Cass. 1re civ., 19 janvier 2022, n° 20-14.534

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 28 novembre 2019), prétendant que, par un mandat du 17 septembre 2012 et un avenant du 1er décembre 2012, non signés, la société Hôtel Charrière lui avait confié la vente de plusieurs lots au sein d'un ensemble immobilier et qu'elle n'avait acquitté qu'une facture d'honoraires du 13 février 2013 d'un montant de 63 000 euros, au titre des ventes réalisées en 2012, la société Avenir finance transactions, aux droits de laquelle se trouve la société Advenis conseil, l'a assignée en paiement du solde de ses commissions. La société Hôtel Charrière a demandé, à titre reconventionnel, le remboursement de la somme versée en l'absence de mandat régulier de la société Avenir finance transactions.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

2. La société Hôtel Charrière fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Advenis conseil la somme de 106 152,08 euros, alors « qu'en l'absence de mandat écrit préalable à son intervention, l'agent immobilier ne peut être considéré comme ayant reçu mandat de vente et ne peut revendiquer aucune somme d'argent de ce chef, sauf à établir l'existence d'une ratification ultérieure aux actes qu'il a accomplis sans mandat ; qu'en retenant néanmoins que les virements des 20 juin et 30 juillet 2013 effectués en paiement de la facture du 13 février 2013 valaient ratification pouvant pallier l'absence de mandat pour les ventes intervenues postérieurement à cette ratification, la cour d'appel a violé les articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972. »

Réponse de la Cour

3. Vu les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, et l'article 1998, alinéa 2, du code civil :

4. En application de ces dispositions, l'absence de signature d'un mandat de vente d'un bien immobilier entraîne la nullité de ce contrat, laquelle ne peut être couverte que par la ratification ultérieure des actes accomplis sans mandat.

5. Pour condamner la société Hôtel Charrière au paiement d'un solde de commissions, l'arrêt retient que la ratification par le mandant s'apprécie par rapport au mandat et non pas par rapport aux ventes intervenues en exécution de ce mandat, que la société Hôtel Charrière, ayant payé la facture d'honoraires du 13 février 2013 au titre des ventes de certains lots intervenues en 2012, ne peut se soustraire au paiement des commissions dues concernant les ventes ultérieures en invoquant ne pas avoir ratifié les actes effectués par la société Advenis conseil, dès lors qu'il s'agit du même mandat originel et de la même opération immobilière.

6. En statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est fondée sur le paiement de la facture du 13 février 2013 pour admettre une ratification d'actes accomplis postérieurement par le mandataire, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 77 000 euros ainsi que les demandes en paiement de dommages-intérêts formées par la société Advenis conseil et la société Hôtel Charrière, l'arrêt rendu le 28 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;

Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon autrement composée.