CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 3 novembre 2010, n° 09/05570

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Suivant acte authentique des 19 et 22 décembre 1989, les consorts D. -Antoine D.Martine D. aujourd'hui seule propriétaire, Pascal D. et Eric D. -en tant que propriétaires indivis ont donné à Monsieur et Madame B. des locaux à usage commercial situé [...], café restaurant pour la partie commerciale et à l'habitation du preneur pour la partie habitation ;

Le bail consenti pour une durée de neuf années a commencé à courir le 1° janvier 1989pour se terminer le 1° janvier 1998 ; ce bail s'est ensuite poursuivi par tacite prorogation ;

Monsieur et Madame M. qui ont acquis le fonds de commerce suivant acte du 11 janvier 1991 auquel est intervenu le mandataire de Monsieur D. en qualité d'usufruitier ; ils ont formé une demande en renouvellement du bail par acte d'huissier de justice du 28 novembre 2003 ;

Madame G. D. devenue seule propriétaire à la suite d'une donation-partage du 12 juillet 1993 a consenti au renouvellement mais proposé un loyer de 15 000 euros en principal toutes autres clauses inchangées ;

Les locataires n'étant pas d'accord, s'en est suivi une instance judiciaire et le prix du loyer du bail renouvelé n'a pas été à ce jour fixé judiciairement, cette cour ayant par arrêt du 18 juin 2008 sursis à statuer sur l'appel d'un jugement du tribunal de grande instance de Meaux qui a rejeté la demande de déplafonnement présentée par Madame D. ;

Madame G. D. ayant appris que les locataires avaient cédé leur fonds de commerce à une société dénommée Le Touquinois ayant pour gérante Madame Irene P. sans l'en aviser ni l'inviter à participer à l'acte de cession , et que cet acte avait été passé devant notaire Me D. A. notaire à Pontault Combault le 29 juin 2005, cet acte lui ayant été signifié le 28 septembre 2005, a assigné les époux M. mais également la société Le Touquinois et Madame Irene P. pour voir dire que la cession lui est inopposable et voir résilier le bail aux torts et griefs de Monsieur et Madame M. ;

Madame P. et la société Le Touquinois ont assigné en garantie Me D. A. notaire ; les deux procédures ont été jointes ;

Par jugement du 20 décembre 2008 du tribunal de grande instance de Meaux, rejetant l'exception d'irrecevabilité soulevée par Me D. A., Madame P. et la société Le Touquinois, a débouté Madame G. D. de ses demandes comme non fondées ; le tribunal a rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et condamné Madame G. D. aux dépens.

Pour statuer ainsi le tribunal a retenu que Madame G. D. était recevable en sa demande dans la mesure où elle n'était pas tenue de délivrer une mise en demeure préalable à son assignation mais au fond, le tribunal l'a déboutée au motif que la lecture de l'acte de cession révèle que les intérêts du bailleur ont été sauvegardés, que Madame G. D. a reçu copie de l'acte exécutoire et qu'elle pouvait se rapprocher du notaire pour obtenir tout document utile.

Madame G. D. a interjeté appel de cette décision ; elle demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté l'exception d'irrecevabilité de ses demandes soulevée par les défendeurs, mais au fond, d'infirmer le jugement déféré en toutes ses autres dispositions, de constater que Monsieur et Madame M. ont manqué à leur obligation de fournir au bailleur l'engagement personnel et solidaire ou le cautionnement de l'associée de la cessionnaire pour la paiement du loyer et l'exécution des clauses du bail,

De prononcer en conséquence la résiliation du bail commercial dont s'agit aux torts et griefs de Monsieur et Madame M.,

De dire et juger que la cession litigieuse lui est inopposable,

D'ordonner l'expulsion des époux M. et de tout occupant de leur chef et notamment l'eurl le Touquinois et Madame P. comme de tous autres avec l'assistance de la force publique,

D'ordonner la séquestration du mobilier et de voir fixer à la charge solidaire de Monsieur et Madame M. et de l'eurl Le Touquinois et Madame P. une indemnité d'occupation qui prendra effet à compter de la date de la cession litigieuse ou sinon, à la date de la résiliation du bail par l'effet de la résiliation judiciaire, d'un montant mensuel de 800 euros jusqu'à la parfaite libération,

De dire et juger Monsieur et Madame M. mal fondés en leur demandes, de les en débouter, de dire mal fondés tous moyens opposés par la société Le Touquinois et Madame DE J. P. ainsi que par Me D. A., et de condamner cette dernière à leur payer une somme de 8000 euros à titre de dommages-intérêts,

De condamner solidairement les époux M. à lui payer une somme de 3000 euros à titre de dommages intérêts outre celle de 4500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Monsieur et Madame M. demandent de débouter Madame G. D. de son appel, de débouter également Madame DE J. P. et la société Le Touquinois de leurs demandes dirigées contre eux,

Subsidiairement de condamner Me D. A. à les relever et les garantir de toute condamnation,

De condamner Madame G. D. ou toute partie succombante à leur régler la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Madame DE J. P. et la société Le Touquinois demandent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu que la cession était régulière et débouté Madame G. de ses demandes,

A titre subsidiaire, elles demandent de dire et juger que Monsieur et Madame M. et Madame D. A. sont solidairement responsables du préjudice qu'elle subit du fait de la cession litigieuse et partant de la résiliation du bail et de son expulsion, de fixer le préjudice de la société Le Touquinois à la somme de 100 000 euros et de condamner solidairement Me D. et les époux M. à lui payer cette somme à titre de dommages intérêts, de fixer le préjudice que subit personnellement Madame DE J. P. à la somme de 10 000 euros et de condamner solidairement les mêmes à lui payer cette somme à titre de dommages-intérêts,

En tout état de cause, elles demandent de condamner solidairement Madame G., Monsieur et Madame M. et Madame D. A. à payer à à la société Le Touquinois d'une part, à Madame DE J. P. d'autre part une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et toute partie succombante aux dépens.

Me D. A. conclut à la confirmation du jugement déféré, et au débouté des demandes de Madame G. ;

Subsidiairement, elle demande de débouter la société Le Touquinois , Madame DE J. P. et les époux M. de leurs demandes et de condamner Madame G. ou tout succombant à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs conclusions signifiées le 23 juin 2009 pour l'appelante, le 27 avril 2010 pour les époux M., le 4 novembre 2009 pour la société Le Touquinois et Madame de J. P., le 18 juin 2010 pour Me D. A. ; leurs moyens seront examinés au cours de la discussion.

MOTIFS

1-Sur les demandes de Madame G. D. à l'égard des époux M. :

Le bail commercial intervenu entre les époux D. et Madame G. D. dont le droit a été cédé en même temps que le fonds aux époux M. prévoit au chapitre 'cessions - sous locations' que le preneur ne pourra céder son droit au bail, ni sous louer en tout ou partie l'immeuble sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Toutefois, il pourra librement consentir une cession ou une sous location à un successeur dans son commerce.

Toute cession ou sous location devra avoir lieu par acte notarié auquel le bailleur sera appelé.

Les cessionnaires et sous locataires devront s'engager solidairement avec le preneur au paiement des loyers et accessoires et à l'exécution des conditions du bail.

Une copie exécutoire de l'acte de cession ou de sous location devra être remise au bailleur, sans frais pour lui, pour lui servir de titre exécutoire contre les cessionnaires ou sous locataires.

Madame G. D. invoque qu'elle n'a pas été appelée à l'acte de cession et qu'elle n'a pas reçu copie exécutoire de l'acte notarié qui a été dressé par Me D. A. et ce nonobstant l'affirmation de cette dernière selon laquelle elle aurait été convoquée par lettres simples avant la cession alors qu'il n'en est fait nulle mention dans l'acte.

S'agissant de la convocation de la bailleresse à l'acte de cession envisagée entre les époux M. d'une part et l'eurl Le Touquinois d'autre part, sont produites par le notaire deux lettres simples qu'elle déclare avoir adressées les 29 avril et 3 juin 2005 à Madame G. D., la première l'avisant de la cession envisagée et lui proposant au cas où elle ne pourrait être présente à la cession de se faire représenter, l'autre l'informant du rendez- vous fixé pour l'acte et lui rappelant la possibilité de se faire représenter au cas où cette cession lui agréerait mais où elle ne pourrait être présente à la signature.

Madame G. D. affirme que ces deux lettres ne lui sont pas parvenues.

Les époux M. font valoir qu'ils n'ont commis eux- mêmes aucun manquement dés lors que le notaire avait averti la bailleresse de la signature de l'acte.

Or si la convocation de la bailleresse n'est soumise à aucune condition de forme, la preuve de ce que, conformément aux stipulations du bail prévoyant son intervention, elle a été avertie de la cession et convoquée à la signature ne peut résulter de la seule production au cours des débats judiciaires de deux copies de lettres simples qui lui auraient été adressées dès lors que l'acte authentique de cession lui-même ne comporte ni rappel de la clause du bail prévoyant l'intervention de la bailleresse ni mention de l'envoi des deux lettres de convocation restées sans réponse qui ne sont d'ailleurs pas annexées à l'acte.

Les locataires pouvaient d'autant moins ignorer l'importance de la présence de la bailleresse qu'ils sont en litige avec elle depuis plusieurs années au sujet du prix du bail renouvelé et que l'historique de ce litige est d'ailleurs rappelé dans l'acte de cession ;

Le fait pour la bailleresse d'avoir postérieurement à l'acte de cession perçu de Madame De J. P. le montant du loyer ne saurait valoir renonciation à se prévaloir de cette absence de régularité de l'acte de cession, d'autant que l'acte lui ayant été signifié le 28 septembre 2005, elle a assigné les époux M. et Madame De J. P. en résiliation du bail dès le 4 novembre 2005, manifestant ainsi clairement qu'elle entendait au contraire se prévaloir du défaut de régularité de l'acte.

Ce manquement a eu en outre pour conséquence que la bailleresse n'a pu exiger que, conformément aux dispositions du bail, l'associée de l'eurl le Touquinois, Madame De J. P., s'engage à titre personnel ou se porte caution solidaire des engagements pris par la société dont elle est gérante et seule associée, ce qui contrevient aux dispositions du bail ;

Le bail prévoit en effet au chapitre 18° que, en cas de cession à une société à responsabilité limitée, l'acte devra contenir l'engagement personnel et solidaire de chaque associé ou un cautionnement solidaire par ceux-ci pour le paiement des loyers et accessoires et l'exécution du bail, sous peine de résiliation si bon semble au bailleur.

Ce manquement porte atteinte aux droits de la bailleresse de sorte que c'est en vain que les époux M. et Madame de J. P. soutiennent que, à le supposer existant, ce manquement serait sans conséquence dès lors que les droits de la bailleresse ont été sauvegardés aux motifs que l'acte été passé devant notaire, que la copie du bail a été remis à la cessionnaire, que celle-ci a été informée de l'importance du respect des clauses du bail et d'une possible augmentation du loyer, que le cédant reste solidairement tenu avec la cessionnaire (l'eurl Le Touquinois ) du paiement des loyers et que la cessionnaire est à jour de ses loyers, tous points qui ne sont pas contestés ;

Force est donc de constater que les époux M. ont manqué à leur obligation contractuelle de faire intervenir la bailleresse à l'acte de cession et d'en déduire que la cession du droit au bail lui est inopposable.

S'agissant de la résiliation du bail qui est demandée par la bailleresse, celle-ci fait valoir que, outre son absence à l'acte de cession, elle n'a pas été destinataire d'une copie exécutoire de l'acte de cession, alors que le bail prévoit qu'une copie exécutoire de l'acte lui soit remise constituant un titre.

L'acte de signification de la cession effectuée par huissier de justice le 28 septembre 2005 porte mention suivante : ' je vous signifie en tête des présentes copie d'un acte notarié de cession de fonds de commerce dressé par Me D. A. notaire à Pontault Combault ... '

S'il n'est pas indiqué dans le corps de l'acte de signification qu'il s'agit de la copie exécutoire, il résulte cependant des termes du courrier adressé le 19 septembre 2005 par le notaire à l'huissier que c'est bien une 'copie exécutoire' de l'acte qu'il lui a été demandé de signifier et qu'à supposer que celle-ci ne se trouvait pas jointe par erreur à l'acte de signification , Madame D. pouvait en solliciter une nouvelle délivrance sans frais pour elle.

Il ne peut en être déduit que, sur ce point également, les preneurs auraient manqué à leur obligation née du contrat de bail.

Ainsi, le seul manquement qui subsiste est celui né du défaut d'intervention de la bailleresse à l'acte qui doit être, vis à vis des preneurs, apprécié en tenant compte de ce qu'ils se sont adressés à un notaire pour effectuer toutes les formalités de nature à rendre l'acte efficace et qu'ils s'en sont remis à l'affirmation du notaire qui indique avoir convoqué la bailleresse à l'acte.

Dans ces circonstances, l'irrégularité de la cession résultant du défaut d'intervention de la bailleresse et qui a pour effet de lui rendre cette cession inopposable ne revêt cependant pas un caractère de gravité telle qu'il y lieu de prononcer la résiliation du bail.

Celui-ci se poursuit au profit des époux M. ;

Il n'y a lieu en conséquence ni à expulsion par la bailleresse, ni à séquestration du mobilier, ni à paiement d'une indemnité d'occupation, le bail se poursuivant au profit des preneurs les époux M. tenus à l'égard de la bailleresse de toutes les obligations du bail et qui devront faire leur affaire du départ des lieux de l'occupant ;

2-Sur la demande en garantie des époux M. :

Sur le recours contre les cédants et les demandes de l'eurl Le Touquinois et de Madame J. P. en condamnation solidaire du notaire :

Me D. A. se borne à rappeler qu'elle a convoqué Madame G. D. à l'acte de cession par deux courriers préalables à son adresse.

Elle ne s'explique cependant ni sur les raisons de ne pas avoir rappelé dans l'acte de cession la clause du bail relative à la cession ni sur celles de ne pas avoir fait mention dans l'acte des lettres de convocations et de pas les avoir annexées à l'acte.

Elle ne s'explique pas davantage, alors que le bail prévoit l'engagement personnel et solidaire de l'associée d'une société en cas de cession du droit au bail à une société à responsabilité limitée comme c'est le cas en l'espèce, sur les raisons de pas avoir requis l'engagement personnel et solidaire de Madame de J. P. seule associée.

Or, le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige ; il doit dresser des actes valables et procéder à titre liminaire à la vérification des droits des parties.

En l'espèce, il a failli à ses obligations en ne faisant pas mention dans l'acte de cession des convocations qu'il dit avoir adressées à la bailleresse et en ne les annexant pas à son acte de façon à constituer preuve de ses diligences à cet égard, en n'exigeant pas en conformité des dispositions du bail que la seule associée de la cessionnaire s'engage personnellement et solidairement au paiement des loyers et à l'exécution des clauses du bail.

En conséquence, Me D. A. devra garantir les époux M. des condamnations susceptibles d'être prononcées contre eux, étant observé cependant qu'il ne peut être tenu à garantie du prix de cession que les époux M. devront payer à l'eurl Le Tonquinois.

Madame De J. P. es qualités de gérante de la sarl Le Touquinois qui va devoir quitter les lieux en raison du manquement des preneurs à leur obligation rendant l'acte inefficace à son égard est fondée en sa demande de condamnation du cédant, solidairement avec le notaire qui a lui-même commis des fautes qui sont directement à l'origine du préjudice qu'elle subit.

Madame J. P. demande au titre de son préjudice outre le remboursement du prix de cession (60 000 euros) pour le paiement duquel elle a avancé personnellement des fonds à hauteur de 18 000 euros et du souscrire un emprunt de 42 696, 63 euros remboursable sur 84 mois prenant fin le 29 juin 2012 , le remboursement des loyers exposés en pure perte (11 175, 36 euros), celui des travaux réalisés pour 5000 euros , celui de la souscription du contrat de brasserie pour lequel elle devra verser une indemnité de plus de 20000 euros, sans compter les frais pour investir dans un nouveau pas de porte.

Ces demandes sont justifiées par les pièces produites (-acte de cession pour l'avance des fonds et acte de prêt pour le surplus, contrat de brasserie avec les brasseurs de Gayant et achats de fournitures diverses pour travaux); les loyers qui sont la contrepartie de son occupation et de l'exploitation du fonds ne constituent pas en revanche des sommes remboursables par les preneurs qui devront payer au total la somme de 88 000 euros à l'eurl Le Touquinois en réparation de son préjudice ;

La garantie du notaire s'applique à hauteur de 28 000 euros et sa condamnation solidaire à hauteur de la même somme.

Madame J. P. est fondée en outre en sa demande en réparation du préjudice dont elle souffre personnellement du fait de devoir quitter les lieux ou elle a développé son activité professionnelle et alors qu'elle s'est portée personnellement caution solidaire du crédit souscrit par l'eurl Le Touquinois vis à vis de la banque ; il lui sera alloué une somme de 8000 euros à ce titre.

Madame G. D. qui invoque qu'elle est recevable et bien fondée rechercher la responsabilité civile du notaire à son encontre n'invoque aucun préjudice dont la faute du notaire serait la cause à son égard ; elle ne caractérise pas davantage le préjudice résultant pour elle de la faute des époux M. , à l'exclusion de celui né de la nécessité d'exposer des frais irrépétibles à l'occasion de l'action judiciaire et qui sera indemnisé par l'allocation d'une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de ses demandes en dommages intérêts ;

3-Sur les autres demandes :

Les époux M. seront condamnés in solidum avec Me D. A. aux dépens et paieront à l'eurl Le Touquinois et à Madame J. P. une somme de 2000 euros à chacun d'eux au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés.

Les époux M. paieront à Madame G. D. une somme de 4500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Les époux M. et Me D. A. seront déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Infirmant le jugement déféré,

Dit que la cession intervenue par acte notarié du entre les époux M. d'une part l'eurl Le Touquinois d'autre part est inopposable à Madame G. D..

Déboute la bailleresse de sa demande en résiliation du bail.

Ordonne le départ de l'eurl Le Touquinois des lieux qu'elle occupe et de tout occupant de son chef et dit que les époux M. qui restent tenus de toutes les obligations du bail en feront leur affaire.

Déboute en conséquence Madame G. D. de ses demandes d'expulsion, de séquestration du mobilier, d'indemnité d'occupation .

Dit que Me D. A. devra garantir les époux M. de toutes les condamnations prononcées contre eux, dans la limite s'agissant des dommages-intérêts dus à l'eurl Le Touquinois de la somme de 28000 euros.

Condamne les époux M. à payer à l'eurl Le Touquinois la somme de 88 000 euros à titre de dommages-intérêts, Me D. A. étant condamné solidairement au paiement de cette somme à hauteur de 28000 euros.

Condamne solidairement les époux M. et Me D. A. à payer en outre à Madame J. P. la somme de 8000 euros à titre de dommages intérêts,

Déboute les époux M. et Me D. A. de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum les époux M. et Me D. A. aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de Me Bodin Casalis et de la scp Miran Bettan avoués et à payer sous la même solidarité à l'eurl Le Touquinois d'une part, à Madame J. P. d'autre part la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne les époux M. à payer à Madame G. D. une somme de 4500 euros au titre de ses frais irrépétibles.