CA Grenoble, ch. com., 6 octobre 2022, n° 22/00676

DÉBATS :

A l'audience publique du 15 juin 2022, M. BRUNO conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

1.Suivant acte sous seing privé en date du 5 juillet 2017, [C] [P] a conclu avec la Sarl L'Ecrin des Neiges un contrat de bail commercial relativement à un appartement à usage de résidence de tourisme ainsi que ses dépendances. Le contrat a pris effet le 1er novembre 2016 pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 2.646,23 euros hors taxes, assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée au taux de 10%. Le loyer devait être réglé par échéances trimestrielles, en fin de mois suivant le trimestre comptable échu. Par acte authentique du 27 décembre 2018, [Z] [T] et [E] [H] sont devenus propriétaires indivis du bien et par suite bailleurs de la société L'Ecrin des Neiges.

2.Le preneur a présenté des défauts de paiement à compter du 2ème trimestre 2020. Après un premier commandement de payer délivré le 4 novembre 2020 et une régularisation des arriérés intervenue le 24 novembre 2020, les propriétaires ont fait dénoncer à leur locataire, le 26 mars 2021, un commandement le mettant en demeure de payer la somme principale de 727,71 euros, à titre d'arriérés locatifs au titre du 1er trimestre 2021 (novembre, décembre 2020 et janvier 2021), visant la clause résolutoire du contrat de location et les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce. Les bailleurs ont ensuite assigné le preneur le 14 juin 2021 devant la présidente du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé, notamment pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner son expulsion et le condamner au paiement d'une provision de 1.827,36 euros TTC à valoir sur les loyers et charges arriérés, outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer.

3.Par ordonnance du 2 février 2022, la présidente du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en référé, a :

- dit n'y avoir lieu à référé';

- débouté les bailleurs de l'ensemble de leurs demandes';

- condamné les bailleurs, chacun par moitié, à verser à la Sarl L'Ecrin des Neiges la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

- laissé les dépens à la charge des requérants, avec distraction de droit au profit de la Selarl Lexavoué [Localité 3].

4.Monsieur [T] et madame [H] ont interjeté appel de cette décision le 15 février 2022. L'instruction de cette procédure a été clôturée le 2 juin 2022.

Prétentions et moyens de Monsieur [T] et madame [H] :

5.Selon leurs conclusions remises le 1er mars 2022, ils demandent à la cour, au visa des articles L145-41 du code de commerce, 835 et 836 du code de procédure civile':

- de réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance dont appel ;

- de constater la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties par le jeu de la clause résolutoire mise en 'uvre par le commandement infructueux du 26 mars 2021';

- en conséquence, d'ordonner l'expulsion de la société L'Ecrin des Neiges occupante sans droit ni titre dans les 24 heures de la décision à intervenir, ainsi que de tous occupants de son chef, l'huissier instrumentaire étant fondé à recueillir le concours de la force publique pour y parvenir ;

- de condamner la société L'Ecrin des Neiges au paiement de la somme de 1.455,41 euros TTC par provision au titre de l'arriéré locatif dû ;

- de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'au jour de son départ effectif des lieux ;

- de donner acte aux concluants de ce qu'ils ne s'opposent pas à un règlement de l'arriéré en 4 mensualités en sus du loyer en cours ;

- de dire qu'en cas de non règlement d'une seule mensualité, le bail sera résilié de plein droit ;

- de condamner l'intimée à leur verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de la condamner aux entiers dépens de l'instance, qui comprennent notamment les frais de commandement de payer à hauteur de 97,44 euros, dont distraction sera faite au profit de la Selarl CDMF-Avocats, maître Medina.

Ils exposent':

6.- que la résidence de tourisme n'est ouverte qu'à partir des vacances de Noël jusqu'au mois d'avril, puis en juillet et août ; que lorsque le preneur a présenté des défauts de paiement, les concluants ont accepté de consentir un abandon d'un demi loyer au titre de l'année 2020 correspondant au premier confinement de mars à juin 2020'; que cependant, le second confinement du 28 octobre au 30 novembre 2020 n'a eu aucune incidence sur l'exploitation de la résidence, la fermeture des remontées mécaniques n'ayant pas empêché la station de mettre en place des activités alternatives'; que cependant, le juge des référés a estimé que l'article 5.2 du bail permet au preneur de remettre en question le loyer garanti en cas de force majeure interrompant l'activité touristique, ce qui nécessiterait un examen échappant à sa compétence';

7.- que cette argumentation est néanmoins inapplicable, puisque le commandement de payer résulte des conséquences de loyers impayés du premier trimestre 2021, lors duquel il n'y a eu aucun confinement ni interruption des activités touristiques';qu'ainsi, le domaine nordique de la station a été ouvert et l'activité s'est poursuivie normalement, en dehors de la fermeture des remontées mécaniques';

8.- que les concluants ne se sont pas opposés à la demande de l'intimée concernant l'octroi de délais de paiement.

Prétentions et moyens de la société L'Ecrin des Neiges':

9.Selon ses conclusions remises à la cour le 25 mars 2022, elle demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 145-41 du code de commerce, 1134, 1184, 1343-5, 1719,1728 et 1722 du code civil'

- de confirmer la décision entreprise en toute ses dispositions';

- y ajoutant, de condamner chacun des appelants à payer à la concluante la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';

- à titre subsidiaire, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail';

- d'accorder à la concluante la faculté de se libérer des sommes visées dans le commandement de payer et de celles figurant au dispositif des dernières écritures en demande, en quatre versements égaux en sus du loyer et des charges';

- de dire qu'en cas de respect de l'échéancier ainsi accordé, la clause résolutoire sera ainsi réputée n'avoir jamais été acquise';

- de condamner en toute hypothèse les appelants aux entiers dépens d'instance et d'appel, dont distraction au profit de la Selarl Lexavoué [Localité 3] avocats.

Elle indique':

10.- que l'article 5.2 du bail stipule que le preneur peut remettre en cause le loyer garanti en cas de force majeure interrompant l'activité touristique telle qu'une entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens'; que le gouvernement a ordonné à compter du 30 octobre 2020 un confinement général de la population pour lutter contre la propagation de la pandémie causée par la Covid 19'; que les remontées mécaniques de la station de [Localité 2] sont ainsi restées fermées pendant la saison hivernale 2020/2021'; que cette restriction entre dans le cadre de cet article';

11.- que la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire est fondée sur les articles 835 et 836 du code de procédure civile'; que selon le premier article, s'il est possible de s'affranchir d'un obstacle lié à une contestation sérieuse, c'est à la condition qu'une mesure conservatoire ou de remise en état soit prononcée, afin de prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite'; que l'alinéa 1er de l'article 835 est ainsi inapplicable, les demandes ne s'analysant pas à des mesures conservatoires ou de remise en état';

12.- que les demandes sont ainsi fondées sur le second alinéa de l'article 835, concernant l'exécution d'une obligation'; qu'il incombe aux appelants de démontrer que son existence n'est pas sérieusement contestable'; que cependant, l'obligation de payer le loyer est sérieusement contestable dans la mesure où le bail prévoit une exonération'; que les mesures prises par le gouvernement correspondent aux cas envisagés par l'article 5.2 du bail'; qu'accueillir les demandes des appelants suppose une analyse et une interprétation par le juge des référés de cette clause, ce qui excède son champ de compétence';

13.- que la concluante n'a pu, en raison des restrictions sanitaires, user des lieux conformément à leur destination pendant plusieurs mois'; qu'elle peut opposer l'exception d'inexécution résultant de ces mesures constituant un fait du prince, mettant un obstacle absolu à l'utilisation des lieux'; que ces mesures ont entraîné une perte partielle de la chose louée permettant au preneur de solliciter une diminution du loyer à due concurrence';

14.- qu'au titre de la bonne foi contractuelle, les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si elles ne rendent pas nécessaires une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives'; qu'ainsi, la concluante a communiqué aux bailleurs ses difficultés à assumer le paiement du loyer en raison de l'absence de chiffre d'affaires causée par les mesures gouvernementales'; que ces mesures nécessitaient une adaptation du montant du loyer, d'autant que les appelants ont acquis leur bien pour un prix modique tenant compte de l'existence du bail;

15.- subsidiairement, que la concluante est de bonne foi, puisque malgré l'ampleur des difficultés rencontrées, elle a pu s'acquitter partiellement de ses obligations'; que sa situation financière reste fragile, alors qu'elle n'a pas reçu la totalité des aides gouvernementales promises'; qu'en raison de la saisonnalité de l'exploitation, 80'% du chiffre d'affaires étant réalisés en trois mois et demi d'exploitation, l'impact des mesures concernant la période hivernale 2020/2021 a été grave'; que cela justifie la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

*****

16.Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION':

17.Concernant les effets du commandement délivré le 26 mars 2021, fondant la demande de résiliation du bail des appelantes, le juge des référés a rappelé que l'article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire statuant en référé d'ordonner dans tous les cas d'urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, et que l'article 835 alinéa 2 du même code lui permet, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. d'accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

18.Il a retenu qu'en l'espèce, le principe de la dette, fondement du commandement de payer délivré le 26 mars 2021, et par suite de l'acquisition de la clause résolutoire, sont contestés par la défenderesse puisqu'elle invoque la clause 5.2 insérée au contrat de bail qui prévoit que " le preneur pourra remettre en question le loyer garanti : en cas de force majeure interrompant l'activité touristique (tel que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens) ". Il en a retiré que selon ce bail, qui est la loi des parties, une clause prévoit qu'une entrave administrative au libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens peut permettre au preneur de remettre en question le loyer garanti, et que cette disposition est susceptible de remettre en cause les réclamations des requérants et nécessite un examen qui échappe au domaine d'intervention du juge des référés, juge de l'évidence. Le premier juge, dans ces conditions et au vu de ces contestations sérieuses, a débouté monsieur [T] et madame [H] de leurs demandes et les a renvoyés à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

19.La cour constate que l'article 5.1 du bail a stipulé le paiement d'un loyer annuel de 2.646,23 euros HT, réglé trimestriellement, fin de mois suivant le trimestre échu. L'article 5.2 du bail permet au preneur de remettre en cause le loyer garanti en cas de force majeure interrompant l'activité touristique, tels qu'un tremblement de terre, une pollution de toute nature, une catastrophe naturelle, une entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens.

20.Il est constant qu'à l'automne 2020, le gouvernement a pris des mesures restreignant la libre circulation des biens et des personnes dans le cadre de la lutte contre l'épidémie Covid 19, mais pas de façon générale. Concernant la station de ski de [Localité 2] dans laquelle se situe le bien donné à bail commercial, il n'est pas contesté que ces mesures ont été levées le 30 novembre 2020, la station pouvant ainsi rouvrir, à l'exception des remontées mécaniques. Il n'est pas contesté que si les remontées mécaniques n'ont pu fonctionner pendant la période hivernale, la station touristique a mis en place d'autres activités. D'ailleurs, par courriel du 23 avril 2021, l'intimée a indiqué aux propriétaires des locaux faisant partie de la résidence de tourisme qu'elle a pris l'initiative d'ouvrir la résidence pendant la période hivernale, afin de maintenir au maximum l'activité.

21.Il résulte de ces éléments, sans qu'il y ait lieu d'interpréter l'article 5.2 du bail, dont la rédaction est suffisamment précise, que l'intimée ne justifie pas d'un cas de force majeure ni d'une entrave administrative ayant concerné le libre accès et la circulation des personnes et des biens. Il en résulte que la société L'Ecrin des Neiges reste tenue du paiement des loyers concernant les mois de novembre et décembre 2020, ainsi que du mois de janvier 2021.

22.Concernant le moyen de l'intimée retirée d'une exception d'inexécution, la cour ne peut que dire que cette inexécution doit être le fait du cocontractant auquel on l'oppose. En l'espèce, monsieur [T] et madame [H] n'ont commis aucun manquement, puisque la seule restriction tenant à la fermeture des remontées mécaniques n'est pas de leur fait. S'agissant du moyen pris d'une perte partielle de la chose louée, l'intimée ne produit aucun élément concernant l'impossibilité d'user normalement des lieux, puisqu'en raison des effets partiels des restrictions gouvernementales, elle a pu exploiter les locaux, ainsi qu'indiqué dans son courrier du mois d'avril 2021. La cour précise en outre que l'obligation de l'intimée consiste en un paiement d'une somme d'argent, obligation qui n'est pas susceptible d'être anéantie par l'effet d'une force majeure, dont la preuve n'est pas rapportée en la cause.

23.S'agissant enfin de la bonne foi des bailleurs, ceux-ci ont consenti un abandon des loyers lors du premier confinement, suite à l'interdiction quasi totale de circulation des biens et des personnes. Il résulte en outre des liasses fiscales produites par l'intimée concernant les exercices 2019 et 2020 que son résultat d'exploitation est demeuré bénéficiaire, de 81.530 euros pour l'année 2020. Il en résulte qu'aucun principe lié à la bonne foi contractuelle n'impose une révision du loyer pour la période considérée dans la présente instance.

24.En conséquence, l'ordonnance déférée sera infirmée en toutes ses dispositions et il sera fait droit aux demandes principales de monsieur [T] et madame [H], qui justifient d'une obligation non sérieusement contestable, de sorte que la clause résolutoire prévue par le bail est acquise en raison de l'absence de paiement des causes du commandement de payer signifié le 26 mars 2021.

25.Cependant, tenant compte des déclarations des parties, la cour suspendra les effets de cette clause résolutoire, en accordant à l'intimée la possibilité de s'acquitter des sommes mises à sa charge en quatre mensualités en sus du paiement du loyer courant. Une clause de déchéance du terme sera prévue au cas où ces dispositions ne seraient pas respectées par la société L'Ecrin des Neiges.

26.Succombant devant cet appel, la société L'Ecrin des Neiges sera condamnée à payer à monsieur [T] et madame [H] la somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance, comprenant les frais du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce, 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1134, 1184, 1343-5, 1719, 1728 et 1722 du code civil;

Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions';

statuant à nouveau';

Constate la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties par le jeu de la clause résolutoire mise en 'uvre par le commandement infructueux du 26 mars 2021';

Ordonne l'expulsion de la société L'Ecrin des Neiges occupante sans droit ni titre dans les 24 heures de la décision à intervenir, ainsi que de tous occupants de son chef, l'huissier instrumentaire étant fondé à recueillir le concours de la force publique pour y parvenir;

Condamne la société L'Ecrin des Neiges à payer à monsieur [T] et madame [H] la somme de 1.455,41 euros TTC par provision au titre de l'arriéré locatif';

Condamne la société L'Ecrin des Neiges au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges contractuels jusqu'au jour de son départ effectif des lieux;

Autorise la société L'Ecrin des Neiges à se libérer des sommes ainsi dues en quatre versements mensuels, égaux et successifs, en sus du paiement des loyers courants';

Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

Dit qu'à défaut de paiement d'un seul acompte ou d'un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement et automatiquement exigible, que le bail sera résilié de plein droit, et que l'expulsion de la partie défenderesse pourra intervenir ;

Dit que si la partie défenderesse se libère de sa dette dans les délais impartis, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, que le bail ne sera ainsi pas résilié et qu'il n'y aura pas lieu à expulsion ;

Condamne la société L'Ecrin des Neiges à payer à monsieur [T] et madame [H] la somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile';

Condamne la société L'Ecrin des Neiges aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer à hauteur de 97,44 euros, dont distraction sera faite au profit de la Selarl CDMF-Avocats, maître Medina';

SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.