CA Nîmes, ch. com., 19 octobre 2022, n° 22/01068

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l'appel interjeté le 18 mars 2022 par la SCI EAM IMMO à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 26 janvier 2022 par la présidente du tribunal judiciaire de Nîmes, dans l'instance n°21/00690

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 20 septembre 2022 par l'appelante et le bordereau de pièces qui y est annexé,

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 12 septembre 2022 par la SCI Mas des rosiers, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé,

Vu la note en délibéré remise par la voie électronique le 7 octobre 2022 par l'intimée, avec l'autorisation de la cour

Vu l'ordonnance en date du 29 mars 2022 de clôture de la procédure à effet différé au 15 septembre 2022

Suivant acte sous signature privée du 1er mars 2018, la SCI Mas des rosiers a donné à bail à usage commercial à la SCI EAM IMMO un local de 300 M² situé [Adresse 2], moyennant le versement d'un loyer de 800 euros HT par mois, outre la TVA au taux légal en vigueur. Il était inséré au bail une clause résolutoire stipulant qu'en cas de manquement du preneur à une seule de ses obligations contractuelles et notamment sans que cette liste soit exhaustive: non-paiement partiel ou total du loyer à son échéance, défaut d'assurance, non respect de la destination prévue, le bailleur aurait la faculté, un mois après une mise en demeure ou un commandement resté infructueux, de résilier de plein droit la bail, sans nécessité de faire constater cette résiliation devant un tribunal.

Se prévalant de loyers et charges impayés, le bailleur a fait délivrer le 28 juillet 2021 au preneur un commandement de payer la somme de 6 941,22 euros en principal. Ce commandement visait la clause résolutoire stipulée au bail.

Par exploit du 25 octobre 2021, le bailleur, pris en la personne de son administrateur judiciaire provisoire, a fait assigner le preneur aux fins de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et prononcer son expulsion des lieux loués.

Par ordonnance du 26 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes a :

-constaté l'acquisition à la date du 29 août 20221de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties

-ordonné l'expulsion du preneur des lieux Ioués, ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique, à défaut de départ volontaire de la locataire dans les deux mois de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue de ce délai de deux mois

-autorisé le bailleur à faire séquestrer sur place le mobilier et le matériel

garnissant les lieux donnés en location, ou à les faire transporter dans tel garde meuble qu'il lui plaira de choisir, aux frais, risques et périls du preneur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues

-condamné le preneur à payer à titre provisionnel la somme de 6 941,22 euros, compte arrêté au 12 juillet 2021

-condamné le preneur à payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 960 euros TTC à compter du mois d'août 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés

-condamné le preneur à payer la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les actes d'huissier antérieurs à la délivrance de l'exploit introductif d'instance.

Le 18 mars 2022, la SCI EAM IMMO a interjeté appel de cette décision aux fins de la voir réformer en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 29 mars 2022, la clôture a été prononcée avec effet au 15 septembre 2022.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2022, l'appelante demande à la cour, au visa des articles 654 et 690 du code de procédure civile, de :

-ordonner le rabat de l'ordonnance ayant clôturé la procédure le 15 septembre 2022

A TITRE PRINCIPAL,

-déclarer l'appel recevable et bien-fondé,

-réformer en toutes ses dispositions, l'ordonnance de référé rendue le 26 janvier 2022

ET STATUANT A NOUVEAU,

-dire et juger que l'irrégularité tenant à l'erreur d'adresse du siège social de la société constitue une nullité de fond au regard de son importance

-prononcer, en conséquence, la nullité du commandement de payer et la non-acquisition de la clause résolutoire insérée au sein du contrat de bail commercial conclu le 1er mars 2018

-débouter la société intimée de ses demandes de provision

-débouter la société intimée de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

-condamner la société intimée à la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir :

-que l'article 690 du code de procédure civile prévoit que la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial, est faite au lieu de son établissement

-que le lieu d'établissement d'une société est en principe celui du siège social tel qu'il est mentionné au registre du commerce et des sociétés

-que le commandement de payer a été signifié le 28 juillet 2021 au [Adresse 2]

-que, contrairement à ce qui est indiqué par l'huissier dans la notification, le registre du commerce et des sociétés n'a jamais mentionné cette adresse en tant que siège social, ni même en tant qu'établissement secondaire de la société locataire

-que le registre du commerce et des sociétés mentionne le lieu du siège social comme étant situé [Adresse 5])

-que l'adresse du preneur mentionnée dans le commandement de payer n'est autre que celle du siège social du bailleur

-que seule Madame [[F]], gérante de la société bailleresse, disposait des clefs et se chargeait de dispatcher les courriers, la société locataire n'ayant effectivement jamais eu les clefs de la boîte aux lettres

-que, si à la date de la signification du commandement, l'ancienne gérante n'était plus la responsable légale de la société bailleresse, la société de domiciliation dont elle était présidente était toujours en activité et demeurait au [Adresse 2]

-que le preneur n'a pas été informé du dit commandement alors même qu'il était en contact régulier avec l'administrateur de la société bailleresse

-qu'au cours de la relation contractuelle et sans s'enquérir de l'accord du preneur, la société bailleresse a loué une partie des locaux qui étaient utilisés par ce dernier et a réduit sa quote-part de taxe foncière à 1/4 pour tenir compte de la diminution unilatérale de la surface louée

-que le détail de la ventilation de la somme revendiquée correspondant à cinq mois de loyers et au quart de la taxe foncière 2020 démontre cette diminution unilatérale par la société bailleresse de la surface louée

-que la présence de nombreux véhicules stationnés empêche le preneur de jouir du bien loué

-que depuis la signification de l'ordonnance de référé, un bail verbal s'est formé entre les parties

-que le preneur s'acquitte tous les mois du loyer demandé et a justifié de l'assurance des locaux.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2022, l'intimée demande à la cour, au visa des articles 654 et suivants du code de procédure civile, de :

-la recevoir en ses demandes et les dire bien fondées,

-débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

-confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 26 janvier 2022 par le président du tribunal judiciaire de Nîmes,

-condamner l'appelante à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d'instance.

L'intimée réplique :

-que la circonstance que le gérant de la société appelante n'ait pris aucune disposition, pour installer à l'adresse de son établissement principal, sa propre boîte aux lettres ou pour en réclamer les clefs si elles avaient été égarées, n'est pas opposable au bailleur

-que le preneur reconnaît disposer d'une boîte aux lettres à l'adresse [Adresse 2]

-que Madame [[F]] n'est plus la gérante de la société bailleresse, depuis un jugement du 17 juin 2019, et ne détient les clefs d'une boîte aux lettres à cette adresse qu'en raison de sa qualité de dirigeante d'une société dénommée [D], également locataire, occupant la deuxième moitié de l'immeuble

-que la société dénommée [D] étant une société de domiciliation, il est logique que ses clients viennent récupérer leur courrier sur place

-que l'attestation produite d'un client de la société dénommée [D] est donc inopérante

-que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à l'adresse du domicile élu du preneur qui constitue son établissement principal

-que l'assignation en référé a été signifiée à l'adresse du siège social du preneur [Adresse 5] et a fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile, le courrier simple adressé par l'huissier en application de l'alinéa 2 de cet article étant revenu avec la mention 'destinataire inconnu à l'adresse'

-que les conclusions récapitulatives prises par le bailleur, dans le cadre de l'instance en référé ainsi que l'ensemble des pièces 1 à 8 visées sous bordereau ont été notifiées par courrier recommandé qui a été distribué au preneur contre signature le 21 décembre 2021 à l'adresse [Adresse 2]

-que l'ordonnance de référé et le commandement de quitter les lieux ont été signifiés le 17 mars 2022 au preneur à l'adresse de son siège social

-que ces significations ont fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile

-que le preneur n'a plus d'établissement, ni permanence à [Localité 4]

-qu'il est défaillant dans son obligation d'avoir à déclarer son transfert de siège social auprès du registre du commerce et des sociétés et de publier une insertion dans un journal d'annonces légales dans le mois de ce transfert

-qu'en application de l'article 690 du code de procédure civile, une signification à domicile au lieu du principal établissement est possible, sans que l'huissier ne soit tenu de se rendre au siège social pour tenter une signification à personne

-que lorsqu'une société n'exerce aucune activité à l'adresse de son siège social, il ne peut y avoir de signification à domicile,

-qu'il y a lieu alors de signifier l'acte, selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, ou en un autre lieu à toute personne habilitée à recevoir l'acte

-que le commandement de payer signifié le 28 juillet 2021 est donc parfaitement régulier

-que la société bailleresse est propriétaire d'un bâtiment séparé en deux lots, l'un donné à bail à la société dénommée [D], l'autre à l'appelante

-que la moitié de la taxe foncière 2020 a bien été imputée à l'appelante

-que la société bailleresse, représentée par son administrateur provisoire, dément avoir consenti un quelconque autre bail qui porterait sur les mêmes locaux

-que le compte du preneur fait apparaître, à ce jour, un solde débiteur de 14 608,50 euros, compte-tenu de l'à nouveau de l'exercice 2020 et des impayés grevant l'exercice 2021, non encore régularisés.

MOTIFS

1) Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture

Le conseil de l'appelante a versé au débat un arrêt de travail du 8 au 16 septembre 2022, le mettant dans l'impossibilité de répondre, avant la date de clôture de l'instruction de l'affaire, aux conclusions signifiées le 12 septembre 2022 par l'intimée; il existe, par conséquent, une cause grave justifiant qu'il soit procédé au report au 21 septembre 2022 de la clôture initialement fixée au 15 septembre 2022.

2) Sur la signification du commandement de payer

Aux termes de l'article 690 du code de procédure civile, la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial, est faite au lieu de son établissement. A défaut d'un tel lieu, elle l'est en la personne de l'un de ses membres habilité à la recevoir.

En l'espèce, l'adresse du siège social de la société locataire qui figure sur l'extrait des inscriptions au registre du commerce et des sociétés à la date du 24 avril 2022 est [Adresse 5]; c'est également cette adresse qui est mentionnée pour l'établissement principal de la société.

Il résulte toutefois des diligences effectuées par l'huissier de justice, qui a procédé à la délivrance de l'assignation en référé du 25 octobre 2021, que le nom de la société locataire n'apparaît plus sur la boîte aux lettres et les sonnettes du local commercial situé [Adresse 5] qui est vide de tous occupants ; la lettre recommandée adressée à la société locataire à cette adresse le 26 octobre 2021, en application de l'article 659, alinéa 2, du code de procédure civile, est d'ailleurs revenue avec la mention 'destinataire inconnu à l'adresse'.

Il est donc avéré qu'en dépit des mentions apparentes sur le registre du commerce et des sociétés qu'elle a omis de modifier, la société appelante n'a plus son siège social à [Adresse 5] et n'y exerce aucune activité. En revanche, il est établi qu'elle occupe et exploite effectivement les locaux donnés à bail situés [Adresse 2] dans lesquels l'huissier de justice a constaté qu'elle disposait d'une boîte aux lettres à son nom.

Dès lors, n'est pas nulle la signification du commandement de payer, effectuée au lieu dans lequel la société appelante accomplit toutes ses opérations et a fixé de fait son établissement, ce lieu étant, en outre, celui où le litige a pris naissance.

3) Sur les causes du commandement de payer

Il a été fait, le 28 juillet 2021, commandement au preneur de payer la somme de 6 941,22 euros en principal pour des loyers impayés et des charges, suivant un décompte du 12 juillet 2021 qu'aucune des parties n'a versé au débat en cause d'appel.

La société bailleresse a précisé, dans son assignation en référé, que les loyers des mois de mars, avril et mai 2020 correspondant à la période de premier confinement n'étaient pas visés par le commandement de payer qui ne portait que sur les arriérés de loyers des mois de février et mars 2021 ainsi que sur la taxe foncière 2020 et les charges d'électricité 2020.

L'état préparatoire au grand livre général démontre que c'est bien la moitié et non le quart de la taxe foncière 2020 de 8 737 euros, soit la somme de 4 368,50 euros qui a été réclamée au preneur, outre les loyers des mois de février et mars 2021 d'un montant total de 1 920 euros (960X2).

Ont été ajoutées des charges d'électricité d'un montant de 652,72 euros qui font l'objet d'une contestation sérieuse de la part de la société locataire, faute de tout document justificatif produit par la société bailleresse.

Dès lors, le commandement a été valablement délivré le 28 juillet 2021 à concurrence de la somme de 6 288,50 euros qui n'a pas été réglée dans le mois suivant par la société débitrice.

La société appelante fait valoir que la bailleresse a diminué unilatéralement la surface louée en permettant à une autre société, dont l'activité est l'achat et la vente de véhicules d'occasion, d'occuper le parking.

Toutefois, cette société tierce est liée par un contrat de domiciliation avec la société dénommée [D], également locataire ; il n'est donc pas démontré que cette société tierce ait installé des véhicules sur le parking, en vertu d'un bail consenti par la propriétaire des lieux ; de plus, il n'est pas justifié que le preneur se soit plaint auprès du bailleur, représenté par l'administrateur provisoire, de l'atteinte portée à sa jouissance paisible des lieux, avant l'expiration du délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer des arriérés de loyers; par conséquent, il n'est pas établi que le bailleur ait été en mesure de faire cesser le trouble, au cours de la durée du bail.

La créance éventuelle de l'appelante, au titre de la privation partielle de la jouissance des lieux loués, n'a pas fait l'objet d'une demande en justice et est sérieusement contestée par l'intimée; elle ne présente pas de caractère certain, liquide et exigible permettant d'en opérer compensation avec la créance de l'intimée.

Dans son courrier électronique daté du 2 juin 2022, l'administrateur de la société bailleresse a demandé à l'appelante de lui adresser l'attestation d'assurance au titre des locaux qu'elle loue; dans un autre courrier électronique daté du 22 août 2022, l'administrateur de la société bailleresse a réclamé à l'appelante le loyer du mois d'août 2022.

L'appelante occupe les locaux sans droit, ni titre, depuis le 29 août 2021, et est redevable d'une indemnité d'occupation et non d'un loyer.

L'utilisation par l'administrateur de la société bailleresse d'un vocabulaire erroné ne saurait caractériser, de manière non équivoque, la conclusion d'un bail verbal avec l'appelante.

Par conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition à la date du 29 août 2021 de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, ordonné l'expulsion du preneur des lieux Ioués, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sous astreinte, autorisé le bailleur à faire séquestrer sur place le mobilier et le matériel garnissant les lieux donnés en location, ou à les faire transporter dans tel garde meuble qu'il lui plaira de choisir, condamné le preneur à payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 960 euros TTC à compter du mois d'août 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, condamné l'intimé au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions d'appel et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

La demande de l'intimée, contenue dans le dispositif de ses conclusions signifiées le 12 septembre 2022 tendant à voir constater que l'appelante lui était redevable de la somme de 10 128,50 euros au 12 juillet 2021, ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile de sorte que la cour n'a pas à y répondre.

Le montant de la provision due par le preneur sera ramené à 6 288,50 euros, après déduction des charges d'électricité sérieusement contestées.

Par conséquent, la décision sera infirmée en ce qu'elle a condamné le preneur à payer à titre provisionnel la somme de 6 941,22 euros.

4) Sur les frais du procès

L'appelante qui n'a pas obtenu gain de cause sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'intimée et de lui allouer une indemnité de 2 000 euros, à ce titre.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Reporte au 21 septembre 2022 la clôture de l'instruction de l'affaire initialement fixée au 15 septembre 2022

Confirme l'ordonnance de référé du 26 janvier 2022 en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a condamné la SCI E.A.M IMMO à payer à titre provisionnel la somme de 6 941,22 euros

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne la SCI EAM IMMO à payer à la SCI Mas des rosiers, à titre provisionnel, la somme de 6 288,50 euros, arrêtée au 12 juillet 2021

Y ajoutant

Condamne la SCI EAM IMMO aux entiers dépens d'appel,

Condamne la SCI EAM IMMO à payer à la SCI Mas des rosiers une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile