fait preuve de mauvaise foi. À ce sujet elle indique que M Jean-Claude M. n'a prévu dans l'acte qu'une seule condition suspensive relative au droit de préemption du propriétaire, alors que la mairie dispose aussi d'un droit de préemption, et que d'autre part elle avait l'intention d'ouvrir un kebab, ce dont elle justifie, alors qu'une telle activité n'est pas compatible avec l'équipement existant et avec la réglementation en vigueur. Elle expose que M Jean-Claude M. ne peut tirer argument d'une prétendue attestation émanant d'elle alors que cette attestation n'est pas régulière.

Pour sa part M Ludovic B. soutient que la vente ne peut être considérée comme parfaite, que l'acte de cession ne contenait pas les informations nécessaires à la régularisation d'un acte définitif dans les circonstances de la cause.

Il expose alors que M Jean-Claude M. ne justifiait pas lors de l'acte de son départ effectif en retraite, qu'il ne lui a pas fourni, pour que lui-même puisse prendre position, les précisions sur l'activité de restauration qu'envisageait Mme Jamila B., que cette activité devait être compatible avec le règlement de copropriété.

En vertu de l'article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En l'espèce, comme dit par le jugement, les termes de l'acte manifestaient clairement l'engagement des deux parties et leur accord sur la chose et sur le prix.

À propos de la date, élément que cite l'appelante Mme Jamila B., l'acte mentionnait d'une part «la date de la vente est d'ores et déjà fixée le : 31 janvier 2008», d'autre part et dans le paragraphe Jouissance : «l'acquéreur entrera en jouissance effective le jour de la signature de l'acte de cession ; ce transfert de propriété différé n'empêche pas la formation immédiate de la cession laquelle a lieu dès la signature des présentes ».

L'acte lui-même manifestait ainsi l'engagement des deux parties et caractérisait l'accord contractuel, la date fixée pour la signature de l'acte n'étant assortie d'aucune sanction de caducité de cette promesse de vente.

La condition suspensive de l'accord du propriétaire de renoncer à son droit de préemption sur le droit au bail dans le délai légal de deux mois, a amené celui-ci, M Ludovic B., à se manifester auprès de M Jean-Claude M. et, après divers échanges comme le montrent les pièces du dossier, à engager par assignation du 30 janvier 2008 une action devant le Tribunal de Grande Instance d'Évreux pour s'opposer à la cession.

Il est clair dans ces conditions que l'acte de vente du droit au bail ne pouvait être signé le 31 janvier 2008.

Il a déjà été dit que M Ludovic B., après avoir assigné, n'a pas fait placer cette assignation au greffe dans le délai requis de sorte qu'une ordonnance de caducité, relative à son opposition à la cession, a été rendue le 19 juin 2008 et qu'il est dès lors censé, conformément aux dispositions de l'article L. 145-51 du code de commerce qu'il avait visé dans son assignation, avoir donné son accord à la cession. Il ne peut plus dans cette mesure, et comme l'a indiqué le jugement, contester pour sa part la vente.

Mme Jamila B. invoque la mauvaise foi de M Jean-Claude M. à l'occasion de la signature de l'acte.

Sur ce plan, elle indique le droit de préemption de la commune pour lequel M Jean-Claude M. n'a pas fait de démarche et l'activité qu'elle projetait de kebab.

Cependant elle ne démontre pas que le droit de préemption de la mairie ait pu être un élément déterminant pour son consentement et il ne s'agit au demeurant, selon l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme, que d'un droit éventuel pour la commune (au surplus figure dans l'acte notarié établi en 1989 à l'origine du Centre commercial qui est joint par M Ludovic B. au règlement de copropriété (sa pièce n° 4) un certificat de la commune de Val-de-Reuil selon lequel le Centre n'est pas situé dans le champ d'application territorial de droit de préemption urbain ; et M Ludovic B. ne fournit aucun autre document ultérieur à ce sujet).

D'autre part les échanges antérieurs au 31 janvier 2008 entre le propriétaire MAHU et le preneur M., qui témoignent d'ailleurs d'un climat conflictuel patent, démontrent l'annonce au propriétaire d'une activité de restauration par Mme Jamila B..

Cette dernière soutient qu'elle avait signalé à M Jean-Claude M. qu'elle voulait ouvrir un commerce de restauration, plus précisément de kebab, qu'elle aurait dû alors solliciter des autorisations qu'elle n'était pas sûre d'obtenir, que M Jean-Claude M. le savait et a été déloyal. A ce sujet les attestations de son père et de deux amis sur cette volonté qu'elle aurait eu dès l'origine ne sont pas probantes puisque la garantie d'impartialité de ces témoins n'est pas assurée. Par ailleurs M Jean-Claude M. produit une attestation datée du 11 février 2008 de Mme Jamila B. indiquant les quelques modifications qu'elle prévoit pour les locaux et assurant qu'elle n'envisage pas de construction de cuisine et ne fera qu'une «petite restauration froide genre sandwicherie». Il est exact, comme le soulignent M Ludovic B. et Mme Jamila B., que cette attestation n'est pas manuscrite ni accompagnée d'une pièce d'identité. Cette attestation est néanmoins signée par elle.

Par ailleurs, il n'est pas démontré, au vu du règlement de copropriété, qu'au moment de son engagement Mme Jamila B. avait envisagé des travaux d'aménagement, d'équipement ou d'installation qui auraient exigé l'accord de la copropriété.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la preuve de la mauvaise foi ou de la déloyauté de M Jean-Claude M. n'est pas apportée.

L'exécution forcée de la vente du droit au bail sera en conséquence confirmée, ainsi que la condamnation de Jamila B. à payer le solde du prix.

Sur les demandes de Jean-Claude M. :

En suite de cette décision sur la cession du bail, le jugement a admis la demande de M Jean-Claude M. qui sollicitait que la cession prenne effet à compter du 19 décembre 2008 date pour laquelle Mme Jamila B. avait été convoquée pour régulariser la cession et où le procès-verbal de défaut a été établi, et qu'en conséquence Mme Jamila B. soit condamnée à lui payer les loyers depuis cette date.

Mme Jamila B. demande en appel à ne pas supporter les loyers depuis cette date en indiquant que M Jean-Claude M. est resté dans les lieux et ne lui a jamais remis les clés.

Cependant, l'exécution provisoire étant ordonnée, il appartenait à Mme Jamila B. de faire toutes diligences utiles pour cette exécution, de prendre contact elle-même avec M Jean-Claude M. pour la prise de possession des lieux et, à défaut de l'avoir réalisée, il lui appartient d'en assumer les conséquences.

Le jugement sera également confirmé de ce chef.

Mme Jamila B. demande l'infirmation du jugement au titre de sa condamnation à verser 5 000 € de dommages-intérêts à M Jean-Claude M., en exposant que les frais de déplacement domicile travail qu'il invoque ne résultent que de ses propres pièces, que les difficultés de santé avancées ne sont pas compatibles avec les déplacements allégués, que c'est lui qui est responsable de l'échec de la cession du bail.

M Jean-Claude M. avait sollicité une indemnisation beaucoup plus importante devant le premier juge en expliquant qu'il avait été contraint de poursuivre l'exploitation de son commerce et qu'il a été affecté dans sa santé, qu'il a été obligé de faire des trajets puisqu'il avait son nouveau domicile dans l'Orne.

Il ne présente aucune observation sur ce point dans ses conclusions d'appel.

Il a été jugé, comme exposé précédemment, que Mme Jamila B. s'était valablement engagée et que la cession du bail est validée, qu'elle est donc responsable du retard et des difficultés survenues ensuite dans la vie de M Jean-Claude M.. À ce titre ce dernier a produit des documents médicaux, notamment de 2008, qui montrent un état de santé difficile depuis plusieurs années. Le certificat du 9 septembre 2008 note un état dépressif réactionnel sévère dans le cadre d'une situation professionnelle conflictuelle et le fait que son état de santé contre-indique toute activité professionnelle.

Pour ces motifs, l'indemnisation à hauteur de 5 000 € a été justement évaluée et sera confirmée.

M Jean-Claude M. sollicite devant la Cour que M Ludovic B. soit condamné in solidum avec Mme Jamila B. à lui verser à titre de dommages-intérêts le solde du prix de vente du droit au bail soit 30 600 €.

Il soutient que M Ludovic B. est pharmacien juste à côté du magasin et voulait récupérer le local sans en payer le prix, qu'il lui a délivré une assignation sans y donner suite pour faire obstacle à la cession, que son attitude a provoqué la rétractation de Mme Jamila B., qu'il est lui-même à présent confronté à l'insolvabilité de cette dernière.

Cependant, même s'il est fait droit à la demande principale de M Jean-Claude M., il résulte des échanges et des positions respectives qu'un climat conflictuel existait dès l'origine entre ces deux parties, que chacun a défendu ses arguments avec vigueur, qu'en assignant le 30 janvier 2008 M. Ludovic B. a exercé un droit prévu par la loi et que sa carence à poursuivre cette procédure sur son assignation résulte de sa propre responsabilité sans qu'une intention malicieuse soit démontrée vis-à-vis de M Jean-Claude M..

Il ne sera donc pas fait droit à cette demande de dommages intérêts contre M Ludovic B..

Sur les demandes reconventionnelles :

M Ludovic B. renouvelle sa demande de dommages intérêts pour trouble manifestement illicite en faisant état

• d'une affiche apposée par M Jean-Claude M. sur la vitrine de sa pharmacie située juste à côté, où son intégrité et ses qualités professionnelles sont mises en cause,
• d'un forum de discussion ouvert par le même sur internet où il a reproduit l'affiche avec des affirmations mensongères à son encontre.

En appel M Jean-Claude M. ne fait aucune observation sur cette demande et il avait répondu en première instance, notamment, que le préjudice n'était pas justifié et que cette demande était irrecevable.

Le jugement a considéré que ces faits visés par M Ludovic B. constituaient des actes de publicité au sens de l'article 23 de la loi du 29 juillet 1881, que les termes désobligeants employés pouvaient recevoir une des qualifications prévues par l'article 29 de cette loi, que la demande en indemnisation de ce chef ne pouvait être reçue sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Il est exact que les faits d'affichage et de publicité sur internet ici visés par M Ludovic B. correspondent aux dispositions spécifiques de la loi du 29 juillet 1881, qu'ils ne peuvent faire l'objet d'une telle demande uniquement sur le fondement de la responsabilité délictuelle, que dans cette mesure le jugement sera confirmé au titre de l'irrecevabilité dans le présent litige de cette demande.

Le jugement ayant reçu la demande de M Ludovic B. au titre du paiement par M Jean-Claude M. des taxes foncières pour les années 2008 et 2009 (3 038 €) et pour le montant du solde du loyer et des charges afférents au dernier trimestre 2009 (1 599,42 €), M Jean-Claude M. a formé appel incident en demandant l'infirmation à ce titre.

Il soutient que l'énumération précise qui est faite dans le bail pour les charges du preneur ne vise pas les taxes foncières. À propos du loyer, il indique qu'il n'a pas à le payer car c'est M Ludovic B. qui a empêché la libération des lieux.

Il y a lieu de reprendre, comme l'a fait le jugement, le texte de l'article II 5 du bail :

«Le preneur devra payer les contributions personnelles mobilières, les taxes professionnelles, les taxes locatives et autres de toute nature, supporter la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe d'écoulement à l'égout, la taxe de balayage, toutes nouvelles taxes municipales ou autres et augmentation d'impôt pouvant être créées, de quelque nature et sous quelque dénomination que ce puisse être, supporter les dites contributions les charges en cours de bail et rembourser aux bailleurs les sommes avancées par lui à ce sujet.

D'une manière générale, le preneur supportera toutes charges quelconques de quelque nature qu'elles soient, qui seraient ou pourraient devenir exigibles sur les biens immobiliers donnés à bail ou sur la location, le tout de manière que le loyer ci-après fixé soit perçu par le bailleur, net de toutes charges réelles quelconques.»

Il est vrai, comme le dit M Jean-Claude M., que l'énumération des charges du preneur dans cet article ne vise pas textuellement la taxe foncière. Cependant il comporte clairement en fin d'article l'indication que d'une manière générale sont à la charge du preneur toutes charges quelconques de quelque nature qu'elles soient liées au bien immobilier.

De plus, M Jean-Claude M. ne conteste pas qu'il a occupé les lieux jusque fin 2009 et il a envoyé, par lettre du 29 octobre 2009, un acompte de 500 € sur le montant de ce loyer du dernier trimestre 2009.

Le jugement sera donc là encore confirmé.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions de sorte que M Ludovic B. et Mme Jamila B. seront condamnés à verser en cause d'appel la somme de 1 500 € à M Jean-Claude M. sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Condamne M Ludovic B. et Mme Jamila B. aux dépens devant la Cour qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,

Condamne in solidum M Ludovic B. et Mme Jamila B. à verser en cause d'appel à M Jean-Claude M. la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.