Cass. 3e civ., 12 juillet 2011, n° 10-19.047

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Toulouse, 9 mars 2010), que M. X..., propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société El Mucho , a délivré à celle-ci, le 8 août 2006, un commandement de payer les loyers d'avril à juillet 2006, visant la clause résolutoire, puis, le 29 septembre 2006, lui a signifié un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 mars 2007, sans offre d'indemnité d'éviction ; que, par acte du 12 avril 2007, la société locataire, qui s'est maintenue dans les lieux jusqu'au 18 octobre 2007, a assigné en paiement de cette indemnité son bailleur qui, le 9 octobre 2007, a présenté une demande reconventionnelle en résiliation du bail ;

Attendu que la société El Mucho fait grief à l'arrêt d'accueillir cette dernière demande alors, selon le moyen :

1°/ que le bailleur ne peut obtenir la résiliation d'un contrat de location commerciale antérieurement arrivé à expiration du fait de la délivrance d'un congé sans offre de renouvellement ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt que par acte d'huissier du 29 septembre 2006, M. X... a fait signifier à la société El Mucho un congé avec refus de renouvellement pour le 31 mars 2007 et que le bail est arrivé à expiration à cette date ; qu'en prononçant la résiliation du bail au 9 octobre 2007, date à laquelle elle a été sollicitée par M. X... dans ses conclusions devant le premier juge, la cour d'appel a violé les articles L. 145-17 du code de commerce, 1134 et 1184 du code civil ;

2°/ que le bailleur ne peut, de bonne foi, prétendre obtenir la résiliation d'un contrat de bail arrivé à expiration après en avoir refusé le renouvellement sans indemnité d'éviction ; qu'en prononçant néanmoins la résiliation judiciaire du contrat de bail au 9 octobre 2007, date à laquelle M. X... avait pour la première fois présenté une telle demande, cependant qu'il résultait de ses constatations que ce dernier avait préalablement donné congé sans renouvellement à son locataire et que le bail était arrivé à expiration le 31 mars 2007, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble l'article L. 145-17 du code de commerce ;

3°/ que l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations contractuelles ne peut constituer un motif grave et légitime de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; qu'en l'espèce, le tribunal de grande instance de Foix a estimé que le retard de la société El Mucho dans le paiement des loyers de la fin de l'année 2006 et du début de l'année 2007 constituait un motif grave et légitime « de résiliation » du bail dans la mesure où par un commandement de payer du 8 août 2006, M. X... avait déjà mis en demeure la société El Mucho de régler des loyers impayés ; qu'en statuant de la sorte, cependant que le commandement de payer du 8 août 2006, dont l'arrêt constate que la société El Mucho avait immédiatement payé les causes, ne concernait que les loyers de juin à août 2006, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que M. X... avait mis en demeure la société El Mucho de payer les loyers de la fin d'année 2006 et du début de l'année 2007, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17 du code de commerce ;

4°/ qu'en jugeant que le retard de paiement des loyers de mai 2005 à février 2006, puis de juin à août 2006, constituait « un motif grave et légitime » au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce, sans constater que ces inexécutions contractuelles avaient été commises ou s'étaient poursuivies plus d'un mois après une mise en demeure du bailleur d'avoir à les faire cesser, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

Mais attendu qu'ayant rappelé à bon droit que, même s'il a signifié un congé au preneur, le propriétaire peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1184 du code civil, pour des motifs invoqués ou non dans le congé et éventuellement postérieurs à celui-ci, et souverainement retenu que les retards réitérés et parfois importants avec lesquels les loyers avaient été acquittés constituaient un manquement important aux obligations contractuelles justifiant le prononcé de la résiliation du bail, la cour d'appel, qui n'a pas adopté les motifs du jugement et n'a pas fait application de l'article L. 145-17 du code de commerce, a légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que le loyer devait être payé d'avance, le premier de chaque mois, et que la résiliation du bail qu'elle prononçait devait être fixée au 9 octobre 2007, la cour d'appel en a exactement déduit que la société El Mucho devait être condamnée à régler le loyer du mois d'octobre 2007 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;