CA Douai, 2e ch. sect. 2, 29 septembre 2022, n° 20/01772

Par acte en date du 3 décembre 2015, la SCI Lolito a donné à bail commercial à la SARL FX2B des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer de 5 400 euros HT et HC par an, soit 450 euros par mois.

Le 22 août 2016, la société Lolito a délivré un premier commandement de payer visant la clause résolutoire.

Un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 12 octobre 2016.

Par acte du 13 décembre 2016, la SCI Lolito a assigné la SARL FX2B devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille en résiliation du bail et expulsion.

Par ordonnance du 14 février 2017, le juge des référés a, après avoir rejeté l'exception de procédure soulevée par la SARL FX2B, condamné cette dernière à une provision pour les loyers impayés au 31 décembre 2016, constaté la résolution du bail au 12 novembre 2016, ordonné l'expulsion, et prévu des indemnités d'occupation.

Par arrêt du 19 octobre 2017, la cour d'appel de Douai a infirmé la décision au motif que la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire se heurtait à l'exception d'inexécution soulevée par la société FX2B.

Par acte d'huissier en date du 11 décembre 2017, la SCI Lolito a assigné la société FX2B aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et de la condamner au paiement des loyers.

Par jugement en premier ressort et contradictoire en date du 18 mai 2020, le tribunal judiciaire de Lille a :

- constaté l'acquisition de la clause résolution du bail conclu entre la SCI Lolito et la SARL FX2B au 12 novembre 2016,

- ordonné l'expulsion de la SARL FX2B ainsi que celle de tout occupant ou bien de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, des lieux situés [Adresse 1] ;

- condamné la SARL FX2B à payer à la SCI Lolito la somme de 1 440 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 novembre 2016 outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- condamné la SARL FX2B à payer à la SCI Lolito une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, qui sera fixé à la somme de 460 euros à compter du 12 novembre 2016, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

- dit que tout paiement effectué s'imputera en premier lieu sur les loyers échus impayés puis sur l'indemnité d'occupation ainsi fixée ;

- autorisé la SARL FX2B à s'acquitter de sa dette à l'égard de la société Lolito par 23 versements mensuels de 460 euros, outre un versement complémentaire au 24ème mois, destiné à solder la dette, intérêts, frais et dépens compris ;

- dit que les règlements devront intervenir avant le 20 de chaque mois et ce, à compter du mois suivant la date de notification du présent jugement ;

-dit qu'à défaut du versement d'une seule mensualité à son échéance le créancier pourra exiger le paiement de la totalité de la dette restant alors due et reprendre les poursuites,

- dit qu'à défaut d'un seul versement à l'échéance prévue, suivie d'une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l'intégralité des sommes restant due redeviendra immédiatement exigible ;

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné la SARL FX2B aux dépens,

- condamné la SARL FX2B à payer à la société Lolito la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par déclaration du 28 mai 2020, la Sarl FX2B a interjeté appel de cette décision, reprenant dans son acte d'appel l'ensemble des chefs du jugement

Par ordonnance du 27 mai 2021, le conseiller de la mise en état :

- a débouté la SCI Lolito de sa demande de radiation du dossier du rôle de la cour d'appel,

- l'a condamnée aux dépens,

- a dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions remises au greffe et notifiées entre partie par voie électronique en date du 28 août 2020, la SARL FX2B demande à la cour de :

- dire bien appelé, mal jugé

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lille du 18 mai 2020

- à titre principal,

- dire et juger que la SARL FX2B est bien fondée à opposer une exception d'inexécution aux demandes en paiement de la SCI Lolito de nature à paralyser le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial,

- dire et juger en outre que la mise en oeuvre de ladite clause a été faite de mauvaise foi par le bailleur, ce qui, derechef, paralyse le jeu de la clause résolutoire,

- condamner reconventionnellement la SCI Lolito à exécuter les travaux non réalisés nécessaires et auxquels elle s'est contractuellement engagée, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à savoir :

- Pose d'un parquet flottant,

- Isolation phonique du bureau n°3 (central)

- Peinture des bureaux,

- Isolation de la porte d'entrée,

- Mise en fonctionnement de la VMC

- Installation d'une sonnette au niveau de la porte d'entrée

à titre subsidiaire,

- dire et juger que l'exception d'inexécution était bien fondée du mois d'août 2016 au mois de mars 2018.

- constater qu'aucun nouveau commandement de payer n'a été signifié à compter du mois de mars 2018.

- en conséquence dire et juger que la résiliation de plein droit contenue dans la clause résolutoire du bail ne peut être constatée.

- à titre infiniment subsidiaire,

- octroyer des délais de paiement à la SARL FX2B au sens des articles 1244-1 3 3 du code civil (dans sa version ancienne), paralysant le jeu de la clause résolutoire, et ce conformément à la proposition faite dans le corps des présentes, à savoir le paiement d'une somme de 300 € par mois en sus des loyers et charges courants jusqu'à l'apurement de la dette.

- plus subsidiairement encore,

- retenir l'échéancier prévu dans le jugement de première instance à hauteur de 460,00 € par mois pendant 23 mois le solde de la dette devant être verse au 24éme mois.

- prendre en compte, dans le calcul des sommes dues, les paiements effectués à hauteur de 235 € par mois à compter du mois de novembre 2017.

- en tout état de cause,

- condamner la SCI Lolito à verser à la SARL FX2B une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.

Elle revient sur les circonstances de conclusion du bail, sur les travaux envisagés à la charge du bailleur, sur la prévision d'établir un nouvel état des lieux contradictoire à l'issue des travaux, sur l'absence de réalisation d'une majeure partie des travaux à la date prévue, soulignant en outre l'existence de désordres affectant en plus les locaux loués.

Un avenant avait été envisagé prévoyant que les travaux seraient réalisés par le preneur, en échange d'une réduction du loyer, avenant qui n'a pas été régularisé, compte tenu d'un désaccord sur la prise en charge du montant des travaux qui dépasserait les devis produits.

Elle a donc minoré puis s'est abstenue de régler les loyers, excipant de l'exception d'inexécution. Elle fait remarquer qu'un premier commandement a été délivré mais que les causes de ce dernier ayant été régularisées, sans reconnaissance du bien-fondé des sommes réclamées, un second commandement a été délivré le 12 octobre 2016.

Sur l'exception d'inexécution, elle plaide que :

- le bailleur, qui se prévaut d'un non-paiement de certains loyers et d'un commandement resté infructueux pendant plus d'un mois, n'a pas respecté ses engagements contractuels au titre des travaux ;

- ces manquements du bailleur aux obligations contractuelles ont empêché une utilisation des locaux conformément à leur destination professionnelle ;

- le bailleur ne peut arguer d'une inaccessibilité des locaux loués, aucune diligence n'ayant été faite pour prévenir 48 h à l'avance de la nécessité d'accéder aux locaux ;

- les travaux qui devaient être réalisés sous une période d'un mois se sont donc étirés dans le temps, ne sont pas terminés et se sont limités à des interventions ponctuelles le week-end ;

- les locaux ne bénéficient pas d'une VMC en état de marche, la chaudière vétuste n'était pas entretenue et des mesures révélaient un taux de monoxyde supérieur à la norme ;

- les retards successifs dans la réalisation des travaux ne sont nullement imputables au preneur ;

- le premier juge ne pouvait se contenter des allégations orales du bailleur prétextant un encombrement des locaux qui n'aurait pas permis de réaliser les travaux lui incombant et a inversé la charge de la preuve puisqu'il incombe au bailleur de prouver en quoi il n'a pu exécuter ses obligations ;

' l'annonce fait état de trois bureaux, qui ne peuvent toutefois être utilisés comme bureaux au sens du droit du travail car ne bénéficiant d'aucun renouvellement d'air et d'aucunes baies transparentes donnant sur l'extérieur ;

- le tableau électrique n'est toujours pas remplacé et ne doit pas être accessible en partie commune, l'enseigne Studeis n'ayant pas plus été retirée ;

- le tribunal ne peut reprocher ni une suspension unilatérale du paiement du loyer, puisque c'est le propre de l'exception d'inexécution, ni le fait qu'une activité ait été poursuivie, l'occupation et l'activité professionnelle ayant été fortement perturbées et particulièrement inconfortables à raison des conditions d'occupation des locaux et de l'absence de réalisation des travaux.

Elle excipe de la mauvaise foi du bailleur, pour invoquer la clause résolutoire, lequel est manifestement conscient de ses manquements. La sanction doit résider dans la paralysie de la clause résolutoire mise en oeuvre sans bonne foi.

À titre reconventionnel, elle sollicite la réalisation des travaux.

À titre plus subsidiaire, elle estime que le bien-fondé de l'exception d'inexécution à tout le moins sur la période d'août 2016 à mars 2018 est incontestable et qu'aucun nouveau commandement de payer n'est intervenu depuis le mois de mars 2018, la clause résolutoire n'ayant pu jouer de plein droit à compter de cette date.

Elle souligne l'existence de paiements effectués pour deux mois et stipulant bien la période visée.

Elle sollicite enfin en tant que de besoin des délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire.

Par conclusions portant appel incident remises au greffe et notifiées entre parties par voie électronique en date du 17 novembre 2020, la SCI Lolito demande à la cour, au visa de l'article 1134 ancien du Code civil, de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lille en date du 18 mai 2020 en ce qu'il :

- Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la SCI Lolito et la S.A.R.L. FX2B au 12 novembre 2016 ;

- Ordonne en conséquence l'expulsion de la S.A.R.L. FX2B ainsi que celle de tout occupant ou bien de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, des lieux, situés [Adresse 1])

- Condamne la S.A.R.L. FX2B à payer à la SCI Lolito la somme de 1 440 euros au titre des loyers et charges arrêté au 12 novembre 2016, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

- Condamne la S.A.R.L. FX2B à payer à la SCI Lolito une indemnité d'occupation et ce jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, qui sera fixée à la somme de 460 euros à compter du 12 novembre 2016, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

- Dit que tout paiement effectué s'imputera en premier lieu sur les loyers échus impayés puis sur l'indemnité d'occupation ainsi fixée ;

- Ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- Condamne la S.A.R.L. FX2B aux dépens ;

- Condamne la S.A.R.L. FX2B à payer à la SCI Lolito la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Lille du 18 mai 2020 en ce qu'il :

- « Autorise la S.A.R.L. FX2B a s'acquitter de sa dette à l'égard de la SCI Lolito par 23 versements mensuels de 460 euros, outre un versement supplémentaire au 24éme mois, destiné à solder la dette, intérêts, frais et dépens compris ;

- Dit que les règlements devront intervenir avant le 20 de chaque mois et ce, à compter du mois suivant la date de notification du présent jugement ;

- Dit qu'à défaut du versement d'une seule mensualité à son échéance, le créancier pourra exiger le paiement de la totalité de la dette restant alors due et reprendre les poursuites ; Dit qu'à défaut d'un seul versement a l'échéance prévue, suivie d'une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l'intégralité des sommes restant due redeviendra immédiatement exigible. »

Statuant à nouveau :

- débouter la SARL FX2B de sa demande de paiement échelonné

- condamner la SARL FX2B à payer à la SCI Lolito une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.

Elle revendique l'application de la clause résolutoire, soulignant que la société FX2B n'a versé que partiellement le loyer du mois d'août 2016, puis n'a versé aucun loyer de septembre 2016 à octobre 2017.

Elle fait valoir, sur l'exception d'inexécution soulevée par le preneur, que :

- la charge de la preuve du défaut d'exécution pèse sur le preneur ;

- elle a effectué les travaux prévus dans le contrat de bail et revient sur la tentative de renégociation du bail par le preneur ;

- les propositions d'intervention faisant suite à l'échec de la renégociation du contrat ont été ajournées ou ont fait l'objet de refus systématiques d'intervention, qui ont empêché la réalisation des derniers travaux ;

- la position de prendre unilatéralement la décision pour un preneur de réduire puis d'arrêter le loyer ne peut être admise, d'autant qu'il est démontré que le bailleur a tenté par tout moyen de respecter ses obligations mais s'est heurté au silence du preneur ;

- sa mauvaise foi n'est pas démontrée puisqu'au contraire elle a même accepté un échelonnement du loyer du preneur qui faisait face à des difficultés de trésorerie en mai 2016 ;

- la non-réalisation des travaux restant ne lui est pas imputable dès lors que la société preneuse a été à l'origine de l'inexécution des travaux en raison de son silence ou de son refus de déplacer ou faire déplacer les objets se trouvant dans les locaux, empêchant la réalisation des travaux en attente.

Elle revient sur chacun des travaux envisagés et sur les désordres cités par le preneur (WC, Isolation, VMC, calfeutrement, chaudière, enseigne Studies). Quant aux éléments invoqués sur les bureaux, elle précise qu'ils ont été visités par le gérant et disposent d'un puits de lumière et d'une VMC.

Elle reprend le compte entre les parties et souligne que certains virements ne lui sont pas parvenus. Elle s'oppose aux délais de paiement, le preneur ne justifiant pas de sa situation personnelle.

***

L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 avril 2022.

A l'audience du 17 mai 2022, le dossier a été mis en délibéré au 29 septembre 2022.

MOTIVATION

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'exception d'inexécution

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Le commandement de payer, délivré nécessairement par le bailleur au preneur effectif, sous la forme d'un acte extrajudiciaire, doit :

-reproduire l'article L. 145-41 du Code de commerce et la clause résolutoire incluse dans le bail, et mentionner le délai d'un mois pour régulariser la situation,

- préciser spécifiquement les clauses contractuelles non respectées par le preneur et dont le bailleur entend se prévaloir,

- énoncer avec précision les griefs et faits reprochés au preneur.

Les mentions et indications figurant dans le commandement ne doivent pas être de nature à créer dans l'esprit du locataire une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d'apporter la réponse appropriée dans le délai requis, sous peine que ce commandement soit déclaré nul et de nul effet.

Ainsi, en matière de paiement de sommes et résiliation encourue de ce fait, devront être précisés la période concernée ainsi que le montant des sommes dues.

Il appartient au bailleur d'établir la persistance de l'infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai de mise en demeure.

La clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur, sous peine de priver cette dernière de son effet automatique.

Saisi d'une telle clause, le juge doit uniquement vérifier la réalité des manquements invoqués aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, sans pouvoir aucunement apprécier le degré de gravité des infractions reprochées au bail.

En outre, il doit vérifier les modalités d'exercice de cette clause, à savoir l'existence d'un commandement et la régularité de ce dernier ainsi que l'usage de bonne foi de cette clause par le bailleur.

Dans le prolongement de l'article 1184 ancien du code civil, applicable aux faits de l'espèce au vu de la date de signature du contrat de bail, il a été jugé que l'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique permet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre n'exécute pas la sienne. L'exception d'inexécution ne saurait être invoquée qu'à propos d'obligations nées d'une même convention.

Il convient toutefois de rappeler que la sanction comminatoire de l'exception d'inexécution suppose que le demandeur soit de bonne foi et que la menace demeure proportionnée à la gravité de l'inexécution.

Le juge apprécie souverainement la gravité du manquement aux obligations. Cette sanction suppose un retard ou un non-respect des obligations d'une gravité suffisante ou susceptible d'atteindre de façon importante l'objet du contrat.

Des pièces du dossier, on peut retenir que :

- a été signé un bail le 3 décembre 2015 entre les parties, lequel stipulait des travaux d'adaptation des locaux aux besoins du preneur à la charge du bailleur (remplacement du parquet flottant, peinture de propreté sur les murs du bureau accueil, 3 et 2, pose d'un verrou, calfeutrement d'un vide d'air au dessus de la porte d'entrée), lesdits travaux devant intervenir entre le 1er janvier 2016 et le 29 février 2016, avec engagement du preneur de laisser sous réserve d'avoir été prévenu 48 h à l'avance l'accès aux locaux et pour contrepartie une fixation du loyer de décembre à 300 euros, puis la fixation des loyers de janvier et février 2016 à 400 euros, au lieu de 450 euros ;

- des nombreux échanges de courriels établissent qu'au terme stipulé l'intégralité des travaux n'avait pas été effectuée, seul ayant été exécutés la pose d'un verrou supplémentaire sur la porte d'entrée et un début de peinture dans l'entrée ;

- des négociations sont intervenues sur plusieurs mois, avec proposition d'un avenant au bail, mettant les travaux à la charge du preneur avec une diminution du loyer, mais n'ont pas abouti à un accord faute pour les parties de s'entendre sur les travaux nécessaires et le montant ;

- la société SARL FX2B n'a réglé qu'un loyer de 400 euros en mars et en avril 2016, puis 200 euros par mois en mai et juin 2016, cessant tout règlement à compter de cette date pour ne les reprendre qu'en payant les sommes réclamées au titre du premier commandement de payer ;

- le 19 avril 2016, la société FX2B a alerté le bailleur, après l'intervention du chauffagiste le 14 avril, de l'existence d'une étanchéité défectueuse de la chaudière et d'une ventilation insuffisante, générant selon la preneuse du monoxyde de carbone, cause de maux de tête et fatigue repérée depuis l'entrée dans les locaux ;

- dès le 21 avril 2016, le bailleur informait avoir pris contact avec le chauffagiste lui confirmant que les mesures étaient inférieures au seuil réglementaire à partir duquel les travaux étaient obligatoires, résultats que le preneur contestait, mais la SCI Lolito confirmait avoir passé commande desdits travaux ;

- la chaudière a été définitivement remplacée le 30 juin 2016,

- le lendemain de l'intervention le preneur faisait état d'un dysfonctionnement du thermostat et mettant en demeure de changer ce dernier rapidement, au vu des conditions météorologiques actuelles et de l'humidité ambiante, ce dont le bailleur, sans attendre septembre comme l'avait envisagé le preneur et le chauffagiste, s'acquitta le 13 juillet 2016 ;

- de nouvelles dates ont été envisagées entre les parties pour les travaux, et notamment la pose du parquet, mais ces dernières ont été successivement ajournées, une fois par le bailleur à la suite d'un décès (20 et 21 janvier 2018), plusieurs fois du fait de l'indisponibilité du preneur, lequel arguait de contraintes professionnelles, voire le plus souvent de contraintes personnelles, notamment d'un état de santé ne lui permettant pas de vider les pièces concernées par l'intervention, dont les photographies établissent qu'elles étaient encombrées d'objets les plus diverses, et refusait ou listait des obstacles à la proposition faite par le bailleur de débarrasser lui-même lesdits locaux, ce que ce dernier fit notamment pour la partie d'intervention ayant eu lieu le 6 et 7 janvier 2018, faute pour le preneur de trouver une aide pour débarrasser les locaux ;

- après avoir payé les sommes réclamées à la suite du commandement de payer du 22 août 2016, le preneur ayant indiqué expressément que ce paiement ne valait pas reconnaissance de la dette, la somme de 400 euros a été payée en août 2016 puis un paiement partiel du loyer a été repris à hauteur de 235 euros par mois à compter du mois de novembre 2017.

S'il appartient au bailleur d'apporter la preuve du respect de ses engagements contractuels pour valablement se prévaloir de bonne foi de l'acquisition de la clause résolutoire, il appartient au preneur quant à lui qui explicite son non-paiement des loyers par la non-exécution par le bailleur de ses obligations de justifier de cette inexécution et de la gravité de cette dernière, portant atteinte à la poursuite des relations.

Indéniablement ni les délais prévus contractuellement, ni le principe de concentration des travaux sur une période d'un mois initialement envisagée n'a été respecté par le bailleur, le preneur n'ayant quant à lui pas procédé au règlement régulier du loyer intégral, voire ayant suspendu totalement le paiement, sans que les pièces établissent qu'il n'ait pu jouir complètement des locaux conformément à leur destination.

À juste titre, au vu des échanges de mails versés aux débats, les premiers juges ont pu noter que le bailleur a maintes fois tenté d'entreprendre les travaux, se heurtant à un défaut de réponse du preneur voire à des contraintes soit personnelles (santé, vacances, encombrement des pièces) soit professionnelle (activité) de ce dernier, ne permettant pas la mise en oeuvre des travaux envisagés et qu'une fois informé de la difficulté concernant la chaudière, il a tout mis en oeuvre pour y remédier, et ce sans délais.

Sur ce dernier point, les pièces sont insuffisantes, d'une part, pour établir que ladite chaudière ne respectait pas, même avant son changement, les spécifications réglementaires, d'autre part, pour démontrer les symptômes dont se plaint le gérant de la SARL FX2B, ainsi que l'impossibilité donc d'utiliser les locaux pour une activité dans les conditions de sécurité requises.

Les récriminations du preneur quant à la qualité des travaux (calfeutrement, peintures, sol dégradés) ne sont étayées par aucune pièce probante, les quelques photographies du preneur, ni datées, ni certifiées, étant insuffisantes pour ce faire.

L'impossibilité de recevoir la clientèle dans des conditions normales et d'exploiter le local conformément à la destination n'est aucunement prouvée de ce fait.

Le preneur ne peut pas plus arguer de la présence sur la vitre de l'ancien autocollant de l'enseigne précédente ou de l'absence de fenêtre dans les bureaux 1 et 2, alors même qu'il a visité les locaux et ne conteste pas l'existence même d'un puits de lumière pour chacune des pièces, soulignée par le bailleur, éléments qui ne seraient, à les supposer établis, pas d'une gravité suffisante pour fonder une quelconque exception d'inexécution.

Le dysfonctionnement de la VMC n'est qu'affirmé, aucune pièce probante n'étant versée aux débats.

C'est donc par de justes motifs que la cour adopte et au vu des éléments également ci-dessus développés, que les premiers juges ont pu retenir que la société FX2B n'avait jamais été dans l'impossibilité de jouir des locaux et que les perturbations liées au retard dans les travaux et à l'exécution des travaux n'étaient pas d'une gravité suffisante pour justifier la suspension du paiement du loyer ou la minoration unilatérale du loyer payé par le preneur, que ce soit sur la période antérieure à août 2016 ou sur la période d'août 2016 à la délivrance du second commandement ou encore sur la période d'octobre 2016 à mars 2018, le bailleur ayant tenté de réaliser lesdits travaux, quand bien même les échéances initialement envisagées n'ont pas été respectées, dans les meilleurs délais, se heurtant régulièrement à des obstacles érigés par le preneur.

Par ailleurs, les éléments ci-dessus exposés sont insuffisants à établir dans le cadre de la délivrance du second commandement visant la clause résolutoire la mauvaise foi du bailleur, ce dernier ayant maintes fois tenté d'entreprendre les travaux et ayant été particulièrement conciliant avec le gérant de la SARL FX2B pour tenter de trouver des réponses adéquates, mettant en oeuvre des travaux, non indispensables, en dehors même de ceux listés au départ, alors même que régulièrement il ne percevait plus le loyer ou ne percevait qu'un loyer minoré.

Faute d'établir la mauvaise foi du bailleur, le commandement visant la clause résolutoire en date du 12 octobre 2016, régulier, ne saurait être privé de son effet automatique.

Or, au vu des décomptes versés, et non utilement contestés par le preneur, il est établi que les sommes dues au titre du second commandement n'ont pas été régularisées dans le délai imparti, justifiant que soit prononcé l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 12 novembre 2016.

Le preneur, qui se contente d'invoquer une reprise des paiements effectués pour deux mois d'un montant total de 470 euros à compter de mars 2018, après deux versements de 235 euros en novembre et décembre 2017 alors que le loyer avec charges est de 460 euros par mois, ne conteste pas précisément le montant des sommes totales repris par le bailleur dans son décompte, la cour ne pouvant que noter l'absence de toute façon de demande d'arrêté de compte entre les parties

Les chefs du jugement relatifs à l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation et les conséquences de cette dernière, à savoir l'expulsion et le paiement d'une indemnité d'occupation, la condamnation pour les loyers dus à la date de résiliation du bail sont confirmés.

La demande de condamnation sous astreinte à exécuter les travaux est devenue sans objet du fait de la résiliation du bail, les pièces n'établissant pas que des travaux demeurent à réaliser de toute façon.

Compte tenu de la mauvaise foi du preneur, lequel a arbitrairement diminué le montant des loyers, à plus de la moitié de la somme voire à la moitié de cette somme, après n'avoir honoré aucun loyer pendant plusieurs mois, en sollicitant des travaux tout en ne mettant aucune bonne volonté à leur organisation, pour s'en prévaloir ensuite et refuser d'honorer la contrepartie liée à l'occupation des locaux, aucun délai de paiement ne saurait être octroyé, lesquels conduiraient en outre, contrairement à ce qu'ont jugé les premiers juges, à suspendre la clause résolutoire, d'autant que le preneur, qui a argué de difficultés de trésorerie pour un temps négocier une minoration de loyer, ne démontre aucunement être en capacité de respecter les délais octroyés en sus de l'indemnité d'occupation fixée à hauteur de 460 euros mensuelle par les premiers juges et confirmée par le présent arrêt.

La décision des premiers juges est donc infirmée en ce qu'elle a accordé des délais de paiements non suspensifs de la clause résolutoire.

- Sur les dépens et accessoires

En application des dispositions 696 du Code de procédure de civile, la SARL FX2B succombant en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens.

Les chefs de la décision de première instance relatifs aux dépens et à l'indemnité procédurale sont confirmés.

Le sens du présent arrêt commande de condamner la société SARL FX2B à la société SCI Lolito la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La demande d'indemnité procédurale du preneur est rejetée.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Lille en date du 18 mai 2021, sauf en ce qu'il a octroyé des délais de paiement ;

Statuant à nouveau de ce chef ;

DÉBOUTE la société SARL FX2B de sa demande de délai de paiement ;

y ajoutant

REJETTE la demande de travaux sous astreinte ;

CONDAMNE la société SARL FX2B à payer à la société SCI Lolito la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

LA DÉBOUTE de sa demande d'indemnité procédurale ;

LA CONDAMNE aux dépens d'appel.