CA Versailles, 14e ch., 29 septembre 2022, n° 22/00185

EXPOSE DU LITIGE

Selon un bail commercial du 16 et 18 septembre 2017, la société Rivoli Guillaume a donné en location à la société ALD les lots n°6, 112, 113, 114 et 1127 d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1] moyennant un loyer trimestriel de 29 000 euros hors taxes et hors charges.

A la suite d'impayés de loyers, plusieurs mises en demeure et commandements de payer visant la clause résolutoire ont été adressés à la société ALD.

Par acte d'huissier de justice délivré le 1er juillet 2021, la société Rivoli Guillaume a fait assigner en référé la société ALD aux fins d'obtenir principalement de constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial, l'expulsion du locataire et le paiement de l'arriéré locatif.

Par ordonnance contradictoire rendue le 17 décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

- dit qu'il existe une contestation sérieuse sur l'application de l'article 14 de la loi 2020-1379 du 14 novembre 2020 à la société ALD et sur l'exigibilité des loyers à compter du 1er avril 2020 et s'est déclaré incompétent pour en connaître,

- constaté que l'arriéré des loyers dus antérieurement au 1er avril 2020 par la société ALD a été réglé et que la société Rivoli Guillaume ne justifie pas d'une créance à ce titre,

- débouté la société Rivoli Guillaume de l'intégralité de ses demandes,

- débouté la société ALD et la société Rivoli Guillaume de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Rivoli Guillaume aux entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 11 janvier 2022, la société Rivoli Guillaume a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Rivoli Guillaume demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile, de :

- infirmer l'ordonnance entreprise ;

et statuant à nouveau :

- la recevoir en ses demandes et, l'y déclarant bien fondée ;

à titre principal :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 octobre 2020 ;

en conséquence,

- ordonner l'expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, de la société ALD et de toute personne dans les lieux, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- ordonner le transport et la mise sous séquestre des biens mobiliers garnissant les lieux, aux frais et risques de la société ALD, dans tout garde-meuble au choix de la société Rivoli Guillaume, en garantie de toutes sommes dues à cette dernière ;

- condamner la société ALD à lui payer, par provision, et sauf à parfaire :

- la somme de 4 930 euros TTC au titre des loyers, provisions sur charges et accessoires dus par la société ALD à la date du 18 octobre 2020, date d'acquisition de la clause résolutoire, et déduction faite des règlements postérieurement intervenus ;

- l'indemnité d'occupation de 45 933,24 euros HT annuel, TVA et accessoires en sus, à compter du 19 octobre 2020 et jusqu'à la remise des clefs et la restitution des lieux dans l'état prévu au bail ;

- les intérêts légaux avec capitalisation jusqu'à complet paiement ;

- dire que le dépôt de garantie d'un montant de 7 655,54 euros restera par provision acquis à la société Rivoli Guillaume ;

à titre subsidiaire,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 avril 2021 ;

en conséquence,

- ordonner l'expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, de la société ALD et de toute personne dans les lieux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;

- ordonner le transport et la mise sous séquestre des biens mobiliers garnissant les lieux, aux frais et risques de la société ALD, dans tout garde-meuble au choix de la société Rivoli Guillaume en garantie de toutes sommes dues à cette dernière ;

- condamner la société ALD à lui payer, par provision, et sauf à parfaire :

- la somme de 30 514,46 euros TTC au titre des loyers, provisions sur charges et accessoires dus par la société ALD à la date du 4 avril 2021, date d'acquisition de la clause résolutoire ;

- l'indemnité d'occupation de 45 933,24 euros HT annuel, TVA et accessoires en sus, à compter du 5 avril 2021 et jusqu'à la remise des clefs et la restitution des lieux dans l'état prévu au bail ;

- les intérêts légaux avec capitalisation jusqu'à complet paiement ;

-dire que le dépôt de garantie d'un montant de 7 655,54 euros restera par provision acquis à la société Rivoli Guillaume ;

à titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où le jeu de la clause résolutoire serait suspendu :

- condamner la société ALD à lui payer, par provision, et sauf à parfaire, la somme de 76 051,95 euros TTC au titre des loyers, provisions sur charges et accessoires échus, selon décompte arrêté au 11 mars 2022, à majorer des intérêts légaux avec capitalisation jusqu'à complet paiement ;

- dire qu'en cas de non-paiement à sa date exacte d'une seule échéance d'arriérés de loyers et charges ou des loyers et charges courants exigibles pendant la durée des délais accordés :

- la clause résolutoire sera irrévocablement acquise à la date du 18 octobre 2020, ou, à défaut du 4 avril 2021 ;

- l'intégralité de la créance en principal, intérêts et accessoires, deviendra immédiatement et de plein droit exigible ;

- l'expulsion de la société ALD et de toute personne dans les lieux pourra être poursuivie sous astreinte de 200 euros par jour de retard, si besoin avec le concours de la force publique ;

- le transport et la mise sous séquestre des biens mobiliers garnissant les lieux pourront être effectués aux frais et risques de la société ALD, dans tout garde-meuble au choix de la société Rivoli Guillaume, en garantie de toutes sommes dues à cette dernière ;

- la société ALD sera débitrice envers la société Rivoli Guillaume d'une indemnité d'occupation de 45 933,24 euros HT annuel, TVA et accessoires en sus, à compter du 19 octobre 2020, ou à défaut du 4 avril 2021, et jusqu'à la remise des clefs et la restitution des lieux dans l'état prévu au bail ;

- la société ALD sera débitrice des intérêts au taux légal, avec capitalisation jusqu'à complet paiement ;

- le dépôt de garantie d'un montant de 7 655,54 € restera par provision acquis à la société Rivoli Guillaume ;

en toute hypothèse,

- condamner la société ALD à lui payer une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société ALD aux entiers dépens incluant le coût des commandements de payer des 17 et 18 septembre 2020 et des 25 février et 4 mars 2021, de l'assignation du 1er juillet 2021 et des saisies des 12 et 13 octobre 2021.

La société ALD, qui a constitué avocat, n'a pas conclu.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler à titre liminaire que lorsque la partie intimée ne constitue pas avocat, ou ne conclut pas, la cour doit examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'est déterminé.

La société Rivoli Guillaume conteste le sérieux des allégations liées à l'application de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020, faisant valoir que la société ALD ne démontre pas qu'elle en remplissait les conditions d'application relatives à son effectif salarié, à sa perte de chiffre d'affaires ou à son secteur d'activité.

Elle soutient que l'activité exercée par la société ALD dans les locaux loués est insusceptible d'être affectée par les mesures de police prises dans le cadre de la crise sanitaire, l'intimée n'accueillant pas de public ni n'organisant de réunions dans ce local de stockage, magasinage et manutention.

Elle fait valoir que la société ALD a cessé de régler ses loyers et qu'aucun versement n'est intervenu depuis le 4ème trimestre 2020.

Elle conclut enfin à l'antériorité de la dette de loyers par rapport au 17 octobre 2020, date d'application de l'article 14 susmentionné.

Réclamant le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, la société Rivoli Guillaume argue de l'absence de paiement de la dette locative dans le délai d'un mois à compter du commandement de payer, étant en outre précisé qu'elle a fait délivrer un autre commandement à sa locataire les 25 février et 4 mars 2021, aucun règlement n'étant davantage intervenu dans le mois suivant.

La société Rivoli Guillaume affirme que l'exigibilité de sa créance ne souffre d'aucune contestation sérieuse, qu'aucun texte ne permet au locataire de suspendre le règlement de ses loyers du fait de la crise sanitaire et que l'arriéré de loyer antérieur au 1er avril 2020 n'a pas été payé.

Elle fait valoir que les sommes qu'elle réclame au titre des frais, pénalités et intérêts sont contractuellement prévues et qu'en tout état de cause, le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette.

À titre subsidiaire, elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement à la locataire qui a fait preuve de mauvaise foi, la dette locative ayant en outre très notablement augmenté en cours de procédure.

sur ce,

Sur la résiliation du bail

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Dans le cas d'espèce, le bail produit contient une telle clause résolutoire et aucune irrégularité formelle du commandement n'est invoquée.

La délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire en contravention avec les mesures prises en période de crise sanitaire, est cependant susceptible de faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire.

L'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l'épidémie de covid 19 a été prorogé jusqu'au 10 juillet 2020.

Aux termes de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 : 'Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée', soit au plus tard le 10 septembre 2020.

L'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 dispose quant à lui que : 'I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

(...)

IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa. (...)

VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020.'

Or au cas d'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à la société ALD le 18 septembre 2020, pour des loyers impayés nécessairement antérieurs, soit à une période non concernées par les dispositions ci-dessus rappelées, restreignant les pouvoirs de poursuite des bailleurs en cas notamment d'impayés de loyers échus pendant certaines périodes de la crise sanitaire liée à la Covid-19.

Au surplus, rien ne permet d'établir que la société ALD exerce 'une activité économique affectée par une mesure de police administrative' au sens de la loi susmentionnées, le bail commercial indiquant que les locaux sont loués à l'usage exclusif de 'stockage, magasinage et manutention dans le cadre de l'activité du preneur limitée par son objet social tel que défini à ce jour par le kbis demeuré joint aux présentes', ladite activité étant ainsi décrite : 'achat et revente d'aquariums - achat et revente de produits d'éclairage à leds'.

Il convient en conséquence de dire que la contestation soulevée par la société ALD fondée sur l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 n'est pas sérieuse.

Le commandement du 18 septembre 2020 visait des loyers et charges impayés de 22 707, 38 euros, correspondant, en vertu des règles légales d'imputation des paiements, au montant de deux trimestres de loyer, soit du 1er avril 2020 au 30 septembre 2020.

L'examen du décompte annexé au commandement de payer permet cependant de constater que sont imputés au débit de la locataire la somme de 7 117, 64 euros au titre des frais et des clauses pénales, depuis l'origine du bail en 2017. Or ces sommes n'ont pas à être incluses dans la dette locative proprement dite et leur principe est en outre sérieusement contestable pour certaines périodes concernées par l'ordonnance du 25 mars 2020.

Cependant, le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette.

La dette locative hors frais visée dans le commandement de payer délivré le 18 septembre 2020 n'ayant pas été intégralement réglée dans le délai d'un mois l'ayant suivi, il est ainsi acquis que le bail s'est retrouvé résilié à compter du 18 octobre 2020 par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement. L'ordonnance querellée sera infirmée de ce chef.

Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de la société ALD et de tous les occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif, la mise en oeuvre d'une astreinte n'étant pas nécessaire en l'état.

Sur la demande de provision

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La société Rivoli Guillaume verse aux débats un décompte qui fait apparaître une dette locative de 73 355, 99 euros à la date du 31 mars 2022, la société ALD n'ayant procédé à aucun règlement depuis le 6 janvier 2021.

Il convient cependant de constater que sont inclus dans cette somme de nombreux frais d'exécution qui ne relèvent pas de la dette locative. De même, les sommes réclamées au titre des clauses pénales apparaissent sérieusement contestables dès lors qu'elles sont susceptibles d'être modérées par le seul juge du fond et de constituer un avantage manifestement excessif eu égard à l'importance de leur montant et à la difficulté de la période économique pour les entreprises.

Le montant non sérieusement contestable de la dette s'élève donc à la somme de 63 121, 29 euros. Il convient en conséquence de condamner la société ALD à verser à titre provisionnel à la société Rivoli Guillaume cette somme au titre des loyers et indemnités d'occupation échus au 11 mars 2022, loyer du premier trimestre 2022 inclus et l'ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

La société ALD sera également condamnée à titre provisionnel à verser à la société Rivoli Guillaume à compter du 1er avril 2022 une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, dont le paiement n'est pas contestable, s'agissant d'une contrepartie à l'occupation du local par la locataire et à l'impossibilité pour la bailleresse d'en recouvrer la jouissance.

Il n'y a pas lieu à référé sur la demande au titre du dépôt de garantie, la clause prévoyant son acquisition par le bailleur à titre de dommages et intérêts constituant une clause pénale susceptible de constituer un avantage manifestement excessif pour les mêmes motifs que ceux susmentionnés.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale seront infirmées.

Partie perdante, la société ALD sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, qui ne comprendront le coût que d'un seul commandement de payer.

En équité, il y a lieu de la condamner à verser à la société Rivoli Guillaume la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme l'ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Constate l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 18 octobre 2020 ;

Ordonne l'expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, de la société ALD et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 1] ;

Ordonne le transport et la mise en garde-meubles, au choix de la société Rivoli Guillaume, des biens mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques de la société ALD ;

Condamne la société ALD à payer à la société Rivoli Guillaume par provision la somme de 63 121, 29 euros arrêtée au 11 mars 2022 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés, appel du 1er trimestre 2022 inclus ;

Fixe l'indemnité d'occupation due à compter du 1er avril 2022 au montant du loyer, additionné des charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et ce, jusqu'à la libération effective des lieux loués ;

Condamne à titre provisionnel la société ALD à payer à la société Rivoli Guillaume l'indemnité d'occupation ainsi fixe ;

Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes au titre des clauses pénales et du dépôt de garantie ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne la société ALD à verser à la société Rivoli Guillaume la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que la société ALD supportera les dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût d'un seul commandement de payer.