Cass. 3e civ., 28 janvier 2021, n° 19-22.714

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° H 19-22.714 et P 19-22.720 sont joints.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 juin 2019), M. R..., propriétaire d'un lot dans la résidence Beauvoir soumise au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriété de cette résidence (le syndicat) et la société Citya Immobilier Pecorari en constat de l'absence de mandat de syndic de cette société et en annulation de l'assemblée générale du 20 janvier 2015.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. M. R... fait grief à l'arrêt de constater la validité du mandat de syndic de la société Citya Immobilier Pecorari lors de la convocation et de la tenue de l'assemblée générale du 20 janvier 2015 et de rejeter la demande en annulation de cette assemblée générale, alors que « le caractère personnel du mandat de syndic s'oppose à ce qu'il soit transmis sans l'accord de Syndicat des copropriétaires ; qu'en cas de fusion-absorption d'une société titulaire d'un mandat de syndic par création d'une entité juridique nouvelle, la transmission universelle du patrimoine de l'ancien syndic ne suffit pas à
établir la qualité et le pouvoir de la société absorbante pour représenter légalement le syndicat de copropriété ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article L. 236-3 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi du 6 août 2015, et l'article L. 236-3 du code de commerce :

4. Il résulte de ces textes que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires, que celles concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, que le syndic ne peut se faire substituer et que l'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

5. Pour constater la validité du mandat de syndic de la société Citya Immobilier Pecorari lors de la convocation et de la tenue de l'assemblée générale du 20 janvier 2015 et rejeter la demande en annulation de cette assemblée générale, l'arrêt retient que la SAS société Citya Immobilier Pecorari a fusionné avec la société Gestion Immobilière Plaine Saint-Denis et transmis à cette dernière la totalité de son patrimoine, la fusion et corrélativement la dissolution sans liquidation de la société Citya Immobilier Pecorari étant devenues définitives le 31 décembre 2013, que, le 8 avril 2014, a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris, une société Citya Immobilier Pecorari, SARL, dont le siège se trouve [...] et dont le nom commercial de l'établissement principal est « Citya Plaine Saint-Denis - GIPSD » et qu'il résulte de ces éléments que, si le syndic a changé de forme juridique par l'opération de fusion absorption, il n'a jamais cessé de représenter le syndicat et a conservé la même dénomination et le même siège social.

6. En statuant ainsi, alors que la loi du 10 juillet 1965, excluant toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, ne permet pas à une société titulaire d'un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d'une opération de fusion-absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 juin 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée.