CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 16 janvier 2019, n° 17/08946

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 15 décembre 1982, Mme Simone L. a donné à bail à la SARL ALICANTE des locaux commerciaux à destination de "club restaurant" dépendant d'un immeuble situé [...] à Paris 4 , pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er janvier 1983, moyennant un loyer annuel de 10.671,43 euros, en principal. Ces locaux se composent d'une grande boutique située [...] ainsi que de deux pièces en sous-sol.

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2001, ce bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2001, moyennant un loyer annuel de 19.742,91 euros, en principal.

Par acte sous seing privé du 23 novembre 1995, Mme Simone L. a également donné à bail à la SARL ALICANTE des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [...], pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel, en principal, de 3.048,98 euros, et se composant d'une cave formant le lot n°11 dans le bâtiment A escalier A au premier sous-sol.

Il a également été donné à bail à la SARL ALICANTE une cave située [...] 4e , représentant le lot n°2 dudit immeuble, moyennant un loyer annuel, en principal, de 4.328 euros.

Par acte d'huissier de justice en date du 26 juin 2009, Mme Simone L. a délivré congé à la SARL ALICANTE pour l'ensemble des baux, avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2010 moyennant un loyer annuel de 40.000 euros, en principal.

Un conflit ayant opposé les parties quant à l'existence d'un arriéré locatif au titre des caves données en location et quant à l'assiette des baux portant sur lesdites caves, Mme Simone L. et M. Lucien L., d'une part, et la SARL ALICANTE, d'autre part, se sont rapprochées et ont conclu une transaction par acte sous seing privé du 19 octobre 2012, aux termes de laquelle il a, notamment, été convenu de la résiliation des baux précités et, à titre de condition déterminante, de la conclusion d'un nouveau contrat de bail portant sur les lots 2, 10, 11 et 19 de l'état de division de l'immeuble en copropriété.

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2012, Mme Simone L. née D. et M. Lucien L. ont ainsi donné à bail à la SARL ALICANTE, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2011 et moyennant un loyer annuel de 40.000 euros, hors charges des locaux dépendant d'un immeuble situé [...]

à Paris 4 , consistant en :

- dans le bâtiment A, escalier A, au deuxième sous-sol, une cave sans numéro, formant

le lot n°2 de l'état descriptif de division,

- dans le bâtiment A, escalier A, au premier sous-sol, une discothèque composée d'un bar, toilettes, water-closets, formant le lot n°10 de l'état descriptif de division,

- dans le bâtiment A, escalier A, au premier sous-sol, une cave formant le lot n°11 de l'état descriptif de division,

- dans le bâtiment A, escalier A, au rez-de-chaussée, une salle de restaurant, bar,

vestiaire formant le lot n°19 de l'état descriptif de division.

Par acte d'huissier de justice du 31 janvier 2013, Mme Simone L. née D. et M. Lucien L. ont fait signifier à la SARL ALICANTE un commandement de payer la somme de 30.985,38 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2013, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2013, la SARL ALICANTE a cédé son fonds de commerce à la SARL CAMARON.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 février 2013, la SARL ALICANTE a adressé à la société 7 gestion, mandataire des consorts L., deux chèques représentant la somme de 31.246,29 euros, visée par le commandement du 31 janvier 2013 augmentée du coût de l'acte.

Par ce même courrier, la SARL ALICANTE a dénoncé la cession du fonds de commerce aux consorts L..

Mme Simone D. épouse L. est décédée le 23 février 2013, laissant pour lui succéder, son époux M. Lucien L., et ses deux enfants, M. Claude L. et Mme Aline L..

Par acte d'huissier de justice en date des 4 et 6 février 2014, Mme Aline L., M. Claude L. et M. Lucien L. ont fait commandement à la société ALICANTE et à la société CAMARON de :

- payer une somme de 42.881,23 euros correspondant aux avis d'échéance, régularisation de charges, indexation de loyer et frais de relance soit un solde sur avis d'échéance du 2e trimestre 2013, et les avis d'échéance des 3e, 4e trimestre 2013 et du 1er trimestre 2014, outre les honoraires de rédaction soit une somme totale de 43.381,23 euros,

- produire l'attestation d'assurance contre les risques locatifs en cours de validité et de justifier du paiement de la prime annuelle, conformément à l'article 22 du bail,

- produire les documents et autorisations préalables à la réalisation des travaux de mise en conformité et d'aménagement à la charge de la société ALICANTE, conformément à l'article 4 du bail,

- garnir les lieux loués de marchandises et de valeur suffisantes conformément à la clause 21 du bail,

- de tenir les lieux en état d'exploitation permanente et effective conformément à l'article 21 du bail,

Cet acte, reproduisant les termes de la clause résolutoire du bail et ceux de l'article L. 145-41 du code de commerce, a été dénoncé par acte d'huissier de justice le 11 février 2014 à la Société Générale.

Les consorts L. ont été autorisés par ordonnance sur requête en date du 4 février 2014, à assigner les sociétés ALICANTE et CAMARON en référé pour le 11 février 2014, en interruption de travaux qui affectaient selon eux les parties communes et désignation d'un expert.

Par ordonnance de référé en date du 13 février 2014, il a été donné injonction aux sociétés ALICANTE et CAMARON de cesser les travaux entrepris sous astreinte et M. Robert L. a été désigné comme expert. Par arrêt en date du 17 septembre 2015, cette ordonnance a été confirmée par la cour d'appel de Paris.

Par acte d'huissier de justice du 30 juillet 2014, Mme Aline L., M. Claude L. et Lucien L. ont fait assigner la SARL ALICANTE, la SARL CAMARON, le service des impôts des entreprises de Paris 4 , la société UNION DE BANQUES A PARIS et la SA SOCIETE GENERALE devant le tribunal de grande instance de Paris, notamment pour voir juger irrégulière et inopposable la cession du fonds de commerce, voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, voir prononcer la résiliation du bail.

M. Lucien L. est décédé le 4 octobre 2014, laissant pour lui succéder M. Claude L. et Mme Aline L..

Par jugement rendu le 20 avril 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

- DIT ET JUGE que l'acte de cession intervenu le 31 janvier 2013 entre la SARL ALICANTE et la SARL CAMARON, sans que les bailleurs aient été utilement appelés à concourir à l'acte, ne respecte pas la clause de garantie solidaire stipulée au bail du 19 octobre 2012,

- DIT ET JUGE inopposable aux consorts L. la cession du droit au bail intervenue le 31 janvier 2013 entre la SARL ALICANTE et la SARL CAMARON,

- DIT ET JUGE la SARL CAMARON occupante sans droit ni titre des locaux situés [...] à Paris 4 , formant les lots 2, 10, 11 et 19 de l'état descriptif de l'immeuble en division,

- DIT ET JUGE la SARL ALICANTE seule locataire des locaux situés [...] à Paris 4 , formant les lots 2, 10, 11 et 19 de l'état descriptif de l'immeuble en division, en exécution du contrat de bail en date du 6 mars 2014,

- CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en date du 19 octobre 2012 liant les consorts L. et la SARL ALICANTE à la date du 6 mars 2014 à 24h00,

- DIT ET JUGE que la SARL ALICANTE devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef les lieux occupés au [...] et [...] 4 , formant les lots 2, 10, 11 et 19 de l'état descriptif de l'immeuble en division, à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision,

- DIT ET JUGE que, faute pour la SARL ALICANTE de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, Mme Aline L. et M. Claude L. pourront faire procéder à son expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est,

- RAPPELLE que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- FIXE l'indemnité d'occupation due par la SARL ALICANTE à Mme Aline L. et M. Claude L. à compter du 7 mars 2014 à 0h00 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale à la somme mensuelle de 6.666,67 euros, outre les taxes et les charges, et en tant que de besoin, la condamne à la leur payer,

- DÉBOUTE Mme Aline L. et M. Claude L. de leur demande en paiement de dommages-intérêts,

- DÉCLARE sans objet la demande de la SARL ALICANTE tendant à voir condamner solidairement les consorts L. à autoriser, sous astreinte, des travaux d'aménagement intérieur du fonds de commerce,

- CONDAMNE IN SOLIDUM la SARL ALICANTE et la SARL CAMARON à payer à Mme Aline L. et M. Claude L. la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE IN SOLIDUM la SARL ALICANTE et la SARL CAMARON à payer à la SOCIETE GENERALE la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision,

- DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- CONDAMNE IN SOLIDUM la SARL ALICANTE et la SARL CAMARON aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 29 avril 2017, la SARL CAMARON et la SARL ALICANTE ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 24 mai 2018, la SARL CAMARON, la SARL ALICANTE et SELAFA MJA en la personne de Me Lucile J., ès qualités de mandataire ad hoc de la société ALICANTE, intervenant volontairement, demandent à la cour de :

Vu les dispositions des articles 554 et 325 du Code de Procédure Civile,

Vu l'ordonnance rendue le 1er juin 2017 par Monsieur le Président du Tribunal de Commerce de PARIS désignant Me Lucile J. en qualité de mandataire ad hoc de la société ALICANTE.

- Dire recevable Me Lucile J. ès qualités de mandataire ad hoc de la société ALICANTE recevable et bien fondée en son intervention volontaire

Sur le fond

- Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a déclaré inopposable aux bailleurs la cession du fonds de commerce en date du 31 janvier 2013 intervenue entre la société ALICANTE et la société CAMARON.

- Prononcer l'infirmation du jugement de première instance en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en date du 19 octobre 2012 pour défaut de justificatif de souscription d'une police d'assurance garantissant les risques locatifs dans le mois suivant la délivrance des commandements de payer en date des 4 et 6 février 2014.

- Débouter Madame Aline L., Monsieur Claude L. de l'intégralité de leurs demandes tant dirigées à l'encontre de la société ALICANTE que de la société CAMARON.

- Dire et Juger que par suite de la cession de fonds de commerce en date du 31 janvier 2013, la société CAMARON est devenue locataire commerciale en titre de l'indivision L..

- Dire que ladite cession est parfaitement opposable à l'indivision L. ayant été signifiée selon acte d'huissier de Justice en date du en date du 3 mars 2014 à chacun des membres de l'indivision L..

A TITRE SUBSIDIAIRE et si la Cour déclarait inopposable aux bailleurs la cession du fonds de commerce en date du 31 janvier 2013.

- Infirmer le jugement rendu le 20 avril 2014 en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 mars 2014, faute pour la société ALICANTE d'avoir satisfait dans le délai de un mois aux commandements délivrés les 4 et 6 février 2014 par l'indivision L..

- Dire que la société ALICANTE est régulièrement locataire des locaux sis [...] et [...].

- Condamner solidairement Madame Aline L., Monsieur Claude L. à restituer à la société ALICANTE l'original de l'acte de la banque Société Générale, société anonyme au capital de 933.027.038,75 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le N° 552.120.222, se reconnaissant caution d'une somme de 20.000 € (VINGT MILLE EUROS) correspondant à six mois de loyers hors taxes hors charges, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir.

- Donner acte aux sociétés ALICANTE et CAMARON (sic) de ce qu'elle (sic) offre (sic) de fournir aux bailleurs un acte émis par toute banque de son choix se reconnaissant caution d'une somme de 20.000 € (VINGT MILLE EUROS) correspondant à six mois de loyers hors taxes hors charges, 32.186,88 € au 22 février 2016.

- Donner acte aux sociétés ALICANTE et CAMARON de ce qu'elles offrent de consigner la somme de 32.186,88 € au titre des loyers arriérés du local commercial sis [...] sur le compte CARPA de son conseil dans l'attente du jugement à intervenir.

- Ordonner à (sic) et condamner solidairement Madame Aline L., Monsieur Claude L. à remettre à la société CAMARON des quittances de loyers pour la période du 1er février 2013 au jour du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir.

A titre subsidiaire, si la cession du fonds de commerce à usage de club restaurant sis [...] 75004 intervenue le 31 janvier 2013, n'était pas déclarée opposable à l'indivision L., débouter les consorts L. de leurs demandes de résiliation judiciaire du bail conclu le 19 octobre 2012 avec la société ALICANTE et de leur demande d'acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire

- Constater que l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce est due à l'abstention fautive des bailleurs et de leur mandataire qui n'a jamais soumis le plan des travaux joints audit bail par la société ALICANTE au vote de la copropriété.

En tous les cas,

- Dire la société CAMARON, ou à défaut, la société ALICANTE, si la cession n'était pas jugée valable, recevable et bien fondée en sa demande tendant à voir condamner solidairement Madame Aline, Claire Jeannette L. et Monsieur Claude Pierre Gérard L. à autoriser les travaux d'aménagement intérieur du fonds de commerce sous astreinte de 1.500 € selon les modalités précisées dans le dossier déposé par la société ALICANTE lors de la signature du bail en date du 19 octobre 2012 et sous le contrôle de tel architecte désigné par le Tribunal.

- Condamner solidairement Madame Aline L., Monsieur Claude L. à payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts au profit de :

- La société CAMARON : la somme de 90.000 €, montant du prix de cession, outre celle de 120.000 €, montant des loyers versés du 1er février 2013 au 1er février 2016, outre le montant des charges locatives dont le paiement est également justifié ainsi que la somme de 733.714 euros, au titre de la perte de chance de réaliser les marges bénéficiaires escomptées au titre des 9 prochaines années d'exploitation ;

- Condamner la Société Générale à régler la somme de 20.000 € au profit de l'indivision L., en règlement des loyers pour le cas, ou la société CAMARON ou la société ALICANTE étaient reconnues en qualité de locataires.

Si le jugement de première instance était confirmé, Condamner la Société Générale à restituer aux sociétés ALICANTE et CAMARON la somme de 20.000 €, restée en la possession de la Société Générale.

- Accorder aux sociétés ALICANTE et CAMARON l'octroi des plus larges délais de paiement, soit deux années, pour procéder au paiement des loyers éventuellement dus par application des dispositions de l'article 1244-1 du Code Civil.

- Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés ALICANTE et CAMARON à payer la somme de 7.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit des membres de l'indivision L. et celle de 1.500 € au profit de la société Générale sur le même fondement

- Condamner solidairement Madame Aline L., Monsieur Claude L. à verser à chacun des concluants la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner solidairement Madame Aline L., Monsieur Claude L. au paiement des dépens de la présente instance et dire Me Jean-Luc G. Avocat, habilité à recouvrer ceux le concernant par application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 11 septembre 2018 Mme Aline L. et M. Claude L., placé sous la curatelle renforcée de Mme Aline L., demandent à la cour de :

Vu le contrat de bail commercial du 19 octobre 2012,

Vu le commandement visant la clause résolutoire du contrat de bail commercial des 4 et 6 février 2014,

Vu le Règlement de copropriété de l'immeuble du 26 septembre 1994,

Vu les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce,

Vu l'article L. 145-16 du Code de commerce,

Vu les articles 1184 et 1382 du Code civil,

Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,

A TITRE PRINCIPAL :

Confirmer le Jugement rendu le 20 avril 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS en toutes ses dispositions,

A TITRE SUBSIDIAIRE ET DANS L'HYPOTHESE D'UNE VALIDATION DE LA CESSION ;

Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial cédé à la société CAMARON,

Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial au 6 mars 2014,

Ordonner l'expulsion de la société CAMARON ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux qu'elle occupe au sein du Bâtiment A, Escalier A de l'immeuble du [...], à l'angle de la [...] n°5 et 7 et de la [...] :

- au deuxième sous-sol, d'une cave sans numéro,

- au premier sous-sol, d'une discothèque composée d'un bar, toilettes, water-closets,

- au premier sous-sol, d'une cave,

- au rez-de-chaussée, d'une salle de restaurant, bar vestiaire,

formant respectivement les lots 2, 10, 11 et 19 de l'état descriptif de l'immeuble, avec si besoin est, l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier, dans les conditions du Code des procédures civiles d'exécution,

Ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un local aux frais, risques et périls de la société CAMARON et du choix des bailleurs,

Fixer à 6.666,67 euros le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 7 mars 2014 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, et condamner solidairement la société ALICANTE et la société CAMARON au paiement de cette indemnité,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, SUR LA RESILIATION JUDICIAIRE :

Constater que la société ALICANTE n'a pas respecté les termes de l'article 24 intitulé «Cession» du contrat de bail commercial du 19 octobre 2012 en ses trois branches,

Constater que ni la société ALICANTE, ni la société CAMARON, n'ont justifié d'une assurance des risques locatifs en cours de validité,

Constater que ni la société ALICANTE, ni la société CAMARON n'ont respecté l'obligation de garnir et d'exploiter de manière effective les locaux commerciaux,

Constater que ni la société ALICANTE, ni la société CAMARON n'ont respecté les modalités préalables à la réalisation des travaux,

Constater que la société ALICANTE et/ou la société CAMARON ont fait procéder à des travaux irréguliers affectant les parties communes de l'immeuble,

Dire et juger qu'il s'agit de violations graves et irrémédiables des obligations contractuelles de la société ALICANTE ainsi que des dispositions légales applicables,

En conséquence,

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 19 octobre 2012 aux torts exclusifs de la société ALICANTE, subsidiairement de la société CAMARON,

En conséquence,

A titre principal, sur la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial consenti à la société ALICANTE,

Ordonner l'expulsion de la société ALICANTE ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux qu'elle occupe au sein du Bâtiment A, Escalier A de l'immeuble du [...], à l'angle de la [...] n°5 et 7 et de la [...] :

- au deuxième sous-sol, d'une cave sans numéro,

- au premier sous-sol, d'une discothèque composée d'un bar, toilettes, water-closets,

- au premier sous-sol, d'une cave,

- au rez-de-chaussée, d'une salle de restaurant, bar vestiaire,

formant respectivement les lots 2, 10, 11 et 19 de l'état descriptif de l'immeuble, avec si besoin est, l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier, dans les conditions du Code des procédures civiles d'exécution,

Ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un local aux frais, risques et périls de la société ALICANTE et du choix des bailleurs,

Condamner solidairement la société ALICANTE et la SOCIETE GENERALE à payer à Madame Aline L. et Monsieur Claude L. la somme de 139.476,48 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3ème trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter des présentes, la société GENERALE n'étant tenue qu'à concurrence de 20.000 euros,

Condamner la société ALICANTE à payer à Madame Aline L. et Monsieur Claude L. le montant des loyers et charges dus à compter du 4ème trimestre 2018 inclus et jusqu'à la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 19 octobre 2012, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Fixer à 6.666,67 euros le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, et condamner la société ALICANTE à payer cette indemnité à Madame Aline L. et Monsieur Claude L.,

A titre subsidiaire et dans l'hypothèse d'une validation de la cession, sur la résiliation judiciaire du bail commercial cédé à la société CAMARON,

Ordonner l'expulsion de la société CAMARON ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux qu'elle occupe au sein du Bâtiment A, Escalier A de l'immeuble du [...], à l'angle de la [...] n°5 et 7 et de la [...] :

- au deuxième sous-sol, d'une cave sans numéro,

- au premier sous-sol, d'une discothèque composée d'un bar, toilettes, water-closets,

- au premier sous-sol, d'une cave,

- au rez-de-chaussée, d'une salle de restaurant, bar vestiaire,

formant respectivement les lots 2, 10, 11 et 19 de l'état descriptif de l'immeuble, avec si besoin est, l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier, dans les conditions du Code des procédures civiles d'exécution,

Ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un local aux frais, risques et périls de la société CAMARON et du choix des bailleurs,

Condamner solidairement la société ALICANTE et la société CAMARON à payer à Madame Aline L. et Monsieur Claude L. la somme de 139.476,48 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3ème trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter des présentes,

Condamner solidairement la société ALICANTE et la société CAMARON à payer à Madame Aline L. et Monsieur Claude L. le montant des loyers et charges dus à compter du 4ème trimestre 2018 et jusqu'à la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 19 octobre 2012, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Fixer à 6.666,67 euros le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, et condamner les sociétés ALICANTE et CAMARON à payer cette indemnité à Madame Aline L. et Monsieur Claude L.,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Débouter la société ALICANTE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et ce faisant,

Débouter la société CAMARON de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et ce faisant,

Débouter la société SOCIETE GENERALE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et ce faisant,

Rectifier l'erreur matérielle contenue dans le jugement rendu par le 20 avril 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS concernant le quantum des frais irrépétibles auxquels les SARL ALICANTE et SARL CAMARON ont été condamnés,

Dire et juger, en conséquence, que le dispositif de la décision précitée sera réformé et le montant des frais irrépétibles auquel les SARL ALICANTE et CAMARON ont été condamnés au paiement au profit de Madame Aline L. et de Monsieur Claude L. au titre des frais irrépétibles porté à 8.000 euros.

Condamner in solidum la société ALICANTE et la société CAMARON au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître E., Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 19 octobre 2017, la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE demande à la cour de :

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS du 20.04.2017.

Vu les articles 515, 524, 696 et 700 du Code de Procédure Civile.

Vu l'article 1281 alinéa 2 ancien du Code Civil. :

DONNER ACTE à la SOCIETE GENERALE de ce qu'elle s'en rapporte à l'appréciation de la Cour sur le bien fondé de l'appel et sur les demandes tendant à voir constater la validité ou la nullité de la cession de fonds de commerce.

Dans l'hypothèse où la validité de la cession serait constatée,

DIRE que la SOCIETE GENERALE est déchargée de son engagement de caution du 12 juin 2012.

DEBOUTER les sociétés ALICANTE et CAMARON de leurs demandes à l'encontre de la SOCIETE GENERALE.

Dans tous les cas,

CONSTATER qu'aucune somme n'est due au titre de l'arriéré locatif.

CONSTATER que la SOCIETE GENERALE n'est redevable d'aucune somme au titre de son engagement de caution.

Concernant l'appel incident des Consorts L., il est demandé à la COUR de :

CONSTATER l'irrecevabilité de la demande de condamnation au paiement des indemnités d'occupation formulée à l'encontre de la SOCIETE GENERALE conformément aux dispositions de l'article 564 du Code de Procédure Civile.

Subsidiairement,

DECLARER les Consorts L. mal fondés en leur demande.

DIRE que la SOCIETE GENERALE ne peut être tenue qu'au paiement des loyers, charges,

taxes non comprises dues par la société ALICANTE au titre du bail dans la limite de 20.000 € à l'exclusion de toute autre somme.

CONDAMNER tout succombant à payer à la SOCIETE GENERALE la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du C.P.C.

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens en application de l'article 696 du C.P.C.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 octobre 2018.

MOTIFS

Sur l'opposabilité aux bailleurs de la cession du fonds de commerce

Selon la clause 24 du bail liant les parties :

'Le preneur ne pourra céder ou apporter son droit au présent bail qu'à l'acquéreur de son fonds de commerce, et en totalité.

A cet effet, il sera tenu d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de cession ou d'apport et de lui remettre dans les quinze jours de sa signature une expédition ou un exemplaire de l'acte de cession pour lui servir de titre à l'égard du cessionnaire ou du bénéficiaire de l'apport.

Aucun apport ou cession ne pourra être fait s'il est dû par le preneur des sommes restées impayées au titre du présent bail.

Le preneur restera garant, conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs du paiement des loyers et charges, échus ou à échoir, et de l'exécution des conditions du présent bail.

Aucun apport ou cession ne pourra être fait s'il est dû des loyers et charges par le preneur.

En outre, tous les titulaires successifs du présent bail seront tenus solidairement entre eux, au profit du bailleur, des obligations nées du bail, et notamment du paiement de tous arriérés de loyers, charges et accessoires, ce que le preneur s'oblige à rappeler dans l'acte de cession ou d'apport.'

Si les clauses interdisant la cession du bail à l'acquéreur du fonds sont prohibées, les clauses restrictives du droit de céder sont au contraire autorisées.

En l'espèce, le bail stipule que le bailleur doit être appelé à l'acte de cession et qu'en outre la cession ne peut avoir lieu que si le preneur est à jour du paiement de ses loyers.

Par courrier en date du 14 novembre 2012, adressé au mandataire des consorts L., le conseil de la société ALICANTE lui a indiqué :'par la présente je vous informe en votre qualité de mandataire des bailleurs, que la société ALICANTE entend céder son fonds de commerce à usage de club restaurant au profit de la société CAMARON société à responsabilité limitée au capital de 7500 euros immatriculée au registre du commerce de Paris sous le n°519 835 987 dont le siège social est [...].

Conformément à la clause 24 CESSION dudit bail, j'ai l'honneur par la présente d'appeler les bailleurs à concourir à l'acte de cession qui se tiendra en mon cabinet vous précisant qu'un exemplaire original de l'acte de cession enregistré vous sera remis gratuitement pour servir de titre à l'égard du cessionnaire.

Je vous saurais gré de m'indiquer si des loyers vous restent dus par la société ALICANTE'

Par courrier en réponse en date du 6 décembre 2012, le mandataire des consorts L. a répondu que la société ALICANTE ne s'était toujours pas acquittée du dépôt de garantie de 10.000 euros, comme elle s'y était engagée lors de la signature du bail du 19 octobre 2012, qu'elle restait redevable de la somme totale de 20.325,22 euros, correspondant aux 'avis d'échéance depuis le 1er juillet 2011 jusqu'au 31 décembre 2012 (inclus le dépôt de garantie et la régularisation des charges du 1er juillet 2011 au 31 décembre 2011)' et que 'par conséquent, nous ne pourrons envisager la signature de l'acte de cession qu'après réception de la somme de 20.325,22 euros'.

Par courrier en date du 7 décembre 2012, adressé à la société ALICANTE , le mandataire des bailleurs lui a réclamé le paiement de la somme de 20.325,22 euros et lui a rappelé que 'la signature de l'acte de cession pourra s'envisager (sic) qu'à réception de la somme énoncée ci-dessus'.

L'acte de cession du fonds de commerce a été signé le 31 janvier 2013. Le même jour un commandement de payer la somme de 30.985, 38 euros en principal, (correspondant au solde locatif arrêté au 5 décembre 2012 à la somme de 20.325,22 euros et à l'échéance du 1er janvier 2013 soit 10.660,16 euros) et 260,91 euros montant du coût de l'acte a été délivré à la société ALICANTE, soit une somme totale de 31.246,29 euros.

Par courrier en date du 13 février 2013, Me Jean-Luc G., conseil de la société ALICANTE, déclarant faire suite au commandement de payer délivré le 31 janvier 2013, a adressé au mandataire des bailleurs, deux chèques datés des 8 février 2013 et 12 février 2013 d'un montant total de 31.246,29 euros.

La cour constate qu'il résulte de ces faits, qu'au jour de la signature de l'acte de cession du fonds de commerce, la société ALICANTE restait encore redevable de la somme de 20.235,22 euros, échue mais non payée

Par ailleurs, alors que la société ALICANTE n'avait pas été dispensée de l'obligation d'appeler le bailleur à concourir à l'acte, elle n'a pas respecté cette obligation, puisque le courrier de son conseil en date du 14 novembre 2012, dont les termes sont rappelés ci-dessus, s'il invitait les bailleurs à concourir à l'acte ne les mettait cependant pas en mesure de le faire puisque la date et l'heure de signature de l'acte n'étaient pas précisées.

Il en résulte que cette cession, intervenue irrégulièrement, n'est pas opposable aux bailleurs.

La signification de l'acte de cession intervenue le 3 mars 2014, n'a pas eu pour effet de régulariser la vente compte tenu du non respect des clauses du bail.

Les sociétés ALICANTE et CAMARON soutiennent encore que le fait pour les bailleurs d'assigner le cédant et la société cessionnaire en paiement de loyers et de reconnaître cette dernière pour lui avoir délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire exprime une acceptation tacite de la cession du bail.

Il est constant que l'irrégularité ne peut être invoquée par le bailleur lorsque celui-ci a renoncé à s'en prévaloir. Cette renonciation peut être expresse ou tacite, mais la renonciation tacite ne peut résulter que d'actifs positifs non équivoques impliquant à la fois la connaissance de l'infraction et la volonté de ne pas s'en prévaloir.

En l'espèce, les bailleurs ont fait délivrer les 4 et 6 février 2013 un commandement visant la clause résolutoire à la fois à la société ALICANTE et à la société CAMARON. Cependant, cette acte indiquait que la société CAMARON, destinataire de l'acte était prise 'en sa qualité prétendue de locataire venant aux droits de la société ALICANTE et d'occupante sans droit ni titre du chef de la société ALICANTE' ; l'acte rappelant en outre que la cession du fonds intervenue le 31 janvier 2013 était inopposable aux bailleurs. L'assignation du 30 juillet 2014 avait pour objet de voir dire et juger irrégulière la cession du fonds.

Il en résulte que les bailleurs n'ont pas renoncé à se prévaloir de l'irrégularité de la cession par des actes positifs et non équivoques.

La sommation délivrée le 28 mai 2015 aux consorts L. d'avoir à comparaître le mardi 16 juin 2015 à 10 heures au cabinet du conseil de la société ALICANTE, afin qu'il soit procéder à la réitération de l'acte de cession du fonds de commerce au profit de la société CAMARON, qui n'a pas été suivie d'effet, le conseil des bailleurs ayant refusé cette proposition, n'a pas régularisé de manière rétroactive la cession litigieuse.

Sur le commandement de payer délivré les 4 et 6 février 2014

Ce commandement reproduisait les termes de la clause résolutoire du bail, ceux de l'article L. 145-41 du code de commerce et précisait que les bailleurs avaient l'intention de s'en prévaloir.

La clause résolutoire figurant au bail litigieux est rédigée de la façon suivante :

'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, y compris de prestations qui en constituent l'accessoire, du dépôt de garantie, ou d'exécution de l'une ou de l'autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter adressé par acte extra judiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié immédiatement et de plein droit si bon semble au bailleur, nonobstant toutes offres ou consignation ultérieures.'

Les sociétés ALICANTE et CAMARON soutiennent que le commandement a été délivré de mauvaise foi car les bailleurs ont encaissé pendant plusieurs mois les loyers de la société CAMARON en parfaite connaissance de cause et notamment le chèque de 32.881,23 euros débité le 17 février 2014 (pièce 28).

La cour relève que le chèque de 32.881,23 euros débité le 17 février 2014, a été tiré le 6 février 2014 sur le compte ouvert au nom de la société BTD PRESSING, dans les livres de la Société Générale. Dans ces conditions, outre le fait que le paiement des loyers accepté par le bailleur ne fait pas naître de droit au profit de celui qui le paie, en l'espèce, le chèque litigieux n'émanait même pas de la société CAMARON et son encaissement ne saurait établir l'éventuelle mauvaise foi des bailleurs dans la délivrance du commandement.

Les sociétés ALICANTE et CAMARON soutiennent également que la clause résolutoire est exprimée de manière équivoque et imprécise, ce qui confère aux juges un pouvoir d'interprétation.

La cour relève, que la clause dont s'agit est exprimée en termes clairs et le fait qu'elle précise que le bailleur peut l'utiliser 'si bon lui semble', n'altère pas son efficacité, mais empêche le preneur de s'en prévaloir.

Ainsi que l'ont noté les premiers juges, il n'est pas contesté par les parties que les causes du commandement ont été réglées dans le délai d'un mois. La clause résolutoire ne peut en conséquence être acquise de ce chef.

Il a également été fait commandement à la société ALICANTE de produire l'attestation d'assurance contre les risques locatifs en cours de validité et de justifier du paiement de la prime annuelle, conformément à l'article 22 du bail, dans le délai d'un mois suivant la délivrance dudit commandement.

L'article 22 du bail stipulait que :'à partir de la date d'effet du présent bail, le preneur s'engage à assurer, auprès d'une compagnie d'assurances notoirement solvable de son choix, les risques propres à son exploitation.

(...)le preneur s'engage à fournir au bailleur, sur simple demande, les justificatifs relatifs aux contrats d'assurance.(...)'.

La société locataire soutient qu'elle a satisfait à cette demande et que les bailleurs ont reconnu cela dans les conclusions déposées devant les premiers juges.

La cour constate que les appelantes ne versent pas aux débats les conclusions des bailleurs dans lesquelles ceux-ci auraient reconnu que l'attestation d'assurance aurait été produite dans les délais. Elles produisent au contraire un courrier du conseil des bailleurs en date du 24 décembre 2014 demandant à l'occasion d'un dégât des eaux de produire l'attestation d'assurance de la société ALICANTE pour 2014, ce qui établit à contrario qu'il n'était pas en possession de ce document qui aurait dû être produit dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement.

Certes la société CAMARON établit être assurée pour les lieux loués pour la période écoulée entre le mois de février 2014 et le mois de février 2015, par une attestation en date du 19 février 2014, pour autant, la société ALICANTE seule reconnue comme locataire par les bailleurs, n'établit pas en revanche qu'elle était assurée pendant cette période.

L'acte d'huissier de justice faisait en outre commandement d'avoir à produire dans le délai d'un mois, 'les documents et autorisations préalables à la réalisation des travaux de mise en conformité et d'aménagement à la charge de la société ALICANTE'. L'acte rappelait que l'article 4 du bail faisait obligation au preneur de produire des éléments techniques et de justifier des autorisations préalablement à la réalisation des travaux de mise en conformité et d'aménagement des lieux loués et reproduisait l'article 4 du bail.

L'article 4 du bail stipulait que :'(...) Le locataire reconnaît être informé de ce que les travaux ne répondent pas aux normes de sécurité exigés pour les locaux recevant du public; (qu'il ) accept(ait) de faire son affaire personnelle de cette situation (...) (Qu'il) déclare vouloir entreprendre à sa charge et sous son entière responsabilité les travaux de mise en conformité des locaux aux prescriptions administratives et aux normes applicables ainsi que ceux d'aménagement suivant descriptif ci-annexé, que le bailleur autorise dès à présent, sous les conditions cumulatives et résolutoires suivantes :

- la transmission, avant le début des travaux, par le preneur d'un dossier technique complet, comprenant notamment l'étude du dossier par l'architecte, le bureau d'étude technique, et le bureau de contrôle mandatés par le preneur à ses frais entiers et exclusifs,

- l'engagement de confier aux techniciens précités le suivi des travaux, le tout aux frais entiers et exclusifs du preneur, et de rendre le bailleur destinataire de tous éléments techniques et juridiques y afférents,

- l'obtention par le preneur de toutes les autorisations administratives nécessaires,

- l'obtention préalable de l'accord du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, que le bailleur s'engage à solliciter lors de l'assemblée générale ordinaire ou extraordinaire, dans ce dernier cas aux frais exclusifs du preneur.'

Les bailleurs s'engageaient pour leur part à participer forfaitairement aux travaux par une réduction de loyer de 741 euros pendant les 18 premiers mois.

Il est précisé en fin de bail que sont annexés audit bail :'(un) descriptif des travaux de mise aux normes et d'aménagement autorisés ; un dossier technique complet des travaux précités.'

Les sociétés ALICANTE et CAMARON soutiennent que les bailleurs avaient connaissance du projet de travaux depuis le 19 octobre 2012, qu'il appartenait aux bailleurs de soumettre le projet de travaux à l'assemblée générale des copropriétaires, que le projet présenté établi par un architecte présentait toutes les garanties de sérieux et permettait à la société ALICANTE de reprendre l'exploitation de son fonds qui était fermé depuis de nombreux mois et de procéder à la cession de son fonds de commerce, que ce projet ne touchait pas les parties communes de l'immeuble et qu'en l'absence d'atteinte aux parties communes de l'immeuble, l'autorisation de la copropriété n'était pas nécessaire.

La cour relève qu'il résulte des pièces 12 et 27 (devis de la société DUBUS CONSTRUCTION du 3 février 2011), 25 (descriptif des travaux établi par M. C. du 2 mai 2011), que si la création d'une trémie entre le sous-sol et le rez-de-chaussée destinée à faire passer un monte personne ainsi qu'une modification de la distribution intérieure du sous-sol pour la création d'une cuisine, de ses annexes et de sanitaires destinés au public, étaient envisagées par l'architecte dans le descriptif sommaire des travaux, le devis produit portant sur la création de la trémie, aucun document relatif à l'affouillement de la cave du sous-sol n'avait été communiqué préalablement aux bailleurs, avant sa réalisation.

Or, l'expert judiciaire qui a constaté que le niveau du béton de surface du sol du lot 2 au niveau -2 est à un niveau inférieur à celui du sol du couloir de desserte et à celui du niveau des caves adjacentes, a fait réaliser deux sondages. L'expert a relevé que ce sol était coulé à environ 0,24 m sous le niveau du couloir existant, ce qui infère que l'affouillement réalisé à dû être de 0,34m.

Selon le règlement de copropriété (page 5) les parties communes comprennent notamment :

'la totalité du sol, c'est à dire l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, de la cour et des jardins. Les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non.' 'Sont accessoires aux parties communes générales (...) le droit d'affouiller le sol (...)'

Dans ces conditions, la société ALICANTE ne pouvait entreprendre d'affouiller le sol de la cave donnée en location, sans en avoir obtenu l'autorisation des bailleurs ni celle du syndicat des copropriétaires. Elle ne peut reprocher aux bailleurs de n'avoir pas saisi le syndicat des copropriétaires d'une demande d'autorisation des travaux, alors, qu'elle n'établit pas que les travaux litigieux relatifs à l'affouillement du sol de la cave avaient fait l'objet du dossier de travaux remis aux bailleurs lors de la conclusion du bail et autorisés par ces derniers. Il importe peu qu'il n'en soit résulté aucune dommage pour l'immeuble.

En conséquence, la société ALICANTE n'a pas été en mesure de produire les documents et autorisations préalables à la réalisation des travaux de mise en conformité et d'aménagement à la charge de la société ALICANTE, conformément à l'article 4 du bail.

Dans ces conditions, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres griefs, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties.

Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion, fixé l'indemnité d'occupation irrégulière selon les dispositions contractuelles et déclaré sans objet les demandes de la société ALICANTE tendant à voir les bailleurs condamnés à autoriser sous astreinte les travaux.

Sur la restitution de la somme de 20.000 euros

Les sociétés ALICANTE et CAMARON sollicitent, si le jugement entrepris était confirmé, la condamnation de la Société Générale à leur restituer la somme de 20.000 euros restée en la possession de la Société Générale.

Selon un acte sous seing privé du 12 août 2012, la Société Générale s'est portée caution solidaire de la société ALICANTE 'pour garantir le paiement des loyers, charges, taxes non comprises, dont le locataire pourrait être débiteur au titre du contrat de location sus visé,'. L'acte stipulait :'le présent engagement est valable jusqu'à la fin du bail (...) Il est entendu qu'en cas de résiliation du bail ou de cession par le locataire de son droit au bail, le présent engagement s'éteindra à la date de résiliation ou de la cession'.

'Par ailleurs, la restitution sans autre formalité de l'original du présent acte, par le bénéficiaire ou le donneur d'ordre vaut également mainlevée pleine et entière du présent engagement'.

Aucun loyer n'étant dû, le bail étant résilié en raison de l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 mars 2014, l'engagement de caution de la Société Générale a pris fin, à compter de cette date.

La somme ne peut être restituée à la société ALICANTE, mais seulement à M. D. S. qui a constitué une contre-garantie, et sur production de l'original de l'acte de cautionnement. Les sociétés ALICANTE et CAMARON doivent en conséquence être déboutées des demandes formées à ce titre.

Sur la demande de délai de paiement

Les sociétés ALICANTE et CAMARON sollicitent l'octroi de deux ans de délai de paiement au motif qu'elle et sa cessionnaire n'ont pu exploiter les lieux depuis octobre 2012 par la faute des consorts L. qui n'ont pas saisi le syndicat des copropriétaires d'une demande d'autorisation de travaux.

La cour relève qu'ainsi qu'il a été précisé ci-dessus, la résiliation est intervenue pour défaut de production d'une attestation d'assurance par la société ALICANTE et en raison du fait que celle-ci avait entrepris des travaux d'affouillement du sol d'une cave que les bailleurs n'avaient pas autorisés. Il ne peut être reproché à ceux-ci de ne pas avoir saisi le syndicat des copropriétaires afin d'obtenir l'autorisation de réalisation de ces travaux, puisqu'ils n'en avaient pas été saisis préalablement.

S'agissant de bailleurs personnes physiques les conditions de l'octroi des délais au preneur ne sont, en outre, pas réunies et la demande de délai sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il sera fait droit à la rectification d'erreur matérielle affectant le dispositif du jugement entrepris en ce qui concerne la condamnation des sociétés ALICANTE et CAMARON à une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 8000 euros, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire. En cause d'appel, les appelantes succombant dans leurs prétentions seront condamnées aux entiers dépens ainsi qu'à une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile fixée à 5000 euros au profit des bailleurs. En revanche, il ne sera pas fait droit en cause d'appel à la demande d'indemnité présentée en application de l'article 700 du code de procédure civile par la Société Générale.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et réputé contradictoirement ;

Rectifie l'erreur matérielle affectant le dispositif du jugement entrepris et dit que le montant de l'indemnité due par les sociétés ALICANTE et CAMARON aux consorts L. en application de l'article 700 du code de procédure civile est de 8000 euros ;

Confirme le jugement entrepris ;

y ajoutant ;

Dit que l'engagement de caution de la Société Générale a pris fin à compter du 4 mars 2014, date de la résiliation du bail liant les consorts L. à la société ALICANTE ;

Rejette les demandes des sociétés ALICANTE et CAMARON à l'encontre de la Société Générale ;

Rejette la demande de délai de paiement présentée par les sociétés ALICANTE et CAMARON ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne in solidum les sociétés ALICANTE et CAMARON à payer à M. Claude L., sous la curatelle aggravée de Mme Aline L. et Mme Aline L., ensemble, une somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la Société Générale ;

Condamne in solidum les sociétés ALICANTE et CAMARON aux entiers dépens de première instance et d'appel.